Współnajem mieszkania – co gdy jeden najemca chce się wyprowadzić?

Współnajem mieszkania – co gdy jeden najemca chce się wyprowadzić?

Współnajem występuje wtedy, gdy po stronie najemcy umowę podpisały co najmniej dwie osoby i każda z nich jest stroną stosunku najmu. Może dotyczyć pary, małżonków, studentów, znajomych albo kilku osób wspólnie wynajmujących mieszkanie.

Najważniejsze jest odróżnienie dwóch sytuacji. Czym innym jest faktyczne opuszczenie mieszkania, a czym innym prawne zakończenie udziału danej osoby w umowie. Najemca może zabrać rzeczy, oddać swój komplet kluczy i zamieszkać gdzie indziej, a mimo to nadal pozostawać stroną umowy.

Jeżeli pozostałe osoby chcą nadal wynajmować lokal, zwykle nie chodzi więc o rozwiązanie całej umowy, lecz o zmianę składu jej stron. Najbardziej przejrzystym rozwiązaniem jest wtedy aneks podpisany przez wynajmującego, osobę wychodzącą z umowy oraz pozostałych najemców.

Nie należy natomiast zakładać, że wiadomość wysłana właścicielowi w rodzaju „od przyszłego miesiąca już tu nie mieszkam” sama w sobie uwalnia od wszystkich obowiązków. Skutek takiego oświadczenia zależy od rodzaju umowy, jej treści oraz zasad jej wypowiadania.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Umowę najmu reguluje przede wszystkim Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 659 K.c. wynajmujący oddaje rzecz najemcy do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Jeżeli po stronie najemcy występuje kilka osób, zakres praw i obowiązków każdej z nich trzeba ustalić na podstawie całej umowy, a nie tylko na podstawie tego, kto faktycznie mieszka w lokalu.

Umowa na czas oznaczony

Jeżeli najem zawarto na czas oznaczony, art. 673 § 3 K.c. przewiduje, że strony mogą wypowiedzieć umowę w przypadkach określonych w jej treści. Dlatego trzeba sprawdzić, czy przewidziano np. możliwość wcześniejszego wypowiedzenia z zachowaniem określonego terminu, zmianę miejsca pracy, znalezienie nowego najemcy albo inne zdarzenia pozwalające zakończyć najem przed terminem.

Jeżeli takiej podstawy nie ma, sama zmiana planów życiowych, rozstanie partnerów czy przeprowadzka do innego miasta nie oznaczają automatycznie prawa do jednostronnego wyjścia z umowy terminowej. Mogą istnieć szczególne podstawy ustawowe do wcześniejszego zakończenia najmu, np. związane z określonymi wadami lokalu, ale wymagają one osobnej oceny.

Umowa na czas nieoznaczony

Przy najmie lokalu na czas nieoznaczony obowiązują reguły wypowiedzenia. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, art. 688 K.c. przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przy kilku współnajemcach trzeba jednak dodatkowo ustalić, czy oświadczenie jednego z nich ma zgodnie z konstrukcją konkretnej umowy zakończyć wyłącznie jego udział w stosunku prawnym, czy prowadzić do rozwiązania całej umowy. Jeżeli pozostali najemcy chcą nadal mieszkać w lokalu, bezpieczniej nie pozostawiać tej kwestii do późniejszej interpretacji i zawrzeć jednoznaczny aneks z wynajmującym.

Forma zmiany umowy

Art. 77 § 1 K.c. stanowi, że uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa albo strony przewidziały dla jej zawarcia. Jeżeli więc umowę najmu zawarto na piśmie, zmianę składu najemców najlepiej również wprowadzić podpisanym dokumentem.

Aneks powinien jednoznacznie wskazywać, od którego dnia dana osoba przestaje być najemcą. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że „wyprowadza się z mieszkania”, ponieważ nie odpowiada ono na pytanie, czy i od kiedy ustają jej zobowiązania umowne.

Kto odpowiada za czynsz i opłaty?

