Eksmisja najemcy po wypowiedzeniu umowy – ile trwa i co po kolei?

W praktyce właściciel powinien rozdzielić dwa etapy. Pierwszy to prawidłowe zakończenie stosunku najmu. Drugi zaczyna się wtedy, gdy mimo utraty tytułu prawnego były najemca nadal zajmuje mieszkanie. Dopiero wówczas pojawia się roszczenie o opróżnienie i wydanie lokalu, potocznie nazywane eksmisją.

Największym błędem jest traktowanie wypowiedzenia jako równoznacznego z prawem do natychmiastowego fizycznego usunięcia lokatora. W zwykłym najmie przymusowe wykonanie obowiązku opuszczenia mieszkania należy do komornika i wymaga odpowiedniego tytułu wykonawczego.

Eksmisja najemcy po wypowiedzeniu umowy – ile trwa i co po kolei?

Nie można wiarygodnie określić czasu eksmisji jednym terminem, ponieważ procedura składa się z kilku niezależnych etapów. Część z nich ma ustawowe terminy minimalne, natomiast dla całego procesu sądowego nie ma jednego maksymalnego czasu zakończenia sprawy.

W efekcie prosta sprawa, w której wypowiedzenie jest bezsporne, pozwany prawidłowo odbiera korespondencję, nie składa apelacji i nie ma przeszkód na etapie egzekucji, może zakończyć się znacznie szybciej niż sprawa wymagająca ustalenia skuteczności wypowiedzenia i prawa do najmu socjalnego lokalu. Nie należy więc planować odzyskania mieszkania na konkretną datę wyłącznie na podstawie dnia zakończenia umowy.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

W przypadku lokali mieszkalnych sama treść umowy najmu nie jest jedynym źródłem zasad wypowiedzenia. Istotne ograniczenia wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę.

Jedną z najczęstszych podstaw jest zaleganie z czynszem lub innymi opłatami za używanie lokalu. Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga jednak określonej kolejności. Najemca musi pozostawać w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Następnie właściciel powinien uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest wypowiedzenie z tej podstawy, z zachowaniem ustawowego terminu.

Inne ustawowe przyczyny obejmują między innymi używanie lokalu sprzecznie z umową lub jego przeznaczeniem mimo pisemnego upomnienia, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, powodowanie szkód oraz podnajęcie albo oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Ustawa reguluje również szczególne przypadki związane z potrzebami właściciela, niezamieszkiwaniem lokatora lub posiadaniem przez niego innego lokalu. Każda z tych podstaw ma własne warunki i nie należy przenosić terminów z jednej podstawy na inną.

Jeżeli chodzi o mieszkanie należące do gminy, trzeba dodatkowo uwzględnić zasady dotyczące zasobu publicznego. Szerzej omawia je artykuł o wypowiedzeniu najmu lokalu komunalnego.

Po skutecznym ustaniu najmu były najemca powinien zwrócić lokal. Jeżeli tego nie robi, właściciel może dochodzić jego opróżnienia i wydania. Do czasu faktycznego opuszczenia mieszkania osoba zajmująca je bez tytułu prawnego jest co do zasady zobowiązana do comiesięcznego odszkodowania. Praktyczne problemy z tym roszczeniem szerzej opisuje artykuł o eksmisji i odszkodowaniu za bezumowne zajmowanie.

Trzeba również odróżnić zwykły najem od najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. W prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym, zgłoszonym zgodnie z ustawą, najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Po ustaniu umowy właściciel stosuje szczególną procedurę żądania opróżnienia lokalu, a po jej bezskutecznym zakończeniu może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie jest to więc identyczna droga jak klasyczny proces o eksmisję w zwykłym najmie.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Najczęściej właściciel ma już dokument nazwany wypowiedzeniem, minął wskazany w nim termin, a lokator nadal mieszka w lokalu. W takiej sytuacji pierwszym pytaniem nie powinno być jeszcze „kiedy przyjdzie komornik?”, lecz „czy umowa rzeczywiście skutecznie się zakończyła?”. Jeżeli odpowiedź jest negatywna, pozew o opróżnienie lokalu może okazać się przedwczesny.

