Przedterminowe zerwanie umowy najmu przez najemcę

Pani Jadwiga wynajęła mieszkanie na podstawie umowy zawartej na 12 miesięcy. Po 5 miesiącach najemca przesłał e-mail z informacją, że wypowiada umowę, ponieważ otrzymał kontrakt zagraniczny. W umowie wpisano 2-miesięczny okres wypowiedzenia, ale możliwość wcześniejszego wypowiedzenia przewidziano wyraźnie tylko dla wynajmującej. Pani Jadwiga pyta, czy najemca może jednostronnie zakończyć najem i jak bezpiecznie rozliczyć taką sytuację.

Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?

Punktem wyjścia jest art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Taka konstrukcja ma chronić stabilność umowy zawartej na konkretny okres.

Nie wystarczy więc sama chęć wyprowadzki, zmiana planów życiowych, wyjazd za granicę albo znalezienie tańszego lokalu, jeżeli umowa nie daje najemcy prawa wypowiedzenia z takiej przyczyny. Oświadczenie najemcy może wtedy być traktowane raczej jako propozycja rozwiązania umowy za porozumieniem stron, a nie jako skuteczne jednostronne wypowiedzenie.

Trzeba jednak uważać na brzmienie umowy. Sąd Najwyższy dopuścił w orzecznictwie możliwość zastrzeżenia wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony z „ważnych przyczyn”, ale taka klauzula wymaga każdorazowej oceny, czy podana przyczyna rzeczywiście ma kwalifikowany, poważny charakter. Najbezpieczniejsze są postanowienia, które jasno opisują sytuacje uprawniające do wypowiedzenia.

Co wynika z Kodeksu cywilnego?

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Przy najmie na czas nieoznaczony zastosowanie mają terminy wypowiedzenia określone w umowie, a gdy ich nie ma – terminy ustawowe z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego.

Przy najmie na czas określony jest inaczej. Umowa ma obowiązywać do końcowej daty, chyba że strony przewidziały w niej wypadki wypowiedzenia, później zawrą porozumienie albo zachodzi szczególna podstawa ustawowa. Dlatego zapis „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia” bez wskazania przyczyn może prowadzić do sporu o skuteczność wypowiedzenia.

Jeżeli problem dotyczy wad lokalu, należy dodatkowo sprawdzić art. 664 Kodeksu cywilnego. Najemca może żądać obniżenia czynszu, a w poważniejszych przypadkach wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący ich nie usuwa albo usunięcie jest niemożliwe. Przy lokalu mieszkalnym istotny jest też art. 682 Kodeksu cywilnego: gdy wady zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Najemca wysłał e-mail z wypowiedzeniem – jak powinien zareagować wynajmujący?

Wynajmujący powinien najpierw spokojnie przeanalizować dokumenty, a dopiero później odpowiadać najemcy. W szczególności trzeba sprawdzić:

• czy umowa została zawarta na czas określony czy nieokreślony,
• czy zawiera podstawy wcześniejszego wypowiedzenia,
• czy uprawnienie do wypowiedzenia przysługuje najemcy, wynajmującemu czy obu stronom,
• czy najemca powołuje się na przyczynę przewidzianą w umowie,
• czy zachodzi szczególna podstawa ustawowa, np. poważne wady lokalu,
• jaką formę wypowiedzenia przewiduje umowa.

E-mail może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zawsze wystarczy do skutecznego wypowiedzenia. Jeżeli umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności albo szczególnego sposobu doręczenia, zwykła wiadomość e-mail może być niewystarczająca. Jeżeli umowa dopuszcza formę dokumentową lub komunikację e-mailową, ocena będzie inna.

Gdy wypowiedzenie nie ma podstawy w umowie ani w przepisach, wynajmujący powinien odpowiedzieć, że nie uznaje go za skuteczne i że umowa nadal obowiązuje. Warto wskazać, że ewentualne przyjęcie kluczy następuje wyłącznie w celu zabezpieczenia lokalu i nie oznacza zgody na rozwiązanie umowy, jeżeli taka jest rzeczywista intencja wynajmującego.

