Obowiązkowe czujki dymu w najmie krótkoterminowym od 30 czerwca 2026 r.

Stan prawny na 17 sierpnia 2026 r. oznacza, że termin 30 czerwca 2026 r. już upłynął. Jeżeli pomieszczenie lub jednostka były już 23 grudnia 2024 r. wykorzystywane do świadczenia usług hotelarskich, nie należy odkładać montażu do 2030 r. Termin 1 stycznia 2030 r. dotyczy odrębnej kategorii istniejących lokali mieszkalnych, które nie są objęte wcześniejszym terminem przewidzianym dla usług hotelarskich.

Które lokale obejmuje obowiązek

Rozporządzenie przeciwpożarowe obejmuje m.in. pomieszczenie mieszkalne oraz jednostkę mieszkalną, o których mowa w przepisach dotyczących usług hotelarskich, jeżeli są w nich świadczone takie usługi. Ustawa definiuje usługi hotelarskie jako krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych oraz innych wskazanych miejsc wraz ze świadczeniem usług z tym związanych w obrębie obiektu.

W praktyce liczy się rzeczywisty model korzystania z lokalu, a nie sama nazwa umowy lub ogłoszenia. Mieszkanie oferowane zmieniającym się gościom na krótkie pobyty może podlegać reżimowi usług hotelarskich. Z kolei zwykły najem mieszkania na cele mieszkaniowe, nawet zawarty na czas oznaczony, nie staje się automatycznie usługą hotelarską tylko dlatego, że trwa krócej niż wieloletni najem.

Jeżeli lokal jest oddawany przedsiębiorcy na zwykłych zasadach najmu, a nie udostępniany krótkoterminowo gościom jako usługa hotelarska, pomocne może być odrębne omówienie: zasady – wynajem lokalu firmie. W przypadku wielu pokoi w domu jednorodzinnym trzeba natomiast oddzielnie ocenić również kwestie budowlane i sposobu użytkowania; szerzej omawia je artykuł Wynajem wielu pokoi w domu jednorodzinnym.

Praktyczne kryteria, dokumenty i przykłady dotyczące: które lokale obejmuje obowiązek

Przy ocenie lokalu warto zebrać dokumenty pokazujące, jak faktycznie był wykorzystywany, zwłaszcza w dniu wejścia w życie nowelizacji, czyli 23 grudnia 2024 r. Przydatne są w szczególności ogłoszenia i kalendarze rezerwacji, umowy lub regulaminy pobytu, dokumenty rozliczeniowe oraz wpis do ewidencji innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, jeżeli taki wpis jest wymagany dla danego obiektu.

Właściciel lub operator powinien ustalić kolejno:

• czy oferta noclegu jest kierowana ogólnie do kolejnych gości i ma charakter krótkotrwały;
• czy w lokalu faktycznie są świadczone usługi hotelarskie w rozumieniu ustawy;
• czy pomieszczenie lub jednostka były już używane w taki sposób 23 grudnia 2024 r.;
• czy obiekt podlega ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta;
• czy w lokalu istnieją dodatkowe urządzenia lub instalacje, które wpływają na obowiązek stosowania czujki czadu.

Jeżeli chodzi o obiekt w gospodarstwie rolnym albo budynek, którego funkcja nie jest typowo mieszkalna, zakres wymaga odrębnej oceny. Zagadnienia sąsiednie opisuje materiał: wynajem budynku gospodarczego przez rolnika.

Termin 30 czerwca 2026 roku

Przepisy przejściowe rozróżniają kilka sytuacji. Dla pomieszczeń mieszkalnych i jednostek mieszkalnych, w których usługi hotelarskie były świadczone już w dniu wejścia w życie nowelizacji, wymagania dotyczące autonomicznych czujek stosuje się od 30 czerwca 2026 r. Dla istniejących lokali mieszkalnych objętych ogólnym obowiązkiem termin został odroczony do 1 stycznia 2030 r.

