Eksmisja krok po kroku – pozew, wyrok, komornik i lokal socjalny

Procedura eksmisyjna zależy przede wszystkim od tego, dlaczego dana osoba zajmuje lokal. Inaczej ocenia się najemcę po skutecznym wypowiedzeniu umowy, inaczej osobę, której wygasło użyczenie, a jeszcze inaczej kogoś, kto zajął mieszkanie bez tytułu prawnego. Znaczenie ma również to, czy lokal należy do publicznego zasobu mieszkaniowego i czy zachodzą szczególne okoliczności dotyczące osób zamieszkujących lokal.

Poniżej opisujemy typową drogę sądową: od ustalenia podstawy eksmisji, przez wezwanie i pozew, aż po wyrok i czynności komornika. W najmie okazjonalnym i niektórych odmianach najmu instytucjonalnego mogą działać szczególne mechanizmy oparte na wcześniejszym oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego, dlatego przed wszczęciem zwykłego procesu trzeba sprawdzić rodzaj zawartej umowy.

Kiedy można żądać eksmisji

Żądanie eksmisji jest uzasadnione przede wszystkim wtedy, gdy osoba zajmująca lokal nie ma już skutecznego tytułu prawnego albo przepisy pozwalają żądać rozwiązania tego tytułu przez sąd z powodu określonego zachowania. W praktyce podstawą może być m.in. skuteczne wypowiedzenie najmu, upływ czasu, na który umowę zawarto, wygaśnięcie innego stosunku prawnego uprawniającego do mieszkania albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Przy najmie lokalu mieszkalnego samo powstanie zaległości nie oznacza jeszcze, że najem został skutecznie zakończony. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga przy wypowiedzeniu z powodu zaległości spełnienia określonej procedury. Jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, właściciel powinien najpierw uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Samo wypowiedzenie również musi spełniać wymagania ustawowe.

Osobną podstawę przewiduje art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów. Gdy lokator rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali, właściciel innego lokalu w budynku lub inny lokator może żądać rozwiązania przez sąd stosunku prawnego i nakazania opróżnienia lokalu. Współlokator może natomiast żądać eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora, jeżeli jego rażąco naganne postępowanie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Praktyczne kryteria, dokumenty i przykłady dotyczące tego, kiedy można żądać eksmisji

Przed przygotowaniem pozwu warto odpowiedzieć na trzy pytania: na jakiej podstawie dana osoba zamieszkała w lokalu, czy ta podstawa nadal istnieje oraz jakie dokładnie zdarzenie spowodowało jej ustanie. Do analizy trzeba zebrać przede wszystkim umowę, aneksy, wypowiedzenia, wezwania do zapłaty, korespondencję i dowody doręczenia.

Jeżeli mieszkanie zostało udostępnione bezpłatnie, istotne będzie ustalenie, czy doszło do zakończenia użyczenia i czy osoba nadal może powoływać się na inne uprawnienie do lokalu. Szerzej ten wariant omawia artykuł o eksmisji z użyczonego mieszkania i osoby bez tytułu prawnego.

W sprawach rodzinnych samo pokrewieństwo nie przesądza jeszcze o prawie do zajmowania mieszkania. Trzeba ustalić, czy dorosły członek rodziny jest najemcą, współwłaścicielem, ma służebność, korzystał z lokalu na podstawie użyczenia czy jedynie za zgodą właściciela. Gdy problem łączy się z agresją, przemocą albo uzależnieniem, zwykły pozew o eksmisję może nie być jedynym środkiem ochrony. Pomocne mogą być materiały opisujące zasady – agresywny dorosły syn w mieszkaniu matki oraz procedura – brat alkoholik zajmuje mieszkanie właściciela.

