Wypisanie byłego małżonka z umowy najmu mieszkania TBS

Czy partycypant może sam usunąć byłego małżonka z umowy TBS?

W sprawach TBS trzeba odróżnić dwie rzeczy: umowę partycypacji w kosztach budowy lokalu oraz umowę najmu. Partycypant może mieć istotne uprawnienia wynikające z umowy partycypacji, w tym prawo wskazania najemcy, ale po zawarciu umowy najmu nie oznacza to jeszcze prawa do jednostronnego usunięcia jednego ze współnajemców. Innym zagadnieniem jest udostępnianie lokalu osobom trzecim — zasady podnajmu pokoju w mieszkaniu TBS trzeba odróżnić od statusu współnajemcy.

Jeżeli córka i zięć zostali wskazani jako najemcy i TBS zawarł z nimi umowę, to stronami najmu są oni, a nie sam partycypant. Dlatego najbezpieczniejszą drogą pozasądową jest odpowiedni aneks do umowy najmu zaakceptowany przez TBS/SIM i osoby, których prawa mają zostać zmienione. Inną możliwością jest wypowiedzenie dokonane przez TBS/SIM, jeżeli istnieje właściwa podstawa ustawowa i zostały spełnione wymagania dotyczące takiego wypowiedzenia.

Samo wymeldowanie byłego zięcia ma znaczenie dowodowe, ale nie jest równoznaczne z utratą prawa najmu. Meldunek służy ewidencji pobytu, natomiast tytuł prawny do lokalu wynika z umowy najmu, przepisów prawa albo odpowiedniego rozstrzygnięcia sądu.

Wspólność najmu lokalu TBS przez małżonków

Jeżeli najem lokalu mającego służyć rodzinie został nawiązany w czasie małżeństwa, zastosowanie może mieć art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Oznacza to, że wspólność najmu lokalu TBS przez małżonków może powstać nawet wtedy, gdy umowę formalnie podpisał tylko jeden z nich, o ile lokal służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Powiązany problem majątkowy omawia osobno artykuł „wykup mieszkania z TBS”.

Rozwód nie powoduje automatycznego wykreślenia byłego małżonka z umowy najmu. Jeżeli w wyroku rozwodowym nie rozstrzygnięto skutecznie kwestii prawa do lokalu, trzeba szukać rozwiązania w porozumieniu z TBS/SIM, w wypowiedzeniu opartym na konkretnych przesłankach albo w odpowiednim postępowaniu sądowym.

Trzeba przy tym odróżnić rozstrzygnięcie o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania, które może znaleźć się w wyroku rozwodowym, od rozstrzygnięcia o samym prawie najmu. Nie każde ustalenie dotyczące zamieszkiwania oznacza, że jeden z byłych małżonków utracił status najemcy.

Kiedy TBS/SIM może wypowiedzieć umowę byłemu współnajemcy?

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego jest ograniczone ustawowymi przesłankami. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn i w trybie przewidzianych w odpowiednich przepisach. Wypowiedzenie powinno zostać dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności, oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Sama klauzula umowna przewidująca dodatkową, dowolną przyczynę wypowiedzenia nie oznacza, że TBS/SIM może skutecznie zakończyć najem z pominięciem ochrony ustawowej. Znaczenie mają również szczególne przepisy regulujące najem w TBS/SIM, w tym art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Postanowienia umowy należy oceniać w granicach wyznaczonych przez obowiązujące prawo.

W obecnym stanie prawnym przy przesłance niezamieszkiwania nie stosuje się dawnego warunku dotyczącego czynszu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Sama wartość odtworzeniowa nadal ma znaczenie w innych zagadnieniach czynszowych, ale nie stanowi dziś warunku wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania przez ponad 12 miesięcy.

Najczęściej w praktyce bada się następujące podstawy:

• Niezamieszkiwanie przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu. Konieczne jest wykazanie rzeczywistego niezamieszkiwania, a nie jedynie przedstawienie dokumentu wymeldowania.
• Zaległości w opłatach – wypowiedzenie na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 wymaga między innymi zwłoki obejmującej co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
• Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo używanie lokalu sprzecznie z umową – wymaga to spełnienia przesłanek ustawowych, w tym odpowiedniego pisemnego upomnienia, oraz konkretnych dowodów, a nie samych ogólnych zarzutów.
• Nieprawdziwe oświadczenia w wymaganej deklaracji albo uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu – w określonych sytuacjach zastosowanie mogą mieć szczególne regulacje ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, zwłaszcza art. 30. Skutki zależą od konkretnej przesłanki ustawowej.

