Eksmisja zimą – kiedy obowiązuje zakaz i jakie są wyjątki?

Eksmisja w okresie zimowym – zasady i wyjątki

Potoczne określenie „zakaz eksmisji zimą” jest uproszczeniem. Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Nie oznacza to więc, że w okresie zimowym nie można prowadzić żadnej sprawy o eksmisję. Właściciel może wystąpić do sądu, postępowanie może się toczyć i może zapaść wyrok. Ograniczenie dotyczy przede wszystkim wykonania określonego wyroku eksmisyjnego, a więc etapu, na którym obowiązek opróżnienia lokalu ma zostać przymusowo zrealizowany.

Nie oznacza to również, że każda eksmisja wszczęta jesienią zostanie zatrzymana do 1 kwietnia. Trzeba sprawdzić, czy w konkretnej sprawie art. 16 w ogóle ma zastosowanie i czy nie zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Podstawową regulację zawierają art. 16 i 17 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia wykonania eksmisji znaczenie ma również art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisy dotyczące tymczasowych pomieszczeń.

Najważniejsze jest rozróżnienie kilku mechanizmów, które często są błędnie traktowane jako jedno i to samo:

Tymczasowe pomieszczenie musi spełniać ustawowe minimalne warunki. Powinno nadawać się do zamieszkania, zapewniać m.in. dostęp do wody i ustępu, możliwość ogrzewania, oświetlenie naturalne i elektryczne oraz co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę.

Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje jednak każdemu. Art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza je między innymi wtedy, gdy z tytułu wykonawczego wynika, że opróżnienie lokalu nakazano z powodu przemocy, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, niewłaściwego zachowania utrudniającego korzystanie z innych lokali albo zajęcia lokalu bez tytułu prawnego. Szczególne reguły dotyczą również najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Kiedy okres ochronny nie obowiązuje?

Zgodnie z art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów art. 16 nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest:

• stosowanie przemocy,
• rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu,
• niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku,
• zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Powód ten powinien wynikać z orzeczenia. Nie wystarcza samo twierdzenie właściciela na etapie egzekucji, że osoba zajmująca mieszkanie zachowywała się nagannie.

Inaczej należy oceniać sytuację sprawcy przemocy. Temat ten ma odrębne podstawy prawne i szybsze instrumenty ochronne. Szczegółowe zasady przedstawia poradnik dotyczący eksmisji sprawcy przemocy domowej z mieszkania.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Pytanie o eksmisję zimową najczęściej pojawia się wtedy, gdy właściciel ma już wyrok nakazujący opróżnienie lokalu albo gdy lokator otrzymał zawiadomienie od komornika. Sama data wydania wyroku nie rozstrzyga jednak sprawy. Trzeba ustalić, jaki tytuł prawny do mieszkania miał dłużnik, dlaczego ma je opuścić oraz jakie rozstrzygnięcia zawiera tytuł wykonawczy.

Inaczej wygląda sytuacja byłego najemcy zwykłego lokalu mieszkalnego, inaczej osoby, która od początku zajęła cudze mieszkanie bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, a jeszcze inaczej najemcy okazjonalnego lub instytucjonalnego.

Najem zwykły i utrata tytułu prawnego

Jeżeli ktoś wszedł do mieszkania legalnie, np. na podstawie umowy najmu albo użyczenia, a dopiero później jego tytuł prawny wygasł lub został skutecznie rozwiązany, nie jest to automatycznie to samo co „zajęcie lokalu bez tytułu prawnego” w rozumieniu wyjątku z art. 17 ust. 1. Trzeba ustalić, na jakiej podstawie sąd nakazał opróżnienie mieszkania.

Dotyczy to również sytuacji rodzinnych i nieodpłatnego korzystania z lokalu. Osobnym zagadnieniem jest np. eksmisja z użyczonego mieszkania.

Najem okazjonalny i instytucjonalny

Nie należy zakładać, że klasyczny okres ochronny działa identycznie przy każdym rodzaju najmu. W prawidłowo zawartym i – w przypadku najmu okazjonalnego – wymaganym prawem trybie zgłoszonym najmie okazjonalnym ustawa przewiduje szczególny mechanizm opróżnienia lokalu oparty na notarialnym poddaniu się egzekucji. Art. 19e wskazuje przepisy ustawy stosowane do takiego najmu i nie obejmuje wśród nich art. 16.

Podobny szczególny model dotyczy najmu instytucjonalnego. Najemca przyjmuje w akcie notarialnym do wiadomości, że w razie wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Dlatego przed powołaniem się na zimowy zakaz trzeba koniecznie ustalić rodzaj umowy.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Ocena sprawy powinna rozpocząć się od dokumentów, a nie od samego faktu, że rozpoczął się listopad. Szczególnie ważne są:

• wyrok, postanowienie albo inny tytuł stanowiący podstawę egzekucji,
• klauzula wykonalności, jeżeli jest wymagana,
• umowa najmu, użyczenia albo inny dokument określający tytuł do korzystania z mieszkania,
• wypowiedzenie lub inne dokumenty dotyczące ustania tytułu prawnego,
• rozstrzygnięcie sądu dotyczące uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu,
• pisma komornika dotyczące wszczęcia i przebiegu egzekucji,
• informacja o lokalu wskazanym do przekwaterowania albo o tymczasowym pomieszczeniu, jeżeli zostały wskazane,
• w sprawach dotyczących przemocy lub zakłócania porządku – dokumenty pokazujące przyczynę, dla której nakazano opróżnienie lokalu.