Najpierw trzeba przeczytać umowę. W wielu umowach najmu kilku osobom wprost zapisuje się solidarną odpowiedzialność najemców za czynsz, media i inne należności. Przy solidarności wierzyciel może żądać całej należności od jednego z dłużników, od kilku albo od wszystkich. Ogólną zasadę źródła solidarności określa art. 369 K.c. – musi ona wynikać z ustawy albo z czynności prawnej.

Nie należy więc mechanicznie przyjmować, że sam fakt umieszczenia kilku osób w jednej umowie zawsze przesądza o identycznym zakresie odpowiedzialności za wszystkie zobowiązania. Trzeba zbadać konkretne postanowienia umowy i przepisy mające zastosowanie do danej sytuacji.

Dodatkowo art. 688¹ K.c. przewiduje solidarną z najemcą odpowiedzialność za czynsz i inne należne opłaty pełnoletnich osób stale z nim zamieszkujących, z ustawowym wyjątkiem dotyczącym określonych pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu. Odpowiedzialność takich osób jest ograniczona do okresu ich stałego zamieszkiwania.

Jeżeli osoba wychodząca z umowy odpowiadała solidarnie, aneks powinien wskazywać przede wszystkim datę, od której zostaje zwolniona z przyszłych obowiązków. Trzeba jednocześnie rozstrzygnąć, co dzieje się z należnościami powstałymi wcześniej. Samo zakończenie statusu najemcy na przyszłość nie oznacza automatycznego skasowania wcześniejszych zaległości.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Najczęściej zmiana składu najemców jest potrzebna po rozstaniu partnerów, zakończeniu wspólnego wynajmu przez studentów, zmianie pracy, przeprowadzce do innego miasta albo wtedy, gdy jedna osoba chce znaleźć kogoś na swoje miejsce.

Warto od razu ustalić, jaki ma być efekt końcowy:

Jeżeli pojawia się nowa osoba, nie powinno się zakładać, że prywatne ustalenie pomiędzy współnajemcami automatycznie uczyni ją stroną umowy. To wynajmujący decyduje, z kim zawiera lub zmienia umowę. Dobrze skonstruowany aneks może jednocześnie określić odpowiedzialność nowej osoby, wysokość kaucji i zasady rozliczeń. Przydatne są również ogólne zasady pokazujące, jak zabezpieczyć najem mieszkania.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Przed wysłaniem wypowiedzenia albo przygotowaniem aneksu trzeba zebrać dokumenty pozwalające odpowiedzieć na kilka konkretnych pytań.

Szczególnej uwagi wymaga najem okazjonalny i instytucjonalny. W takich umowach nie można automatycznie przenosić wszystkich zasad ze zwykłego najmu. Jeżeli zmienia się osoba będąca najemcą, trzeba sprawdzić również wymagane oświadczenia i dokumenty przewidziane dla danego szczególnego rodzaju najmu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, czy chcesz zakończyć całą umowę, czy tylko swój udział

To podstawowe rozróżnienie. Jeśli wszyscy najemcy się wyprowadzają, można analizować wypowiedzenie lub rozwiązanie całej umowy. Jeżeli pozostali nadal chcą korzystać z mieszkania, celem jest przede wszystkim zmiana składu stron.

2. Sprawdź możliwość wypowiedzenia

Przy umowie terminowej odszukaj klauzule określające przypadki wcześniejszego wypowiedzenia. Przy najmie bezterminowym sprawdź terminy wynikające z umowy i przepisów. Nie opieraj decyzji wyłącznie na założeniu, że skoro już nie mieszkasz w lokalu, nie musisz dalej wykonywać umowy.

3. Zaproponuj wynajmującemu konkretny aneks

Jeżeli pozostali współnajemcy zostają w mieszkaniu, przedstaw właścicielowi rozwiązanie, które nie pozostawia wątpliwości co do dalszego obowiązywania umowy. Aneks powinien określać co najmniej:

• dane wynajmującego i wszystkich dotychczasowych najemców,
• oznaczenie umowy, której dotyczy,
• osobę przestającą być najemcą,
• dokładną datę ustania jej praw i obowiązków na przyszłość,
• potwierdzenie, że umowa nadal obowiązuje wobec pozostałych osób,
• nowy sposób odpowiedzialności za czynsz i opłaty, jeżeli ma się zmienić,
• zasady rozliczenia wcześniejszych należności,
• zasady dotyczące kaucji,
• ewentualne wejście nowej osoby w miejsce dotychczasowego współnajemcy.