W przypadku współnajmu trzeba dodatkowo ustalić, czy i w jakim zakresie możliwe jest skuteczne wypowiedzenie stosunku najmu wobec jednego ze współnajemców bez zakończenia uprawnień pozostałych. Nie należy zakładać, że każda sytuacja niezamieszkiwania jednej osoby pozwala na proste wykreślenie jej nazwiska z umowy. Znaczenie mają sposób powstania wspólności najmu, treść umowy oraz charakter uprawnień poszczególnych osób.

Jeżeli były mąż nie dokłada się do czynszu córce, ale córka reguluje pełne należności wobec TBS/SIM, to z punktu widzenia wynajmującego może nie być zaległości czynszowej. Wtedy pozostają ewentualne roszczenia rozliczeniowe między byłymi małżonkami albo poszukiwanie innej podstawy do zmiany lub zakończenia wspólnego najmu.

Co z deklaracją dochodową i dokumentami z urzędu skarbowego?

Zgodnie z art. 30 ust. 3 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa osoba ubiegająca się o najem lokalu w SIM składa deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego za rok poprzedni oraz przedstawia zaświadczenie właściwego urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę i osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania.

Odrębnie art. 30 ust. 3a przewiduje obowiązek niezwłocznego informowania SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Przy ocenie konsekwencji takiego zdarzenia trzeba uwzględnić rodzaj uzyskanego prawa, położenie lokalu i właściwe przepisy dotyczące konkretnego najmu.

Nie ma natomiast obecnie ogólnej ustawowej zasady, że każdy najemca TBS/SIM składa deklarację dochodową co dwa lata do 30 kwietnia. Art. 30 ust. 4 i 4a, które dotyczyły wcześniejszych rozwiązań, są uchylone. Nie można więc na ich podstawie żądać od wszystkich najemców cyklicznych deklaracji ani automatycznie wypowiadać umów z powodu ich niezłożenia.

W przypadku starszych umów należy jednak sprawdzić, kiedy zawarto umowę najmu, jakie przepisy wówczas obowiązywały, czy mają zastosowanie regulacje przejściowe oraz czego rzeczywiście dotyczy korespondencja z TBS/SIM. Dokumenty konkretnego TBS, regulamin i skuteczne postanowienia umowne mogą mieć znaczenie, ale same nie przywracają uchylonego powszechnego obowiązku ustawowego ani nie tworzą dowolnej podstawy wypowiedzenia.

Osobnej oceny wymaga sytuacja, gdy najemca złożył nieprawdziwe oświadczenia w deklaracji wymaganej ustawą. Art. 30 ust. 5 pkt 1 przewiduje w takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz określone konsekwencje związane z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego. Przed zastosowaniem sankcji trzeba jednak ustalić, że chodzi o deklarację objętą tym przepisem i rzeczywiście nieprawdziwe oświadczenia.

Nie należy utożsamiać tego z sytuacją, w której były współnajemca nie odpowiada na prywatne prośby byłej żony albo partycypanta o przekazanie zaświadczenia z urzędu skarbowego. Sama odmowa współpracy w konflikcie rodzinnym nie jest tym samym co złożenie nieprawdziwej deklaracji wobec SIM.

Czy sprawę da się załatwić bez sądu?

Tak, jeżeli zainteresowani współnajemcy i TBS/SIM uzgodnią odpowiednią zmianę umowy. Możliwe jest również działanie wynajmującego na podstawie właściwych przepisów o wypowiedzeniu, jeżeli zostaną spełnione ustawowe przesłanki. Pierwszym krokiem powinno być pisemne wystąpienie do TBS/SIM z opisem sytuacji i wnioskiem o wskazanie możliwej procedury.

W piśmie warto poprosić w szczególności o:

• sprawdzenie, czy możliwe jest zawarcie aneksu pozostawiającego córkę jako jedynego najemcę;
• wezwanie byłego małżonka do zajęcia stanowiska w sprawie dobrowolnej rezygnacji ze współnajmu;
• ustalenie, czy były małżonek faktycznie nie zamieszkuje w lokalu od ponad 12 miesięcy;
• sprawdzenie, czy zachodzą ustawowe przesłanki wypowiedzenia, w tym rzeczywiste zaległości wobec wynajmującego albo okoliczności przewidziane w art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa;
• udzielenie pisemnej odpowiedzi, czy TBS/SIM podejmie działania i na jakiej podstawie prawnej.

