Najem mieszkania parze bez ślubu – jak zabezpieczyć właściciela?

Najem mieszkania parze bez ślubu – jak zabezpieczyć właściciela?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla właściciela jest zwykle zawarcie jednej umowy, w której oboje partnerzy zostaną wskazani jako najemcy. Każdy z nich otrzymuje wtedy własny tytuł do korzystania z całego mieszkania i jednocześnie podlega obowiązkom wynikającym bezpośrednio z umowy.

Alternatywą jest podpisanie umowy tylko z jednym partnerem i wskazanie drugiego jako osoby uprawnionej do zamieszkiwania. Ten wariant może być prostszy organizacyjnie, ale daje właścicielowi słabszą pozycję kontraktową wobec osoby, która nie podpisała umowy.

Jeżeli tylko jedna osoba podpisuje umowę, właściciel powinien jednocześnie wyraźnie zgodzić się na zamieszkiwanie drugiego partnera. Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego najemca bez zgody wynajmującego nie może co do zasady oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania lub w podnajem. Wyjątek dotyczy osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny, a sam nieformalny związek partnerski takiego obowiązku nie tworzy. Szerzej ten problem omawiamy w poradniku o podnajmie bez zgody właściciela.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego wynajmujący oddaje rzecz najemcy do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Przy parze bez ślubu znaczenie ma to, kto został wskazany jako najemca. Reguła z art. 680¹ Kodeksu cywilnego, która w określonych warunkach ustanawia wspólność najmu małżonków, nie powoduje automatycznego powstania współnajmu między partnerami pozostającymi w związku nieformalnym.

Jeżeli obie osoby podpisują umowę, właściciel powinien wyraźnie określić ich odpowiedzialność. Art. 369 Kodeksu cywilnego przewiduje, że zobowiązanie jest solidarne, gdy wynika to z ustawy albo z czynności prawnej. Z punktu widzenia właściciela nie warto pozostawiać tej kwestii do późniejszego wywodzenia z ogólnych przepisów dotyczących zobowiązań wielopodmiotowych. Najprościej napisać wprost, że najemcy odpowiadają solidarnie za określone należności.

Praktyczne postanowienie może przewidywać, że najemcy ponoszą solidarną odpowiedzialność wobec wynajmującego za zapłatę całego czynszu, opłat oraz pozostałych wymagalnych należności pieniężnych wynikających z umowy. Nie należy jednocześnie wpisywać, że każdy najemca płaci właścicielowi wyłącznie swoją połowę, jeżeli celem jest możliwość dochodzenia całego długu od jednej osoby.

Jeżeli natomiast umowę podpisze tylko jedna osoba, art. 688¹ Kodeksu cywilnego przewiduje solidarną z najemcą odpowiedzialność pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej za czynsz i inne należne opłaty. Odpowiedzialność osoby współzamieszkującej obejmuje jednak tylko okres jej stałego zamieszkiwania. Ponadto przepis dotyczy należności wobec wynajmującego, a nie automatycznie każdego długu związanego z mieszkaniem, na przykład wynikającego z odrębnej umowy zawartej bezpośrednio z dostawcą usługi.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Najczęściej umowa działa bez problemu do czasu rozstania partnerów. Wtedy jeden najemca informuje właściciela, że wyprowadził się i od następnego miesiąca nie będzie już płacił. Jeżeli pozostaje stroną umowy, sama wyprowadzka nie powoduje jednak automatycznego wygaśnięcia jego zobowiązań kontraktowych.

Inny wariant pojawia się wtedy, gdy jedna osoba chce zostać w mieszkaniu, a druga domaga się wykreślenia z umowy. Zmiana składu najemców nie powinna być dokonywana jednostronną wiadomością e-mail ani skreśleniem nazwiska na dotychczasowym egzemplarzu. Właściciel powinien najpierw ustalić, czy chce kontynuować najem z jedną osobą, ocenić jej zdolność do samodzielnego ponoszenia kosztów i dopiero wtedy zawrzeć odpowiednie porozumienie lub nową umowę.

