Eksmisja z najmu okazjonalnego – procedura po akcie notarialnym

Największą zaletą najmu okazjonalnego z punktu widzenia właściciela jest możliwość dochodzenia opróżnienia mieszkania bez uzyskiwania wcześniej wyroku nakazującego eksmisję. Nie oznacza to jednak eksmisji bez udziału sądu i komornika. Akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym, ale aby można było na jego podstawie wszcząć egzekucję, musi zostać zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Kluczowe jest również to, czy umowa rzeczywiście spełnia warunki najmu okazjonalnego, została zgłoszona do urzędu skarbowego, a stosunek najmu już skutecznie ustał. Jeżeli jeden z tych elementów jest wadliwy, samo posiadanie aktu notarialnego może nie wystarczyć do skorzystania z uproszczonej ścieżki.

Eksmisja z najmu okazjonalnego – procedura po akcie notarialnym

Procedura po zakończeniu najmu okazjonalnego składa się z kilku następujących po sobie etapów. Nie należy ich odwracać ani pomijać. Właściciel powinien najpierw ustalić, że najem wygasł albo został skutecznie rozwiązany. Dopiero później może uruchomić procedurę przewidzianą w art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów.

Właściciel nie powinien zmieniać zamków, wynosić rzeczy najemcy, odcinać mediów ani próbować fizycznie usuwać lokatora na własną rękę. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie zastępuje postępowania egzekucyjnego. Przymusowe opróżnienie mieszkania należy do komornika.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Najem okazjonalny został uregulowany przede wszystkim w art. 19a–19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jest to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego zawieranego przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy powinno zostać dołączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym później w żądaniu właściciela. Najemca wskazuje również inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz przedstawia zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu.

Właściciel ma dodatkowo obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jest to element szczególnie ważny przy późniejszej eksmisji, ponieważ art. 19b ust. 3 stanowi, że w przypadku niedopełnienia obowiązku zgłoszenia nie stosuje się art. 19c i art. 19d.

Jeżeli umowa została prawidłowo zgłoszona, szczególny charakter najmu okazjonalnego wpływa również na sytuację mieszkaniową dłużnika podczas egzekucji. Art. 19e wyłącza zastosowanie znacznej części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym typowej procedury orzekania o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu, a art. 25d pkt 2 przewiduje, że dłużnik zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie prawidłowo zgłoszonej umowy najmu okazjonalnego nie ma prawa do tymczasowego pomieszczenia.

Nie oznacza to jednak, że stan zdrowia lokatora nigdy nie ma znaczenia. Jeżeli szczególna procedura najmu okazjonalnego nie może zostać zastosowana albo sprawa trafia na inną drogę prawną, sytuacja osoby wymagającej szczególnej ochrony może wymagać odrębnej analizy. Szerzej zagadnienie omawia poradnik eksmisja osoby niepełnosprawnej a lokal socjalny.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy umowa została zawarta na określony czas i ten czas po prostu upłynął. Zgodnie z art. 19d ust. 1 umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli najemca pozostaje w mieszkaniu, właściciel może przejść do formalnego żądania opróżnienia lokalu.

Więcej problemów pojawia się, gdy właściciel chce zakończyć najem przed terminem. Wtedy trzeba najpierw sprawdzić, czy istnieje skuteczna podstawa wypowiedzenia i czy zachowano wymaganą procedurę. Przykładowo przy zaległościach czynszowych art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, który ma zastosowanie także do najmu okazjonalnego, wymaga co najmniej trzech pełnych okresów zaległości, uprzedzenia najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero po spełnieniu tych warunków możliwe jest wypowiedzenie na zasadach określonych w tym przepisie.

Inny szczególny przypadek dotyczy utraty przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy. Najemca ma 21 dni od dnia, w którym dowiedział się o utracie tej możliwości, na wskazanie innego lokalu oraz przedstawienie wymaganej zgody. Jeżeli tego nie zrobi, art. 19d ust. 5 pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Najem okazjonalny trzeba odróżnić od sytuacji, w której właściciel chce usunąć z mieszkania osobę niebędącą najemcą okazjonalnym. Inne zasady mogą dotyczyć przykładowo członka rodziny albo byłego partnera mieszkającego bez takiego aktu notarialnego.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Czy umowa rzeczywiście spełnia warunki najmu okazjonalnego?

