Aneks do umowy najmu okazjonalnego – kiedy skutecznie przedłuża najem?

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Daje właścicielowi dalej idącą ochronę niż zwykła umowa najmu, ale tylko wtedy, gdy spełnione są warunki przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Problemy mogą pojawić się także wtedy, gdy chodzi o wynajem osobie niepełnoletniej. W praktyce najczęściej chodzi o: umowę zawartą na czas oznaczony, formę pisemną, oświadczenie najemcy w akcie notarialnym, wskazanie lokalu zastępczego, zgodę osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu oraz zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego.

Problem pojawia się wtedy, gdy strony chcą przedłużyć najem. Samo podpisanie aneksu zwykle jest dopuszczalne, ale nie w każdej sytuacji daje taki sam poziom bezpieczeństwa. Trzeba sprawdzić przede wszystkim, czy aneks został podpisany na piśmie, czy nie przekroczono 10-letniego limitu najmu okazjonalnego i czy dotychczasowe oświadczenie notarialne nadal odpowiada treści zmienionej umowy.

Czy umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć aneksem?

Tak, umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć aneksem. Wynika to z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym:

„Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”.

Oznacza to, że aneks przedłużający najem okazjonalny powinien być sporządzony na piśmie i podpisany przez obie strony. Ustne ustalenia, wiadomości SMS czy sama dalsza zapłata czynszu nie zastąpią pisemnego aneksu, jeżeli strony chcą zachować reżim najmu okazjonalnego.

W aneksie należy jasno wskazać, które postanowienia pierwotnej umowy ulegają zmianie. Najczęściej będzie to zapis dotyczący okresu obowiązywania umowy. Warto też dodać, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian, o ile rzeczywiście strony nie zmieniają innych warunków.

Aneks podpisany po terminie obowiązywania umowy

Najbezpieczniej podpisać aneks przed upływem terminu, na jaki zawarto pierwotną umowę. Wtedy mamy prostą kontynuację dotychczasowego stosunku najmu.

Jeżeli aneks podpisano dopiero po dacie końcowej umowy, sytuacja wymaga ostrożniejszej oceny. Strony mogą uregulować swój stosunek prawny także po czasie, ale w praktyce może powstać spór, czy doszło do skutecznego przedłużenia dotychczasowej umowy, czy raczej do zawarcia nowej umowy najmu. Ma to znaczenie zwłaszcza przy najmie okazjonalnym, bo jego skuteczność zależy od zachowania warunków formalnych.

Jeżeli przerwa była krótka, najemca nadal mieszkał w lokalu, strony zgodnie traktowały najem jako kontynuowany, a aneks jednoznacznie wskazuje, że strony przedłużają pierwotną umowę, można bronić stanowiska, że zachowano ciągłość najmu. Nie jest to jednak rozwiązanie tak bezpieczne jak aneks podpisany przed końcem umowy.

W razie dłuższej przerwy albo niejasnej treści aneksu bezpieczniej potraktować sprawę jak zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego i ponownie zadbać o komplet załączników oraz zgłoszenie do urzędu skarbowego.

Zobacz również: przedłużenie umowy najmu okazjonalnego na kolejny rok

Limit 10 lat przy najmie okazjonalnym

Umowa najmu okazjonalnego lokalu może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Przedłużając umowę aneksem, należy pilnować, aby łączny okres najmu objęty umową i aneksami nie przekroczył tego limitu.

Jeżeli strony chcą kontynuować najem po upływie maksymalnego okresu albo zawrzeć kolejną umowę, trzeba przeanalizować, czy nadal można mówić o prawidłowym najmie okazjonalnym oraz czy konieczne będzie przygotowanie nowego kompletu dokumentów.

Oświadczenie najemcy w akcie notarialnym

Najem okazjonalny wymaga, aby najemca złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. To jeden z kluczowych dokumentów odróżniających najem okazjonalny od zwykłego najmu.

Jeżeli pierwotne oświadczenie notarialne odnosi się ogólnie do danej umowy najmu i nie zawiera sztywnego terminu jej obowiązywania, często przyjmuje się, że przy samym przedłużeniu umowy aneksem nie trzeba sporządzać nowego aktu notarialnego. Dotychczasowe oświadczenie nadal może być związane z tą samą umową.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy w akcie notarialnym wpisano konkretne daty obowiązywania umowy, np. że najem trwa do 31 grudnia danego roku. Wtedy po przedłużeniu umowy może powstać wątpliwość, czy oświadczenie obejmuje także kolejny okres najmu. Dla bezpieczeństwa właściciela warto uzyskać nowe oświadczenie notarialne albo co najmniej skonsultować treść aktu z notariuszem lub prawnikiem.

Czy trzeba ponownie wskazywać lokal zastępczy?

Do umowy najmu okazjonalnego najemca dołącza wskazanie lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Potrzebne jest także oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących.

