Spadek a mieszkanie komunalne – czy można stracić najem?

Przyjęcie spadku przez najemcę mieszkania komunalnego

Najemca mieszkania komunalnego może przyjąć spadek. Prawo spadkowe i prawo najmu lokalu komunalnego to dwa odrębne zagadnienia. Sam fakt nabycia spadku nie oznacza automatycznie, że gmina może natychmiast odebrać mieszkanie komunalne albo wypowiedzieć umowę najmu.

Ryzyko pojawia się dopiero wtedy, gdy w skład spadku wchodzi lokal albo dom, z którego najemca może realnie korzystać jako z mieszkania. Szczególne znaczenie ma art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu i lokal ten spełnia warunki lokalu zamiennego.

Oznacza to, że gmina nie powinna opierać wypowiedzenia wyłącznie na informacji, że najemca został spadkobiercą. Musi wykazać, że odziedziczona nieruchomość faktycznie może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy w sposób przewidziany przez ustawę.

Kiedy gmina może wypowiedzieć umowę najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego musi nastąpić na piśmie i wskazywać konkretną przyczynę wypowiedzenia. Bez zachowania tych warunków wypowiedzenie może być nieważne.

W przypadku odziedziczenia nieruchomości kluczowe są trzy elementy:

• czy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu lub domu,
• czy nieruchomość znajduje się w tej samej miejscowości co lokal komunalny,
• czy można z niej realnie korzystać jako z mieszkania spełniającego warunki lokalu zamiennego.

Jeżeli gospodarstwo rolne znajduje się w innej miejscowości, sama ta okoliczność co do zasady wyklucza zastosowanie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Podobnie będzie wtedy, gdy odziedziczony dom jest w bardzo złym stanie technicznym, wymaga kapitalnego remontu, nie ma podstawowych instalacji albo nie nadaje się do zamieszkania.

Nie wystarczy więc formalne nabycie udziału w nieruchomości. Jeżeli najemca odziedziczył tylko część domu, a pozostali współspadkobiercy nie zgadzają się na korzystanie z niego, albo nieruchomość jest obciążona służebnością mieszkania na rzecz innej osoby, gmina powinna uwzględnić te okoliczności.

Spadek, współwłasność i gospodarstwo rolne

Jeżeli spadek przypada kilku osobom, najemca mieszkania komunalnego może nabyć jedynie udział w gospodarstwie rolnym albo domu. Taki udział nie zawsze daje realną możliwość zamieszkania. Współwłaściciel nie może swobodnie zająć całej nieruchomości, jeżeli naruszałoby to prawa pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce trzeba ustalić, czy odziedziczona nieruchomość faktycznie nadaje się do zamieszkania, czy ma uregulowany stan prawny, czy jest obciążona prawami osób trzecich oraz czy położona jest w tej samej miejscowości. Dopiero łączne spełnienie tych warunków może uzasadniać wypowiedzenie najmu przez gminę na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy a dziedziczenie

Trzeba odróżnić przyjęcie spadku od wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Najem lokalu komunalnego co do zasady nie jest zwykłym składnikiem spadku. Zastosowanie ma tu art. 691 Kodeksu cywilnego, który określa, kto może wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy.

Z przepisu wynika, że do kręgu osób uprawnionych należą przede wszystkim małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Znaczenie może mieć także to, gdy spadkobierca ma własne mieszkanie, ponieważ gminy badają, czy dana osoba rzeczywiście spełnia przesłanki kontynuacji najmu.

Wnuki, rodzeństwo, siostrzeńcy czy dalsi krewni nie są wymienieni wprost w art. 691 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że każda taka sprawa jest z góry przegrana, bo znaczenie mogą mieć szczególne okoliczności, faktyczne wspólne zamieszkiwanie i lokalne zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Osobno warto sprawdzić, gdy wstępuje w najem wnuk.

Długi, czynsz i rozliczenia po śmierci najemcy

Samo wstąpienie w najem nie oznacza automatycznie odpowiedzialności za wszystkie długi spadkowe zmarłego. Inaczej należy oceniać bieżący czynsz za okres korzystania z lokalu, a inaczej zaległości powstałe za życia zmarłego najemcy. W praktyce trzeba ustalić, czy dana osoba jest spadkobiercą, czy przyjęła spadek, w jaki sposób go przyjęła oraz za jaki okres gmina dochodzi należności.