Jeżeli dane pomieszczenie, jednostka lub lokal nie były jeszcze użytkowane 23 grudnia 2024 r., przepisy przejściowe nie odraczają obowiązku do 2026 lub 2030 r.; PSP wskazuje, że przy rozpoczęciu eksploatacji powinny już być wyposażone w wymagane czujki. Inaczej trzeba podejść do lokalu, który 23 grudnia 2024 r. był już użytkowany jako zwykły lokal mieszkalny, a dopiero później zmieniono sposób jego wykorzystywania. W takim przypadku o terminie nie należy rozstrzygać wyłącznie na podstawie daty pierwszej rezerwacji krótkoterminowej — decydujące znaczenie ma brzmienie przepisów przejściowych i stan lokalu w dniu 23 grudnia 2024 r.

Samo rozporządzenie nie ustanawia odrębnego obowiązku zgłoszenia montażu czujki do Państwowej Straży Pożarnej. Trzeba jednak zachować dokumentację urządzenia i montażu, ponieważ przy kontroli obiektu może być potrzebne wykazanie spełnienia wymagań przeciwpożarowych.

Czujka czadu przy urządzeniach spalających paliwo

Autonomiczna czujka tlenku węgla jest wymagana w pomieszczeniu, w którym odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, jeżeli pomieszczenie należy do lokalu mieszkalnego albo jest pomieszczeniem przeznaczonym na pobyt ludzi w lokalu użytkowym znajdującym się w strefie pożarowej zakwalifikowanej do kategorii zagrożenia ludzi.

Przepis przewiduje dwa ważne wyjątki. Obowiązek ten nie dotyczy pomieszczenia, w którym spalanie odbywa się w urządzeniu z zamkniętą komorą spalania, ani pomieszczenia wyposażonego wyłącznie w gazowe urządzenie przeznaczone do przygotowywania posiłków. Jeśli w tym samym pomieszczeniu znajduje się inne urządzenie spalające paliwo, sytuację trzeba ocenić z uwzględnieniem tego urządzenia.

Praktyczne kryteria, dokumenty i przykłady dotyczące: czujka czadu przy urządzeniach spalających paliwo

Nie warto opierać się na potocznej nazwie urządzenia. Z dokumentacji technicznej kotła, podgrzewacza, kominka lub pieca należy ustalić rodzaj paliwa oraz sposób doprowadzenia powietrza i odprowadzania spalin. Jeśli nie wiadomo, czy urządzenie ma zamkniętą komorę spalania, bezpieczniej jest sprawdzić instrukcję producenta albo dokumentację serwisową, a w razie potrzeby zasięgnąć opinii osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje.

Miejsce montażu

Rozporządzenie nie wprowadza jednego uniwersalnego wymiaru montażowego dla wszystkich modeli. Nakazuje natomiast montować, konserwować i eksploatować autonomiczne czujki dymu i tlenku węgla zgodnie z instrukcją producenta. To instrukcja konkretnego urządzenia powinna być pierwszym dokumentem przy wyborze miejsca.

Państwowa Straż Pożarna wskazuje praktycznie, że czujkę dymu najczęściej umieszcza się na suficie, możliwie centralnie w chronionej przestrzeni, a szczególnie ważna jest ochrona ciągów prowadzących do sypialni. W budynku wielokondygnacyjnym zasadna jest ochrona każdej kondygnacji. Czujki czadu umieszcza się zgodnie z instrukcją producenta, zwykle w pobliżu potencjalnego źródła tlenku węgla i z dala od miejsc o silnym przepływie świeżego powietrza, takich jak bezpośrednie sąsiedztwo okien, drzwi czy kratek wentylacyjnych.

Nie należy przenosić do umowy najmu przypadkowych odległości znalezionych w internecie jako rzekomych wymogów ustawowych. Inne zasady mogą wynikać z konstrukcji urządzenia, układu pomieszczeń i zaleceń producenta.

