Cesja praw z umowy najmu – czy można przepisać umowę na inną osobę?

Czy można przepisać umowę najmu na inną osobę?

Tak, zmiana osoby najemcy jest prawnie możliwa, ale określenie „cesja umowy najmu” bywa mylące. Umowa najmu jest umową wzajemną: najemca ma określone prawa, lecz jednocześnie ma obowiązki wobec wynajmującego. Do najważniejszych należą zapłata czynszu, ponoszenie uzgodnionych opłat, używanie lokalu zgodnie z umową oraz jego zwrot po zakończeniu najmu.

Z tego powodu trzeba odróżnić dwie operacje:

• przelew praw – np. przeniesienie określonych wierzytelności lub uprawnień, do którego stosuje się art. 509 i nast. Kodeksu cywilnego,
• przejęcie obowiązków – w zakresie długów i zobowiązań najemcy, do którego zastosowanie mają art. 519 i nast. Kodeksu cywilnego.

Jeżeli celem stron jest to, aby nowa osoba całkowicie zastąpiła dotychczasowego najemcę, samo przeniesienie praw nie wystarczy. Trzeba doprowadzić do skutecznego przejęcia obowiązków oraz jasno określić, od kiedy nowa osoba staje się stroną stosunku najmu.

Dlaczego zgoda wynajmującego jest tak ważna?

W praktyce najważniejszym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu. Zmiana osoby odpowiedzialnej za ten obowiązek oznacza zmianę dłużnika wynajmującego. Zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego przejęcie długu może nastąpić albo przez umowę wierzyciela z osobą trzecią za zgodą dłużnika, albo przez umowę dłużnika z osobą trzecią za zgodą wierzyciela.

Jeżeli więc dotychczasowy najemca uzgodni z inną osobą, że ta „przejmuje najem”, ale wynajmujący nie wyrazi wymaganej zgody na przejęcie obowiązków, może dojść do sytuacji, w której dotychczasowy najemca nadal odpowiada wobec wynajmującego, mimo że faktycznie z lokalu korzysta już ktoś inny.

Art. 522 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej dla umowy o przejęcie długu oraz dla zgody wierzyciela na przejęcie długu – pod rygorem nieważności. Dlatego ustnych ustaleń dotyczących zmiany najemcy nie należy traktować jako bezpiecznego sposobu zakończenia odpowiedzialności dotychczasowego najemcy.

Cesja praw a pełna zmiana strony umowy najmu

Przelew wierzytelności na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego co do zasady może nastąpić bez zgody dłużnika, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania. Nie oznacza to jednak, że przy umowie najmu można w ten sposób jednostronnie podmienić najemcę.

Jeżeli dokument ma doprowadzić do wejścia nowej osoby w cały stosunek najmu, powinien obejmować nie tylko prawa, ale również obowiązki. W orzecznictwie przyjmuje się, że zmiana strony umowy wzajemnej może zostać skonstruowana przez połączenie mechanizmów przelewu wierzytelności i przejęcia długu. Treść dokumentu oraz zgody stron powinny więc odpowiadać temu, co faktycznie ma nastąpić.

Jak bezpiecznie zmienić najemcę krok po kroku?

Najpierw trzeba przeczytać dotychczasową umowę. Należy sprawdzić zwłaszcza, czy przewiduje zakaz cesji, wymóg zgody wynajmującego na zmianę strony, szczególną formę zmian umowy albo dodatkowe warunki dotyczące osób korzystających z lokalu.

Jeżeli wszystkie strony zgadzają się na zmianę, najprostszym rozwiązaniem jest zwykle pisemne porozumienie trójstronne. Powinno ono jednoznacznie wskazywać dotychczasową umowę oraz datę, od której nowy najemca wstępuje w prawa i obowiązki poprzednika.

W takim dokumencie dobrze uregulować co najmniej:

• dane wynajmującego, dotychczasowego najemcy i nowego najemcy,
• oznaczenie lokalu i umowy, której zmiana dotyczy,
• dzień przejęcia praw i obowiązków,
• zgodę wynajmującego na zmianę najemcy i przejęcie obowiązków,
• odpowiedzialność za czynsz i opłaty powstałe przed dniem zmiany,
• sposób rozliczenia kaucji,
• stan liczników, wyposażenia i ewentualnych uszkodzeń lokalu,
• potwierdzenie, czy pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian.

Jeżeli zamiast zmiany strony strony wybierają rozwiązanie starej umowy i zawarcie nowej, trzeba zadbać o protokół zdawczo-odbiorczy, rozliczenie należności i kaucji oraz wskazanie dnia, w którym odpowiedzialność dotychczasowego najemcy się kończy.

Co z kaucją, zaległym czynszem i szkodami w lokalu?

Zmiana najemcy nie powinna pozostawiać niejasności co do rozliczeń z okresu sprzed cesji. Samo stwierdzenie, że „nowy najemca wstępuje w umowę”, może nie rozwiązać sporu o wcześniejsze zaległości, media, uszkodzenia lub kaucję.

Strony powinny wskazać, czy kaucja wpłacona przez dotychczasowego najemcę ma zostać mu zwrócona, przekazana w rozliczeniu między najemcami czy zaliczona na zabezpieczenie zobowiązań nowego najemcy. Wymaga to zgody i jasnego zapisu, ponieważ kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego wynikające z danego stosunku najmu.

Warto też zapisać, kto odpowiada za należności powstałe przed określoną datą. Jeżeli dotychczasowy najemca ma zostać zwolniony z długu, samo porozumienie między nim a nową osobą nie wystarczy bez spełnienia wymogów dotyczących przejęcia długu.

Czy zamiast cesji można dodać drugiego najemcę albo zrobić aneks?

