Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Aneks do umowy najmu okazjonalnego przedłużającego najem

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-06-11

Umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony – dwóch lat. Spełnione były wszystkie warunki najmu okazjonalnego, w tym najemca przedstawił oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie notarialnej. Dzień po wygaśnięciu umowy został podpisany aneks do tej umowy, którego intencją było przedłużenie umowy na kolejny okres 2 lat: do 31 grudnia 2020 r. Aneks zmieniał jedynie zapis umowy określający okres obowiązywania oraz potwierdzał ważność dotychczasowych oświadczeń najemcy. Aneks został zgłoszony do US. Czy taki aneks, zawarty po terminie obowiązywania umowy, jest ważny? Czy umowa została skutecznie przedłużona i nadal zachowuje status najmu okazjonalnego? Czy wymagane jest przedstawienie nowego oświadczenia najemcy w formie notarialnej, jeśli w poprzednim akcie zostały m.in. wskazane daty obowiązywania umowy?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat
Serwis super-szybki i kompetentny - polecam 
Andrzej, emeryt, 72 lata
Jestem pod wrażeniem kompetencji zespołu. Usługi świadczone są na bardzo wysokim poziomie, bez zbędnych opóźnień. Firmę www.eporady24.pl mogę z czystym sumieniem polecić każdej osobie, która potrzebuje porady prawnej.
Witold, administrator systemowy (IT), 59 lat
Jestem usatysfakcjonowany, świetny kontakt, szybka, jasna odpowiedź.
Tomek
Rzetelność, szybkość i możliwość rozwiazania problemu na podstawie uzyskanej porady oraz mozliwość zaufawania dodatkowych pytań  w temacie porady.
Alicja, 54 lata, Lekarz
Dziękuję za udzielenie odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Sądzę że otrzymałem rzetelne wyjaśnienia moich problemów. Odpowiedzi były na tyle jasne i logiczne że pozwolą mi spokojnie załatwić sprawy, których dotyczyły pytania. 
Marek
Dziękuję zaspokoiłem swoją ciekawość. 
Marek, firma, 35 lat
Dziękuję za szybką odpowiedź, pomocną.
Alicja, 50 lat
Bardzo rzetelna, fachowa i szybka odpowiedź, pomocna w podjęciu dalszych działań. Dziękuję prawnikowi, który bardzo mi pomógł w zawikłanej dla mnie sprawie, w szczególności za wyczerpujące informacje, rzeczowość, szybkość i zrozumiałość. Opinia dokładnie rozwiała moje wątpliwości. Jestem z niej bardzo zadowolony, zawiera to, o czym słyszałem i przeczytałem w różnych źródłach, ale brakowało mi potwierdzenia.Odpowiedzi udzielone zostały także na dodatkowe pytania. Z czystym sumieniem polecam.Serdecznie pozdrawiam.Stefan
Stefan, 65 lat
Porada wyczerpująca, trochę za dużo jak dla mnie spraw prawnych i czasem języka \"prawniczego\". Dopiero pytanie dodatkowe rozjaśniło całą sprawę i jestem usatysfakcjonowana.
Iwona
Prawie, że expresowa odpowiedż
Zbigniew, 68 lat
Szczegółowa odpowiedź z podaniem źródeł.
Mariola
Skorzystałem z porady na portalu. Jestem bardzo zadowolony z udzielonych mi ,wyczerpujących w bardzo szybkim czasie, a przede wszystkim zrozumiałego prawniczego języka odpowiedzi ,które były mi bardzo pomocne. Polecam z czystym sumieniem portal www.eporady24.pl. Pozdrawiam serdecznie
Janusz
Profesjonalizm dla tej firmy
Karolina
Otrzymałam na swoje pytanie bardzo szczegółową odpowiedź. Myślę, że bardzo mi pomoże w czekającej mnie za kilka dni rozprawie. Chętnie skorzystam z pozostałych możliwości szczególnie, że proponowane ceny za usługę nie są, jak na razie, zbyt wygórowane. Dodatkowo pozytywnie oceniam życzliwe podejście do klienta, co szczególnie się liczy w tak trudnych, procesowych momentach.
Teresa, pracownik umysłowy, 50+
Rzetelna opinia, udzielona w krótkim czasie.
Beata
Zadaje Pan pytania na które jest odpowiedź w pierwszym moim piśmie. Nie czyta Pan dokładnie tego co napisałam. Tłumaczy Pan w całej odpowiedzi to co ja wiem. Nie napisałam że syn nie chce wyrobić paszportu i ogranicza dzieciom prawa. Doskonale wiemy że obywatel duży czy mały powinien paszport mieć. Unika Pan odpowiedzi na konkretnie zadane pytanie. Ślizga się Pan po temacie. Podsumowując ,żadnych konkretów za te pieniądze.Proszę bardziej się postarać inaczej powiem że się zawiodłam.. Z poważaniem Zofia
Zofia
Szybka porad. Odpowiedź konkretna i na temat. Wypowiedź bardzo zrozumiała, no i cena przyzwoita. Jestem jak najbardziej zadowolona z usługi. 
Iwona
Bez uwag. Wszystkie informacje rzetelnie i na czas . Na pewno w przyszłości skorzystam. 
Andrzej, 69 lat
Bardzo pomocna i wyczerpująca. 
Gaja
Jestem bardzo zadowolony z Państwa pomocy.
Narcy
Krótkie,wyczerpujące,zrozumiałe porady prawne ,oparte na aktualnych przepisach i co istotne w formie pisemnej,
bez wychodzenia z domu. Świetna forma w początkowej fazie sporów prawnych. POLECAM !!!
Zbigniew, 72 lata, wyższe -mgr inż.
Konkretne i precyzyjne odpowiedzi.
Leszek, 50 lat
Jestem zadowolona z szybkiej odpowiedzi i z uzyskanej porady , która rozwiała wiele moich wątpliwości i dała mi odpowiedzi na moje pytania.
Barbara
Dziękuję za uzyskaną poradę, którą pozwoliła mi na wynegocjowanie korzystniejszych warunków rozwiązania umowy o pracę. Tym samym mam większy komfort na etapie poszukiwania nowego zatrudnienia.
Michał, ekonomista, bankowiec, 59 lat
ok, po konsultacji z synem bozena
Bożena
Jestem bardzo zadowolony z usług serwisu. Korzystam z niego od dłuższego czasu i muszę przyznać, że pomoc jest bardzo kompetentna. Odpowiedzi na zadane pytania uzyskuję szybko, wyczerpująco i co również ważne zadaję szereg dodatkowych pytań w cenie zadanego pytania. Muszę przyznać, że mogę polegać na wiedzy i chęci pomocy pracujących tutaj Radców Prawnych. 
Sławomir, 46 lat