Nie należy przy tym przywiązywać decydującego znaczenia do meldunku. Meldunek jest instytucją ewidencyjną i sam w sobie nie daje prawa własności, najmu ani prawa do pozostania w lokalu po utracie tytułu prawnego.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, na jakiej podstawie dana osoba zajmuje lub zajmowała lokal

Pierwsze pytanie dotyczy tytułu prawnego. Może nim być najem, użyczenie, prawo wynikające ze stosunków rodzinnych albo inny stosunek prawny. Trzeba też ustalić, czy tytuł ten już wygasł lub został rozwiązany.

W konfliktach pomiędzy małżonkami nie wystarcza stwierdzenie, kto formalnie jest właścicielem mieszkania. Inne przepisy mogą wpływać na możliwość korzystania ze wspólnie zajmowanego lokalu. Jeżeli problem dotyczy relacji małżeńskiej, pomocne jest wyjaśnienie, kiedy żona może wyrzucić męża z domu i jakie znaczenie ma podstawa żądania opuszczenia mieszkania.

2. Sprawdź podstawę i treść orzeczenia

Z punktu widzenia ochrony zimowej szczególnie ważne jest, czy sąd nakazał opróżnienie lokalu ze zwykłej przyczyny, czy też z powodu wskazanego w art. 17 ustawy. W tym drugim przypadku okres ochronny może nie mieć zastosowania.

Nie wolno samodzielnie zmieniać zamków, usuwać rzeczy lokatora ani fizycznie zmuszać go do wyprowadzki tylko dlatego, że właściciel uważa, iż istnieje wyjątek od ochrony zimowej. Przymusowe wykonanie tytułu egzekucyjnego należy do komornika.

3. Ustal, czy sąd rozstrzygnął o najmie socjalnym lokalu

W sprawach, w których stosuje się art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu rozstrzyga, czy osobom objętym orzeczeniem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Jeżeli takie uprawnienie zostało przyznane, wykonywanie wyroku podlega regułom związanym z przedstawieniem przez gminę oferty odpowiedniego lokalu. Jest to mechanizm odmienny od samego zimowego zakazu z art. 16.

4. Jeżeli nie ma prawa do najmu socjalnego, sprawdź zasady dotyczące tymczasowego pomieszczenia

Art. 1046 § 4 k.p.c. reguluje sytuację, w której z tytułu wykonawczego nie wynika uprawnienie do najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego. Jeżeli dłużnik ma tytuł prawny do innego miejsca, w którym może zamieszkać, komornik może go tam usunąć.

Jeżeli takiego miejsca nie ma, komornik co do zasady wstrzymuje odpowiednie czynności do czasu, gdy właściwa gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie. Komornik nie może jednak wstrzymać czynności z tego powodu, gdy wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające ustawowym wymaganiom.

Trzeba jednocześnie sprawdzić art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadkach w nim wymienionych dłużnikowi prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje. W takiej sytuacji art. 1046 § 5¹ k.p.c. przewiduje usunięcie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej na wniosek komornika przez właściwą gminę.

5. W sprawie przemocy korzystaj również z instrumentów natychmiastowej ochrony

Sprawa przemocy domowej nie musi ograniczać się do klasycznego procesu eksmisyjnego. Ustawa o przeciwdziałaniu przemocy domowej pozwala żądać od sądu zobowiązania osoby stosującej przemoc do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo zakazania jej zbliżania się do mieszkania.

Istnieją również natychmiastowe nakazy i zakazy wydawane przez Policję lub Żandarmerię Wojskową w sytuacjach przewidzianych ustawą. Ochrona osoby doznającej przemocy nie jest więc uzależniona od oczekiwania do końca zimy ani wyłącznie od klasycznej sprawy o eksmisję.

Jeżeli konflikt jest związany z rozstaniem małżonków, dodatkowe znaczenie może mieć zagadnienie przemoc domowa a mieszkanie po rozwodzie.

Najczęstsze błędy i ryzyka

1. Założenie, że od 1 listopada wszystkie eksmisje są zakazane.
Tak nie jest. Art. 16 zawiera określoną regułę dotyczącą wykonania wyroków i musi być odczytywany łącznie z wyjątkami oraz przepisami właściwymi dla konkretnego rodzaju najmu.

2. Mylenie utraty tytułu prawnego z zajęciem lokalu bez tytułu prawnego.
Osoba, która początkowo mieszkała legalnie na podstawie najmu lub użyczenia, a następnie utraciła ten tytuł, nie musi znajdować się w identycznej sytuacji jak ktoś, kto bez tytułu zajął cudze mieszkanie od początku. Dla zastosowania wyjątku znaczenie ma podstawa nakazania opróżnienia lokalu.

3. Utożsamianie lokalu socjalnego z pomieszczeniem tymczasowym.
Są to odmienne instytucje, mające różne podstawy i funkcje. Sądowe rozstrzygnięcie o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu nie jest tym samym co działanie komornika oczekującego na wskazanie tymczasowego pomieszczenia.

4. Powoływanie się na meldunek jako przeszkodę dla eksmisji.
Zameldowanie nie daje samoistnego tytułu do lokalu. Przy ocenie prawa do pozostania w mieszkaniu liczy się rzeczywisty tytuł prawny oraz treść orzeczenia.

5. Samodzielne usunięcie lokatora przez właściciela.
Prawomocny wyrok eksmisyjny nie uprawnia właściciela do siłowego wyrzucenia dłużnika, wymiany zamków podczas jego nieobecności czy usunięcia jego rzeczy. Przymusowa realizacja obowiązku odbywa się w przewidzianym prawem trybie egzekucyjnym.

6. Pominięcie rodzaju umowy.
Zasady dotyczące zwykłego najmu nie mogą być automatycznie przenoszone na prawidłowo zawarty najem okazjonalny lub instytucjonalny. Dokumenty te trzeba sprawdzić przed oceną, czy art. 16 chroni dłużnika.

7. Czekanie do wiosny w sytuacji przemocy.
Jeżeli występuje przemoc domowa lub bezpośrednie zagrożenie, nie należy traktować zimowego okresu ochronnego jako przeszkody dla szukania ochrony. Przepisy przewidują odrębne, szybsze środki służące odseparowaniu osoby stosującej przemoc od osoby jej doznającej.

FAQ

Czy komornik może przeprowadzić eksmisję w grudniu lub styczniu?

Tak, w określonych sytuacjach. Sam fakt, że jest okres od 1 listopada do 31 marca, nie wystarcza do stwierdzenia, że każda czynność eksmisyjna jest niedopuszczalna. Trzeba ustalić, czy art. 16 ustawy ma zastosowanie, czy wskazano lokal do przekwaterowania oraz czy zachodzi jeden z wyjątków określonych przede wszystkim w art. 17.

Czy ochrona trwa do 31 marca czy do końca zimy kalendarzowej?

Ustawa posługuje się konkretnymi datami. Okres wskazany w art. 16 trwa od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie. Nie zależy od pogody ani daty astronomicznego początku lub końca zimy.

Czy rodzina z dziećmi może zostać eksmitowana zimą?

Obecność dzieci sama w sobie nie daje odpowiedzi na to pytanie. Może natomiast mieć duże znaczenie przy rozstrzyganiu o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Dla wykonania eksmisji należy sprawdzić wyrok, status osób nim objętych, ewentualne uprawnienie do najmu socjalnego oraz to, czy zachodzi wyjątek od ochrony zimowej.

Czy osoba stosująca przemoc jest chroniona przed eksmisją do 31 marca?

Jeżeli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy i przesłanka ta wynika z właściwego orzeczenia, art. 17 wyłącza stosowanie zimowej ochrony z art. 16. W takich sprawach przepisy przewidują również odrębne środki pozwalające szybko odseparować osobę stosującą przemoc od osoby doznającej przemocy.

Czy brak pomieszczenia tymczasowego zawsze zatrzymuje eksmisję?

Nie. Po pierwsze, w części przypadków prawo do tymczasowego pomieszczenia w ogóle nie przysługuje. Dotyczy to m.in. kategorii wymienionych w art. 25d ustawy. Po drugie, komornik nie może wstrzymać czynności z powodu oczekiwania na pomieszczenie, gdy odpowiednie pomieszczenie wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia. Trzeba również uwzględnić szczególne zasady najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Czy właściciel może podczas zimy zmienić zamki, skoro ma wyrok eksmisyjny?

Nie powinien samodzielnie wykonywać przymusowej eksmisji. Jeżeli osoba zobowiązana nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, wykonanie obowiązku następuje w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika, z uwzględnieniem ograniczeń i wyjątków przewidzianych przez przepisy.

Podsumowanie

Przy eksmisji w sezonie zimowym nie wystarcza sprawdzenie kalendarza. Najpierw trzeba ustalić rodzaj tytułu prawnego do mieszkania i sposób jego ustania, a następnie przeczytać dokładnie wyrok lub inny tytuł wykonawczy. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy działa zakaz z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co do zasady ochrona obejmuje okres od 1 listopada do 31 marca włącznie, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Nie obowiązuje jednak w sytuacjach wyraźnie określonych przez ustawę, w szczególności przy eksmisjach opartych na przemocy, rażącym lub uporczywym naruszaniu porządku domowego, zachowaniu utrudniającym korzystanie z innych lokali albo zajęciu lokalu bez tytułu prawnego. Szczególne zasady występują również przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.

Osobno trzeba ustalić, czy dłużnik ma uprawnienie do najmu socjalnego lokalu albo prawo do tymczasowego pomieszczenia. Są to odrębne mechanizmy i każdy z nich może wpływać na faktyczny termin oraz sposób wykonania eksmisji.