Aneks do umowy najmu okazjonalnego – zasady i skutki

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Może z niego korzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi dotyczyć lokalu mieszkalnego, być zawarta na czas oznaczony i spełniać wymogi przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów.

W praktyce właścicielowi zależy przede wszystkim na tym, aby po zakończeniu najmu mógł skorzystać z aktu notarialnego najemcy i uproszczonej procedury opróżnienia lokalu. Dlatego przy przedłużaniu umowy trzeba sprawdzić nie tylko sam aneks, ale również oświadczenie notarialne, lokal wskazany na wypadek egzekucji, zgodę osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Czy umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć aneksem?

Tak, umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć aneksem. Art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że przedłużenie powinno być zapisane w dokumencie podpisanym przez obie strony.

Nie wystarczy samo dalsze mieszkanie najemcy w lokalu, dalsze pobieranie czynszu, ustna rozmowa, wiadomość SMS ani korespondencja, z której nie wynika jednoznaczna pisemna zmiana umowy. Takie zachowania mogą mieć znaczenie dowodowe, ale nie zastąpią wymogu pisemnej zmiany umowy najmu okazjonalnego.

W aneksie należy jasno wskazać, której umowy dotyczy zmiana, jaki jest nowy okres obowiązywania najmu i czy pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian. Jeżeli jednocześnie zmienia się czynsz, dochodzi do zmiany lokatorów w najmie okazjonalnym, zmienia się rachunek do płatności albo lokal wskazany do ewentualnej egzekucji, te kwestie również powinny być wyraźnie uregulowane. Pełną listę wymaganych dokumentów i formalności przedstawia poradnik najem okazjonalny krok po kroku.

Aneks podpisany przed końcem umowy

Najbezpieczniej podpisać aneks przed upływem terminu, na jaki zawarto pierwotną umowę. Wtedy strony zachowują ciągłość najmu i nie tworzą wątpliwości, czy doszło do przedłużenia dotychczasowej umowy, czy do zawarcia nowej umowy.

Przy takim aneksie zwykle można przyjąć, że umowa nadal trwa, tylko w zmienionym okresie. Nadal trzeba jednak sprawdzić, czy wcześniejsze załączniki zachowują aktualność. Dotyczy to zwłaszcza aktu notarialnego oraz zgody osoby, która udostępniła lokal zastępczy.

Zobacz również: przedłużenie umowy najmu okazjonalnego i nowy akt notarialny

Aneks podpisany po wygaśnięciu umowy

Aneks podpisany po dacie zakończenia umowy nie zawsze będzie automatycznie nieważny, ale jest rozwiązaniem bardziej ryzykownym. Problem polega na tym, że po upływie terminu umowa najmu okazjonalnego co do zasady wygasa, a późniejsze dokumenty mogą być oceniane jako próba zawarcia nowej umowy albo potwierdzenia dalszego najmu.

Jeżeli przerwa była bardzo krótka, najemca cały czas mieszkał w lokalu, strony zgodnie traktowały najem jako kontynuowany, a aneks jednoznacznie odwołuje się do pierwotnej umowy, można bronić stanowiska, że strony chciały utrzymać ciągłość najmu. Nie jest to jednak wariant tak bezpieczny jak aneks podpisany przed upływem terminu.

Przy dłuższej przerwie, niejasnych dokumentach albo sporze z najemcą rozsądniejsze może być zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego z kompletem aktualnych załączników i nowym zgłoszeniem do urzędu skarbowego. Więcej na ten temat przedstawiamy w artykule „Odmowa podpisania umowy najmu socjalnego”.

Limit 10 lat przy najmie okazjonalnym

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Przy aneksach trzeba pilnować, aby okres objęty umową i jej przedłużeniami nie naruszał tego limitu.

Jeżeli strony chcą kontynuować najem po upływie maksymalnego okresu, nie należy automatycznie dopisywać kolejnych lat do tej samej umowy. Trzeba przeanalizować, czy możliwe jest zawarcie kolejnej umowy, jakie dokumenty będą wymagane i czy w konkretnym stanie faktycznym nadal mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, a nie zwykłym najmem albo najmem instytucjonalnym.

Czy potrzebny jest nowy akt notarialny najemcy?

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. To kluczowy dokument dla późniejszej, uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Jeżeli pierwotny akt notarialny odnosi się ogólnie do danej umowy najmu okazjonalnego i nie ogranicza swojej skuteczności do konkretnych dat, przy prostym aneksie przedłużającym najem często przyjmuje się, że nowe oświadczenie nie jest konieczne. Nadal jest to jednak kwestia oceny konkretnej treści aktu.

Inaczej będzie, gdy w akcie notarialnym wpisano konkretny okres najmu, na przykład do 31 grudnia danego roku. Po przedłużeniu umowy może powstać spór, czy oświadczenie obejmuje również nowy okres. Właściciel, który chce ograniczyć ryzyko, powinien uzyskać nowe oświadczenie notarialne albo przynajmniej zweryfikować treść dotychczasowego aktu z notariuszem lub prawnikiem.

W tym kontekście warto sprawdzić także: przedłuża najem.

Lokal zastępczy i zgoda osoby uprawnionej

Najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Do umowy dołącza się również oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego zgoda powinna mieć podpis notarialnie poświadczony.

Jeżeli wskazany lokal nadal istnieje, osoba udzielająca zgody nadal ma do niego tytuł prawny, a zgoda nie była ograniczona czasowo, przy samym aneksie przedłużającym najem zwykle nie trzeba ponawiać tych dokumentów. Warto jednak dodać w aneksie, że strony potwierdzają aktualność dotychczasowych załączników, o ile jest to zgodne z rzeczywistością.