Szczególnie ważne jest wcześniejsze uregulowanie wypowiedzenia. Przy najmie zawartym na czas oznaczony art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć umowę w wypadkach określonych w jej treści. Nie należy więc zakładać, że samo wpisanie dowolnego okresu wypowiedzenia daje każdemu najemcy niczym nieograniczone prawo zakończenia terminowego najmu. Przy najmie na czas nieoznaczony zastosowanie mają natomiast reguły wypowiedzenia wynikające z Kodeksu cywilnego, przy czym możliwość wypowiedzenia przez właściciela lokalu mieszkalnego jest dodatkowo ograniczona ustawą o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli po stronie najemcy występują dwie osoby, warto wprost określić skutek oświadczenia jednej z nich. Bez takiego postanowienia problem wykonywania prawa wypowiedzenia przez pojedynczego członka wielopodmiotowej strony umowy może prowadzić do sporu. Dla właściciela przejrzystym rozwiązaniem jest zapis, że wypowiedzenie złożone przez któregokolwiek z najemców, o ile jest dopuszczalne na podstawie ustawy i umowy, powoduje rozwiązanie całej umowy, natomiast dalsze zamieszkiwanie drugiej osoby wymaga odrębnego uzgodnienia z właścicielem.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Bezpieczeństwo właściciela nie zależy wyłącznie od jednego zapisu o odpowiedzialności solidarnej. Przed wydaniem mieszkania trzeba uporządkować dokumenty dotyczące stron, stanu lokalu i rozliczeń.

• Dane obu osób – jeżeli oboje są najemcami, każde z nich powinno zostać jednoznacznie oznaczone w umowie. Należy zbierać tylko dane rzeczywiście potrzebne do zawarcia i wykonywania umowy.
• Jedna kwota czynszu – przy wspólnym najmie bezpieczniej określić całkowity czynsz za mieszkanie oraz osobno zasady rozliczania pozostałych opłat.
• Klauzula solidarności – powinna jasno wskazywać należności, za które oboje odpowiadają wobec właściciela.
• Osoby uprawnione do zamieszkiwania – w umowie można wymienić osoby, które będą stale korzystały z mieszkania, również wtedy, gdy nie są najemcami.
• Adresy do korespondencji – trzeba ustalić adresy i sposób przekazywania oświadczeń każdemu z najemców. Ustawa nakłada na strony obowiązek pisemnego informowania o zmianie adresu.
• Protokół zdawczo-odbiorczy – powinien zawierać stan wyposażenia, liczniki, liczbę kluczy i zauważalne uszkodzenia. Przydatna jest również dokumentacja fotograficzna wykonana przy wydaniu lokalu.
• Kaucja – jej przeznaczenie i sposób rozliczenia trzeba opisać w umowie. W zwykłym najmie lokalu mieszkalnego ustawowy limit wynosi co do zasady dwunastokrotność miesięcznego czynszu, natomiast w najmie okazjonalnym sześciokrotność.

Jeżeli osoba podpisująca umowę jako wynajmujący nie jest właścicielem lokalu, trzeba dodatkowo sprawdzić, z jakiego tytułu korzysta z mieszkania i czy może skutecznie oddać je innej osobie. Taką sytuację szerzej opisuje poradnik o wynajmie użyczonego mieszkania.

Właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, może także rozważyć najem okazjonalny. Umowa jest wtedy zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, a do jej skutecznego funkcjonowania potrzebne są dokumenty określone w art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli najemcami są dwie osoby, dokumentację dotyczącą obowiązku opróżnienia lokalu należy przygotować wobec każdego najemcy będącego stroną umowy. Właściciel musi również zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, kto będzie najemcą. Jeżeli oboje partnerzy mają korzystać z mieszkania na równych zasadach i oboje mają odpowiadać kontraktowo, wpisz oboje jako strony umowy.
2. Określ jeden czynsz i zasady opłat. Wskaż terminy płatności, numer rachunku, rozliczanie mediów i dokumenty stanowiące podstawę ewentualnej dopłaty.
3. Dodaj solidarną odpowiedzialność. Nie pozostawiaj wątpliwości, czy właściciel może dochodzić całej należności od jednego najemcy.
4. Ureguluj wyprowadzkę jednej osoby. Zapisz, że samo opuszczenie mieszkania lub rozstanie nie powoduje automatycznej zmiany stron ani zwolnienia z zobowiązań wynikających z trwającej umowy.
5. Określ skutek wypowiedzenia przez jedną osobę. Przy najmie terminowym najpierw wskaż przypadki, w których wcześniejsze wypowiedzenie jest dopuszczalne. Następnie określ, czy skuteczne wypowiedzenie jednego najemcy kończy cały najem. Jeżeli druga osoba ma pozostać, właściciel może uzależnić to od zawarcia odrębnego porozumienia lub nowej umowy.
6. Przewidź procedurę zmiany najemcy. Wprowadzenie nowego partnera w miejsce dotychczasowego powinno następować dopiero po zgodzie właściciela i odpowiednim udokumentowaniu zmiany.
7. Podpisz protokół i rozlicz kaucję dopiero w odpowiednim momencie. Wyprowadzka jednego z dwóch najemców nie musi oznaczać zakończenia całego najmu ani obowiązku natychmiastowego zwrotu części kaucji.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Podpisanie umowy tylko z jedną osobą mimo zamiaru wynajęcia mieszkania obojgu. Art. 688¹ Kodeksu cywilnego daje właścicielowi dodatkową ochronę w zakresie czynszu i opłat, ale nie czyni niepodpisującego partnera stroną wszystkich postanowień umowy.

Podzielenie czynszu na dwie niezależne połowy. Jeżeli właściciel chce wynająć całe mieszkanie parze jako całości i móc dochodzić pełnej należności od każdego najemcy, umowa nie powinna jednocześnie sugerować, że każda osoba ma wobec właściciela wyłącznie odrębny dług w wysokości 50% czynszu.

Uznanie wyprowadzki za rozwiązanie umowy. Opuszczenie lokalu jest zdarzeniem faktycznym. Samo w sobie nie musi kończyć stosunku prawnego osoby będącej najemcą. Inaczej wygląda sytuacja partnera, który nie jest najemcą i odpowiada jedynie jako pełnoletnia osoba stale zamieszkująca – jego ustawowa odpowiedzialność z art. 688¹ jest ograniczona do okresu stałego zamieszkiwania.

Wykreślenie jednej osoby bez uporządkowania odpowiedzialności za wcześniejsze długi. Aneks powinien wskazywać datę zmiany oraz przesądzać, czy zwolnienie z dalszych zobowiązań wpływa na należności powstałe wcześniej. Właściciel nie powinien nieświadomie zwalniać dłużnika z istniejącego zadłużenia.

Wypowiedzenie przez właściciela skierowane tylko do jednego najemcy. Jeżeli oboje są stronami najmu, wymagane oświadczenia, upomnienia i wypowiedzenie powinny zostać skierowane do każdej osoby w sposób umożliwiający wykazanie doręczenia. W zwykłym najmie mieszkalnym właściciel musi ponadto przestrzegać szczególnych przesłanek i procedury wynikającej z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Założenie, że przyszła sprzedaż automatycznie usuwa problem najmu. Jeżeli właściciel planuje zbycie lokalu podczas trwania umowy, powinien odrębnie sprawdzić wpływ transakcji na stosunek najmu. Zagadnienie to omawia artykuł sprzedaż mieszkania a umowa najmu.

FAQ

Czy właściciel musi zawrzeć umowę z obojgiem partnerów?

Nie. Umowa może zostać zawarta tylko z jedną osobą, a właściciel może zgodzić się na zamieszkiwanie jej partnera. Jeżeli jednak celem jest pełna odpowiedzialność kontraktowa obu osób i jasne zasady korzystania z lokalu, wskazanie obojga jako najemców jest zwykle bezpieczniejsze.