Jeżeli dane dotyczące lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela pozostają aktualne, zwykle nie trzeba ich ponawiać przy prostym aneksie przedłużającym czas najmu. Warto jednak sprawdzić, czy osoba udzielająca zgody nadal ma tytuł prawny do lokalu i czy lokal nadal realnie istnieje jako miejsce, do którego najemca może się przenieść.

Jeżeli lokal zastępczy jest już niedostępny, zmienił właściciela albo zgoda była ograniczona czasowo, należy zadbać o nowe dokumenty. Najemca ma też ustawowy obowiązek poinformować właściciela o utracie możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu i wskazać inny lokal w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu.

Zgłoszenie aneksu do urzędu skarbowego

Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Przepisy wprost mówią o zgłoszeniu zawarcia umowy, a nie każdego aneksu. W praktyce jednak przy przedłużeniu okresu najmu warto złożyć do urzędu skarbowego informację o aneksie, zwłaszcza gdy aneks wydłuża okres obowiązywania umowy. Takie działanie ogranicza ryzyko sporu, czy urząd został prawidłowo poinformowany o kontynuowaniu najmu okazjonalnego.

Jeżeli aneks został podpisany po wygaśnięciu umowy i istnieje ryzyko, że urząd albo sąd potraktuje go jak nową umowę, zgłoszenie powinno być dokonane z zachowaniem 14-dniowego terminu liczonego od rozpoczęcia najmu w nowym okresie.

Zobacz również: zakończenie najmu mieszkania a urząd skarbowy

Co grozi za błędy formalne?

Najpoważniejszym skutkiem błędów formalnych jest utrata szczególnych korzyści wynikających z najmu okazjonalnego. Jeżeli umowa nie spełnia wymogów ustawowych, właściciel może mieć trudniejszą drogę do opróżnienia lokalu i będzie musiał korzystać ze zwykłych zasad ochrony praw lokatorów.

Nie oznacza to automatycznie, że najemca może mieszkać bez umowy albo bez obowiązku zapłaty czynszu. Umowa może nadal wiązać strony jako zwykła umowa najmu, ale właściciel traci uproszczony mechanizm dochodzenia opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego.

Przy przedłużaniu umowy trzeba też pamiętać o ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, może dojść do dorozumianego przedłużenia najmu. W najmie okazjonalnym nie warto jednak opierać się na samym dorozumianym zachowaniu stron, bo ustawa wymaga pisemnej formy zmian umowy.

Co powinien zawierać aneks do umowy najmu okazjonalnego?

Dobry aneks powinien być prosty, ale precyzyjny. W szczególności warto zamieścić w nim:

• datę i miejsce podpisania aneksu,
• oznaczenie stron umowy,
• wskazanie pierwotnej umowy najmu okazjonalnego, której dotyczy aneks,
• nowy okres obowiązywania umowy,
• potwierdzenie, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian,
• informację, czy dotychczasowe załączniki pozostają aktualne,
• podpisy obu stron.

Jeżeli zmieniają się inne elementy, np. wysokość czynszu, numer rachunku bankowego, liczba osób zamieszkujących w lokalu albo lokal wskazany do ewentualnej eksmisji, te kwestie również powinny zostać wyraźnie uregulowane.

Zobacz również: rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Kiedy lepiej podpisać nową umowę zamiast aneksu?

Nowa umowa może być bezpieczniejsza, gdy poprzednia umowa już wygasła, przerwa w najmie była dłuższa, zmieniają się istotne warunki najmu albo dokumenty wymagane przy najmie okazjonalnym są nieaktualne. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy:

• akt notarialny najemcy zawierał daty ograniczone do poprzedniego okresu najmu,
• lokal zastępczy nie jest już dostępny,
• zgoda właściciela lokalu zastępczego była udzielona tylko na czas pierwotnej umowy,
• zmienia się najemca albo część najemców,
• strony chcą znacząco zmienić treść umowy.

Podpisanie nowej umowy oznacza jednak konieczność ponownego zadbania o wszystkie elementy najmu okazjonalnego, w tym o akt notarialny, wskazanie lokalu zastępczego, zgodę osoby uprawnionej do tego lokalu oraz zgłoszenie do urzędu skarbowego.

FAQ

Podsumowanie

Aneks do umowy najmu okazjonalnego jest dopuszczalnym sposobem przedłużenia najmu, ale powinien być podpisany na piśmie i najlepiej jeszcze przed końcem dotychczasowej umowy. Trzeba też sprawdzić, czy dotychczasowy akt notarialny najemcy, wskazanie lokalu zastępczego i zgoda osoby uprawnionej do tego lokalu nadal są aktualne.

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy aneks podpisano po wygaśnięciu umowy albo gdy oświadczenie notarialne najemcy było ograniczone do konkretnych dat. W takich przypadkach dla bezpieczeństwa właściciela często lepiej uzyskać nowe oświadczenie notarialne albo zawrzeć nową umowę najmu okazjonalnego z kompletem aktualnych załączników.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów - tekst przepisu

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.