Jedyne wymagania dotyczące zmiany umowy najmu okazjonalnego, stricte dedykowane tej instytucji, znajdują się w art. 19a ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i dotyczą formy dokonania takiej zmiany:

„Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.”

Jeżeli zawarty został aneks (jak rozumiem w formie pisemnej, podpisany przez obie strony), to w pozostałym zakresie znajdą zastosowanie przepisy ogólne dotyczące zawierania umów. W szczególności będzie to zasada swobody umów, wyrażona w art. 353(1) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą:

„Art. 353(1)

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”

Ze względu na wyrażoną w cytowanym przepisie zasadę powszechnie przyjmuje się, że możliwe jest co do zasady przedłużanie umów także z mocą wsteczną, jeśli tylko nie stoją na przeszkodzie okoliczności wskazane w omawianej regulacji. Opisana sytuacja jest jeszcze o tyle jasna, że mamy do czynienia z zachowaniem ciągłości umowy, w związku z czym skuteczność tak zawartego aneksu nie powinna budzić wątpliwości.

Więcej trudności nastręcza kwestia oświadczenia najemcy co do poddania się egzekucji i opróżnienia lokalu. Otóż, powszechnie przyjmuje się, że oświadczenie takie podziela byt prawny samej umowy. Co za tym idzie, nie powinno być konieczne przedkładanie nowego oświadczenia w razie zmiany postanowień umowy (np. jej przedłużenia). Stanowisko takie potwierdzają wypowiedzi doktryny (m.in. Zdun-Załęska, Katarzyna. Art. 19(a). W: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2014.):

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„W mojej ocenie z konstrukcji instytucji najmu okazjonalnego wynika, że załączniki opisane w art. 19a ust. 2 stanowią elementy przedmiotowo istotne (essentialia negotii) umowy najmu okazjonalnego, a w konsekwencji ich byt prawny jest uzależniony od bytu prawnego samej umowy.”

Z drugiej jednak strony nie jest powszechną praktyką, by w oświadczeniu najemcy co do poddania się egzekucji i opróżnienia lokalu podane były szczegółowe daty obowiązywania umowy najmu. W mojej ocenie rozwiązanie takie należy oceniać negatywnie, ponieważ nie wymagają tego przepisy ustawy, a uczynienie tego powoduje poważne wątpliwości co do ważności oświadczenia w razie przedłużenia umowy, dokonanego w zwykłej formie pisemnej. Oświadczenie dokonane zostało bowiem w formie aktu notarialnego i forma ta powinna zostać zachowana także w razie jego zmiany.

