Najemca nie płaci za czynsz - wypowiedzenie umowy i wezwanie do zapłaty oraz jak wyrzucić najemcę z lokalu

Wypowiedzenie umowy najmu

Sposób wypowiedzenia najmu zależy od tego, czy umowa została zawarta na czas określony czy też na czas nieokreślony. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Zobacz również: Jak odzyskać zaległy czynsz od lokatora?

Brak zapłat od kilku miesięcy a rozwiązanie umowy najmu

Jak Pan widzi, jeśli zawarł Pan umowę najmu na czas określony, a umowa nie określa, czy i na jakich zasadach może Pan ową umowę wypowiedzieć, to przed terminem jej rozwiązania określonym w umowie jest na nierozwiązywalna.

Jeśli zaś została ona zawarta na czas nieokreślony, a w umowie nic nie jest zapisane na temat wypowiedzenia, a czynsz jest płatny co miesiąc, to może ją Pan wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wskazuję także, że zgodnie z art. 672 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Art. 687 Kodeksu cywilnego stanowi zaś, że „jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”. Wskazać należy, że przepis art. 687 będzie obowiązywał wyłącznie w odniesieniu do takich lokali, które nie podlegają pod ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) oraz wyłącznie wtedy, gdy strony stosunku najmu nie zawarły w umowie klauzuli przewidzianej w przepisie art. 673 § 3.

Wezwanie do zapłaty

A zatem skoro najemca lokalu użytkowego nie płaci Panu czynszu za więcej niż dwa pełne okresy płatności, to powinien Pan w pierwszej kolejności skierować do niego pismo z informacją, że jeśli w terminie dodatkowym jednego miesiąca od dnia otrzymania niniejszego pisma nie ureguluje czynszu (wskazać kwotę i okres zaległości) na konto (wskazać numer), to dokona Pan na podstawie art. 672 Kodeksu cywilnego wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Warto takie pismo dla celów dowodowych wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Będzie Pan miał dowód doręczenia i dowód obliczania odsetek w ewentualnym procesie sądowym, jeśli najemca czynszu nie ureguluje.

Warto również wspomnieć, że zgodnie z aktualnym poglądem doktryny i obowiązującą linią orzeczniczą – „W razie uiszczenia przez najemcę czynszu w terminie dodatkowym, nie powstaje prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 687 k.c.” [w: G. Bieniek (red.), Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom I–II, wyd. X] oraz „Jeżeli najemca lokalu mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) – wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. akt III CZP 113/66).

A zatem najpierw na piśmie powinien Pan wezwać najemcę do zapłaty, wyznaczając mu dodatkowy miesięczny termin od dnia odbioru pisma z zagrożeniem, że brak zapłaty w terminie miesiąca poskutkuje rozwiązaniem umowy w trybie natychmiastowym i wniesieniem pozwu o zapłatę zaległego czynszu wraz z odsetkami za opóźnienie w płatności każdej płatności i domaganiem się zwrotu kosztów sądowych.

Skierowanie do sądu sprawy o zapłatę

Jeśli mimo pisma nie spłaci czynszu, wówczas kieruje Pan na piśmie wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym na podstawie art. 672 Kodeksu cywilnego żądając opróżnienia lokalu. Następnie kieruje Pan do sądu pozew o zapłatę wraz z odsetkami przeciwko najemcy załączając umowę, wezwanie z wyznaczeniem dodatkowego terminu i dowód jego doręczenia, historię na koncie na dowód braku spłaty, wypowiedzenie wraz z dowodem jego doręczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. akt III CZP 113/66

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.