Jak załatwić zmianę głównego najemcy mieszkania komunalnego?

Gmina decyduje, komu przysługuje lokal komunalny

Mieszkanie komunalne należy do mieszkaniowego zasobu gminy, dlatego osoba zajmująca taki lokal nie może swobodnie „przepisać” najmu na inną osobę. Zmiana głównego najemcy za życia dotychczasowego najemcy jest możliwa tylko wtedy, gdy przewidują ją lokalne zasady wynajmowania lokali i gdy gmina wyrazi na to zgodę.

Podstawowe znaczenie ma art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten zobowiązuje radę gminy do podjęcia uchwały określającej zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zgodnie z art. 21 ust. 3 tej ustawy uchwała powinna regulować w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie lokalu w najem lub podnajem oraz zastosowanie obniżek czynszu,
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do poprawy sytuacji mieszkaniowej,
• kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu,
• warunki dokonywania zamiany lokali,
• tryb rozpatrywania wniosków o najem,
• zasady postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę albo nie wstąpiły w najem po jego śmierci,
• kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Oznacza to, że w jednej gminie określona osoba może mieć realną możliwość zawarcia umowy najmu, a w innej — przy podobnym stanie faktycznym — gmina może odmówić, powołując się na lokalną uchwałę, kolejkę oczekujących, kryterium dochodowe albo posiadanie innego lokalu.

Jak zmienić głównego najemcę mieszkania komunalnego?

Jeżeli dotychczasowy najemca żyje i nadal obowiązuje umowa najmu, nie dochodzi do wstąpienia w najem z mocy prawa. Trzeba wystąpić do gminy o zawarcie nowej umowy, zmianę najemcy albo inną formę uregulowania sytuacji, jeżeli lokalna uchwała dopuszcza taką procedurę. W praktyce podobny charakter może mieć także zrzeczenie najmu na rzecz bliskiego, ale również ono wymaga oceny według zasad obowiązujących w konkretnej gminie.

W praktyce należy zacząć od sprawdzenia uchwały rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali komunalnych. Można ją znaleźć w Biuletynie Informacji Publicznej gminy albo uzyskać w urzędzie gminy, urzędzie miasta lub jednostce zarządzającej zasobem mieszkaniowym.

We wniosku warto opisać:

• kto jest obecnym najemcą i od kiedy trwa najem,
• kto ma zostać nowym najemcą,
• czy osoba ta faktycznie mieszka w lokalu i od kiedy,
• czy prowadzi z najemcą wspólne gospodarstwo domowe,
• czy spełnia kryteria dochodowe i mieszkaniowe z uchwały,
• czy posiada inny lokal lub tytuł prawny do innego mieszkania,
• jaki jest stan techniczny lokalu i czy planowany jest remont,
• jak zostanie zabezpieczone prawo dotychczasowego najemcy do dalszego zamieszkiwania.

Do wniosku najczęściej dołącza się zaświadczenia o dochodach, oświadczenia o stanie majątkowym, dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie, zgodę dotychczasowego najemcy, dokumentację medyczną, jeżeli ma znaczenie dla sprawy, oraz ewentualny opis planowanego remontu.

Sam remont lub gotowość poniesienia nakładów na lokal nie daje jednak roszczenia o zawarcie umowy najmu. Może być argumentem praktycznym, ale nie zastępuje spełnienia warunków określonych w uchwale gminy.

Zobacz również: wykup po wstąpieniu w najem

Czy meldunek daje prawo do mieszkania komunalnego?

Meldunek nie tworzy prawa do lokalu. Potwierdza jedynie fakt zameldowania pod określonym adresem. Osoba zameldowana w mieszkaniu komunalnym nie staje się przez to najemcą ani współnajemcą.

Meldunek może być pomocny dowodowo, ponieważ wskazuje na związek osoby z lokalem, ale gmina zwykle bada przede wszystkim faktyczne, stałe zamieszkiwanie, prowadzenie gospodarstwa domowego, centrum życiowe, sytuację dochodową i mieszkaniową oraz przesłanki wynikające z lokalnej uchwały.

Kto może wstąpić w najem po śmierci najemcy?

Po śmierci najemcy zastosowanie ma art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w stosunek najmu lokalu mieszkalnego mogą wstąpić:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli nie ma osób spełniających te warunki, stosunek najmu wygasa.

Z przepisu wynika, że do kręgu osób uprawnionych należą przede wszystkim najbliżsi wskazani w ustawie. Znaczenie może mieć również to, gdy spadkobierca ma własne mieszkanie, ponieważ gmina może analizować, czy dana osoba rzeczywiście potrzebuje lokalu z zasobu komunalnego.

Czy bratanica, siostrzenica albo wnuczka może przejąć najem?

Bratanica, siostrzenica, wnuczka, wnuk, rodzeństwo albo dalszy krewny nie wstępują automatycznie w najem tylko dlatego, że byli zameldowani w lokalu albo mieszkali z najemcą. Muszą mieścić się w jednej z kategorii z art. 691 Kodeksu cywilnego albo uzyskać zgodę gminy na zawarcie umowy najmu na zasadach przewidzianych w uchwale.

Wnuki, rodzeństwo, siostrzeńcy czy dalsi krewni nie są wymienieni wprost w art. 691 Kodeksu cywilnego. W praktyce spory najczęściej dotyczą tego, czy dana osoba była osobą, wobec której najemca miał obowiązek alimentacyjny, albo czy pozostawała z najemcą w relacji uzasadniającej zastosowanie przepisu. Warto przy tym pamiętać, że osobne problemy pojawiają się, gdy wstępuje w najem wnuk.