4. Rozlicz zobowiązania powstałe przed zmianą

Przed podpisaniem aneksu dobrze sporządzić zestawienie czynszu, opłat administracyjnych, mediów i ewentualnych innych należności. Jeżeli najemcy odpowiadają solidarnie, wewnętrzne ustalenie, że każdy płaci np. połowę albo jedną trzecią, nie musi ograniczać uprawnień wynajmującego wynikających z umowy i przepisów.

W aneksie można ustalić, czy wynajmujący zwalnia odchodzącą osobę wyłącznie z zobowiązań powstających od określonej daty, czy strony dokonują także pełnego rozliczenia wcześniejszego okresu. Im większe zaległości, tym ważniejsze jest precyzyjne zapisanie tego punktu.

5. Ustal, co dzieje się z kaucją

Kaucja zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu. W zwykłym najmie lokalu art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje jej zwrot w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.

Jeżeli wyprowadza się tylko jeden z kilku najemców, a pozostali nadal zajmują mieszkanie na podstawie tej samej umowy, lokal jako taki nie zostaje opróżniony. Nie powstaje więc automatycznie obowiązek oddania przez właściciela odchodzącemu współnajemcy części kaucji tylko dlatego, że przestał on faktycznie mieszkać w lokalu.

Problem należy rozwiązać w aneksie albo w osobnym porozumieniu. Możliwe jest np. rozliczenie udziału odchodzącej osoby przez pozostałych lub przez nowego najemcę, przy pozostawieniu pełnej kaucji u wynajmującego. Jeżeli część kaucji ma zwrócić właściciel, trzeba jednocześnie ustalić, czy pozostałe osoby mają ją uzupełnić.

Znaczenie ma również dowód, kto faktycznie przekazał pieniądze i jakie były ustalenia pomiędzy współnajemcami. Gdy po zakończeniu całego najmu właściciel nie oddaje kaucji, jest to już odrębny problem dotyczący rozliczenia zabezpieczenia po ustaniu najmu.

6. Zachowaj podpisany dokument i potwierdzenia rozliczeń

Po podpisaniu aneksu każdy zainteresowany powinien otrzymać jego egzemplarz. Zachowaj również potwierdzenia przelewów, rozliczenie opłat, korespondencję z właścicielem oraz potwierdzenie przekazania kluczy, jeżeli następuje ich zwrot.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Wyprowadzka bez zmiany umowy

Najczęstszy błąd polega na potraktowaniu przeprowadzki jako równoznacznej z rozwiązaniem stosunku najmu. To może prowadzić do sporu o czynsz za kolejne miesiące oraz inne należności.

Ustne ustalenie z jednym współnajemcą

Uzgodnienie pomiędzy samymi lokatorami, że jedna osoba „od dziś nie jest już najemcą”, nie zmienia samo w sobie umowy zawartej z właścicielem. Tak samo znalezienie nowego współlokatora nie oznacza automatycznie, że przejmuje on miejsce dotychczasowego najemcy.

Aneks bez rozliczenia wcześniejszych długów

Dokument może skutecznie regulować sytuację na przyszłość, a jednocześnie pozostawiać nierozstrzygnięte wcześniejsze zaległości. Jeżeli istnieją nieopłacone rachunki lub czynsz, trzeba jednoznacznie wskazać, czy i w jakim zakresie pozostają do zapłaty.

Automatyczne żądanie części kaucji od właściciela

Kaucja zabezpiecza najem lokalu, a nie tylko indywidualne relacje między współnajemcami. Jeżeli umowa nadal trwa i lokal nie został opróżniony, rozliczenie odchodzącej osoby często powinno nastąpić przede wszystkim pomiędzy współnajemcami albo z udziałem osoby wchodzącej na jej miejsce.