Kontrola i odpowiedzialność

Obiekty, w których są świadczone usługi hotelarskie, muszą spełniać wymagania przeciwpożarowe wynikające z odrębnych przepisów. Organy właściwe do prowadzenia ewidencji i zaszeregowania obiektów mają ustawowe uprawnienia kontrolne, w tym możliwość sprawdzania pomieszczeń, urządzeń oraz żądania dokumentów potwierdzających spełnianie wymagań.

Jeżeli obiekt nie spełnia wymagań określonych dla świadczenia usług hotelarskich, organ prowadzący ewidencję innych obiektów może w drodze decyzji administracyjnej nakazać wstrzymanie świadczenia usług do czasu usunięcia stwierdzonych uchybień. Dlatego po 30 czerwca 2026 r. brak wymaganej czujki w obiekcie objętym tym terminem nie powinien być traktowany jako drobny brak wyposażenia.

Odpowiedzialność organizacyjna między właścicielem, zarządcą i operatorem może być rozłożona umową, ale sam podział obowiązków między stronami nie usuwa wymogów ochrony przeciwpożarowej. Przy najmie pokoi warto uregulować zasady kontroli wyposażenia, zgłaszania usterek i dostępu do lokalu; praktyczne zabezpieczenia umowne szerzej opisuje procedura – wynajem pokoi.

Do autonomicznych czujek dymu i tlenku węgla nie stosuje się wymagań z § 3 ust. 1–3 rozporządzenia dotyczących urządzeń przeciwpożarowych. Nie oznacza to jednak braku obowiązku utrzymania czujek: trzeba je montować, konserwować i eksploatować w sposób określony w instrukcji producenta. Dobrą praktyką jest dokumentowanie testów i czynności eksploatacyjnych.

Wpływ na regulamin i ubezpieczenie

Aktualne przepisy ustawy o usługach hotelarskich pozwalają przedsiębiorcom świadczącym usługi hotelarskie w obiektach hotelarskich wydawać regulaminy porządkowe wiążące osoby przebywające w obiekcie. Niezależnie od podstawy prawnej konkretnego regulaminu, w praktyce warto przekazać gościom jasne zasady bezpieczeństwa dotyczące czujek: zakaz zasłaniania i demontażu urządzeń, obowiązek zgłoszenia sygnału awarii oraz instrukcję postępowania po alarmie.

Na 17 sierpnia 2026 r. trwają prace legislacyjne nad szerszą regulacją najmu krótkoterminowego, prowadzoną m.in. jako druk sejmowy nr 2865. Projektowanych nowych obowiązków nie należy jednak przedstawiać jako prawa już obowiązującego. Obowiązek czujek opisany w tym artykule wynika z obowiązującego rozporządzenia przeciwpożarowego.

Samo wejście w życie wymogu montażu czujki nie powoduje automatycznie zmiany umowy ubezpieczenia ani automatycznej utraty ochrony. Znaczenie dla ubezpieczenia zależy od treści polisy i ogólnych warunków ubezpieczenia, w tym obowiązków dotyczących przestrzegania przepisów przeciwpożarowych, utrzymania instalacji i zabezpieczeń oraz zgłaszania zmian ryzyka. Właściciel powinien sprawdzić OWU i zachować dokumenty potwierdzające montaż, testy, wymianę baterii lub urządzenia oraz przeglądy instalacji, jeśli są wymagane.

FAQ

Czy od 30 czerwca 2026 r. każdy wynajmowany lokal musi mieć czujkę dymu?

Nie według tego samego terminu. Termin 30 czerwca 2026 r. dotyczy m.in. pomieszczeń mieszkalnych i jednostek mieszkalnych, w których świadczono usługi hotelarskie i które były użytkowane w tym charakterze 23 grudnia 2024 r. Dla części istniejących lokali mieszkalnych nieobjętych tym wcześniejszym terminem przepisy przejściowe przewidują 1 stycznia 2030 r.