Problem występuje również po upływie czasu, na jaki zawarto umowę. W takim przypadku najem może zakończyć się wskutek upływu uzgodnionego okresu, bez klasycznego wypowiedzenia. Nadal jednak trzeba ustalić, czy strony nie przedłużyły umowy, nie zawarły kolejnego porozumienia albo swoim zachowaniem nie stworzyły podstaw do odmiennej oceny stosunku prawnego.

Inna grupa spraw dotyczy osób, które wraz z najemcą zajmują lokal, choć nie zostały wymienione w wypowiedzeniu. W procesie trzeba prawidłowo ustalić osoby, wobec których właściciel żąda opróżnienia lokalu. Jeżeli w toku sprawy okaże się, że obowiązek może dotyczyć także innych mieszkańców, ustawa przewiduje mechanizm wezwania ich do udziału w postępowaniu.

Znaczenie ma również sytuacja osobista mieszkańców. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka z urzędu, czy osobom objętym wyrokiem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Przy ocenie bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Ustawa wymienia grupy podlegające szczególnej ochronie, między innymi kobiety w ciąży, małoletnich, osoby z niepełnosprawnościami, osoby ubezwłasnowolnione i ich opiekunów wspólnie zamieszkujących, osoby obłożnie chore, niektórych emerytów i rencistów oraz osoby bezrobotne. Trzeba jednak pamiętać, że obowiązkowa ochrona wynikająca z art. 14 ust. 4 ustawy nie działa w taki sam sposób w każdej kategorii lokali. W szczególności przy utracie tytułu do lokalu niewchodzącego do publicznego zasobu mieszkaniowego ustawowy katalog nie oznacza automatycznego prawa do najmu socjalnego. Sąd nadal ocenia jednak tę kwestię zgodnie z właściwymi przepisami. Szczególny problem omawia artykuł o eksmisji osoby niepełnosprawnej a lokalu socjalnym.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Przed wysłaniem pozwu warto odtworzyć całą historię najmu. Sąd może bowiem badać nie tylko to, czy lokator obecnie zajmuje mieszkanie, ale przede wszystkim to, czy utracił skuteczny tytuł prawny do korzystania z niego.

W sprawie wynikającej z najmu wartość przedmiotu sporu określa art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy umowie na czas oznaczony jest to suma czynszu za czas sporny, nie więcej jednak niż za rok, a przy umowie na czas nieoznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy. Od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego pobierana jest obecnie opłata stała w wysokości 200 zł.

Roszczenie ze stosunku najmu nieruchomości można wytoczyć między innymi przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Trzeba jednocześnie zweryfikować właściwość rzeczową sądu wynikającą z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W typowych sprawach mieszkaniowych będzie to sąd rejonowy, ale nie należy wpisywać sądu automatycznie bez sprawdzenia wartości przedmiotu sporu i podstawy dochodzonego roszczenia.

Co zrobić krok po kroku?

Krok 1. Ustal, czy najem skutecznie się zakończył

Najpierw należy ustalić datę ustania stosunku najmu i dokument, z którego ona wynika. Przy wypowiedzeniu trzeba porównać jego przyczynę z ustawą, umową i wcześniejszą korespondencją. Przy umowie zawartej na czas oznaczony należy sprawdzić datę jej wygaśnięcia oraz ewentualne aneksy lub późniejsze uzgodnienia stron.

Jeżeli wypowiedzenie okaże się nieskuteczne, samo żądanie wydania mieszkania nie naprawi wcześniejszego błędu. W takiej sytuacji konieczne może być prawidłowe przeprowadzenie procedury zakończenia najmu.