Pragnę zauważyć, że istnienie (wiążącego) oświadczenia w formie notarialnej jest o tyle ważne, że zależy od niego, czy mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego, czy ze zwykłą umową najmu. W omawianym przypadku nie można jednoznacznie stwierdzić, czy istniejące oświadczenie jest wiążące, co za tym idzie, mogą powstawać wątpliwości co do rodzaju zawartej umowy. Niestety, doktryna ani orzecznictwo nie podnoszą takiego problemu, stąd brak możliwości jego definitywnego rozstrzygnięcia. W związku z tym sugerowałbym uzyskanie nowego oświadczenia, tym razem bez kontrowersyjnego zapisu. Pozwoli to także na kolejne przedłużenie umowy, bez wątpliwości co do konieczności uzyskania nowego oświadczenia i ponoszenia dodatkowych kosztów opłat notarialnych.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad lokalu

Chciałbym rozwiązać umowę najmu na czas określony z powodu wystąpienia zagrzybienia na ścianie. Nie wiedziałem wcześniej o wadach lokalu. W umowie stoi zapis: „Zerwanie Umowy przez Najemcę lub wypowiedzenie stosunku prawnego przez Wynajmującego z winy Najemcy przed upływem terminów określonych w umowie skutkować będzie prawem Wynajmującego do zatrzymania wpłaconej przez Najemcę kaucji depozytowej jako zadośćuczynienia za poniesione szkody z tytułu niewywiązania się Najemcy z postanowień Umowy. Ponadto Najemca zapłaci Wynajmującemu wszystkie koszty i należności czynszowe w pełnej kwocie obwiązujące do ostatniego dnia miesiąca, w którym to najemca zwróci Lokal Wynajmującemu”. W umowie nie jest zawarta możliwość rozwiązania jej w wyniku wystąpienia ważnych przyczyn€. Wynajmujący najpierw kazał mi samemu zwalczyć zagrzybienie, po czym na następny dzień, kiedy powiedziałem, że będę wypowiadał umowę, zobowiązał się do próby usunięcia szkody, jednak chciałbym opuścić lokal jeszcze przed tym. Czy w zaistniałym wypadku należy mi się kaucja po rozwiązaniu umowy?

Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu gdy lokatorzy przestali płacić za mieszkanie?

Wysłałam lokatorom mojego mieszkania wypowiedzenie umowy. Kontakt z nimi jednak jest trudny – nie odebrali listu poleconego (mają tylko wypowiedzenie wysłane listem zwykłym) i przestali płacić za mieszkanie. Jest dwóch najemców, ale na umowie mam dane tylko jednego z nich (drugi bez PESEL-u). Jak skutecznie rozwiązać z nimi najem?

Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

W umowie najmu rozliczam co roku wskaźnik inflacji, a co zrobić w przypadku deflacji? Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

Wynajmujący żąda wymiany podłogi za powstałe rysy

Mam problem z wynajmującym mi mieszkanie. W czasie użytkowania mieszkania, a konkretnie podłogi panelowej, powstały na dwóch panelach niewielkie rysy, które można spolerować lub usunąć płynem do usuwania rys. Wynajmujący je zauważył i zażądał wymiany całej podłogi – 40 m2. Czy jest to zgodne z prawem? W umowie mam zapis, że wszelkich napraw dokonuje wynajmujący na mój koszt.

Czy umowa najmu obowiązuje ze zmarłym właścicielem?

Wynajmujemy z żoną mieszkanie. Cztery miesiące temu zmarł właściciel mieszkania. Zgłosiły się do nas jego dzieci (syn i córka), przedstawiając akt zgonu ojca i postanowienie o nabyciu spadku. Czy umowa najmu obowiązuje ze zmarłym właścicielem? Dodam, że podpisaliśmy nową umowę z córką właściciela i nie wiemy, czy wybraliśmy sensowne rozwiązanie. Dodatkowo pojawia się pytanie, jak rozwiązać umowę najmu takiego mieszkania? Czy wypowiedzieć pierwotną umowę, czy tylko nową, tzn. z córką nieżyjącego właściciela?

Właściciel mieszkania nie płacił za prąd, najemcy odcięto elektryczność, co robić?

Córka wynajmowała od 8 miesięcy mieszkanie. Dziś odcięto w nim prąd, zostawiono karteczkę, że jest zadłużenie w płatnościach za energię elektryczną. Córka regularnie wnosiła opłaty za wynajem i ustalone z góry opłaty za prąd. Co może zrobić w tej sytuacji? Właściciel mieszkania nie odbiera telefonu.

Wynajęcie mieszkania przez żonę bez zgody męża i bez rozdzielności majątkowej

Mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu. Ostatnio nie układa nam się z żoną. Ona zagroziła, że się wyprowadzi i wynajmie inne mieszkanie. Wiem, że ze swojej pensji nie jest w stanie utrzymać drugiego mieszkania. Musiałaby wziąć pożyczkę w banku lub u rodziny. Czy wobec tego żona może bez mojej zgody wynająć drugie mieszkanie? Nie mamy rozdzielności majątkowej.

Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące rejestracji działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu. Aktualna najemczyni mojego mieszkania (umowa najmu okazjonalnego na czas określony, cel mieszkaniowy) zarejestrowała w nim bez mojej wiedzy i zgody swoją działalność gospodarczą. Pomimo pisemnego wezwania do usunięcia adresu, nie zmieniła go i nadal prowadzi działalność. Potwierdza to wpis w CEiDG, w którym jako adres głównego miejsca prowadzenia działalności podała adres mojego mieszkania. Czy mogę wypowiedzieć jej umowę najmu?

Zapytaj prawnika



Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »