Brak podpisu jednego z najemców, czy umowa najmu jest ważna?

Umowa najmu mieszkania

Poprawnie konstruowana umowa rozpoczyna się od komparycji, czyli części, w której oznacza się, kto jest stroną umowy lub (i) kto daną stronę reprezentuje. Strona umowy to podmiot (osoba fizyczna, prawna lub szczególnego typu jednostka posiadająca tzw. zdolność prawną), której prawa i obowiązki zostają określone w umowie. Zdolność do czynności prawnych jest to możliwość nabywania przez podmiot praw i zaciągania zobowiązań poprzez własne działanie (czynności prawne). Jest to też zdolność do dokonywania czynności prawnych we własnym imieniu. W przypadku osoby fizycznej pełna zdolność zależy od osiągnięcia pełnoletności i braku ubezwłasnowolnienia. Osobę, która nie osiągnęła pełnoletności (18 lat) w prawie cywilnym określa się jako małoletnią.

Zobowiązanie z kolei to stosunek cywilnoprawny, w którym wierzyciel może żądać od dłużnika spełnienia świadczenia, a dłużnik ma obowiązek to świadczenie spełnić. Strony w świadczeniu są zazwyczaj zindywidualizowane w momencie jego powstania, zaś najpóźniej następuje to w momencie wykonania zobowiązania.

Podmiotami w zobowiązaniu są wierzyciel oraz dłużnik. Jeżeli po stronie wierzyciela lub dłużnika występuje więcej niż jeden podmiot, to mamy do czynienia z tzw. wielością podmiotów w zobowiązaniu. Wielość wierzycieli oraz wielość dłużników traktuje się jako jedną stronę – odpowiednio: uprawnioną i zobowiązaną. W niektórych wypadkach można mówić o stosunkach wielostronnych, np. akredytywa.

W podanym przypadku mamy jednak do czynienia z wielością podmiotową dłużników, tj. po stronie najemcy jest więcej niż jeden podmiot fizyczny.

Podpis strony

Trzeba pamiętać, że niezbędnym elementem każdej umowy pisemnej jest podpis strony. Podpis złożony pod treścią umowy cywilnoprawnej jest kluczowy dla ustalenia tego, czy w ogóle można mówić o fakcie zawarcia umowy. Przy wielości podmiotowej z jednej strony, aby można mówić, iż ta strona taki podpis złożyła (zawarła umowę), muszę być podpisy (nie parafy) wszystkich podmiotów występujących po tej stronie (np. najemcy).

Brak na umowie podpisu jednego z podmiotów strony (najemcy) należy traktować jako brak podpisu jednej strony, ale nie oznacza to, że umowa (tutaj: porozumienie o rozwiązaniu umowy) nie została skutecznie zawarta. Umowa może bowiem być zawarta w sposób konkludentny, tzn. dorozumiany. Skoro tak, sąd powinien zająć się jej postanowieniami i ocenić, czy należało ją wykonać, czy może były podstawy do uchylenia się od tego (wyrok SN sygn. akt. V CSK 6/08). To oznacza, że jeżeli strony realizują postanowienia zawarte w umowie (tutaj porozumieniu), doszło do jej realizacji przez czynności konkludentne.

A zatem brak podpisy jednego z kilku podmiotów występujących jako strona umowy należy traktować jako brak podpisu tej strony na umowie (porozumieniu). Niemniej jeżeli strony przystąpią do realizacji jej postanowień umowa jest ważna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt. V CSK 6/08

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.