Jeżeli po śmierci najemcy lokal nadal jest zajmowany, gmina może naliczać opłaty za korzystanie z mieszkania. W razie zaległości trzeba rozróżnić odpowiedzialność za zaległy czynsz od odpowiedzialności za bieżące opłaty osoby, która faktycznie mieszka w lokalu.

Jeżeli nikt skutecznie nie wstąpił w najem, dalsze zajmowanie mieszkania może zostać uznane za bezumowne korzystanie z lokalu. Wtedy znaczenie ma także zwrot mieszkania gminie i koszty, w tym ewentualne rozliczenia za stan lokalu, opróżnienie mieszkania albo opłaty za okres po śmierci najemcy.

Wykup mieszkania komunalnego po przyjęciu spadku

Przyjęcie spadku nie oznacza samo przez się utraty statusu najemcy. Jeżeli najem trwa nadal, najemca może co do zasady korzystać z praw wynikających z umowy i lokalnych uchwał gminy, w tym ewentualnie ubiegać się o wykup lokalu, jeżeli gmina przewiduje taką możliwość.

Jeżeli sąd potwierdzi wstąpienie w stosunek najmu, gmina powinna traktować taką osobę jak najemcę lokalu, z uwzględnieniem lokalnych zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W praktyce osobnej analizy wymaga wykup po wstąpieniu w najem, ponieważ zależy od uchwał danej gminy, stanu prawnego lokalu i spełnienia warunków formalnych.

FAQ

Czy najemca mieszkania komunalnego może przyjąć spadek?

Tak. Przyjęcie spadku jest dopuszczalne i samo w sobie nie powoduje utraty mieszkania komunalnego. Znaczenie ma dopiero to, co wchodzi w skład spadku i czy odziedziczona nieruchomość daje realną możliwość zamieszkania.

Czy odziedziczenie domu zawsze oznacza wypowiedzenie najmu?

Nie. Gmina musi zbadać, czy dom znajduje się w tej samej miejscowości, czy najemca może z niego korzystać oraz czy spełnia on warunki lokalu zamiennego. Dom w ruinie, obciążony prawami osób trzecich albo położony w innej miejscowości nie powinien automatycznie uzasadniać wypowiedzenia.

Czy udział w nieruchomości wystarczy, aby gmina wypowiedziała umowę?

Nie zawsze. Udział w nieruchomości nie musi oznaczać, że najemca może samodzielnie i realnie zamieszkać w domu lub lokalu. Trzeba uwzględnić prawa pozostałych współwłaścicieli, stan nieruchomości i możliwość faktycznego korzystania z niej.

Czy gospodarstwo rolne odziedziczone w innej miejscowości ma znaczenie dla najmu?

Zwykle nie w kontekście art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ przepis wymaga, aby inny lokal znajdował się w tej samej miejscowości. Każdą sprawę trzeba jednak ocenić indywidualnie.

Czy najem mieszkania komunalnego wchodzi do spadku?

Najem lokalu mieszkalnego nie przechodzi jak typowy składnik spadku. Po śmierci najemcy zastosowanie ma art. 691 Kodeksu cywilnego, który wskazuje osoby mogące wstąpić w stosunek najmu, jeżeli spełniają ustawowe warunki.

Co zrobić, gdy gmina wypowie najem po przyjęciu spadku?

Należy sprawdzić, czy wypowiedzenie jest pisemne, czy wskazuje konkretną podstawę i przyczynę oraz czy gmina prawidłowo oceniła odziedziczoną nieruchomość. W razie sporu można kwestionować wypowiedzenie, zwłaszcza gdy nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania albo nie znajduje się w tej samej miejscowości.

Podsumowanie

Najemca mieszkania komunalnego może przyjąć spadek. Nie traci przez to automatycznie prawa do lokalu komunalnego. Gmina może rozważać wypowiedzenie najmu dopiero wtedy, gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości, lokal ten nadaje się do zamieszkania i może realnie służyć jako lokal zamienny.

W sprawach dotyczących spadku, współwłasności, gospodarstwa rolnego albo wstąpienia w najem po śmierci najemcy decydują szczegóły. Istotne są: położenie nieruchomości, stan techniczny budynku, zakres udziału w spadku, prawa pozostałych osób oraz lokalne zasady przyjęte przez gminę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 691.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.