Tak, ale skutek będzie inny. Dodanie drugiej osoby do umowy nie zawsze oznacza, że pierwszy najemca przestaje być stroną. Jeżeli celem jest całkowite wyjście dotychczasowego najemcy z umowy, dokument powinien to wyraźnie stwierdzać.

Zmiany można wprowadzić aneksem, o ile jego treść i forma odpowiadają wymaganiom wynikającym z umowy i przepisów. Sam tytuł dokumentu nie przesądza o jego skutku – decyduje to, jakie oświadczenia składają strony.

Przy sporządzaniu zmian trzeba również uważać na kwestie podpisów. Jeżeli pojawia się wątpliwość, czy dokument został skutecznie zawarty przez wszystkie osoby wskazane jako najemcy, pomocny jest materiał o tym, jak wpływa na umowę brak podpisu najemcy a ważność umowy.

Zmiana najemcy przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym

Przy najmie okazjonalnym nie należy ograniczać się do zwykłej „cesji” sporządzonej według wzoru dla standardowego najmu. Ten reżim opiera się na szczególnych wymogach ustawowych, w tym na oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazaniu innego lokalu oraz – co do zasady – oświadczeniu osoby dysponującej tym lokalem.

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli ma zmienić się osoba najemcy, trzeba ocenić, czy dokumenty zabezpieczające odnoszą się do nowego najemcy i czy zachowane są przesłanki szczególnego reżimu. Przy prostym przedłużaniu lub zmianie dotychczasowej umowy przydatne jest osobne omówienie zagadnienia: aneks do umowy najmu okazjonalnego.

Najem instytucjonalny również ma własne wymagania ustawowe. Jeżeli chodzi o taką umowę, dokumentację trzeba analizować według przepisów właściwych dla tego rodzaju najmu, a nie wyłącznie według ogólnych zasad Kodeksu cywilnego.

Co zrobić, gdy wynajmujący nie zgadza się na zmianę najemcy?

Najemca nie powinien zakładać, że może jednostronnie uwolnić się od umowy przez znalezienie następcy. Jeżeli wynajmujący nie zgadza się na zmianę strony, trzeba sprawdzić, czy umowę można wypowiedzieć, rozwiązać za porozumieniem albo zakończyć w inny sposób przewidziany w umowie lub ustawie.

W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony możliwość wcześniejszego wypowiedzenia zależy przede wszystkim od treści umowy oraz przesłanek przewidzianych w przepisach. Szerzej ten problem omawia poradnik dotyczący zerwania umowy najmu przez najemcę przed upływem uzgodnionego okresu.

Jeżeli przyczyną wyprowadzki są wady lokalu zagrażające zdrowiu, ocena może opierać się na odrębnych przepisach i dowodach. W takiej sytuacji znaczenie ma temat najem a zagrożenie zdrowia.

Najczęstsze błędy przy „przepisaniu” umowy najmu

• Podpisanie umowy tylko między starym i nowym najemcą. Może to nie doprowadzić do zwolnienia dotychczasowego najemcy z obowiązków wobec wynajmującego.
• Brak daty, od której następuje zmiana. Później trudno ustalić, kto odpowiada za konkretny czynsz, opłatę lub szkodę.
• Brak rozliczenia kaucji. Powstaje spór, komu i kiedy ma być zwrócona oraz jakie roszczenia zabezpiecza.
• Pominięcie zakazu cesji w umowie. Postanowienie umowne może wpływać na dopuszczalność przelewu określonych praw.
• Przeniesienie wzoru z najmu zwykłego do najmu okazjonalnego. Szczególny reżim wymaga sprawdzenia dodatkowych dokumentów i formy.
• Przekazanie lokalu bez protokołu. Utrudnia późniejsze ustalenie, kiedy powstała szkoda i który najemca za nią odpowiada.

FAQ – praktyczne pytania o cesję umowy najmu

Czy wynajmujący musi zgodzić się na zmianę najemcy?

Jeżeli nowa osoba ma przejąć obowiązki dotychczasowego najemcy, w tym obowiązek zapłaty czynszu, zgoda wynajmującego ma zasadnicze znaczenie dla skutecznego przejęcia długu. Dodatkowo sama umowa może przewidywać wymóg jego zgody na zmianę strony lub przenoszenie praw.

Czy wystarczy aneks podpisany przez właściciela i nowego najemcę?

To zależy od treści dokumentu i tego, jaki skutek strony chcą osiągnąć. Jeżeli dotychczasowy najemca ma zostać zwolniony z praw i obowiązków, bezpiecznie jest objąć go porozumieniem albo odrębnie uregulować jego wyjście ze stosunku najmu. Nie powinno się oceniać skutku wyłącznie po nazwie „aneks”.

Czy nowy najemca odpowiada za stare zaległości czynszowe?

Nie należy tego zakładać automatycznie. Odpowiedzialność za wcześniejsze należności powinna zostać precyzyjnie uregulowana. Jeżeli nowa osoba ma przejąć istniejący dług, trzeba spełnić wymagania dotyczące przejęcia długu.

Czy można przepisać umowę najmu bez obecności wynajmującego?

Strony mogą przygotować dokumenty bez jednoczesnej obecności wszystkich osób, ale pełna zmiana najemcy nie powinna opierać się wyłącznie na ustaleniach między starym a nowym najemcą. Wymagane oświadczenia, w tym zgoda wynajmującego na przejęcie długu, muszą zostać skutecznie złożone w wymaganej formie.

Co dzieje się z umową najmu po śmierci najemcy?

Śmierć najemcy nie jest typową cesją i podlega odrębnym zasadom, zwłaszcza przy najmie lokalu mieszkalnego. Jeżeli problem dotyczy właśnie takiej sytuacji, zobacz omówienie: śmierć najemcy a umowa najmu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 509–518 oraz art. 519–525.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.