Jeżeli lokal wynajmowało kilka osób, trzeba ustalić, czy oświadczenie składa jeden najemca, czy wszyscy. W takich sytuacjach pomocne może być omówienie zasad opisanych w materiale: rozwiązanie najmu przez jednego z najemców.

Czy można żądać kary za wcześniejsze zerwanie umowy?

Wynajmujący nie może jednostronnie „nałożyć kary” na najemcę tylko dlatego, że najemca chce wyprowadzić się przed terminem. Kara umowna musi wynikać z umowy i powinna być powiązana z niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego.

Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast, że kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, chyba że strony postanowiły inaczej.

Nie można jednak skutecznie zastrzec kary umownej za samo niewykonanie zobowiązania pieniężnego, np. za brak zapłaty czynszu. Za opóźnienie w zapłacie czynszu co do zasady dochodzi się zaległej kwoty, odsetek i ewentualnych dalszych roszczeń, a nie kary umownej przewidzianej dla zobowiązań pieniężnych.

Jeżeli kara została zastrzeżona za przedwczesne opuszczenie lokalu, brak wydania kluczy, naruszenie zakazu podnajmu albo inne zobowiązanie niepieniężne, trzeba ocenić jej treść, wysokość i okoliczności sprawy. Zbyt wygórowana kara może zostać miarkowana przez sąd na podstawie art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego, a w umowach z konsumentami niektóre postanowienia mogą być oceniane także pod kątem abuzywności.

Czynsz po wyprowadzce najemcy

Jeżeli umowa nadal obowiązuje, najemca co do zasady powinien płacić czynsz i opłaty mimo faktycznej wyprowadzki. Samo opuszczenie mieszkania nie kończy najmu. Obowiązek zapłaty może trwać do końca umowy, do skutecznego wypowiedzenia albo do rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Wynajmujący powinien jednak uważać na własne działania. Jeżeli bez zastrzeżeń przyjmie klucze, podpisze protokół zdawczo-odbiorczy jako końcowe rozliczenie i wynajmie mieszkanie innej osobie, może powstać argument, że strony dorozumianie zakończyły poprzedni najem. W takim układzie żądanie pełnego czynszu za dalsze miesiące może być sporne.

Najbezpieczniej jasno napisać, czy przyjęcie lokalu oznacza zgodę na rozwiązanie umowy, czy tylko czynność techniczną zabezpieczającą mieszkanie. W praktyce warto też udokumentować, od kiedy lokal mógł być ponownie wynajęty i czy wynajmujący realnie ograniczał narastanie szkody.

Kaucja a wcześniejsze zakończenie najmu

Kaucja nie jest automatyczną karą za wcześniejsze zakończenie najmu. Jej zadaniem jest zabezpieczenie należności wynajmującego z tytułu najmu, np. zaległego czynszu, opłat, odszkodowania za uszkodzenia lokalu, kosztów opróżnienia lokalu albo innych należności powstałych do dnia jego opróżnienia.

Przy najmie lokalu mieszkalnego trzeba pamiętać o ustawie o ochronie praw lokatorów. Co do zasady kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym limit wynosi sześciokrotność miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego.

Potrącenie z kaucji powinno być konkretne i możliwe do wykazania. Warto przygotować protokół zdawczo-odbiorczy, spisać stany liczników, zrobić zdjęcia uszkodzeń, zebrać rachunki za naprawy i przedstawić najemcy rozliczenie. Samo niezadowolenie z wcześniejszej wyprowadzki nie uzasadnia zatrzymania całej kaucji.

Szerzej ten problem omawia artykuł: potrącenie z kaucji za zniszczenia w mieszkaniu.

Czy najemca może podstawić inną osobę na swoje miejsce?

