Wypisanie byłego małżonka z umowy najmu mieszkania TBS

Czy partycypant może sam usunąć byłego małżonka z umowy TBS?

W sprawach TBS trzeba odróżnić dwie rzeczy: umowę partycypacji w kosztach budowy lokalu oraz umowę najmu. Partycypant może mieć istotne uprawnienia wynikające z umowy partycypacji, w tym prawo wskazania najemcy, ale po zawarciu umowy najmu nie oznacza to jeszcze prawa do jednostronnego usunięcia jednego ze współnajemców.

Jeżeli córka i zięć zostali wskazani jako najemcy i TBS zawarł z nimi umowę, to stronami najmu są oni, a nie sam partycypant. Dlatego najbezpieczniejszą drogą pozasądową jest aneks do umowy najmu podpisany przez TBS/SIM oraz zainteresowane strony albo wypowiedzenie dokonane przez TBS/SIM, jeżeli istnieje ustawowa lub umowna podstawa.

Samo wymeldowanie byłego zięcia ma znaczenie dowodowe, ale nie jest równoznaczne z utratą prawa najmu. Meldunek potwierdza administracyjnie miejsce pobytu, natomiast tytuł prawny do lokalu wynika z umowy najmu, przepisów prawa albo orzeczenia sądu.

Wspólność najmu lokalu TBS przez małżonków

Jeżeli najem lokalu mającego służyć rodzinie został nawiązany w czasie małżeństwa, zastosowanie może mieć art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Oznacza to, że wspólność najmu lokalu TBS przez małżonków może powstać nawet wtedy, gdy umowę formalnie podpisał tylko jeden z nich, o ile lokal służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Powiązany problem omawia osobno artykuł „wykup mieszkania z tbs”.

Rozwód nie powoduje automatycznego wykreślenia byłego małżonka z umowy najmu. Jeżeli w wyroku rozwodowym nie rozstrzygnięto skutecznie kwestii prawa do lokalu, trzeba szukać rozwiązania w porozumieniu z TBS/SIM, w wypowiedzeniu opartym na konkretnych przesłankach albo w postępowaniu sądowym.

Kiedy TBS/SIM może wypowiedzieć umowę byłemu współnajemcy?

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego musi mieć podstawę w przepisach albo w umowie, a oświadczenie powinno być złożone na piśmie i wskazywać przyczynę. W obecnym stanie prawnym nie trzeba już przy przesłance niezamieszkiwania analizować dawnego warunku dotyczącego czynszu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Sama wartość odtworzeniowa lokalu nadal ma znaczenie w innych sprawach czynszowych, ale nie jest dziś warunkiem wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania przez ponad 12 miesięcy.

Najczęściej w praktyce bada się następujące podstawy:

• niezamieszkiwanie przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – właściciel lokalu może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia;
• zaległości w opłatach – wypowiedzenie jest możliwe dopiero po spełnieniu warunków z ustawy, w tym po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo używanie lokalu sprzecznie z umową – wymaga to konkretnych dowodów, nie samych ogólnych zarzutów;
• złożenie nieprawdziwych oświadczeń w deklaracji albo uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości – w takich sytuacjach zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Jeżeli były mąż nie dokłada się do czynszu córce, ale córka reguluje pełne należności wobec TBS/SIM, to z punktu widzenia wynajmującego może nie być zaległości czynszowej. Wtedy pozostaje roszczenie rozliczeniowe między byłymi małżonkami albo szukanie innej podstawy do zmiany lub zakończenia wspólnego najmu.

Co z deklaracją dochodową i dokumentami z urzędu skarbowego?

Ten fragment wymaga szczególnej aktualizacji. W aktualnym brzmieniu ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa osoba ubiegająca się o najem lokalu składa SIM deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego za rok poprzedni oraz przedstawia zaświadczenie właściwego urzędu skarbowego o dochodach. Najemca ma też obowiązek niezwłocznie informować SIM o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Nie ma natomiast obecnie ogólnej ustawowej zasady, że każdy najemca TBS/SIM składa deklarację dochodową co 2 lata do 30 kwietnia. Taki obowiązek mógł wynikać z wcześniejszych regulacji, dokumentów konkretnego TBS albo z wezwań kierowanych na podstawie umowy i regulaminu. Dlatego w danej sprawie trzeba sprawdzić umowę najmu, regulamin zasobu i treść korespondencji z TBS/SIM. Zobacz też, jak w praktyce oceniany bywa obowiązek składania deklaracji dochodowej do TBS.

Jeżeli najemca złożył w deklaracji oświadczenia niezgodne z prawdą, konsekwencje są poważne: SIM wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego może być zobowiązana do płacenia odszkodowania za korzystanie z lokalu. Nie należy jednak utożsamiać tego z każdą sytuacją, w której były współnajemca po prostu nie odpowiada na prywatne prośby drugiego współnajemcy.

Czy sprawę da się załatwić bez sądu?

Tak, ale tylko wtedy, gdy były współnajemca zgodzi się na zmianę umowy albo TBS/SIM uzna, że istnieje podstawa do wypowiedzenia po jego stronie. Pierwszym krokiem powinno być pisemne wystąpienie do TBS/SIM z opisem sytuacji i wnioskiem o wskazanie możliwej procedury.

W piśmie warto poprosić w szczególności o:

• sprawdzenie, czy możliwe jest zawarcie aneksu pozostawiającego córkę jako jedynego najemcę;
• wezwanie byłego małżonka do zajęcia stanowiska w sprawie dobrowolnej rezygnacji ze współnajmu;
• ustalenie, czy były małżonek faktycznie nie zamieszkuje w lokalu od ponad 12 miesięcy;
• sprawdzenie, czy po stronie byłego współnajemcy istnieją zaległości, nieprawdziwe oświadczenia albo inna podstawa do wypowiedzenia;
• udzielenie pisemnej odpowiedzi, czy TBS/SIM podejmie działania i na jakiej podstawie prawnej.

Jeżeli były małżonek podpisze rezygnację, a TBS/SIM zaakceptuje zmianę, sprawa może zakończyć się aneksem. Jeżeli odmawia albo nie odbiera korespondencji, samo pismo partycypanta lub córki zwykle nie wystarczy do usunięcia go z umowy.

Kiedy potrzebny jest sąd?

Postępowanie sądowe trzeba rozważyć wtedy, gdy nie ma zgody byłego małżonka, TBS/SIM nie chce albo nie może wypowiedzieć umowy, a dalsze figurowanie byłego współnajemcy w umowie blokuje normalne korzystanie z lokalu. W zależności od stanu faktycznego możliwe są różne kierunki działania.

Jeżeli prawo najmu zostało nabyte w czasie trwania małżeństwa i wchodzi do rozliczeń między byłymi małżonkami, można rozważyć wniosek o podział majątku wspólnego i przyznanie prawa najmu jednej osobie. Jeżeli były małżonek nadal mieszka w lokalu i swoim rażąco nagannym zachowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, zastosowanie może mieć powództwo współlokatora o eksmisję. Jeżeli strony nie osiągają porozumienia co do zakończenia stosunku prawnego, właściciel lokalu może w określonych przypadkach skorzystać z drogi sądowej z ważnych przyczyn.

Dobór trybu zależy od tego, kto jest stroną umowy partycypacji, kto jest wpisany jako najemca, czy były małżonek faktycznie mieszka w lokalu, czy istnieją zaległości wobec TBS/SIM oraz czy w wyroku rozwodowym lub późniejszym postępowaniu uregulowano korzystanie z mieszkania.

Jak przygotować pismo do TBS/SIM?

Pismo powinno być konkretne i oparte na faktach. Nie wystarczy napisać, że były zięć jest uciążliwy albo nie chce się wypisać. Trzeba wskazać, czego się żąda i z jakich okoliczności wynika podstawa do działania TBS/SIM.

W praktyce pismo powinno zawierać:

• dane lokalu i numer umowy najmu, jeżeli jest znany;
• wskazanie, kto jest partycypantem, a kto najemcą;
• informację o rozwodzie i dacie prawomocności wyroku;
• opis, od kiedy były małżonek nie mieszka w lokalu;
• dowody: wymeldowanie, korespondencję, oświadczenia sąsiadów, potwierdzenia opłat, dokumenty z postępowania rozwodowego;
• wniosek o aneks, wezwanie byłego współnajemcy albo wypowiedzenie umowy, jeśli TBS/SIM potwierdzi przesłanki ustawowe.

Warto zadbać, aby pismo nie zawierało przesadzonych twierdzeń. Jeżeli TBS/SIM ma podjąć czynności prawne, będzie potrzebować faktów możliwych do wykazania, a nie tylko oceny konfliktu rodzinnego.

FAQ

Czy wymeldowanie byłego męża usuwa go z umowy najmu TBS?

Nie. Wymeldowanie nie pozbawia automatycznie tytułu prawnego do lokalu. Może jednak pomóc jako dowód, że były współnajemca faktycznie nie mieszka w lokalu.

Czy partycypant może jednostronnie wykreślić najemcę?

Zasadniczo nie. Po zawarciu umowy najmu stroną decydującą o zmianie umowy jest TBS/SIM oraz najemcy, chyba że istnieje podstawa do wypowiedzenia albo zapadnie odpowiednie orzeczenie sądu.

Czy TBS/SIM musi wypowiedzieć umowę, jeśli były małżonek nie mieszka w lokalu?

Ustawa daje właścicielowi możliwość wypowiedzenia najmu z powodu niezamieszkiwania przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W praktyce TBS/SIM powinien ocenić dowody i treść umowy, a wypowiedzenie musi mieć formę pisemną oraz wskazywać przyczynę.

Co zrobić, gdy były współnajemca nie płaci swojej części czynszu?

Jeżeli wobec TBS/SIM czynsz jest płacony w całości przez drugiego współnajemcę, może nie być podstawy do wypowiedzenia z powodu zaległości. Osoba płacąca może natomiast rozważyć dochodzenie rozliczenia od byłego małżonka.

Czy brak deklaracji dochodowej zawsze pozwala rozwiązać umowę TBS?

Nie zawsze. Aktualnie trzeba sprawdzić, jaki obowiązek wynika z ustawy, umowy, regulaminu i wezwań TBS/SIM. Inaczej ocenia się brak reakcji na prywatną prośbę, a inaczej złożenie nieprawdziwego oświadczenia w wymaganej deklaracji.

Czy sąd może przyznać prawo najmu tylko jednemu byłemu małżonkowi?

W wielu sprawach po rozwodzie możliwe jest uregulowanie prawa najmu w postępowaniu dotyczącym rozliczeń między byłymi małżonkami. Trzeba jednak zbadać treść umowy, status lokalu TBS/SIM oraz to, czy prawo najmu rzeczywiście podlega rozliczeniu w konkretnym stanie faktycznym.

Podsumowanie

Wypisanie byłego małżonka z umowy najmu mieszkania TBS nie następuje automatycznie po rozwodzie, wymeldowaniu ani po wyprowadzce. Najpierw należy ustalić, kto jest stroną umowy partycypacji, kto jest najemcą, czy najem powstał w czasie małżeństwa oraz czy istnieje podstawa do aneksu, wypowiedzenia albo postępowania sądowego.

Najbardziej praktyczne działania to: pisemny wniosek do TBS/SIM, zebranie dowodów niezamieszkiwania, analiza zaległości i obowiązków z umowy, próba zawarcia aneksu oraz rozważenie postępowania sądowego, jeżeli były współnajemca blokuje rozwiązanie sprawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - Dz.U. 2025 poz. 1273
4. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.