Przed uruchomieniem procedury właściciel powinien przejrzeć cały komplet dokumentów z momentu zawarcia umowy. Sama nazwa dokumentu „umowa najmu okazjonalnego” nie przesądza jeszcze, że można skorzystać z uproszczonej egzekucji.

Trzeba sprawdzić przede wszystkim, czy:

• umowa została zawarta na piśmie i na czas oznaczony,
• wynajmujący spełnia warunki przewidziane dla właściciela korzystającego z najmu okazjonalnego,
• najemy okres objęty umową nie przekracza 10 lat,
• najemca złożył prawidłowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego,
• najemca wskazał lokal, w którym może zamieszkać po wykonaniu obowiązku opróżnienia mieszkania,
• do dokumentacji dołączono zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu,
• umowa została zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego w ustawowym terminie.

Czy najem już skutecznie ustał?

Akt notarialny nie pozwala żądać opróżnienia lokalu w dowolnym momencie. Najpierw musi wygasnąć albo zostać rozwiązany stosunek najmu. Jeżeli umowa nadal obowiązuje, nie można zastępować prawidłowego wypowiedzenia żądaniem opróżnienia lokalu.

Przy wypowiedzeniu trzeba zachować dokument potwierdzający jego treść oraz dowód doręczenia. Jeżeli przyczyną były zaległości w czynszu, potrzebne są także wcześniejsze wezwania i dowody pozwalające ustalić wysokość oraz okres zadłużenia.

Czy akt notarialny obejmuje aktualny okres najmu?

Szczególnej uwagi wymagają umowy przedłużane aneksem. Nie należy automatycznie zakładać, że oświadczenie notarialne sporządzone dla pierwotnego okresu najmu zawsze obejmie kolejne przedłużenie. Znaczenie ma treść aktu, umowy oraz aneksu. Problem przedłużenie najmu okazjonalnego a nowy akt warto przeanalizować jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, że umowa wygasła albo została skutecznie rozwiązana

Jeżeli umowa zakończyła się z upływem terminu, należy sprawdzić datę końcową oraz ewentualne aneksy. Jeżeli właściciel wypowiedział najem, musi upewnić się, że wypowiedzenie było dopuszczalne i zostało przeprowadzone zgodnie z prawem oraz warunkami umowy.

Nie należy rozpoczynać procedury z art. 19d tylko dlatego, że właściciel chce odzyskać mieszkanie. Musi istnieć zdarzenie powodujące ustanie stosunku najmu.

2. Sporządź żądanie opróżnienia lokalu

Jeżeli po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najemca dobrowolnie nie opuszcza mieszkania, właściciel sporządza pisemne żądanie opróżnienia lokalu.

Zgodnie z art. 19d ust. 3 żądanie powinno zawierać co najmniej:

• oznaczenie właściciela,
• oznaczenie najemcy, którego żądanie dotyczy,
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego,
• podanie przyczyny ustania stosunku najmu,
• termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy. Można wyznaczyć termin dłuższy, ale nie wolno go skrócić poniżej ustawowego minimum.

3. Uzyskaj urzędowe poświadczenie podpisu właściciela

Art. 19d ust. 2 wymaga, aby żądanie było opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W praktyce najczęściej oznacza to poświadczenie podpisu przez notariusza. Zwykłe podpisanie wezwania w domu nie spełnia tego wymogu.

4. Doręcz żądanie i zachowaj dowód

Żądanie należy skierować do najemcy w sposób pozwalający później wykazać wykonanie tej czynności. Do wniosku o klauzulę ustawa wymaga dołączenia żądania wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą.

W praktyce szczególnie przydatny jest dokument pozwalający ustalić datę odbioru, ponieważ wskazany w żądaniu termin na opróżnienie lokalu liczony jest od jego doręczenia. Nie należy składać wniosku o klauzulę przed bezskutecznym upływem wyznaczonego terminu.

5. Złóż wniosek o nadanie klauzuli wykonalności

Jeżeli najemca nie opuści mieszkania w terminie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.

W przypadku aktu notarialnego właściwy jest co do zasady sąd rejonowy właściwości ogólnej dłużnika, czyli najczęściej sąd właściwy według jego miejsca zamieszkania. Jeżeli takiej właściwości nie można ustalić, zastosowanie może mieć sąd rejonowy, w którego okręgu ma zostać wszczęta egzekucja.

Do wniosku trzeba dołączyć tytuł egzekucyjny oraz dokumenty wymagane przez art. 19d ust. 4, czyli:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą,
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu,
3. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego.