Wezwanie do opuszczenia lokalu

Po ustaniu tytułu prawnego warto skierować do osoby zajmującej lokal pisemne wezwanie do jego opuszczenia i wydania. Takie pismo porządkuje stan sprawy, wskazuje termin dobrowolnej wyprowadzki i może później stanowić dowód, że właściciel domagał się zwrotu lokalu. Wezwanie do opuszczenia mieszkania nie jest jednak tym samym co wypowiedzenie umowy i nie zastępuje czynności wymaganych do skutecznego zakończenia najmu.

W wezwaniu należy wskazać właściciela, osobę zobowiązaną, dokładny adres lokalu, podstawę żądania, datę ustania tytułu prawnego oraz termin, w którym lokal ma zostać wydany. Można także zażądać przekazania kluczy i sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego. Pismo najlepiej doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę i treść doręczenia.

Jeżeli podstawą zakończenia najmu są zaległości, trzeba odróżnić wezwanie do wyprowadzki od ustawowych pism poprzedzających wypowiedzenie. Niedochowanie wymaganej kolejności może spowodować, że pozwany nadal będzie miał tytuł prawny do lokalu, a powództwo o eksmisję okaże się przedwczesne.

Pozew i dowody

W pozwie trzeba precyzyjnie zażądać nakazania pozwanemu opróżnienia, opuszczenia i wydania określonego lokalu. Należy prawidłowo oznaczyć strony, opisać lokal, wskazać podstawę faktyczną żądania oraz dowody. Pozew powinien również zawierać wartość przedmiotu sporu, jeżeli jest ona wymagana. Przy sporach wynikających z najmu zawartego na czas nieoznaczony wartość przedmiotu sporu odpowiada co do zasady sumie czynszu za trzy miesiące. W sprawach dotyczących korzystania z lokalu bez tytułu prawnego albo na podstawie innego stosunku niż najem lub dzierżawa Kodeks postępowania cywilnego przewiduje szczególną regułę odpowiadającą w przybliżeniu trzymiesięcznemu czynszowi danego rodzaju lokalu.

Właściwość sądu zależy od podstawy roszczenia oraz wartości przedmiotu sporu. Co do zasady sprawy rozpoznają sądy rejonowe, chyba że przepis przekazuje sprawę sądowi okręgowemu, m.in. ze względu na wartość przedmiotu sporu przekraczającą 100 000 zł w sprawach o prawa majątkowe. W sprawach o roszczenia z najmu nieruchomości można skorzystać z właściwości sądu miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli podstawą roszczenia jest prawo własności lub inne prawo rzeczowe do nieruchomości, zastosowanie może mieć właściwość wyłączna sądu miejsca jej położenia. Dlatego właściwość należy ustalić na podstawie konkretnej podstawy prawnej pozwu, a nie wyłącznie adresu mieszkania.

Opłata stała od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu wynosi 200 zł. Jeżeli powód dochodzi jednocześnie innych roszczeń, np. zapłaty zaległych należności lub odszkodowania za bezumowne korzystanie, mogą powstać dodatkowe opłaty i trzeba prawidłowo określić zakres żądania.

Praktyczne kryteria, dokumenty i przykłady dotyczące pozwu i dowodów

Najważniejsze są dowody pokazujące dwie rzeczy: po pierwsze, dlaczego pozwany wszedł w posiadanie lokalu, a po drugie, dlaczego to uprawnienie już nie istnieje. W zależności od sprawy będą to akt własności lub odpis księgi wieczystej, umowa najmu albo użyczenia, wypowiedzenie, dowód upływu terminu umowy, wezwania do zapłaty, potwierdzenia doręczenia, zestawienie zadłużenia, korespondencja, dokumentacja interwencji oraz zeznania świadków.

Wyrok oraz lokal socjalny

W aktualnym stanie prawnym ustawa posługuje się pojęciem uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka, czy osoby objęte nakazem mają takie uprawnienie. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego obciąża gminę właściwą ze względu na położenie opróżnianego lokalu.

