Najemca zalega z czynszem i zakłóca porządek – jak wypowiedzieć umowę?

Czy można szybko rozwiązać umowę z problematycznym najemcą?

W opisanej sytuacji właściciel ma zwykle dwie możliwe podstawy działania: zaległości w płatnościach oraz rażące albo uporczywe naruszanie porządku domowego. Sam fakt, że najemca został zatrzymany przez policję albo nie odbiera telefonu, nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy. Trzeba przeprowadzić procedurę pisemnie i zachować dowody.

Najważniejsze jest ustalenie, jaki rodzaj najmu został zawarty: zwykły najem lokalu mieszkalnego, najem okazjonalny albo najem instytucjonalny. W każdym z tych wariantów właściciel musi najpierw doprowadzić do skutecznego zakończenia stosunku najmu, a dopiero potem żądać opróżnienia lokalu.

Umowa najmu na czas określony a wcześniejsze wypowiedzenie

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony zasadniczo kończy się z upływem terminu, na jaki została zawarta. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego strony mogą wypowiedzieć taki najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że sama klauzula o miesięcznym wypowiedzeniu może być niewystarczająca, jeżeli nie wskazuje sytuacji, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne.

Przy lokalu mieszkalnym trzeba dodatkowo uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wskazanych w tej ustawie, a wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i określać przyczynę. W praktyce przy najemcy, który nie płaci i zakłóca porządek, najczęściej wchodzą w grę art. 11 ust. 2 pkt 1 albo art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Zaległości za czynsz i opłaty

Jeżeli chodzi o mieszkanie, właściciel nie powinien opierać się wyłącznie na ogólnej regule z art. 687 Kodeksu cywilnego dotyczącej dwumiesięcznej zwłoki w zapłacie czynszu. Dla lokali mieszkalnych kluczowy jest art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który przewiduje bardziej szczegółową procedurę.

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo pobieranych przez właściciela opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Przed wypowiedzeniem trzeba jednak pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W piśmie warto dokładnie wskazać: kwotę zaległości, okresy, których dotyczą, numer rachunku, termin zapłaty oraz informację, że brak zapłaty spowoduje wypowiedzenie najmu. Dopiero bezskuteczny upływ dodatkowego miesięcznego terminu otwiera drogę do wypowiedzenia z powodu zaległości.

Zakłócanie porządku, awantury i interwencje policji

Szerzej ten wariant opisuje poradnik o tym, co zrobić, gdy najemca prowadzi imprezy i zakłóca spokój.

Jeżeli najemca głośno słucha muzyki, urządza bójki na klatce schodowej, niszczy części wspólne albo w inny rażący lub uporczywy sposób narusza porządek domowy, właściciel może skorzystać z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis wymaga jednak wcześniejszego pisemnego upomnienia. Dopiero gdy po takim upomnieniu najemca nadal narusza porządek, można wypowiedzieć stosunek prawny na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W upomnieniu należy opisać konkretne zdarzenia: daty interwencji policji, skargi sąsiadów, awantury, zniszczenia, zakłócanie ciszy nocnej, naruszanie regulaminu wspólnoty albo spółdzielni. Dobrze jest dołączyć kopie skarg, notatki służbowe, wezwania administracji budynku, zdjęcia zniszczeń oraz numery interwencji policji. Im bardziej precyzyjna dokumentacja, tym większa szansa na obronę skuteczności wypowiedzenia w sądzie.

Jeżeli właściciel ma uzasadnione podejrzenie nielegalnej działalności w wynajmowanym lokalu, powinien dokumentować zgłoszenia i w razie potrzeby zawiadomić właściwe służby, ale nadal nie zastępuje to prawidłowego wypowiedzenia najmu.

Najem okazjonalny – kiedy procedura jest szybsza?

Jeżeli umowa była umową najmu okazjonalnego i została prawidłowo zgłoszona do urzędu skarbowego, właściciel może po skutecznym zakończeniu najmu skorzystać z uproszczonej ścieżki opartej na oświadczeniu najemcy w akcie notarialnym. Nie oznacza to jednak, że można pominąć wypowiedzenie albo pisemne wezwania wymagane przez ustawę.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, gdy najemca dobrowolnie nie opróżnia lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie musi wyznaczać termin nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia. Po jego bezskutecznym upływie właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Doręczenie pism, gdy nie ma kontaktu z najemcą

Jeżeli najemca przebywa za granicą, trzeba szczególnie dokładnie ustalić właściwy adres i sposób doręczenia wypowiedzenia.

Brak kontaktu telefonicznego z najemcą nie zwalnia właściciela z obowiązku doręczenia pism. Wezwania, upomnienia i wypowiedzenie należy wysyłać na adres wskazany w umowie oraz każdy inny znany adres, jeżeli właściciel wie, gdzie najemca może odbierać korespondencję. Najbezpieczniej wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, zachować dowód nadania, zwrotkę, kopertę i potwierdzenia awizowania.

W przypadku prywatnej umowy najmu nie należy bezrefleksyjnie powoływać się na administracyjne doręczenie zastępcze. Skuteczność doręczenia wypowiedzenia ocenia się przede wszystkim według zasad prawa cywilnego, czyli tego, czy oświadczenie doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Jeżeli umowa zawiera obowiązek informowania o zmianie adresu i adres został prawidłowo wskazany, ułatwia to wykazanie skutecznego doręczenia, ale w sporze sądowym każdą sytuację ocenia się indywidualnie.

Jeżeli po wypowiedzeniu najemca nie opuści lokalu, właściciel nie może usuwać go samodzielnie. Przy zwykłym najmie konieczny będzie pozew o opróżnienie lokalu, a obok tego można dochodzić zapłaty zaległego czynszu, opłat, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i naprawienia szkód.

Czego właściciel nie powinien robić?

Nawet bardzo uciążliwy najemca pozostaje posiadaczem lokalu do czasu dobrowolnego wydania mieszkania albo przymusowego wykonania tytułu wykonawczego przez uprawniony organ. Właściciel nie powinien wymieniać zamków, wynosić rzeczy najemcy, odcinać prądu, wody lub ogrzewania ani wchodzić do mieszkania bez podstawy prawnej. Takie działania mogą narazić właściciela na zarzuty naruszenia posiadania, odpowiedzialność odszkodowawczą, a w skrajnych przypadkach także odpowiedzialność karną.

Wyjątkiem są sytuacje nagłe, np. awaria zagrażająca szkodą. Wtedy ustawa przewiduje szczególny tryb wejścia do lokalu, co do zasady w obecności policji, straży miejskiej albo straży pożarnej, z obowiązkiem zabezpieczenia lokalu i sporządzenia protokołu.

FAQ

Podsumowanie

W przypadku najemcy, który nie płaci i zakłóca porządek, właściciel powinien działać szybko, ale formalnie. Najpierw należy zebrać dowody, sprawdzić typ umowy i jej postanowienia, wysłać właściwe pisemne upomnienie lub wezwanie do zapłaty, a dopiero potem złożyć wypowiedzenie. Po zakończeniu najmu można żądać opróżnienia lokalu i dochodzić należności za czynsz, opłaty, bezumowne korzystanie oraz szkody w mieszkaniu.

Jeżeli w sprawie występują jednocześnie zaległości, agresywne zachowania, interwencje policji i brak kontaktu z najemcą, warto przygotować pisma bardzo precyzyjnie. Błąd w terminie, podstawie prawnej lub doręczeniu może wydłużyć odzyskanie lokalu o wiele miesięcy.