Najemca lokalu użytkowego nie płaci czynszu – wezwanie i wypowiedzenie

Wypowiedzenie umowy najmu – od czego zacząć?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy umowa najmu została zawarta na czas określony, czy na czas nieokreślony. Od tego zależy, czy można ją wypowiedzieć na zasadach ogólnych, czy tylko w sytuacjach wyraźnie przewidzianych w umowie albo w ustawie. Przed wypowiedzeniem warto też oddzielić zaległości czynszowe od sporu o stan lokalu, ponieważ naprawy w wynajmowanym mieszkaniu mogą obciążać różne strony zależnie od rodzaju usterki i treści umowy.

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Jeżeli więc najem lokalu użytkowego zawarto na czas nieokreślony, a umowa nie określa innych terminów wypowiedzenia, przy czynszu płatnym miesięcznie wynajmujący może co do zasady wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli natomiast umowa została zawarta na czas określony, trzeba sprawdzić, czy zawiera postanowienia pozwalające na wcześniejsze wypowiedzenie. Więcej o tym zagadnieniu omawia także artykuł: wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego. Uzupełniająco przydatny może być tekst „wypowiedzenie najmu z decyzji kwaterunkowej”.

Najemca nie płaci czynszu przez kilka miesięcy

Przy zwłoce w zapłacie czynszu znaczenie ma przede wszystkim art. 672 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W przypadku najmu lokalu trzeba jednak uwzględnić również art. 687 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Oznacza to, że przy lokalu użytkowym bezpiecznym rozwiązaniem jest najpierw pisemne wezwanie najemcy do zapłaty zaległego czynszu, z wyraźnym uprzedzeniem, że brak zapłaty w dodatkowym miesięcznym terminie spowoduje wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu należy złożyć właściwe oświadczenie o wypowiedzeniu.

Jeżeli sprawa dotyczy lokalu mieszkalnego, trzeba zachować szczególną ostrożność. Wtedy zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy zaległościach czynszowych właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W praktyce trzeba więc rozróżnić najem lokalu użytkowego od najmu lokalu mieszkalnego. W lokalu użytkowym podstawowe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego, natomiast przy lokalu mieszkalnym przepisy ochronne dla lokatorów są surowsze i wymagają dokładnego zachowania procedury.

W tym kontekście warto sprawdzić także: szkody po najmie.

Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu

Wezwanie do zapłaty powinno być sporządzone na piśmie. Dla celów dowodowych najlepiej doręczyć je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przez kuriera z potwierdzeniem doręczenia albo osobiście za pisemnym pokwitowaniem. Sam e-mail lub SMS może być pomocny, ale w sporze sądowym zwykle bezpieczniej mieć dowód doręczenia pisma.

W wezwaniu warto wskazać:

• datę i miejsce sporządzenia pisma,
• dane wynajmującego i najemcy,
• oznaczenie umowy najmu oraz lokalu,
• dokładną kwotę zaległości i okresy, których dotyczy,
• numer rachunku bankowego do zapłaty,
• dodatkowy miesięczny termin do zapłaty liczony od doręczenia pisma,
• uprzedzenie, że brak zapłaty spowoduje wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia,
• informację o możliwości dochodzenia należności wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie i kosztami postępowania.

Jeżeli zastanawia się Pan, co gdy najemca nie płaci, najważniejsze jest zachowanie kolejności działań: najpierw wezwanie i dodatkowy termin, następnie wypowiedzenie, a dopiero potem działania sądowe dotyczące zapłaty i opróżnienia lokalu. Wzór kolejności działań, naliczanie odsetek i przygotowanie pozwu opisuje poradnik dotyczący zaległego czynszu najemcy.

Wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów

Jeżeli najemca nie zapłaci zaległości w dodatkowym miesięcznym terminie, wynajmujący może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Takie oświadczenie również powinno mieć formę pisemną i zostać skutecznie doręczone najemcy.

W wypowiedzeniu należy wskazać podstawę prawną, czyli przede wszystkim art. 672 Kodeksu cywilnego w związku z art. 687 Kodeksu cywilnego, opisać zaległość czynszową, powołać się na wcześniejsze wezwanie do zapłaty i wskazać, że dodatkowy termin upłynął bezskutecznie. Warto zażądać także wydania i opróżnienia lokalu w konkretnym terminie.

Jeżeli umowa została zawarta na czas określony, a najemca zalega z czynszem, przepisy o zwłoce w zapłacie czynszu mogą umożliwiać wypowiedzenie bez zachowania terminów, nawet gdy sama umowa nie przewiduje szczegółowej klauzuli wypowiedzenia z tej przyczyny. Inaczej wygląda jednak zwykłe wcześniejsze wypowiedzenie umowy terminowej z innych powodów. W tym zakresie przydatne może być omówienie: rozwiązanie najmu na czas określony.

Czego wynajmujący nie powinien robić?

Nawet jeżeli najemca nie płaci od kilku miesięcy, wynajmujący nie powinien samodzielnie wyrzucać go z lokalu, wymieniać zamków, odcinać mediów, usuwać rzeczy ani uniemożliwiać korzystania z lokalu bez podstawy prawnej. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w niektórych sytuacjach także karną.

Jeżeli po wypowiedzeniu umowy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu. W zależności od sytuacji wynajmujący może dochodzić zapłaty zaległego czynszu, odsetek, odszkodowania za dalsze bezumowne korzystanie z lokalu oraz opróżnienia lokalu.

Warto pamiętać, że zbycie nieruchomości nie zawsze rozwiązuje problem z najemcą. Jeżeli planowana jest sprzedaż wynajmowanego mieszkania albo lokalu, trzeba dodatkowo przeanalizować skutki przejścia praw i obowiązków z umowy najmu na nabywcę.

Sprawa sądowa o zapłatę i opróżnienie lokalu

Jeżeli najemca nie płaci mimo wezwania i nie opuszcza lokalu po wypowiedzeniu, wynajmujący powinien przygotować dokumenty do sprawy sądowej. Najczęściej będą to:

• umowa najmu wraz z aneksami,
• zestawienie zaległości czynszowych,
• wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem,
• dowód doręczenia wezwania,
• wypowiedzenie umowy najmu,
• dowód doręczenia wypowiedzenia,
• potwierdzenia przelewów albo historia rachunku pokazująca brak wpłat,
• korespondencja z najemcą, jeżeli ma znaczenie dla sprawy.

W pozwie o zapłatę można żądać zaległego czynszu, odsetek ustawowych za opóźnienie oraz kosztów procesu. Jeżeli najemca nadal zajmuje lokal bez tytułu prawnego, w zależności od okoliczności konieczne może być także dochodzenie opróżnienia lokalu i wynagrodzenia lub odszkodowania za bezumowne korzystanie.

W orzecznictwie zwracano uwagę, że brak wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu może mieć znaczenie dla skuteczności żądania. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. akt III CZP 113/66, wskazano na znaczenie uprzedzenia najemcy i upływu dodatkowego terminu w sprawach dotyczących zaległości czynszowych.

FAQ

Podsumowanie

Gdy najemca lokalu użytkowego nie płaci czynszu przez kilka miesięcy, wynajmujący powinien działać etapami. Najpierw trzeba ustalić rodzaj umowy i wysokość zaległości, następnie doręczyć pisemne wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem oraz uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeżeli najemca nadal nie płaci albo nie chce opuścić lokalu, sprawę należy skierować do sądu. Prawidłowa dokumentacja doręczeń, zestawienie zaległości i poprawne wypowiedzenie umowy są kluczowe dla skutecznego dochodzenia roszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., sygn. akt III CZP 113/66

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.