Inne mieszkanie a najem komunalny

Umowa najmu mieszkania komunalnego a posiadanie innego lokalu

Mieszkanie komunalne należy do mieszkaniowego zasobu gminy; znaczenie ma m.in. długotrwała nieobecność w mieszkaniu komunalnym. Dlatego gmina może badać, czy najemca albo jego rodzina mają realną możliwość zamieszkania w innym miejscu.

Nie oznacza to jednak, że każda własność, darowizna, spadek albo udział w nieruchomości automatycznie kończy najem komunalny. Podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala właścicielowi lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej, wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie mającej tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu i lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać konkretną przyczynę. Przy lokalach komunalnych trzeba dodatkowo sprawdzić uchwałę rady gminy wydaną na podstawie art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ to ona określa lokalne zasady wynajmowania lokali z zasobu gminy.

Kiedy inne mieszkanie może być podstawą wypowiedzenia?

Gmina powinna ustalić nie tylko, czy istnieje drugi lokal, lecz także czy spełnione są wszystkie przesłanki ustawowe. Znaczenie mają przede wszystkim: tytuł prawny do lokalu, jego położenie, możliwość faktycznego korzystania oraz standard lokalu.

Tytułem prawnym może być m.in. własność mieszkania lub domu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najem, użytkowanie, służebność mieszkania, dożywocie albo udział we współwłasności. Nie każdy taki tytuł daje jednak realną możliwość zamieszkania. Niewielki udział w domu rodzinnym, w którym mieszkają inni współwłaściciele, należy oceniać inaczej niż pełną własność wolnego mieszkania.

Drugi lokal powinien znajdować się w tej samej albo pobliskiej miejscowości. Pojęcie pobliskiej miejscowości bywa sporne. W praktyce znaczenie mają odległość, komunikacja, dojazd do pracy, szkoły, leczenia i codzienne funkcjonowanie rodziny. Podobny problem omawia artykuł dom w innej gminie a mieszkanie komunalne.

Trzeba też sprawdzić, czy lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Chodzi zwłaszcza o możliwość zamieszkania, wyposażenie, stan techniczny i odpowiednią powierzchnię pokoi. Jeżeli lokal jest zajęty, obciążony prawami osób trzecich, zrujnowany albo zbyt mały, najemca ma argumenty przeciwko wypowiedzeniu.

Znaczenie uchwały rady gminy

Nie istnieje jedna ogólnopolska uchwała regulująca wszystkie mieszkania komunalne. Każda gmina przyjmuje własne zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić uchwałę właściwej rady gminy albo rady miasta.

Uchwała może określać kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania, zasady zamiany lokali, procedurę rozpatrywania wniosków, kryteria pierwszeństwa oraz sposób postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu po opuszczeniu go przez najemcę albo po śmierci najemcy.

Uchwała nie powinna być jednak stosowana mechanicznie. Jeżeli gmina powołuje się na inny lokal, nadal trzeba zbadać, czy najemca rzeczywiście może w nim zamieszkać. Sam wpis w księdze wieczystej albo sam akt notarialny nie przesądza jeszcze całej sprawy.

Spadek, udział we współwłasności i lokal rodzinny

Odziedziczenie mieszkania, domu albo udziału w nieruchomości może mieć znaczenie dla najmu komunalnego, ale nie zawsze uzasadnia wypowiedzenie. Najważniejsze jest to, czy spadek daje realną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli najemca odziedziczył np. niewielki udział w domu po rodzicach, trzeba ustalić, czy może faktycznie korzystać z tego domu. Znaczenie ma liczba współwłaścicieli, liczba osób już mieszkających w budynku, możliwość wydzielenia samodzielnej części, stan techniczny i położenie nieruchomości. Więcej praktycznych problemów opisuje artykuł spadek a mieszkanie komunalne.

W sporze z gminą warto zgromadzić dokumenty: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wypis z księgi wieczystej, dokumentację techniczną, zdjęcia budynku, oświadczenia współwłaścicieli i dowody potwierdzające, kto faktycznie mieszka w nieruchomości.

Darowizna mieszkania, służebność i dożywocie

Najemca mieszkania komunalnego może przyjąć darowiznę mieszkania, ale powinien liczyć się z jej skutkami dla dalszego najmu. Umowa darowizny, zgodnie z art. 888 i następnymi Kodeksu cywilnego, może prowadzić do nabycia własności lokalu. Jeżeli lokal jest wolny, nadaje się do zamieszkania i znajduje się w tej samej albo pobliskiej miejscowości, ryzyko wypowiedzenia jest duże.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy mieszkanie z darowizny jest faktycznie niedostępne. Może tak być, gdy w lokalu mieszka darczyńca z ustanowioną służebnością mieszkania, gdy lokal jest objęty dożywociem, gdy zajmują go osoby wymagające opieki albo gdy stan techniczny nie pozwala na zamieszkanie.

Zbycie mieszkania po otrzymaniu pisma z gminy albo zwrot darowizny nie zawsze automatycznie rozwiązuje problem. Gmina może badać, kiedy i dlaczego doszło do przeniesienia własności. W takich sprawach warto sprawdzić, czy zwrot darowizny może pomóc w sprawie lokalu komunalnego.

Czy lokal małżonka może zagrozić najmowi komunalnemu?

Tak. Lokal należący do małżonka może mieć znaczenie dla oceny prawa do dalszego najmu komunalnego. Z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.