Brak rozróżnienia między wyprowadzką a eksmisją

Opisywana sytuacja dotyczy osoby, która chce dobrowolnie opuścić lokal. Zupełnie innym problemem jest przypadek, gdy po ustaniu tytułu prawnego najemca nie chce się wyprowadzić. Wtedy znaczenie mają zasady zakończenia tytułu prawnego i ewentualna procedura prowadząca do opróżnienia lokalu.

FAQ

Czy wystarczy napisać właścicielowi, że od przyszłego miesiąca się wyprowadzam?

Nie zawsze. Taka wiadomość informuje o zamiarze wyprowadzki, ale jej skutek prawny zależy od rodzaju umowy, czasu jej obowiązywania, zapisów dotyczących wypowiedzenia i sytuacji pozostałych współnajemców. Jeżeli chodzi tylko o wyjście jednej osoby z wielostronnej umowy, najbezpieczniej podpisać jednoznaczny aneks.

Czy aneks powinien podpisać także współnajemca, który zostaje w mieszkaniu?

Co do zasady tak, jeżeli aneks zmienia skład stron wspólnej umowy i wpływa na prawa oraz obowiązki pozostałych najemców. Najbardziej przejrzysty dokument podpisują wynajmujący, osoba wychodząca z umowy oraz wszystkie osoby, które mają pozostać jej stronami.

Czy po wyprowadzce nadal mogę odpowiadać za czynsz?

Tak, jeżeli sama wyprowadzka nie doprowadziła do skutecznego zakończenia Twojego udziału w umowie. Nawet po skutecznej zmianie umowy mogą także pozostać do rozliczenia należności powstałe wcześniej. Zakres odpowiedzialności zależy od treści umowy, zasad solidarności oraz konkretnych okoliczności.

Czy właściciel musi zwrócić mi moją część kaucji, gdy się wyprowadzam?

Nie ma ogólnej zasady nakazującej właścicielowi zwrócić część kaucji jednemu współnajemcy w trakcie dalszego obowiązywania tej samej umowy. Jeżeli pozostali nadal zajmują mieszkanie, sposób rozliczenia kaucji najlepiej określić w aneksie lub porozumieniu między zainteresowanymi osobami.

Czy mogę znaleźć nową osobę na swoje miejsce?

Możesz zaproponować nowego najemcę, ale o zmianie strony umowy decyduje również wynajmujący. Nowa osoba powinna zostać formalnie wprowadzona do stosunku najmu, a dokument powinien określać datę zmiany, odpowiedzialność i rozliczenia. Przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym trzeba dodatkowo sprawdzić szczególne wymagania dotyczące dokumentów.

Co zrobić, jeżeli właściciel nie zgadza się wykreślić mnie z umowy?

Trzeba sprawdzić, czy możesz skutecznie skorzystać z wypowiedzenia przewidzianego w umowie albo w przepisach. Jeżeli umowa terminowa nie daje takiego uprawnienia i nie zachodzi szczególna ustawowa podstawa rozwiązania najmu, samo żądanie wykreślenia nie zmusza właściciela do zaakceptowania zmiany. Można wtedy negocjować porozumienie, np. proponując nowego najemcę.

Podsumowanie

Gdy jeden z kilku najemców chce się wyprowadzić, najpierw trzeba ustalić, czy chodzi o zakończenie całego najmu, czy tylko o zmianę jednej osoby po stronie najemców. Fizyczne opuszczenie mieszkania nie jest tym samym co prawne zakończenie udziału w umowie.

Jeżeli pozostali najemcy chcą nadal mieszkać w lokalu, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie aneksu określającego datę wyjścia współnajemcy, dalszy skład stron, odpowiedzialność za wcześniejsze i przyszłe należności oraz sposób rozliczenia kaucji. Przed podpisaniem dokumentu trzeba dokładnie sprawdzić umowę, szczególnie czas jej obowiązywania, klauzule wypowiedzenia i zasady odpowiedzialności za czynsz.