Najemca może zaproponować nową osobę, która chciałaby wynająć lokal, ale nie może jednostronnie narzucić jej wynajmującemu. Zmiana najemcy wymaga zgody wynajmującego i najlepiej powinna zostać uregulowana pisemnie: przez rozwiązanie starej umowy i zawarcie nowej albo przez porozumienie trójstronne.

Wynajmujący ma prawo ocenić wiarygodność kandydata, źródło dochodu, liczbę osób mających mieszkać w lokalu i warunki nowej umowy. Przy lokalach mieszkalnych trzeba też pamiętać, że oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania albo podnajem bez wymaganej zgody może samo w sobie naruszać umowę i przepisy Kodeksu cywilnego.

W najmie pokoju albo lokalu współdzielonego trzeba dodatkowo przeanalizować regulamin. Nie każdy zapis przerzucający na najemcę obowiązek znalezienia następcy będzie działał automatycznie, zwłaszcza jeżeli wynajmujący nie akceptuje wskazanej osoby.

Najem okazjonalny i instytucjonalny – czy zasady są inne?

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny są zawierane na czas oznaczony, więc również tutaj trzeba sprawdzić art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego oraz treść umowy. Sam fakt, że umowa jest najmem okazjonalnym, nie oznacza automatycznie, że najemca może w każdej chwili z niej zrezygnować.

W praktyce umowy najmu okazjonalnego często zawierają bardziej szczegółowe postanowienia o wypowiedzeniu, kaucji, opróżnieniu lokalu i egzekucji. Trzeba odróżnić wygaśnięcie albo rozwiązanie umowy od późniejszej procedury opróżnienia lokalu. Jeżeli problem dotyczy właśnie takiej umowy, warto porównać sytuację z artykułem: rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego na czas określony.

Ugoda z najemcą – kiedy warto ją rozważyć?

Jeżeli najemca stanowczo deklaruje, że wyjeżdża i nie będzie dalej korzystał z lokalu, wynajmujący powinien policzyć, co jest korzystniejsze: spór o czynsz do końca umowy czy szybkie, pisemne porozumienie. Ugoda może przewidywać zapłatę czynszu za dodatkowy miesiąc, pokrycie kosztów ogłoszeń, rozliczenie mediów, wskazanie terminu zwrotu kluczy, potrącenie określonej kwoty z kaucji i zrzeczenie się dalszych roszczeń po wykonaniu porozumienia.

Podstawą ugody są art. 917 i art. 918 Kodeksu cywilnego. Strony mogą też zawrzeć ugodę sądową w postępowaniu pojednawczym. Zgodnie z art. 184–186 Kodeksu postępowania cywilnego sprawy cywilne, których charakter na to pozwala, mogą być uregulowane ugodą przed wniesieniem pozwu, a wniosek o zawezwanie do próby ugodowej składa się do właściwego sądu rejonowego.

Ważna jest także kwestia przedawnienia. Po zmianach obowiązujących od 2022 r. zawezwanie do próby ugodowej co do zasady nie przerywa biegu przedawnienia tak jak dawniej, lecz może powodować jego zawieszenie co do roszczeń objętych wnioskiem przez czas trwania postępowania pojednawczego. Nie należy więc traktować tego wniosku jako prostego sposobu na rozpoczęcie terminu przedawnienia od nowa.

Co powinno znaleźć się w porozumieniu o wcześniejszym zakończeniu najmu?

Jeżeli strony zdecydują się zakończyć umowę za porozumieniem, dokument powinien być konkretny. Najlepiej wskazać w nim:

• datę rozwiązania umowy,
• datę opróżnienia i wydania lokalu,
• termin zwrotu kluczy i sposób podpisania protokołu,
• rozliczenie czynszu i opłat eksploatacyjnych,
• sposób rozliczenia mediów według liczników albo prognoz,
• zasady rozliczenia kaucji i termin zwrotu pozostałej kwoty,
• rozliczenie ewentualnych szkód w lokalu,
• informację, czy strony zrzekają się dalszych roszczeń po wykonaniu porozumienia.