Czy właściciel może żądać całego czynszu tylko od jednego z partnerów?

Jeżeli oboje są najemcami i umowa przewiduje ich odpowiedzialność solidarną, właściciel może żądać całej wymagalnej należności od jednego, od drugiego albo od obojga, aż do pełnej zapłaty. Ich późniejsze rozliczenia między sobą są odrębną sprawą. Jeżeli tylko jedna osoba jest najemcą, odpowiedzialność stale zamieszkującego pełnoletniego partnera za czynsz i opłaty może wynikać z art. 688¹ Kodeksu cywilnego.

Czy osoba, która wyprowadziła się z mieszkania, przestaje płacić czynsz?

Nie zawsze. Jeżeli była najemcą, sama wyprowadzka nie usuwa jej z umowy. Odpowiedzialność trwa do czasu skutecznego zakończenia albo zmiany stosunku prawnego. Jeżeli natomiast osoba nie była najemcą i odpowiadała wyłącznie jako pełnoletni partner stale zamieszkujący z najemcą, jej odpowiedzialność z art. 688¹ jest ograniczona do należności przypadających za okres stałego zamieszkiwania.

Czy jeden partner może sam wypowiedzieć wspólną umowę?

Trzeba sprawdzić czas trwania umowy, jej postanowienia oraz podstawę wypowiedzenia. Szczególnie przy najmie terminowym możliwość wcześniejszego wypowiedzenia podlega art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Przy wielości osób po stronie najemcy warto z góry określić w umowie, czy dopuszczalne wypowiedzenie jednego z nich kończy cały najem. Pozostawienie tej kwestii bez regulacji zwiększa ryzyko sporu o dalszy status drugiej osoby.

Czy właściciel może po rozstaniu podpisać umowę tylko z jednym partnerem?

Tak, jeżeli odpowiednio zakończy lub zmieni dotychczasowy stosunek najmu i obie strony uzgodnią dalsze warunki. Właściciel powinien wcześniej sprawdzić, czy osoba pozostająca w mieszkaniu będzie w stanie samodzielnie regulować całość czynszu i opłat oraz rozliczyć odpowiedzialność za należności powstałe przed zmianą.

Czy najem okazjonalny lepiej zabezpiecza właściciela?

Może ułatwiać późniejsze dochodzenie opróżnienia lokalu, ale wymaga spełnienia warunków ustawowych. Potrzebne są między innymi odpowiednie oświadczenia najemcy, wskazanie innego lokalu oraz zgłoszenie umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Przy dwóch najemcach formalności trzeba przygotować z uwzględnieniem obu osób będących stronami umowy.

Podsumowanie

Przy wynajmowaniu mieszkania parze bez ślubu właściciel nie powinien pozostawiać statusu partnerów do domysłów. Jeżeli oboje mają być odpowiedzialni za wykonywanie umowy, najlepiej wskazać oboje jako najemców, ustalić jeden czynsz i wyraźnie zastrzec solidarną odpowiedzialność za należności.

Drugi kluczowy element to procedura na wypadek rozstania. Umowa powinna określać, że sama wyprowadzka nie zmienia automatycznie stron, a także wyjaśniać skutek dopuszczalnego wypowiedzenia złożonego przez jednego współnajemcę. Pozostanie jednej osoby lub wejście nowego partnera powinno następować dopiero po świadomej decyzji właściciela i formalnym uporządkowaniu umowy.

Jeżeli wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, dodatkowym rozwiązaniem może być najem okazjonalny. Nie zastępuje on jednak prawidłowej treści umowy – zwłaszcza zapisów o stronach, płatnościach, odpowiedzialności i zakończeniu najmu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 353¹, art. 369, art. 380 § 2, art. 659, art. 673, art. 680¹, art. 688, art. 688¹ i art. 688².
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm., w szczególności art. 2, art. 6, art. 6g, art. 11 oraz art. 19a–19e.