W zależności od przyczyny zakończenia najmu warto dołączyć również dokumenty pozwalające jasno ustalić, że umowa już nie obowiązuje, np. wypowiedzenie i dowód jego doręczenia albo aneks określający końcową datę najmu.

Opłata stała od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności takiemu tytułowi wynosi 50 zł. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że wniosek o klauzulę powinien zostać rozpoznany niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od złożenia. Jest to termin przewidziany dla sądu i jego przekroczenie nie powoduje automatycznego nadania klauzuli.

6. Odbierz tytuł wykonawczy

Po nadaniu klauzuli wykonalności akt notarialny staje się tytułem wykonawczym, który może stanowić podstawę egzekucji. Dopiero na tym etapie możliwe jest zwrócenie się do komornika o przymusowe opróżnienie lokalu.

7. Złóż wniosek do właściwego komornika

W sprawie opróżnienia lokalu zastosowanie ma art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Właściwy jest komornik sądu, w którego okręgu znajduje się lokal podlegający opróżnieniu. Do komornika należy złożyć wniosek egzekucyjny i przedstawić tytuł wykonawczy.

Komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Jeżeli wezwanie okaże się bezskuteczne, komornik podejmuje czynności potrzebne do wprowadzenia właściciela w posiadanie mieszkania.

Przy prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym art. 25d pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza prawo dłużnika do tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnik nie ma tytułu prawnego do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego może zostać usunięty, zastosowanie mogą znaleźć przepisy art. 1046 KPC dotyczące usunięcia osoby niemającej prawa do tymczasowego pomieszczenia do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej na wniosek komornika przez właściwą gminę.

8. Uwzględnij możliwość obrony najemcy

Uproszczona procedura nie oznacza, że najemca jest pozbawiony możliwości kwestionowania działań właściciela. Na postanowienie sądu w przedmiocie klauzuli wykonalności przysługuje zażalenie. Jeżeli rozstrzygnięcie wydał referendarz sądowy, zastosowanie ma właściwy środek zaskarżenia od orzeczenia referendarza. Dłużnik może również korzystać ze środków prawnych właściwych dla postępowania egzekucyjnego, jeżeli istnieją ku temu podstawy.

Dlatego tak duże znaczenie ma wcześniejsze uporządkowanie dowodów dotyczących zawarcia umowy, jej zgłoszenia, ustania najmu i doręczenia żądania opróżnienia.

Najczęstsze błędy i ryzyka

1. Brak zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego. To jeden z najpoważniejszych błędów. Zgodnie z art. 19b ust. 3 brak terminowego zgłoszenia wyłącza zastosowanie art. 19d. Akt notarialny nie naprawia automatycznie tego braku.

2. Wadliwe wypowiedzenie umowy. Żądanie opróżnienia lokalu można skierować po wygaśnięciu albo rozwiązaniu najmu. Jeżeli właściciel błędnie wypowiedział umowę, sporne staje się już samo założenie, że najem ustał. Szczególną ostrożność trzeba zachować przy zaległościach czynszowych, naruszeniach porządku domowego i niedozwolonym podnajmie.

3. Żądanie bez urzędowo poświadczonego podpisu. Zwykłe wezwanie do opuszczenia lokalu, nawet wysłane listem poleconym, nie jest tym samym dokumentem, którego wymaga art. 19d ust. 2.

4. Wyznaczenie zbyt krótkiego terminu. Termin na opróżnienie lokalu musi wynosić co najmniej 7 dni od doręczenia żądania. Nie można liczyć go od dnia sporządzenia pisma ani skrócić go do kilku dni.

5. Brak dowodu doręczenia lub wysłania żądania. Dokument ten jest jednym z wymaganych załączników do wniosku o klauzulę. W praktyce brak odpowiedniego dowodu może skutkować problemami formalnymi albo koniecznością uzupełniania wniosku.

6. Założenie, że dawny akt notarialny obejmuje każde przedłużenie najmu. Po aneksowaniu czasu trwania umowy trzeba przeanalizować treść dokumentów, a nie opierać się na samym fakcie sporządzenia aktu w przeszłości.

7. Próba samodzielnej eksmisji. Zmiana zamków, usunięcie rzeczy albo odcinanie mediów nie jest prawidłowym zamiennikiem egzekucji komorniczej. Posiadanie aktu notarialnego nie daje właścicielowi uprawnień komornika.