Jeżeli lokal zastępczy jest już niedostępny, został sprzedany, zmienił się właściciel albo zgoda była udzielona tylko na czas pierwotnej umowy, należy przygotować nowe dokumenty. Najemca ma też ustawowy obowiązek wskazać inny lokal i przedstawić odpowiednie oświadczenie w terminie 21 dni od dnia, w którym dowiedział się o utracie możliwości zamieszkania w dotychczas wskazanym lokalu.

Zobacz również: problemy z najemcą lokalu i opróżnieniem mieszkania

Czy aneks trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Ustawa wymaga, aby właściciel zgłosił zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Przepisy mówią wprost o zgłoszeniu zawarcia umowy, a nie każdego aneksu. W praktyce jednak przy aneksie przedłużającym czas najmu warto złożyć do urzędu informację o zmianie okresu obowiązywania umowy. Nie jest to nadmiernie skomplikowane, a może ograniczyć ryzyko zarzutu, że urząd nie został poinformowany o kontynuowaniu najmu okazjonalnego.

Jeżeli aneks został podpisany już po wygaśnięciu pierwotnej umowy i istnieje ryzyko, że zostanie potraktowany jak nowa umowa, zgłoszenie powinno być dokonane z zachowaniem 14-dniowego terminu liczonego od rozpoczęcia najmu w nowym okresie. Samo zgłoszenie umowy lub aneksu nie zastępuje rozliczenia przychodu; aktualne stawki i terminy omawia podatek od najmu prywatnego 2026.

Co grozi za błędy formalne?

Najważniejszą konsekwencją błędów formalnych jest utrata szczególnej ochrony wynikającej z przepisów o najmie okazjonalnym. Umowa może nadal wiązać strony jako zwykła umowa najmu, ale właściciel może stracić możliwość korzystania z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego. Znaczenie tych formalności najlepiej widać na etapie opróżnienia lokalu; osobno opisujemy, jak przebiega eksmisja z najmu okazjonalnego po akcie notarialnym.

Brak zgłoszenia zawarcia umowy do urzędu skarbowego powoduje, że nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce oznacza to poważne osłabienie pozycji właściciela, zwłaszcza w razie problemów z dobrowolnym opuszczeniem lokalu przez najemcę.

Trzeba też uważać na dorozumiane kontynuowanie najmu. W zwykłych stosunkach najmu dalsze używanie rzeczy za zgodą wynajmującego może prowadzić do określonych skutków na gruncie Kodeksu cywilnego. Przy najmie okazjonalnym nie należy jednak opierać się na samym zachowaniu stron, ponieważ zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Co powinien zawierać aneks?

Dobry aneks do umowy najmu okazjonalnego powinien być krótki, ale precyzyjny. W szczególności warto zamieścić w nim:

• datę i miejsce podpisania aneksu,
• dane stron,
• wskazanie pierwotnej umowy najmu okazjonalnego, której dotyczy aneks,
• nowy okres obowiązywania umowy,
• potwierdzenie, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian,
• informację, czy dotychczasowy akt notarialny i pozostałe załączniki pozostają aktualne,
• podpisy obu stron.

Jeżeli strony zmieniają wysokość czynszu, terminy płatności, zasady rozliczania mediów, liczbę osób zamieszkujących w lokalu albo lokal wskazany do ewentualnej egzekucji, te elementy również powinny znaleźć się w aneksie. Niedopowiedzenia w tym zakresie mogą później utrudnić dochodzenie roszczeń albo opróżnienie lokalu.

Zobacz również: rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony

Kiedy lepiej zawrzeć nową umowę?

Nowa umowa będzie bezpieczniejsza, gdy poprzednia umowa już wygasła, przerwa w najmie była dłuższa, zmieniają się istotne warunki najmu albo dokumenty wymagane przy najmie okazjonalnym są nieaktualne.

Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy akt notarialny najemcy obejmował tylko poprzedni okres najmu, lokal zastępczy nie jest już dostępny, zgoda osoby uprawnionej była ograniczona czasowo, zmienia się najemca albo do lokalu mają wprowadzić się inne osoby. W takich przypadkach próba naprawienia wszystkiego jednym krótkim aneksem może okazać się niewystarczająca.

Podpisanie nowej umowy oznacza konieczność ponownego zadbania o komplet dokumentów: umowę na piśmie, akt notarialny, wskazanie lokalu zastępczego, zgodę osoby uprawnionej oraz zgłoszenie do urzędu skarbowego. Jeżeli wynajmujący działa w ramach działalności gospodarczej, trzeba też sprawdzić najem instytucjonalny, którego nie należy utożsamiać z najmem okazjonalnym.

FAQ

Podsumowanie

Aneks do umowy najmu okazjonalnego jest dopuszczalnym sposobem przedłużenia najmu, ale powinien być podpisany na piśmie i najlepiej przed upływem dotychczasowego okresu obowiązywania umowy. Należy też pilnować limitu 10 lat oraz aktualności dokumentów wymaganych przy najmie okazjonalnym.

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy aneks podpisano po wygaśnięciu umowy, akt notarialny najemcy wskazuje konkretne daty albo lokal zastępczy przestał być dostępny. W takich sytuacjach zwykle bezpieczniej jest przygotować nowy komplet dokumentów albo zawrzeć nową umowę najmu okazjonalnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Art. 19a-19d ustawy o ochronie praw lokatorów - najem okazjonalny lokalu, forma umowy, załączniki, zgłoszenie do urzędu skarbowego i procedura opróżnienia lokalu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.