Sąd bada tę kwestię z urzędu i bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną. Ustawa wymienia grupy objęte szczególną ochroną, m.in. kobiety w ciąży, małoletnich, określone osoby z niepełnosprawnością lub ubezwłasnowolnione i wspólnie mieszkających opiekunów, osoby obłożnie chore, część emerytów i rencistów, osoby bezrobotne oraz osoby spełniające kryteria uchwały rady gminy. Nie oznacza to jednak automatycznego prawa do najmu socjalnego w każdej eksmisji. W szczególności art. 14 ust. 7 ustawy przewiduje, że obowiązkowa ochrona z ust. 4 nie ma zastosowania do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkami wskazanymi w ustawie.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Dla właściciela oznacza to, że nawet prawomocny wyrok nie zawsze prowadzi od razu do fizycznego opróżnienia mieszkania.

Istnieją także istotne wyjątki. Zgodnie z art. 17 ustawy zasad z art. 14 i zakazu wykonywania eksmisji w okresie zimowym nie stosuje się m.in. wtedy, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, niewłaściwe zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali uciążliwym albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego. W przypadku osoby, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, sąd może jednak wyjątkowo przyznać uprawnienie do najmu socjalnego, jeżeli jest to szczególnie usprawiedliwione zasadami współżycia społecznego.

Klauzula wykonalności

Egzekucję prowadzi się na podstawie tytułu wykonawczego. W typowej sprawie jest nim tytuł egzekucyjny, najczęściej wyrok, zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Po zakończeniu etapu sądowego trzeba więc sprawdzić, czy orzeczenie jest prawomocne lub podlega wykonaniu oraz uzyskać dokument pozwalający wszcząć egzekucję.

Klauzulę wykonalności tytułowi pochodzącemu od sądu nadaje co do zasady sąd pierwszej instancji. Samo uzyskanie klauzuli nie uchyla jednak ograniczeń wynikających z treści wyroku. Jeżeli sąd przyznał eksmitowanemu uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego i wstrzymał opróżnienie lokalu do czasu oferty gminy, trzeba ten warunek respektować również na etapie egzekucyjnym.

Jeżeli strona zamierza zaskarżyć wyrok, istotne są terminy procesowe. Wniosek o sporządzenie i doręczenie uzasadnienia wyroku składa się co do zasady w terminie tygodnia od ogłoszenia wyroku, a gdy wyrok podlega doręczeniu z urzędu – od jego doręczenia. Apelację wnosi się co do zasady w terminie dwóch tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem. Jeżeli termin na sporządzenie uzasadnienia został formalnie przedłużony, termin apelacji może wynosić trzy tygodnie, o czym sąd powinien zawiadomić stronę przy doręczeniu wyroku z uzasadnieniem.

Egzekucja komornicza

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego wierzyciel składa wniosek egzekucyjny do właściwego komornika i przekazuje dokument stanowiący podstawę egzekucji. We wniosku należy jednoznacznie wskazać lokal i osoby, których obowiązek dotyczy. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie podejmuje czynności zmierzające do opróżnienia lokalu i wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Jeżeli osobie eksmitowanej nie przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego, komornik w pierwszej kolejności ustala, czy dłużnik ma inne pomieszczenie, w którym może zamieszkać. Jeżeli takiego miejsca nie ma, a dłużnikowi przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik co do zasady wstrzymuje czynności do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia. Nie musi oczekiwać na gminę, jeżeli odpowiednie pomieszczenie wskaże wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia.

Nie każdemu eksmitowanemu przysługuje tymczasowe pomieszczenie. Ustawa wyłącza to uprawnienie w określonych przypadkach, m.in. przy niektórych eksmisjach związanych z przemocą lub rażącym naruszaniem porządku, przy zajęciu lokalu bez tytułu prawnego oraz w przypadkach objętych szczególnymi rodzajami najmu. Gdy dłużnik nie ma prawa do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę.

