Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami?
• Autor: Joanna Korzeniewska
Jestem właścicielem mieszkania, które było wynajmowane studentom. Opłacam w urzędzie skarbowym 8,5% podatku od tego wynajmu. Ostatnio zaczęli zgłaszać się inni chętni na wynajem, np. matka z dwójką dzieci i w ciąży z trzecim żyjąca w nieformalnym związku partnerskim. W związku z tym mam kilka pytań. Jak mogę się legalnie zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami, którzy zechcą wykorzystywać swoją sytuację osobistą na moją szkodę, np. nie będą płacić czynszu, dewastować mieszkanie i nie będzie można ich eksmitować? Jaką powinienem sporządzić umowę, aby zabezpieczyć swoje interesy, jednocześnie nie łamiąc praw najemców? Jak się zabezpieczyć na wypadek, kiedy w trakcie umowy najmu kobieta zajdzie w ciążę i urodzi się dziecko?
Umowa najmu okazjonalnego
Bycie wynajmującym ma niewątpliwie swoje zalety, gdyż wiąże się to z pewnym zyskiem z tytułu umowy najmu, jednakże czasem potrafi to również wiązać się z pewnymi kłopotami, zwłaszcza gdy najemca niszczy mieszkanie lub też nie chce się wyprowadzić i trzeba prowadzić postępowanie eksmisyjne.
Wydaje się, że dobrym rozwiązaniem, które należycie zabezpieczy Pana interesy, będzie zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego została opisana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego (zwanej dalej „ustawą”). Jest ona ustawą szczególną wobec Kodeksu cywilnego i Kodeks cywilny można stosować jedynie uzupełniająco i w przypadkach nieprzewidzianych w tamtej ustawie. Umowa najmu okazjonalnego jest umową szczególną wobec „zwykłego” najmu. Została ona uregulowana w art. 19a i następnych ustawy. Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie więcej niż 10 lat. Natomiast zgodnie z art. 19d umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Widać więc, że przewidziano zasadniczo dwa tryby rozwiązania tej umowy – upływ czasu i rozwiązanie za wypowiedzeniem. Do umowy najmu okazjonalnego stosuje się również art. 11 ustawy wprowadzający możliwość wypowiedzenia umowy na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego w sytuacji, gdy najemca:
- mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Egzekucja i eksmisja
Przy takich umowach ułatwiona jest egzekucja i eksmisja. Zgodnie z art. 19a ust. 2 do umowy najmu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (które należy wystosować po wygaśnięciu umowy lub wypowiedzeniu). Do takiej umowy należy też dołączyć oświadczenie najemcy, gdzie wskaże on lokal zastępczy oraz oświadczenie wynajmującego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu.
Niewątpliwie dla wynajmujących ten rodzaj umowy jest korzystniejszy, gdyż dzięki oświadczeniu w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji można zwrócić się do komornika bez konieczności wszczynania postępowania sądowego. Jednocześnie nie każdy najemca zdecyduje się na taką formę, gdyż z kolei jest ona dla nich trochę trudniejsza i mniej korzystna, ale teoretycznie osoba uczciwa powinna zgodzić się na te warunki, jeśli zamierza terminowo płacić czynsz.
Wówczas nie obowiązuje również ochrona dla kobiet w ciąży czy z małym dzieckiem. Co prawda, przy zwykłym najmie jest możliwa eksmisja, ale dopiero po otrzymaniu lokalu socjalnego, na który nieraz trzeba długo czekać.
Niestety poza tym nie można się zabezpieczyć przed zajściem najemczyni w ciążę, gdyż nawet zapis, że ona się zobowiązuje, iż tego nie uczyni, i zapis, że Pan może wtedy rozwiązać umowę oraz dokonać eksmisji, byłyby sprzeczny z przepisami prawa. Tak więc najem okazjonalny pozwala jedynie na dokonanie eksmisji bez lokalu zastępczego w takiej sytuacji.
Zobacz również: Dwie umowy najmu na jeden lokal
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Joanna Korzeniewska
Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