Jeżeli były małżonek zgodzi się zakończyć współnajem, a TBS/SIM zaakceptuje zmianę, sprawa może zakończyć się odpowiednim aneksem. Aneks powinien jasno określać, kto pozostaje najemcą i od kiedy zmiana wywołuje skutki. Powinny w nim uczestniczyć osoby, których prawa najmu są zmieniane, oraz wynajmujący.

Jeżeli były małżonek odmawia podpisania dokumentów albo nie odbiera korespondencji, samo pismo partycypanta lub córki nie wystarczy do pozbawienia go praw z najmu.

Kiedy potrzebny jest sąd?

Postępowanie sądowe trzeba rozważyć wtedy, gdy nie ma zgody byłego małżonka, TBS/SIM nie może albo nie chce skorzystać z ustawowego wypowiedzenia, a dalsze figurowanie byłego współnajemcy w umowie utrudnia uregulowanie sytuacji mieszkaniowej. Nie istnieje jednak jedno uniwersalne powództwo pozwalające w każdej sytuacji „wykreślić” byłego męża z najmu TBS.

W zależności od stanu faktycznego możliwe są różne kierunki działania:

• Podział majątku wspólnego i rozliczenie prawa najmu – jeżeli prawo najmu podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami, można rozważyć jego przyznanie jednej osobie w odpowiednim postępowaniu. Trzeba przy tym uwzględnić art. 680¹ Kodeksu cywilnego, sposób powstania wspólności najmu, stosunki majątkowe małżonków oraz charakter praw wynikających z umów TBS/SIM.
• Żądanie eksmisji współlokatora – w szczególnych sytuacjach art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość wystąpienia przez współlokatora o nakazanie eksmisji osoby, której rażąco naganne postępowanie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Nie jest to jednak zwykły sposób wykreślenia z umowy osoby, która już się wyprowadziła.
• Sądowe rozwiązanie stosunku prawnego z ważnych przyczyn – art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje w określonych przypadkach możliwość wystąpienia przez właściciela z powództwem o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu. Nie jest to ogólne roszczenie partycypanta o usunięcie współnajemcy.

Należy również odróżnić orzeczenie o prawie najmu od orzeczenia nakazującego opróżnienie lokalu. Samo rozwiązanie stosunku najmu nie zastępuje przewidzianej prawem procedury eksmisyjnej, jeżeli osoba nadal zajmuje mieszkanie.

Dobór trybu zależy od tego, kto jest stroną umowy partycypacji, kto jest formalnym lub ustawowym współnajemcą, czy były małżonek faktycznie mieszka w lokalu, czy istnieją zaległości wobec TBS/SIM oraz czy w wyroku rozwodowym lub późniejszym postępowaniu uregulowano korzystanie z mieszkania albo prawa majątkowe małżonków.

Jak przygotować pismo do TBS/SIM?

Pismo powinno być konkretne i oparte na faktach. Nie wystarczy napisać, że były zięć jest uciążliwy albo nie chce się wypisać. Trzeba wskazać, czego się żąda i z jakich okoliczności może wynikać podstawa do działania TBS/SIM.

W praktyce pismo powinno zawierać:

• dane lokalu i numer umowy najmu, jeżeli jest znany;
• wskazanie, kto jest partycypantem, a kto najemcą lub współnajemcą;
• informację o rozwodzie i dacie prawomocności wyroku;
• opis, od kiedy były małżonek nie mieszka w lokalu, oraz okoliczności świadczące o trwałości wyprowadzki;
• dowody, takie jak dokumenty meldunkowe, korespondencja, oświadczenia świadków, potwierdzenia opłat i dokumenty z postępowania rozwodowego;
• wniosek o ustalenie możliwości zawarcia aneksu albo rozważenie wypowiedzenia na właściwej podstawie ustawowej;
• prośbę o pisemne przedstawienie stanowiska TBS/SIM.

Warto zadbać, aby pismo nie zawierało przesadzonych twierdzeń. Jeżeli TBS/SIM ma podjąć czynności prawne, będzie potrzebować faktów możliwych do wykazania, a nie tylko oceny konfliktu rodzinnego.

Nie należy też podpisywać za byłego małżonka oświadczeń o rezygnacji z najmu ani przedstawiać jego wymeldowania jako dowodu, że sam zrzekł się praw do mieszkania.

Podobne problemy związane z ustaleniem prawa do lokalu po zakończeniu związku, lecz bez małżeństwa, opisano w artykule rozstanie partnerów a mieszkanie TBS.