Jeżeli dana osoba nie wstępuje w najem z mocy prawa, może próbować złożyć do gminy wniosek o zawarcie umowy najmu. Gmina oceni wówczas sytuację według lokalnych kryteriów, a nie według zasad dziedziczenia.

Co po śmierci najemcy, gdy nikt nie wstąpił w najem?

Jeżeli po śmierci najemcy nie ma osoby uprawnionej do wstąpienia w stosunek najmu, umowa najmu wygasa. Osoby pozostające w lokalu powinny jak najszybciej ustalić z gminą, czy mogą ubiegać się o zawarcie umowy najmu, lokal zamienny, lokal socjalny albo inny sposób uregulowania swojej sytuacji.

Nie należy zwlekać, ponieważ dalsze zajmowanie mieszkania może zostać uznane za bezumowne korzystanie z lokalu. W takiej sytuacji gmina może naliczać odszkodowanie, żądać opróżnienia lokalu, a w dalszej kolejności skierować sprawę do sądu. Osobną kwestią jest zwrot mieszkania gminie i koszty.

Czynsz, zadłużenie i remont mieszkania komunalnego

Przed wystąpieniem do gminy warto sprawdzić, czy lokal nie jest zadłużony. Gmina może brać pod uwagę zaległości czynszowe przy ocenie wniosku, zwłaszcza gdy lokal ma zaległości czynszowe, a osoba ubiegająca się o najem faktycznie korzystała z mieszkania i nie regulowała bieżących opłat.

Samo wstąpienie w najem nie oznacza automatycznie odpowiedzialności za wszystkie długi spadkowe zmarłego. Trzeba odróżnić zadłużenie wynikające z dziedziczenia od opłat za faktyczne korzystanie z lokalu po śmierci najemcy. W praktyce duże znaczenie ma odpowiedzialność za zaległy czynsz.

Równie ostrożnie należy podchodzić do remontu. Osoba, która nie jest najemcą, nie powinna finansować kosztownych prac bez pisemnych ustaleń z gminą. Sam fakt poniesienia nakładów nie gwarantuje późniejszego zawarcia umowy najmu ani zwrotu kosztów.

Co zrobić, gdy gmina odmawia zmiany najemcy?

Odmowa gminy powinna zostać przeanalizowana pod kątem lokalnej uchwały, sytuacji faktycznej i dokumentów złożonych we wniosku. Czasem problemem jest brak wymaganych załączników, przekroczenie kryterium dochodowego, posiadanie innego lokalu, zbyt krótki okres zamieszkiwania albo brak podstaw do uznania danej osoby za uprawnioną.

W zależności od trybu sprawy możliwe jest złożenie uzupełnienia, ponownego wniosku, skargi, odwołania w ramach procedury gminnej albo skierowanie sprawy do sądu — zwłaszcza gdy spór dotyczy tego, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu z mocy prawa po śmierci najemcy.

Jeżeli sprawa dotyczy wstąpienia w najem po śmierci najemcy, kluczowe są dowody stałego zamieszkiwania do chwili śmierci, takie jak dokumenty urzędowe, korespondencja, rachunki, zeznania świadków, dokumentacja medyczna, potwierdzenia opieki nad najemcą i inne dowody pokazujące, że lokal był rzeczywistym centrum życia danej osoby.

FAQ

Czy można przepisać mieszkanie komunalne na córkę, wnuka albo siostrzenicę?

Nie w takim znaczeniu, jak przy własności mieszkania. Najem lokalu komunalnego nie jest prawem, którym najemca może swobodnie rozporządzać. Zmiana najemcy wymaga podstawy w lokalnych zasadach i zgody gminy.

Czy zameldowanie wystarczy do przejęcia mieszkania komunalnego?

Nie. Meldunek nie daje prawa do lokalu. Może być jednym z dowodów zamieszkiwania, ale nie zastępuje umowy najmu, zgody gminy ani przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Czy gmina musi zgodzić się na zmianę głównego najemcy?

Nie zawsze. Gmina ocenia sprawę według ustawy, lokalnej uchwały i sytuacji osoby ubiegającej się o najem. Znaczenie mają między innymi dochody, brak innego lokalu, faktyczne zamieszkiwanie, potrzeby mieszkaniowe i stan zadłużenia.

Czy remont mieszkania zwiększa szanse na zmianę najemcy?

Może być argumentem, ale nie daje prawa do najmu. Przed poniesieniem kosztów remontu osoba niebędąca najemcą powinna uzyskać pisemne stanowisko gminy, ponieważ późniejsze żądanie zwrotu nakładów może być trudne.

Kto wstępuje w najem po śmierci najemcy?

W najem mogą wstąpić osoby wymienione w art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli stale mieszkały z najemcą do chwili jego śmierci. Są to m.in. małżonek, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby alimentowane przez najemcę oraz osoba pozostająca z nim faktycznie we wspólnym pożyciu.

Co zrobić, gdy gmina twierdzi, że najem wygasł?

Należy sprawdzić, czy istnieją podstawy do wstąpienia w najem z mocy prawa albo do zawarcia nowej umowy na podstawie uchwały gminy. Jeżeli spór dotyczy spełnienia warunków z art. 691 Kodeksu cywilnego, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu.

Podsumowanie

Zmiana głównego najemcy mieszkania komunalnego jest możliwa, ale nie następuje na podstawie samej woli dotychczasowego najemcy. Decydują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy oraz uchwała rady gminy określająca lokalne kryteria najmu.

Najważniejsze jest szybkie ustalenie, czy sprawa dotyczy zmiany najemcy za życia dotychczasowego najemcy, czy wstąpienia w najem po jego śmierci. Od tego zależy procedura, wymagane dokumenty i szanse na pozytywne rozstrzygnięcie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.