Krok 2. Zażądaj dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu

Po ustaniu umowy warto wysłać byłemu najemcy pisemne wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu w jasno wskazanym terminie. Dobrze podać adres mieszkania, podstawę ustania najmu, datę jego zakończenia, termin dobrowolnego przekazania lokalu i sposób uzgodnienia przekazania kluczy.

W zwykłym najmie nie istnieje jeden dodatkowy ustawowy termin, np. siedem lub czternaście dni, który w każdej sprawie właściciel musi wyznaczyć po ustaniu umowy. Termin powinien być jednak sformułowany jednoznacznie. Inaczej wygląda najem okazjonalny, w którym ustawa przewiduje szczególne wymagania dla żądania opróżnienia lokalu, w tym minimalny siedmiodniowy termin liczony od doręczenia żądania.

Krok 3. Przygotuj pozew o opróżnienie lokalu

Jeżeli były najemca nie wyprowadza się dobrowolnie, właściciel może wystąpić do sądu. W pozwie należy przede wszystkim prawidłowo oznaczyć strony i lokal oraz sformułować żądanie nakazania pozwanym opróżnienia, opuszczenia i wydania mieszkania. Trzeba opisać stosunek najmu, sposób i datę jego zakończenia oraz fakt dalszego zajmowania lokalu.

Do pozwu należy dołączyć dowody, na których opiera się żądanie, w szczególności umowę, wypowiedzenie, wcześniejsze wezwania wymagane dla danej podstawy wypowiedzenia, dowody doręczeń, dokument potwierdzający prawo powoda do lokalu oraz inne dowody istotne dla konkretnej przyczyny rozwiązania umowy. Pozew powinien również spełniać ogólne wymagania pisma procesowego, zawierać wartość przedmiotu sporu tam, gdzie jest wymagana, oraz odpowiednią liczbę załączników.

Krok 4. Sąd bada prawo do opróżnienia lokalu i sytuację mieszkańców

Samo przedstawienie wypowiedzenia nie oznacza automatycznej wygranej. Jeżeli pozwany podważa wypowiedzenie, sąd oceni jego skuteczność. Może badać między innymi istnienie wskazanej przyczyny, dochowanie wymaganych wcześniejszych wezwań, termin wypowiedzenia oraz jego doręczenie.

Jednocześnie sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu rozstrzyga o uprawnieniu albo braku uprawnienia osób objętych wyrokiem do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, gdy przepisy wymagają takiego rozstrzygnięcia. Gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu uczestniczy w tym mechanizmie, ponieważ to na niej ciąży obowiązek zapewnienia najmu socjalnego, jeżeli sąd takie uprawnienie przyzna.

Krok 5. Poczekaj na prawomocność albo zakończenie postępowania odwoławczego

Jeżeli żadna ze stron skutecznie nie zaskarży wyroku, może on się uprawomocnić po upływie terminów procesowych. Strona, która chce otrzymać pisemne uzasadnienie wyroku, co do zasady składa wniosek w terminie tygodnia od ogłoszenia wyroku, a gdy wyrok jest doręczany z urzędu – od jego doręczenia. Apelację wnosi się co do zasady w terminie dwóch tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje szczególne sytuacje wpływające na sposób obliczania terminu, dlatego należy kierować się również pouczeniem sądu.

Jeżeli zostanie wniesiona apelacja, nie można traktować nieprawomocnego rozstrzygnięcia jak zakończonego postępowania, chyba że w konkretnej sytuacji istnieje odrębna podstawa jego wcześniejszej wykonalności.

Krok 6. Uzyskaj tytuł wykonawczy i złóż wniosek do komornika

Po zakończeniu etapu sądowego właściciel musi dysponować tytułem pozwalającym na prowadzenie egzekucji. W zwykłej sprawie będzie to wyrok nakazujący opróżnienie lokalu zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Z takim tytułem można złożyć wniosek do komornika o wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu.

Właściciel nie zastępuje komornika. Nie powinien sam usuwać lokatora i jego rzeczy, stosować siły, odcinać mediów w celu wymuszenia wyprowadzki ani zmieniać zamków w sposób uniemożliwiający osobie nadal zajmującej mieszkanie dostęp do niego. Takie działania mogą doprowadzić do odrębnych roszczeń i sporów.