FAQ

Czy wymeldowanie byłego męża usuwa go z umowy najmu TBS?

Nie. Wymeldowanie nie pozbawia automatycznie tytułu prawnego do lokalu. Może jednak stanowić jeden z dowodów faktycznego niezamieszkiwania. O utracie praw najmu decyduje właściwa czynność prawna, przepis ustawy albo skuteczne rozstrzygnięcie sądu.

Czy partycypant może jednostronnie wykreślić byłego zięcia z umowy?

Co do zasady nie. Partycypacja i najem to odrębne stosunki prawne. Zmiana statusu współnajemcy wymaga odpowiedniej podstawy prawnej, na przykład skutecznego aneksu, ustawowego wypowiedzenia albo właściwego orzeczenia sądu.

Czy po 12 miesiącach wyprowadzki TBS musi wypowiedzieć najem byłemu małżonkowi?

Nie. Art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów daje właścicielowi możliwość wypowiedzenia z sześciomiesięcznym terminem, gdy najemca faktycznie nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Sam upływ tego okresu nie powoduje utraty prawa najmu. Wypowiedzenie wymaga pisemnego oświadczenia wskazującego przyczynę, a przy współnajmie trzeba dodatkowo zbadać skutki wobec konkretnej osoby.

Czy TBS może wypowiedzieć umowę z dowolnej przyczyny zapisanej w kontrakcie?

Nie. Wypowiedzenie najmu mieszkalnego przez wynajmującego jest ograniczone ustawą o ochronie praw lokatorów oraz właściwymi przepisami szczególnymi. Samo zamieszczenie w umowie dodatkowej klauzuli nie przesądza o skuteczności wypowiedzenia, jeżeli klauzula narusza obowiązujące ograniczenia ustawowe.

Co zrobić, gdy były współnajemca nie płaci swojej części czynszu?

Jeżeli wobec TBS/SIM czynsz jest płacony w całości przez drugiego współnajemcę, może nie być podstawy do wypowiedzenia z powodu zaległości. Osoba płacąca może natomiast rozważyć dochodzenie odpowiednich rozliczeń od byłego małżonka, zależnie od podstawy obowiązku ponoszenia kosztów. Zasady należności oraz praw najemców opisuje także poradnik czynsz i kontrola dochodów – TBS i SIM.

Czy każdy najemca TBS/SIM musi co dwa lata składać deklarację dochodową?

Nie ma obecnie takiej powszechnej zasady w art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Deklaracja i zaświadczenie z urzędu skarbowego są wymagane w procedurze ubiegania się o najem zgodnie z art. 30 ust. 3. Ewentualne inne obowiązki dokumentacyjne trzeba ocenić na podstawie właściwych przepisów, daty zawarcia umowy i jej skutecznych postanowień. Odmowa przekazania dokumentów na prywatną prośbę byłej żony nie jest równoznaczna ze złożeniem nieprawdziwej deklaracji, o której mowa w art. 30 ust. 5 pkt 1.

Czy sąd może przyznać prawo najmu tylko jednemu byłemu małżonkowi?

W odpowiednich okolicznościach możliwe jest uregulowanie prawa najmu w postępowaniu dotyczącym rozliczeń między byłymi małżonkami. Trzeba jednak zbadać, czy i na jakiej podstawie dane prawo najmu podlega takiemu rozliczeniu, czy powstała wspólność najmu z art. 680¹ Kodeksu cywilnego oraz jakie znaczenie mają dokumenty TBS/SIM. Sam rozwód nie daje podstawy do automatycznego wykreślenia jednej osoby.

Jaką kolejność działań przyjąć po rozwodzie?

Najpierw należy ustalić, kto jest stroną umowy partycypacji, kto jest najemcą i czy prawo wspólnego najmu powstało również na podstawie art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Następnie warto zebrać dokumenty dotyczące rozwodu, wyprowadzki, opłat i korespondencji z TBS/SIM.

Jeżeli były małżonek współpracuje, najprostsza może być zmiana umowy za zgodą zainteresowanych osób i wynajmującego. Gdy zgody nie ma, trzeba sprawdzić ustawowe przesłanki wypowiedzenia, a dopiero później ocenić właściwą drogę sądową.

Ostateczny sposób rozwiązania problemu zależy od dokumentów oraz rzeczywistego statusu obu współnajemców. Sam konflikt rodzinny, wymeldowanie lub fakt finansowania budowy przez partycypanta nie wystarczają do jednostronnego pozbawienia byłego małżonka prawa najmu.