Posiadanie innego lokalu mieszkalnego a mieszkanie komunalne

Umowa najmu na czas nieokreślony

Zacznijmy od zacytowania artykułu 673 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Artykuł 673 K.c. jest jednym z kodeksowych przepisów o umowie najmu (art. 659 i następne K.c.); ponadto sporo istotnych dla najmu przepisów zawarto w ustawie o ochronie praw lokatorów… – chodzi nie tylko o zagadnienia z zakresu rozliczeń między najemcą a wynajmującym, ale także o aspekty związane z gminnym zasobem mieszkaniowym. Opis sytuacji nie pozwala na jednoznaczne określenie, czy odnośna umowa najmu między gminą (jako wynajmującym) a Pańską żoną (jako najemcą) jest regulowana także przepisami gminnymi, dotyczącymi wynajmowania mieszkań z miejskiego zasobu mieszkaniowego. Dlatego trzeba brać pod uwagę warianty alternatywne.

Jeżeli zajmowane przez Państwa mieszkanie jest poza reżimem szczególnej gospodarki lokalowej, to do wypowiedzenia umowy najmu mogłoby dojść w sposób przewidziany w ww. art. 673 K.c. Mogłoby do tego dojść nawet bez konkretnej przyczyny.

Wchodzenie określonego mieszkania w skład gminnego (komunalnego) zasobu mieszkaniowego ogranicza swobodę decyzyjną gmin – przynajmniej częściowo; trudno przewidzieć, jak długo taki stan rzeczy się utrzyma, ponieważ wcześniej projektowano daleko idące zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów… – zmiany często ułatwiające wypowiadanie przez wynajmujących umów najmu (na temat tamtych „przymiarek legislacyjnych” zrobiło się głośno, więc ograniczono zakres zmian prawnych).

Jeśli najmowane przez Pańską żonę mieszkanie wchodzi w skład gminnego (komunalnego) zasobu mieszkaniowego, to również może być spora swoboda decyzyjna wynajmującego (w zakresie wypowiedzenia umowy najmu). Ustawodawca wprost kryteria wypowiedzenia umowy najmu wskazał w art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów… – odnośnie do mieszkań socjalnych. Skoro w odniesieniu do mieszkań socjalnych (a więc objętych restrykcyjnym reżimem prawnym) ustawodawca użył formy językowej może (w aspekcie wypowiedzenia umowy najmu), to tym bardziej swoboda decyzyjna dotyczy innych mieszkań, których właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego. Ta swoboda decyzyjna szczególnie dotyczy niewypowiadania umowy najmu – mimo wystąpienia przesłanek wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiadanie umów najmu należących do jednostek samorządu terytorialnego mieszkań bez istotnych przyczyn (przewidzianych w przepisach prawych) jest ograniczone. Jeszcze inaczej rzecz ujmując: wynajmujący „mieszkanie komunalne: może (to jest uprawniony) nie wypowiedzieć umowy najmu pomimo wystąpienia przesłanek wypowiedzenia umowy najmu.

Zobacz również: Mieszkanie komunalne a drugie mieszkanie

Wypowiadanie umów mieszkań z zasobu gminnego

Ustawodawca dość ogólnie określił przesłanki wypowiedzenia umowy najmu mieszkań z gminnego zasobu komunalnego. Ściśle rzecz ujmując, ustawodawca wskazał kryteria, którymi jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) powinny kierować się w zakresie wynajmowania przez nie lub w ich imieniu mieszkań z takiego zasobu. Ustawodawca nałożył na jednostki samorządu terytorialnego obowiązek podejmowania uchwał odnośnie do gminnego zasobu komunalnego. Proszę zapoznać się z treścią uchwały właściwej dla gminy, na obszarze której Państwo mieszkają. Akty prawa miejscowego są publikowane – dość często w ramach Biuletynu Informacji Publicznej. Uchwały rad gmin podlegają publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym (wydawanym przez miejscowo właściwego wojewodę). Ponadto administracje (zarządy) budynków komunalnych często udostępniają takie uchwały.

Można dojść do wniosku, że duża liczba uchwał rad gmin (rad miast) odnoszących się do gminnego zasobu mieszkaniowego ma dość podobną treść. Trudno się temu dziwić – są to akty wykonawcze wobec przepisów tej samej ustawy (ustawy o ochronie praw lokatorów…), a ponadto dość powszechnym zjawiskiem jest naśladownictwo. Spotkane przeze mnie dotychczas uchwały rad gmin (rad miast) w tym zakresie zawierały przepisy umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu „mieszkania komunalnego”, jeżeli najemcy (niekiedy także jego małżonkowi) przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania (domu mieszkalnego) „w okolicy”, jeżeli z takowego mieszkania (domu mieszkalnego) najemca ma możność skorzystania. Bezduszne stosowanie takich przepisów może skłaniać do wypowiadania umów najmu nawet osobom, którym przysługuje bardzo niewiele udziałów (art. 204 K.c.) w tytule prawnym do innego mieszkania lub niewielkiego domu (w dużym domu często udaje się wydzielić ileś mieszkań). Część faktycznych ruder jest oficjalnie ewidencjonowana (z różnych przyczyn) jako „domy mieszkalne” – to może się przyczyniać do nieporozumień. Czasami w domu (nawet dość sporym) – stanowiącym przedmiot współwłasności – mieszka tak wiele osób, że trudno byłoby się dodatkowej rodzinie tam wprowadzić; w dodatku zmiana sytuacji (np. doprowadzenie do wyeksmitowania kogoś) może trwać. Określenia typu „okolica”, „rejon”, „sąsiednia gmina”, „sąsiedni powiat” – spotykane w tego rodzaju uchwałach rad gmin (rad miast) – mogą być różnie interpretowane. Czasami zdarza się możność zamieszkania w innym mieszkaniu (domu), którego współwłaścicielem jest najemca „mieszkania komunalnego”, ale lokalizacja może być tak fatalna, że trudno się stamtąd wydostać – z różnych przyczyn, np.: nędznej organizacji transportu publicznego, likwidacji przejazdu kolejowego w okolicy, braku dostępu do drogi publicznej. Niekiedy sprawy są nie tylko specyficzne, ale także delikatne: w mieszkaniu (domu) przebywa dziecko korzystające ze świadczonej w pobliżu pomocy medycznej lub rehabilitacji, albo mieszka ktoś „czekający na śmierć” (chcący umrzeć „pod własnym dachem”). Wiele sytuacji rzeczywiście wymaga podejścia indywidualnego – jeżeli tego brakuje, to zasadne może okazać się wystąpienie na drogę sądową niezwłocznie (czyli bez zbędnej zwłoki) po wypowiedzeniu umowy najmu.