8. Mylenie obowiązku opróżnienia lokalu z egzekucją pieniędzy. Oświadczenie najemcy dotyczące opróżnienia i wydania mieszkania nie oznacza automatycznie, że na tej samej podstawie można egzekwować wszystkie zaległe czynsze, odszkodowania czy koszty. Zakres egzekucji zależy od treści posiadanego tytułu egzekucyjnego.

9. Pominięcie kilku najemców. Jeżeli stroną umowy było kilka osób, należy dokładnie sprawdzić, które z nich złożyły oświadczenie o poddaniu się egzekucji i przeciwko komu posiadany tytuł może być wykonany. Nie należy zakładać, że podpis jednej osoby automatycznie zastępuje dokumenty dotyczące pozostałych.

FAQ

Czy przy najmie okazjonalnym trzeba uzyskać wyrok eksmisyjny?

Jeżeli umowa została prawidłowo zawarta i zgłoszona, najem skutecznie ustał, a właściciel dysponuje odpowiednim aktem notarialnym, co do zasady nie trzeba najpierw uzyskiwać klasycznego wyroku nakazującego eksmisję. Właściciel kieruje do najemcy żądanie opróżnienia, a po bezskutecznym upływie terminu występuje o klauzulę wykonalności na akt notarialny.

Czy sam akt notarialny wystarczy, żeby wezwać komornika?

Nie. Akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym. Przed skierowaniem go do komornika trzeba spełnić warunki z art. 19d, w szczególności skutecznie zakończyć najem, doręczyć prawidłowe żądanie opróżnienia lokalu i uzyskać sądową klauzulę wykonalności.

Ile dni trzeba dać najemcy na opuszczenie mieszkania?

Termin określony w żądaniu opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy. Właściciel może wyznaczyć termin dłuższy.

Do jakiego sądu składa się wniosek o klauzulę wykonalności?

W przypadku aktu notarialnego właściwy jest co do zasady sąd rejonowy właściwości ogólnej dłużnika. Jeżeli tej właściwości nie można ustalić, klauzulę nadaje sąd rejonowy, w którego okręgu ma zostać wszczęta egzekucja.

Ile kosztuje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności?

Opłata stała od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu innemu niż wskazane w ustawie orzeczenia i ugody wynosi 50 zł. Dotyczy to również wniosku o nadanie klauzuli aktowi notarialnemu stanowiącemu tytuł egzekucyjny.

Czy komornik musi czekać na lokal socjalny dla najemcy okazjonalnego?

Przy prawidłowo zgłoszonym najmie okazjonalnym nie stosuje się typowej procedury orzekania o najmie socjalnym lokalu, a art. 25d pkt 2 wyłącza prawo dłużnika do tymczasowego pomieszczenia. Sposób wykonania eksmisji zależy jednak od sytuacji zastanej przez komornika i przepisów art. 1046 KPC.

Co się dzieje, jeśli właściciel nie zgłosił najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?

Brak zgłoszenia w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu powoduje, że nie stosuje się art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel nie powinien więc zakładać, że może przeprowadzić uproszczoną procedurę tylko dlatego, że posiada akt notarialny. Konieczna jest analiza możliwości dochodzenia opróżnienia mieszkania na zasadach ogólnych.

Czy właściciel może zmienić zamki po upływie terminu z żądania?

Nie powinien samodzielnie wykonywać przymusowej eksmisji. Bezskuteczny upływ terminu z żądania otwiera drogę do wystąpienia o klauzulę wykonalności, a następnie do wszczęcia egzekucji przez komornika. To komornik wykonuje przymusowy obowiązek opróżnienia lokalu.

Podsumowanie

Eksmisja z prawidłowo zawartego najmu okazjonalnego jest prostsza niż klasyczne postępowanie o opróżnienie lokalu, ale nadal wymaga zachowania formalnej procedury. Właściciel powinien najpierw upewnić się, że najem skutecznie ustał, następnie sporządzić żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem i terminem co najmniej 7 dni, a po jego bezskutecznym upływie wystąpić o klauzulę wykonalności.

Przed złożeniem wniosku warto skontrolować przede wszystkim akt notarialny, zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego, dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania, sposób zakończenia umowy i dowody doręczeń. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawę kieruje się do komornika właściwego ze względu na położenie lokalu. Jeżeli którykolwiek z podstawowych dokumentów jest wadliwy albo go brakuje, dalszy tryb trzeba ustalić na podstawie konkretnego stanu faktycznego.