Zakup mieszkania wyłącznie przez żonę albo męża nie daje więc pewnej ochrony przed wypowiedzeniem. Szczególnie ryzykowna jest sytuacja, w której lokal małżonka znajduje się w tej samej miejscowości, jest gotowy do zamieszkania, ma odpowiedni metraż i faktycznie może służyć rodzinie.

Nie każda sprawa małżeńska jest jednak taka sama. Znaczenie mogą mieć separacja faktyczna, konflikt rodzinny, przemoc, odrębne gospodarstwa domowe, postępowanie rozwodowe, stan zdrowia domowników albo to, że lokal małżonka jest zajmowany przez inne osoby.

Zakup mieszkania na działalność gospodarczą

Zakup lokalu przez osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą zwykle nie rozwiązuje problemu. Jednoosobowa działalność gospodarcza nie jest odrębnym od przedsiębiorcy podmiotem prawa. Jeżeli osoba fizyczna kupuje lokal „na firmę”, to co do zasady nadal jest to lokal tej osoby.

Znaczenie może mieć przeznaczenie lokalu. Jeżeli jest to lokal użytkowy, biuro albo lokal nienadający się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, sytuacja będzie inna niż przy zakupie zwykłego mieszkania. Jeżeli jednak lokal ma charakter mieszkalny i można w nim zamieszkać, gmina może uwzględnić go przy ocenie dalszego najmu komunalnego.

Wykup mieszkania komunalnego a inne mieszkanie

Jeżeli najemca planuje zakup innego mieszkania, często bezpieczniej jest najpierw ustalić, czy może wykupić zajmowany lokal komunalny. Gmina nie ma obowiązku sprzedaży mieszkania komunalnego, ale wiele gmin dopuszcza sprzedaż lokali na rzecz najemców, niekiedy z bonifikatą.

Przed wykupem trzeba sprawdzić lokalne zasady sprzedaży, wysokość bonifikaty, warunki jej zachowania i ewentualny obowiązek zwrotu. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przy sprzedaży z bonifikatą mogą powstać istotne ograniczenia w dalszym zbyciu albo wykorzystaniu lokalu niezgodnie z celem udzielenia bonifikaty. W praktyce warto osobno przeanalizować wykup mieszkania komunalnego a własność innego lokalu.

Jeżeli najemca najpierw kupi inne mieszkanie, a dopiero potem złoży wniosek o wykup lokalu komunalnego, gmina może uznać, że jego potrzeba mieszkaniowa została już zaspokojona. Nie jest to automatyczna reguła dla każdej gminy, ale jest to realne ryzyko praktyczne.

Co zrobić po otrzymaniu wypowiedzenia najmu?

Po otrzymaniu wypowiedzenia nie należy ograniczać się do rozmów telefonicznych z administracją. Trzeba zachować pismo, kopertę, potwierdzenie odbioru i całą korespondencję. Następnie warto sprawdzić, czy wypowiedzenie zostało dokonane na piśmie, czy wskazuje konkretną przyczynę, jaki termin zastosowano i czy przywołano właściwe przepisy albo postanowienia uchwały gminy.

W sprawie dotyczącej innego lokalu trzeba przygotować dowody, że drugi lokal nie może realnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych. Mogą to być m.in. dokumenty z księgi wieczystej, akt notarialny, umowa darowizny, treść służebności, dokumentacja medyczna domowników, zaświadczenia o zamieszkiwaniu innych osób, opinia techniczna, zdjęcia lokalu, decyzje nadzoru budowlanego albo dokumenty potwierdzające odległość i brak możliwości codziennego dojazdu.

Jeżeli gmina podtrzymuje wypowiedzenie, spór może trafić do sądu. Najemca może kwestionować zasadność wypowiedzenia, podnosić brak jednej z przesłanek ustawowych albo wykazywać, że uchwała gminy została zastosowana zbyt mechanicznie. Samo wypowiedzenie nie oznacza jeszcze natychmiastowej eksmisji. Do przymusowego usunięcia z lokalu potrzebne jest orzeczenie sądu i postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika.

Po ustaniu najmu osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego musi liczyć się z obowiązkiem comiesięcznego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu na zasadach określonych w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Rozliczenie nakładów na lokal komunalny

Duże nakłady na mieszkanie komunalne nie blokują same w sobie wypowiedzenia umowy. Mogą jednak mieć znaczenie przy rozliczeniach po zakończeniu najmu. Wszystko zależy od rodzaju prac, zgody gminy, treści umowy, regulaminów i tego, czy prace były konieczne, czy stanowiły ulepszenie lokalu.

Najemca powinien gromadzić faktury, rachunki, zgody administracji, protokoły, korespondencję, dokumentację zdjęciową i potwierdzenia wykonania robót. Bez dowodów wykazanie poniesionych nakładów i ich wartości może być bardzo trudne.

FAQ

Podsumowanie

Posiadanie innego mieszkania, domu, udziału w nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu, służebności mieszkania albo prawa do lokalu należącego do małżonka może wpłynąć na najem mieszkania komunalnego. Decydujące nie jest jednak samo formalne prawo, lecz to, czy drugi lokal rzeczywiście pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy i jego rodziny.

Najemca powinien sprawdzić ustawę, uchwałę gminy, umowę najmu i dokumenty dotyczące drugiego lokalu. W razie wypowiedzenia trzeba szybko ocenić jego skuteczność oraz zebrać dowody dotyczące braku możliwości zamieszkania w innym lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.