Krok 7. Komornik wykonuje wyrok z uwzględnieniem ochrony mieszkaniowej

Jeżeli sąd przyznał osobie eksmitowanej uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Właściciel ma więc wyrok, lecz jego fizyczne wykonanie może oczekiwać na działanie gminy.

Jeżeli dłużnik nie ma prawa do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego i nie dysponuje innym miejscem, w którym może zamieszkać, znaczenie mogą mieć przepisy o tymczasowym pomieszczeniu. Zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego w przypadkach objętych tą regulacją komornik może wstrzymać czynności do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia, nie dłużej jednak niż przez sześć miesięcy. Po upływie ustawowego okresu stosowana jest dalsza procedura przewidziana dla noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Ustawa przewiduje jednocześnie sytuacje, w których prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, między innymi niektóre eksmisje związane z przemocą, rażącym lub uporczywym naruszaniem porządku, samowolnym zajęciem lokalu, a także określone przypadki najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Nie należy więc automatycznie dodawać sześciu miesięcy do czasu każdej eksmisji.

Dodatkowym ograniczeniem jest zasada, zgodnie z którą wyroków nakazujących opróżnienie lokalu co do zasady nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, dlatego również ta reguła nie blokuje każdego rodzaju eksmisji zimą.

Najczęstsze błędy i ryzyka

1. Wypowiedzenie bez ustawowej podstawy. Właściciel mieszkania objętego ustawą o ochronie praw lokatorów nie może założyć, że każde postanowienie umowne daje mu swobodne prawo wypowiedzenia. Najpierw trzeba ustalić, jakie ograniczenia ustawowe mają zastosowanie.

2. Zbyt szybkie wypowiedzenie za zaległości. Trzy pełne okresy płatności zaległości nie oznaczają jeszcze, że można od razu wysłać skuteczne wypowiedzenie. Wymagane jest wcześniejsze pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności.

3. Brak dowodów doręczenia. W procesie data i sposób doręczenia mogą decydować o skuteczności całej procedury. Warto zachowywać potwierdzenia odbioru, zwroty przesyłek i inne dokumenty pozwalające ustalić przebieg doręczenia.

4. Pozwanie niewłaściwych osób albo pominięcie mieszkańców. Przed pozwem trzeba ustalić, kto faktycznie zajmuje mieszkanie i na jakiej podstawie. Problem może dotyczyć nie tylko osoby podpisanej pod umową.

5. Założenie, że wyrok oznacza natychmiastowe odzyskanie mieszkania. Prawomocność, najem socjalny, postępowanie komornicze, tymczasowe pomieszczenie oraz ograniczenia okresowe mogą przesunąć moment faktycznego wydania lokalu.

6. Mylenie obowiązków właściciela i gminy. Jeżeli w wyroku zostanie przyznane uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, odpowiedzialność za przedstawienie odpowiedniej oferty spoczywa na gminie, a nie na prywatnym właścicielu. Oczekiwanie na ofertę może jednak przedłużyć okres, w którym właściciel nie odzyskuje faktycznego władania mieszkaniem.

7. Rezygnacja z rozliczenia okresu po ustaniu najmu. Brak tytułu prawnego nie oznacza prawa do bezpłatnego mieszkania. Art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje comiesięczne odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu, przy czym jego wysokość i odpowiedzialność poszczególnych podmiotów zależą od sytuacji.

8. Samodzielna „eksmisja”. Fizyczne wyrzucenie lokatora, wyniesienie jego rzeczy czy wymiana zamków przed legalnym wykonaniem obowiązku przez komornika może wygenerować nowy spór prawny zamiast przyspieszyć odzyskanie mieszkania.

FAQ

Czy po wypowiedzeniu umowy mogę od razu zmienić zamki?