Trzeba też pamiętać o tzw. ochronie zimowej. Co do zasady wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Zakaz ten nie działa jednak w sytuacjach objętych art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów, m.in. przy eksmisji z powodu przemocy, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego albo zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.

FAQ

Czy właściciel może sam zmienić zamki i usunąć rzeczy lokatora?

Nie jest to prawidłowy sposób wykonania eksmisji. Jeżeli osoba nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, w typowej sprawie należy uzyskać odpowiedni tytuł i skierować wykonanie obowiązku do komornika. Samowolne pozbawienie dostępu do mieszkania lub rzeczy może wywołać dodatkowe spory o posiadanie, odpowiedzialność za rzeczy albo odszkodowanie.

Czy przed pozwem zawsze trzeba wysłać wezwanie do wyprowadzki?

Nie ma jednej reguły wymagającej takiego wezwania w każdej sprawie, ale zwykle jest ono praktycznie przydatne. Pozwala wykazać, że właściciel zażądał wydania lokalu i od kiedy pozwany pozostaje w nim wbrew jego woli. Jeżeli jednak do zakończenia stosunku prawnego potrzebne jest wypowiedzenie lub wcześniejsze ustawowe upomnienie, zwykłe wezwanie do wyprowadzki nie zastępuje tych czynności.

Ile kosztuje pozew o eksmisję?

Opłata stała od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu wynosi 200 zł. W konkretnej sprawie mogą dojść inne koszty, np. związane z dodatkowymi roszczeniami, pełnomocnikiem albo późniejszą egzekucją.

Czy każda kobieta w ciąży, osoba bezrobotna albo małoletni otrzyma najem socjalny?

Nie można tego zakładać automatycznie. Ustawa przewiduje szczególną ochronę określonych grup, ale jednocześnie zawiera wyjątki, zwłaszcza dotyczące osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Sąd musi zastosować właściwy przepis do konkretnej podstawy eksmisji.

Czy można eksmitować zimą?

Co do zasady od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, m.in. dla części spraw związanych z przemocą, rażącym naruszaniem porządku oraz zajęciem lokalu bez tytułu prawnego.

Czy wymeldowanie lokatora wystarczy do eksmisji?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie przesądza samodzielnie o prawie do zajmowania lokalu. Dla eksmisji kluczowe jest ustalenie, czy dana osoba ma tytuł prawny do mieszkania oraz czy istnieje podstawa do nakazania jego opróżnienia.

Jak długo trwa eksmisja?

Nie ma jednego ustawowego terminu dla całej procedury. Czas zależy m.in. od skuteczności doręczeń, liczby pozwanych, zakresu dowodów, zaskarżenia wyroku, rozstrzygnięcia o najmie socjalnym, działania gminy oraz przebiegu egzekucji komorniczej.

Podsumowanie

Bezpieczne przeprowadzenie eksmisji wymaga zachowania kolejności: najpierw trzeba ustalić i skutecznie zakończyć tytuł prawny do lokalu, następnie prawidłowo wezwać do wydania mieszkania, przygotować pozew i dowody, uzyskać wyrok oraz tytuł wykonawczy, a dopiero potem skierować sprawę do komornika. Najczęstsze problemy pojawiają się wtedy, gdy wypowiedzenie było wadliwe, pozew nie obejmuje wszystkich właściwych osób albo pominięto zasady dotyczące najmu socjalnego i tymczasowego pomieszczenia.

Przed podjęciem kolejnego kroku warto więc sprawdzić dokumenty stanowiące podstawę zamieszkiwania, sposób i datę rozwiązania stosunku prawnego, status wszystkich mieszkańców oraz treść ewentualnego wyroku. To pozwala ocenić, czy można już żądać opróżnienia lokalu i jaki tryb będzie właściwy.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm., w szczególności art. 11, 13–18 oraz 25a–25e.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 468 ze zm., w szczególności art. 17, 23, 23², 27, 37, 38, 328, 369, 776, 781–783 i 1046.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1228, art. 27 pkt 11.