Nakaz eksmisji i odszkodowanie za bezumowne zajmowanie mieszkania

Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu po wyroku eksmisyjnym

Sam nakaz eksmisji nie rozwiązuje jeszcze problemu rozliczeń. Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Oznacza to, że dług powstaje na bieżąco za kolejne miesiące, a nie dopiero po zakończeniu egzekucji. Jeżeli lokator zajmuje mieszkanie bez ważnej umowy, samą procedurę odzyskania lokalu opisuje poradnik eksmisja lokatora bez umowy.

Co do zasady odszkodowanie odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli ta kwota nie pokrywa rzeczywiście poniesionej szkody, właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego, ale musi wykazać wysokość szkody i jej związek z dalszym zajmowaniem mieszkania.

W praktyce warto przygotować tabelę obejmującą każdy miesiąc: kwotę należności głównej, ewentualne opłaty, datę wymagalności i odsetki. Przy podobnych sprawach znaczenie ma także odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu, ponieważ obowiązek zapłaty istnieje niezależnie od tego, czy eksmisja została już faktycznie wykonana. Jeżeli właściciel lub gmina domaga się opuszczenia lokalu bez prawidłowego wypowiedzenia, należy sprawdzić, jak zareagować na żądanie opuszczenia mieszkania.

Czy trzeba czekać z pozwem do wykonania eksmisji?

Nie. Skoro odszkodowanie jest płatne co miesiąc, właściciel może pozwać osobę zajmującą lokal o zapłatę już wymagalnych kwot, nawet jeżeli pozwany nadal mieszka w lokalu. Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy eksmisja przeciąga się z powodu oczekiwania na lokal socjalny albo z przyczyn organizacyjnych po stronie komornika, gminy lub dłużnika. Gdy tytuł prawny ustał wskutek wypowiedzenia najmu, kolejność czynności przedstawia poradnik eksmisja najemcy po wypowiedzeniu umowy.

W pozwie można dochodzić należności za dotychczasowy okres, a w toku procesu – jeżeli sprawa się przedłuża – rozważyć rozszerzenie powództwa o kolejne miesiące. Trzeba jednak zrobić to prawidłowym pismem procesowym i zaktualizować wartość przedmiotu sporu oraz żądanie odsetek.

Jeżeli dług wynosi około 50 tys. zł, sprawa o zapłatę co do zasady trafi do sądu rejonowego. Sprawy majątkowe, w których wartość przedmiotu sporu przewyższa 100 tys. zł, należą zasadniczo do sądu okręgowego. Miejscowo właściwy jest najczęściej sąd miejsca zamieszkania pozwanego, chyba że w konkretnym stanie faktycznym zastosowanie ma inna podstawa właściwości.

Zobacz również: jeśli zaległości powstały jeszcze przed lub w trakcie sprawy eksmisyjnej, pomocne może być omówienie tematu zaległości a postępowanie eksmisyjne.

Przedawnienie należności za bezumowne korzystanie z mieszkania

Roszczenie o odszkodowanie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter comiesięczny. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że roszczenie właściciela o zapłatę odszkodowania odpowiadającego czynszowi najmu przedawnia się w terminie 3 lat. Takie stanowisko przedstawiono m.in. w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 r., sygn. akt IV CSK 490/11, oraz z dnia 9 listopada 2012 r., sygn. akt IV CSK 303/12.

Po zmianach w Kodeksie cywilnym trzeba pamiętać, że jeżeli termin przedawnienia wynosi co najmniej 2 lata, jego koniec przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Nie zmienia to jednak praktycznej zasady: nie warto czekać z pozwem przez wiele lat, bo każda miesięczna należność ma własny bieg przedawnienia, a starsze kwoty mogą okazać się procesowo trudne do odzyskania.

W pozwie należy żądać nie tylko należności głównej, ale także odsetek ustawowych za opóźnienie. Najbezpieczniej obliczać je oddzielnie od każdej miesięcznej kwoty. Jeżeli termin płatności nie wynika jasno z wcześniejszego stosunku prawnego, wezwania do zapłaty albo utrwalonego sposobu rozliczeń, trzeba starannie ustalić datę wymagalności poszczególnych należności.

Co, jeżeli sąd przyznał prawo do najmu socjalnego lokalu?

Jeżeli w wyroku eksmisyjnym sąd przyznał osobie eksmitowanej uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty takiego lokalu. Nie oznacza to jednak, że właściciel musi bezczynnie czekać i ponosić wszystkie koszty. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku: eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego.

W takiej sytuacji były lokator nadal powinien płacić odszkodowanie, ale jego wysokość może być ograniczona według zasad przewidzianych w art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów. Różnica oraz ewentualna odpowiedzialność gminy wymagają osobnej analizy, zwłaszcza gdy gmina przez długi czas nie przedstawia oferty najmu socjalnego lokalu.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej do najmu socjalnego na mocy wyroku, właścicielowi może przysługiwać roszczenie odszkodowawcze przeciwko gminie na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 417 Kodeksu cywilnego. W praktyce można więc rozważyć dwa kierunki działania: pozew przeciwko osobie zajmującej lokal oraz roszczenie wobec gminy, jeśli spełnione są przesłanki odpowiedzialności.