Nie należy samodzielnie pozbawiać osoby nadal zajmującej lokal dostępu do mieszkania. Jeżeli były najemca nie wyprowadza się dobrowolnie, w zwykłym najmie przymusowe opróżnienie lokalu powinno nastąpić w prawidłowej procedurze sądowej i komorniczej.

Ile czasu najemca ma na wyprowadzkę po wypowiedzeniu?

Najemca powinien wydać lokal po ustaniu stosunku najmu, czyli w terminie wynikającym z prawidłowo zastosowanego wypowiedzenia albo innej podstawy zakończenia umowy. Nie istnieje jeden dodatkowy ustawowy okres, który w każdym zwykłym najmie zaczyna biec dopiero po zakończeniu umowy.

Czy po wypowiedzeniu można od razu złożyć wniosek do komornika?

W zwykłym najmie nie. Jeżeli lokator nie opuszcza mieszkania, właściciel musi najpierw uzyskać odpowiedni tytuł egzekucyjny, najczęściej wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, a następnie tytuł wykonawczy. Odrębne rozwiązania przewidziano między innymi dla prawidłowo zawartego najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Czy sąd zawsze przyznaje byłemu najemcy lokal socjalny?

Nie. Sąd bada tę kwestię z urzędu zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. Znaczenie mają między innymi sytuacja materialna i rodzinna, szczególne okoliczności dotyczące mieszkańców oraz rodzaj zasobu mieszkaniowego. Ustawowy katalog osób szczególnie chronionych nie działa automatycznie w identyczny sposób przy każdym prywatnym lokalu.

Kto ma zapewnić lokal socjalny po wyroku?

Jeżeli sąd orzeknie uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, obowiązek przedstawienia odpowiedniej oferty spoczywa na właściwej gminie. Sąd wstrzymuje wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia takiej oferty w przypadkach przewidzianych ustawą.

Czy były najemca musi płacić po zakończeniu umowy?

Co do zasady tak. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ma obowiązek co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. Zasady ustalenia jego wysokości zależą od konkretnej sytuacji, w tym od ewentualnego uprawnienia do najmu socjalnego lub lokalu zamiennego.

Czy eksmisję można wykonać zimą?

Ustawa przewiduje ograniczenie wykonywania części wyroków eksmisyjnych od 1 listopada do 31 marca, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Istnieją jednak ustawowe wyjątki, więc przed zastosowaniem tej zasady trzeba sprawdzić przyczynę eksmisji i treść wyroku.

Ile w praktyce trwa eksmisja najemcy?

Nie ma jednego ustawowego terminu. Czas zależy od prawidłowości wypowiedzenia, dobrowolnego zachowania najemcy, czasu rozpoznania pozwu, ewentualnej apelacji, uprawnienia do najmu socjalnego i przebiegu egzekucji. Dlatego niektóre sprawy kończą się w ciągu kilku miesięcy, podczas gdy bardziej złożone mogą trwać znacznie dłużej.

Podsumowanie

Po wypowiedzeniu umowy najważniejsze jest ustalenie, czy najem rzeczywiście skutecznie się zakończył. Dopiero później należy żądać dobrowolnego wydania mieszkania, a w razie odmowy przygotować pozew o opróżnienie lokalu. Właściciel powinien mieć dokumenty potwierdzające podstawę wypowiedzenia, zachowanie wymaganych terminów i doręczenia pism.

Po uzyskaniu wyroku trzeba uwzględnić możliwość jego zaskarżenia, rozstrzygnięcie dotyczące najmu socjalnego oraz zasady egzekucji komorniczej. Samodzielne usuwanie lokatora nie jest bezpiecznym skrótem tej procedury. Jeżeli dokumentacja wypowiedzenia jest niejednoznaczna albo w mieszkaniu przebywa kilka osób o różnym statusie prawnym, warto ocenić sprawę przed wniesieniem pozwu, ponieważ błąd na pierwszym etapie może wydłużyć odzyskanie lokalu o wiele miesięcy.