Wynajmujący nie powinien ograniczać się do ustnych ustaleń. Przy sporze o kilka miesięcy czynszu, kaucję albo zniszczenia lokalu brak pisemnych dowodów może poważnie utrudnić dochodzenie roszczeń.

FAQ

Czy najemca może zerwać umowę najmu na czas określony z powodu wyjazdu za granicę?

Sam wyjazd za granicę zwykle nie daje najemcy prawa do jednostronnego zakończenia umowy. Może być podstawą wypowiedzenia tylko wtedy, gdy taka przyczyna została przewidziana w umowie albo mieści się w prawidłowo sformułowanej klauzuli, np. dotyczącej ważnych przyczyn.

Czy e-mail od najemcy wystarczy do wypowiedzenia umowy?

To zależy od treści umowy i od tego, czy najemca w ogóle ma podstawę wypowiedzenia. Jeżeli umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, zwykły e-mail może nie wystarczyć. Jeżeli dopuszczono formę dokumentową albo komunikację e-mailową, ocena może być korzystniejsza dla najemcy.

Czy wynajmujący może żądać czynszu po wyprowadzce najemcy?

Tak, jeżeli umowa nadal obowiązuje i nie została skutecznie wypowiedziana ani rozwiązana za porozumieniem. Trzeba jednak uważać, aby późniejsze działania wynajmującego, np. bezwarunkowe przyjęcie kluczy i wynajęcie lokalu komuś innemu, nie zostały ocenione jako zgoda na wcześniejsze zakończenie najmu.

Czy wynajmujący może zatrzymać całą kaucję?

Nie automatycznie. Kaucję można rozliczyć z konkretnymi należnościami, np. zaległym czynszem, opłatami, kosztami napraw albo innymi roszczeniami z tytułu najmu. Wynajmujący powinien wykazać podstawę i wysokość potrącenia.

Czy brak kary umownej oznacza, że wynajmujący niczego nie może żądać?

Nie. Brak kary umownej oznacza tylko, że nie można żądać kary na tej podstawie. Wynajmujący nadal może dochodzić czynszu, opłat, odsetek oraz odszkodowania, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności cywilnej.

Czy najemca może sam znaleźć osobę na swoje miejsce?

Może zaproponować nowego najemcę, ale zmiana strony umowy wymaga zgody wynajmującego. Dopóki strony nie podpiszą porozumienia albo nowej umowy, dotychczasowy najemca co do zasady nadal odpowiada za swoje obowiązki.

Czy lepiej iść do sądu, czy podpisać ugodę?

To zależy od kwoty sporu, szans odzyskania pieniędzy, stanu dowodów i możliwości szybkiego wynajęcia lokalu nowej osobie. Przy kilku spornych miesiącach czynszu dobrze przygotowana ugoda często bywa praktyczniejsza niż długi proces.

Podsumowanie

Najemca, który zawarł umowę najmu na czas określony, nie może swobodnie zakończyć jej przed terminem, jeżeli nie ma podstawy w umowie albo w przepisach. E-mail z informacją o wyprowadzce nie zawsze wywołuje skutek prawny w postaci zakończenia najmu.

Wynajmujący powinien sprawdzić umowę, odpowiedzieć na oświadczenie najemcy, zabezpieczyć dowody i rozważyć, czy korzystniejsze będzie dochodzenie czynszu, czy zawarcie pisemnego porozumienia. Kaucję należy rozliczać z konkretnymi należnościami, a kara umowna jest możliwa tylko wtedy, gdy została prawidłowo zastrzeżona i dotyczy właściwego rodzaju zobowiązania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 77, art. 659, art. 664, art. 673, art. 682, art. 471, art. 483, art. 484, art. 917 i art. 918.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 6, art. 19a i art. 19f.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 184–186.

4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06 – orzeczenie SN.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.