Ile czujek dymu trzeba zamontować?

Przepis wymaga co najmniej jednej autonomicznej czujki w objętym nim pomieszczeniu mieszkalnym, jednostce mieszkalnej lub lokalu. W większym albo wielokondygnacyjnym obiekcie jedna czujka może nie zapewniać właściwej ochrony całej przestrzeni, dlatego trzeba uwzględnić instrukcję producenta i układ lokalu.

Czy czujka czadu jest obowiązkowa w każdym apartamencie krótkoterminowym?

Nie. Obowiązek jest związany z pomieszczeniem, w którym odbywa się spalanie paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, i podlega wyjątkom przewidzianym w rozporządzeniu.

Czy sama kuchenka gazowa oznacza obowiązek czujki czadu?

Nie na podstawie § 28a ust. 3, jeżeli chodzi o gazowe urządzenie przeznaczone do przygotowywania posiłków. Trzeba jednak sprawdzić, czy w tym samym pomieszczeniu nie ma innego urządzenia spalającego paliwo.

Czy kocioł z zamkniętą komorą spalania wymaga czujki czadu?

Rozporządzenie wyłącza z tego obowiązku pomieszczenie, w którym proces spalania odbywa się w urządzeniu z zamkniętą komorą spalania. W razie wątpliwości co do konstrukcji kotła należy sprawdzić jego dokumentację techniczną.

Czy czujkę można zamontować w dowolnym miejscu?

Nie. Urządzenie trzeba zamontować, konserwować i użytkować zgodnie z instrukcją producenta. Ogólne zalecenia PSP mogą pomóc wybrać obszar ochrony, ale nie zastępują instrukcji konkretnego modelu.

Co może się stać, jeżeli w lokalu świadczącym usługi hotelarskie nie ma wymaganej czujki?

Organ kontrolujący może stwierdzić niespełnienie wymagań przeciwpożarowych. W przypadku obiektu wpisywanego do ewidencji innych obiektów ustawa przewiduje możliwość wydania decyzji nakazującej wstrzymanie świadczenia usług hotelarskich do czasu usunięcia uchybień. Dalsza odpowiedzialność zależy od okoliczności konkretnego zdarzenia i innych mających zastosowanie przepisów.

Czy po montażu trzeba wysłać potwierdzenie do straży pożarnej?

Rozporządzenie nie wprowadza osobnego obowiązku zgłoszenia samego montażu czujki do PSP. Warto jednak przechowywać instrukcję, dokument identyfikujący urządzenie oraz własną dokumentację montażu i testów na wypadek kontroli lub zdarzenia.

Podsumowanie

Jeżeli lokal służy krótkotrwałemu, ogólnie dostępnemu zakwaterowaniu i jest w nim świadczona usługa hotelarska, trzeba zweryfikować termin właściwy dla jego historii użytkowania. Dla obiektów objętych terminem 30 czerwca 2026 r. obowiązek jest już aktualny. Następnie należy dobrać zgodną z wymaganiami czujkę dymu, sprawdzić obowiązek czujki czadu przy urządzeniach spalających paliwo, zamontować urządzenia według instrukcji producenta oraz dokumentować ich testy i utrzymanie.

Źródła

• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 21 listopada 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, Dz.U. z 2024 r. poz. 1716, w szczególności § 28a oraz przepisy przejściowe.
• Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, w szczególności art. 3, 35, 38–41 i 44.
• Materiały informacyjne Komendy Głównej Państwowej Straży Pożarnej dotyczące obowiązku stosowania autonomicznych czujek dymu i tlenku węgla oraz ich prawidłowego montażu.
• Rządowy projekt ustawy dotyczący usług hotelarskich i najmu krótkoterminowego, druk sejmowy nr 2865 – wyłącznie jako informacja o trwających pracach legislacyjnych, nie jako źródło obowiązującego obowiązku czujek.