Zobacz również: gdy lokal jest nadal zajmowany mimo wyroku lub po zmianie właściciela, znaczenie mogą mieć obowiązki osoby zajmującej lokal po wyroku.

Jak przygotować pozew o zapłatę?

W pozwie trzeba jasno wskazać, kto jest właścicielem lokalu, na jakiej podstawie pozwany utracił albo nigdy nie miał tytułu prawnego do mieszkania, od kiedy lokal jest zajmowany oraz jaka kwota jest dochodzona. Jeżeli mieszkanie zostało odziedziczone, warto dołączyć dokument potwierdzający nabycie spadku albo aktualny odpis księgi wieczystej.

Do pozwu zwykle dołącza się: prawomocny wyrok eksmisyjny, dokumenty własności, wezwania do zapłaty, dowody doręczenia wezwań, zestawienie miesięcznych należności, potwierdzenia braku płatności, dowody dalszego zajmowania lokalu oraz materiały uzasadniające wysokość możliwego czynszu rynkowego. W razie sporu sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego do spraw wyceny stawek najmu.

Nie należy usuwać lokatora samodzielnie ani wymieniać zamków bez podstawy prawnej i bez właściwej procedury. Wykonanie eksmisji odbywa się przez komornika na podstawie tytułu wykonawczego, a samowolne działania właściciela mogą narazić go na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną.

Co można zrobić w opisanej sprawie?

Przy długu rzędu 50 tys. zł rozsądnym rozwiązaniem jest szybkie przygotowanie pozwu o zapłatę za nieprzedawnione okresy, z odsetkami liczonymi od poszczególnych miesięcznych należności. Nie trzeba czekać, aż eksmisja zostanie wykonana. Jednocześnie należy sprawdzić treść wyroku eksmisyjnego: czy przyznano prawo do najmu socjalnego lokalu, czy wykonanie eksmisji zostało wstrzymane oraz czy gmina ma obowiązek złożenia oferty lokalu.

Jeżeli wstrzymanie eksmisji wynika z oczekiwania na lokal socjalny, warto równolegle ocenić roszczenie wobec gminy. Jeżeli natomiast osoba zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego i nie korzysta z ochrony wynikającej z wyroku, działania powinny koncentrować się na egzekucji eksmisji oraz pozwie o zapłatę zaległego i bieżącego odszkodowania.

FAQ

Czy można żądać zapłaty, gdy lokator nadal mieszka w lokalu?

Tak. Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego jest należne co miesiąc do dnia opróżnienia lokalu. Pozew może obejmować już wymagalne miesiące, nawet jeżeli eksmisja nie została jeszcze wykonana.

Ile wynosi odszkodowanie za bezumowne zajmowanie mieszkania?

Co do zasady odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu. W sprawach spornych trzeba wykazać tę kwotę, np. przez porównanie stawek rynkowych, dokumenty dotyczące lokalu albo opinię biegłego.

Czy dług przedawnia się dopiero po wyprowadzce lokatora?

Nie. Każda miesięczna należność ma własny bieg przedawnienia. Dlatego z pozwem nie warto czekać do wykonania eksmisji, zwłaszcza gdy zaległości rosną od kilku lat.

Czy można pozwać gminę, jeżeli nie zapewnia lokalu socjalnego?

Tak, ale tylko wtedy, gdy spełnione są ustawowe przesłanki. Jeżeli wyrok przyznał osobie eksmitowanej prawo do najmu socjalnego lokalu, a gmina nie złożyła oferty, właściciel może rozważyć roszczenie odszkodowawcze przeciwko gminie. Na etapie wykonania wyroku znaczenie może mieć także wstrzymanie eksmisji.

Jakie dokumenty są najważniejsze w sprawie o zapłatę?

Najważniejsze są: tytuł własności lokalu, prawomocny wyrok eksmisyjny, wezwania do zapłaty, dowody doręczeń, miesięczne wyliczenie należności, dowody dalszego zajmowania lokalu oraz dokumenty uzasadniające wysokość czynszu rynkowego.

Podsumowanie

Właściciel mieszkania zajmowanego bez tytułu prawnego może domagać się odszkodowania za każdy miesiąc korzystania z lokalu. Roszczenia te należy liczyć i dokumentować miesiąc po miesiącu, a z pozwem nie warto zwlekać z uwagi na trzyletni termin przedawnienia roszczeń okresowych. Jeżeli wyrok eksmisyjny wiąże wykonanie eksmisji z dostarczeniem lokalu socjalnego, trzeba dodatkowo sprawdzić odpowiedzialność gminy.