Odziedziczone mieszkanie a przejęcie najmu komunalnego po ojcu

Kiedy odziedziczone mieszkanie może zagrozić najmu komunalnemu?

Najem lokalu komunalnego jest związany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych osób, które nie mają realnej możliwości zaspokojenia ich we własnym zakresie. Dlatego uzyskanie przez najemcę tytułu prawnego do innego mieszkania może mieć znaczenie dla dalszego trwania umowy z gminą. Uzupełniająco przydatny może być tekst „wspólny najem mieszkania komunalnego”.

Nie oznacza to jednak, że samo odziedziczenie mieszkania przez ojca automatycznie powoduje utratę mieszkania komunalnego. Gmina musi ocenić, czy spełnione są konkretne przesłanki ustawowe. Szerzej o podobnym problemie piszemy w artykule: inny lokal a komunalne.

Podstawa wypowiedzenia najmu przez gminę

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może tego lokalu używać i lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i powinno wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Brak pisemnej formy albo brak konkretnej przyczyny może mieć znaczenie przy kwestionowaniu wypowiedzenia.

Jakie warunki muszą być spełnione łącznie?

Aby gmina mogła skutecznie oprzeć wypowiedzenie na posiadaniu innego lokalu, zwykle trzeba zbadać kilka elementów:

• czy ojciec rzeczywiście uzyska tytuł prawny do innego lokalu, np. własność albo udział we własności,
• czy lokal znajduje się w tej samej albo pobliskiej miejscowości,
• czy ojciec może realnie korzystać z tego lokalu,
• czy lokal spełnia warunki lokalu zamiennego,
• czy wypowiedzenie zostało dokonane w prawidłowej formie i z prawidłową przyczyną.

Jeżeli choć jedna z tych przesłanek nie jest spełniona, wypowiedzenie może być wadliwe. Przykładowo samo formalne nabycie udziału w mieszkaniu nie zawsze oznacza, że dana osoba może faktycznie w tym lokalu zamieszkać.

Co oznacza miejscowość pobliska?

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje miejscowość pobliską jako miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, albo w powiecie graniczącym z tym powiatem.

Dlatego mieszkanie odziedziczone poza miastem nadal może mieć znaczenie, jeżeli znajduje się w tym samym powiecie albo w powiecie sąsiednim. Jeżeli lokal znajduje się dalej, przesłanka położenia w tej samej lub pobliskiej miejscowości może nie być spełniona.

Czy lokal odziedziczony musi nadawać się do zamieszkania?

Tak. Sam tytuł prawny do lokalu nie wystarcza, jeżeli najemca nie może z niego realnie korzystać. Znaczenie może mieć na przykład to, czy lokal jest zajęty przez inne osoby, czy jest objęty sporem, czy nadaje się do zamieszkania oraz czy najemca ma faktyczny dostęp do lokalu.

Lokal powinien też spełniać warunki lokalu zamiennego. Chodzi m.in. o odpowiednie wyposażenie techniczne i porównywalną powierzchnię pokoi. Co do zasady powierzchnia pokoi powinna zapewniać co najmniej 10 m² na osobę, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m².

Czy córka może zostać głównym najemcą mieszkania komunalnego?

Za życia ojca córka nie staje się automatycznie najemcą tylko dlatego, że mieszka w lokalu, jest zameldowana i opłaca czynsz. Zameldowanie potwierdza fakt pobytu, ale samo w sobie nie tworzy prawa najmu.

W opisanej sytuacji rozsądne może być rozważenie, aby już teraz doprowadzić do zmiany głównego najemcy i ustanowienia córki jako najemcy lokalu. Trzeba jednak sprawdzić lokalną uchwałę rady gminy oraz praktykę urzędu, bo szczegółowy tryb zmiany najemcy zależy od zasad obowiązujących w danej gminie.

Gmina może wymagać m.in. wykazania stałego zamieszkiwania, braku tytułu prawnego do innego lokalu, spełniania kryterium dochodowego, braku zaległości czynszowych albo zgody dotychczasowego najemcy. W niektórych gminach zmiana najemcy za życia dotychczasowego najemcy jest traktowana wyjątkowo i wymaga szczególnego uzasadnienia.

Co po śmierci ojca jako najemcy?

Jeżeli ojciec pozostanie najemcą aż do śmierci, zastosowanie może mieć art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w stosunek najmu lokalu mieszkalnego mogą wstąpić m.in. dzieci najemcy, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy nie jest tym samym co dziedziczenie. Najem lokalu mieszkalnego przechodzi na osoby wskazane w art. 691 Kodeksu cywilnego z mocy prawa, jeżeli spełniają warunki ustawowe. Jeżeli jednak wcześniej dojdzie do skutecznego wypowiedzenia najmu i stosunek najmu wygaśnie, późniejsze powoływanie się na wstąpienie w najem może być znacznie trudniejsze albo niemożliwe.

Przy sprawach, w których pojawia się dziedziczenie mieszkania i ryzyko utraty lokalu komunalnego, warto zawczasu przeanalizować strategie unikania utraty mieszkania od gminy.

Czy gmina może zmusić córkę do zamieszkania z ojcem?

Gmina nie może nakazać pełnoletniej córce, aby zamieszkała z ojcem w odziedziczonym przez niego mieszkaniu. Nie jest to jednak równoznaczne z gwarancją utrzymania lokalu komunalnego.

Jeżeli gmina skutecznie wypowie umowę najmu ojcu, a osoby mieszkające w lokalu nie będą miały samodzielnego tytułu prawnego do lokalu, gmina może domagać się opróżnienia mieszkania. W razie sporu sprawa może trafić do sądu, a sąd bada m.in. skuteczność wypowiedzenia oraz sytuację osób zajmujących lokal.

Jak zabezpieczyć swoją sytuację?

Najważniejsze jest działanie przed powstaniem sporu z gminą. W praktyce warto:

• ustalić, czy ojciec faktycznie odziedziczy lokal i gdzie ten lokal się znajduje,
• sprawdzić, czy lokal może być używany i czy spełnia standard lokalu zamiennego,
• uzyskać uchwałę gminy określającą zasady wynajmowania lokali komunalnych,
• sprawdzić, czy córka spełnia kryteria dochodowe i mieszkaniowe wymagane przez gminę,
• rozważyć wniosek o zmianę najemcy albo inną formę uregulowania sytuacji prawnej,
• gromadzić dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie, ponoszenie opłat i centrum życiowe w lokalu.

Znaczenie mogą mieć rachunki, potwierdzenia przelewów, korespondencja urzędowa, dokumentacja medyczna, zaświadczenia, oświadczenia sąsiadów oraz historia zameldowania. Każda gmina może jednak wymagać innych dokumentów.

Podsumowanie

Odziedziczenie mieszkania przez ojca może stworzyć ryzyko wypowiedzenia najmu lokalu komunalnego, ale nie działa automatycznie. Gmina musi wykazać, że ojciec ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, może z tego lokalu korzystać, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego.

Córka nie staje się głównym najemcą tylko z powodu zameldowania i opłacania czynszu. Może jednak próbować uregulować swoją sytuację przez wniosek do gminy albo — po śmierci ojca — powoływać się na wstąpienie w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwała z ojcem do chwili jego śmierci. Najbezpieczniej sprawdzić lokalne zasady gminy i podjąć działania zanim pojawi się wypowiedzenie najmu.

FAQ