Różnie można pojmować także „prawo własnościowe”. Może chodzić zarówno o własność (określoną ustawowo w art. 140 K.c.), jak też o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – wspomniane w art. 244 K.c. oraz dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie została założona księga wieczysta, to może być trudniejsze jego „namierzenie”; księgi wieczyste powszechnie zakłada się dla odrębnej własności lokali (co zwiększa ryzyko „namierzenia”).

Trudno określić powagę ryzyka wypowiedzenia umowy najmu zajmowanego przez Państwa mieszkania; Pan jest uprawniony (jako mąż najemczyni) korzystać z niego na podstawie art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Gdyby doszło do wypowiedzenia umowy najmu, to można by podjąć próbę obrony (zapewne na drodze sądowej, bo urzędnicy rzadko dobrowolnie przyznają się do pomyłek, zwłaszcza w przypadku wykonywania poleceń swych zwierzchników).

Dosłowne wykwaterowanie (czyli usunięcie z mieszkania) ma miejsce w przypadku dokonywania eksmisji przez komornika sądowego (w ramach postępowania egzekucyjnego); wynajmujący nie mają prawa „bawić się w komornika”. Sama utrata tytułu prawnego do lokalu może być problematyczna; nawet jeżeli dotychczasowy wynajmujący nie żąda dokonania eksmisji i podtrzymuje czas niepewności (w postaci zajmowania mieszkania bez tytułu prawnego), to osoba zamieszkująca ma obowiązek uiszczać (przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…) odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Osobie trzeciej (zwłaszcza obcej) trudno jest dawać wytyczne. „Mieszkanie komunalne” jest mieszkaniem cudzym; gdyby weszły w życie (już wcześniej proponowane) zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów…, to zwiększyłby się zakres swobody decyzyjnej osób decydujących o wynajmowaniu „mieszkań komunalnych”. Mieszkanie własne (w tym takie, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) stanowi zabezpieczenie – nie tylko majątkowe, ponieważ daje szansę na zamieszkanie w nim. Zbycie własnego mieszkania (np. na podstawie umowy darowizny) oznaczałoby utratę tytułu prawnego do lokalu – szczególnie ryzykowne w przypadku zwiększenia swobody wypowiadania przez wynajmujących umów najmu „mieszkań komunalnych”. Jeżeli w danej gminie nie ma (zwłaszcza silnej) tendencji do „pozbywania się lokatorów” (to brutalne określenie, niestety, odzwierciedla sytuację w niejednej gminie), to być może byłaby szansa na spokojne zorganizowania na nowo życia (zwłaszcza warunków mieszkaniowych) dwóch rodzin; proponuję unikać udostępniania nieoficjalnie „mieszkania komunalnego” (bez pisemnej zgody wynajmującego), by nie zwiększać ryzyka wypowiedzenia umowy najmu. Być może udałoby się doprowadzić do wynajęcia (tego) mieszkania komunalnego Państwa córce (z czym mogłaby się wiązać przeprowadzka dwóch rodzin).

Nie wiadomo, jakie będą w przyszłości przepisy z zakresu najmu (w tym dotyczącego „mieszkań komunalnych”, więc nie da się dać zasadnego zapewnienia, że wypowiedzenie umowy najmu w przyszłości przez wynajmującego będzie prawnie wykluczone (nie tylko z uwagi na tytuł prawny do innego mieszkania). Tytuły prawne do lokalu mogą być różne – w tym służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.), dość często ustanawiana na rzecz darczyńców domu lub mieszkania. Także taki tytuł prawny do lokalu, jak służebność mieszkania, mógłby stanowić przesłankę wypowiedzenia umowy najmu; zwłaszcza służebność mieszkania w księdze wieczystej ujawniona (zaś jej nieujawnienie mogłoby wywoływać poważne skutki prawne).

Jeśli nawet dochodzi do bezzasadnego wypowiedzenia umowy najmu (podobnie jak w przypadku wielu innych umów), to po okresie wypowiedzenia praktycznie wypowiedzenie staje się skuteczne – o ile nie wystąpiono na drogę sądową w związku z bezzasadnym wypowiedzeniem umowy najmu.

Gdyby Państwo zdecydowali się na darowanie mieszkania (np. swej córce), to proponowałbym zadbać o Państwa dobro (poprzez ustanowienie na Państwa rzecz służebności mieszkania, najlepiej określonej liczby pomieszczeń mieszkalnych do wyłącznego korzystania).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.