- Przy lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej, gmina może powołać się na art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Nie wystarczy samo formalne posiadanie innego lokalu. Trzeba ustalić, czy najemca może go używać i czy lokal spełnia warunki lokalu zamiennego.
- Udział w spadku, służebność mieszkania, dożywocie albo lokal zajęty przez inne osoby nie zawsze oznaczają realną możliwość przeprowadzki.
- Lokal należący do małżonka może mieć znaczenie, ponieważ drugi małżonek ma ustawowe prawo korzystania z mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.
- Po wypowiedzeniu najmu trzeba sprawdzić formę pisma, termin, wskazaną przyczynę oraz zgodność działania gminy z ustawą i uchwałą rady gminy.
Umowa najmu mieszkania komunalnego a posiadanie innego lokalu
Mieszkanie komunalne należy do mieszkaniowego zasobu gminy; znaczenie ma m.in. długotrwała nieobecność w mieszkaniu komunalnym. Dlatego gmina może badać, czy najemca albo jego rodzina mają realną możliwość zamieszkania w innym miejscu. Powiązaną kwestię omawiamy w artykule „Mieszkanie komunalne a rozwód”.
Nie oznacza to jednak, że każda własność, darowizna, spadek albo udział w nieruchomości automatycznie kończy najem komunalny. Podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala właścicielowi lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej, wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie mającej tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu i lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Niezależnie od posiadania innego mieszkania trzeba przestrzegać zasad dotyczących wspólnego zamieszkania.
Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać konkretną przyczynę. Przy lokalach komunalnych trzeba dodatkowo sprawdzić uchwałę rady gminy wydaną na podstawie art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ to ona określa lokalne zasady wynajmowania lokali z zasobu gminy.
Kiedy inne mieszkanie może być podstawą wypowiedzenia?
Gmina powinna ustalić nie tylko, czy istnieje drugi lokal, lecz także czy spełnione są wszystkie przesłanki ustawowe. Znaczenie mają przede wszystkim: tytuł prawny do lokalu, jego położenie, możliwość faktycznego korzystania oraz standard lokalu.
Znaczenie ma nie tylko formalne posiadanie innego lokalu, lecz także możliwość rzeczywistego zamieszkania w nim, co bywa szczególnie istotne w przypadku trzeba je oddać.
Tytułem prawnym może być m.in. własność mieszkania lub domu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najem, użytkowanie, służebność mieszkania, dożywocie albo udział we współwłasności. Nie każdy taki tytuł daje jednak realną możliwość zamieszkania. Niewielki udział w domu rodzinnym, w którym mieszkają inni współwłaściciele, należy oceniać inaczej niż pełną własność wolnego mieszkania.
Drugi lokal powinien znajdować się w tej samej albo pobliskiej miejscowości. Pojęcie pobliskiej miejscowości bywa sporne. W praktyce znaczenie mają odległość, komunikacja, dojazd do pracy, szkoły, leczenia i codzienne funkcjonowanie rodziny. Podobny problem omawia artykuł dom w innej gminie a mieszkanie komunalne.
Trzeba też sprawdzić, czy lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Chodzi zwłaszcza o możliwość zamieszkania, wyposażenie, stan techniczny i odpowiednią powierzchnię pokoi. Jeżeli lokal jest zajęty, obciążony prawami osób trzecich, zrujnowany albo zbyt mały, najemca ma argumenty przeciwko wypowiedzeniu.
W tym kontekście warto sprawdzić także: służebność mieszkania.
Znaczenie uchwały rady gminy
Nie istnieje jedna ogólnopolska uchwała regulująca wszystkie mieszkania komunalne. Każda gmina przyjmuje własne zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić uchwałę właściwej rady gminy albo rady miasta.
Uchwała może określać kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania, zasady zamiany lokali, procedurę rozpatrywania wniosków, kryteria pierwszeństwa oraz sposób postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu po opuszczeniu go przez najemcę albo po śmierci najemcy.
Uchwała nie powinna być jednak stosowana mechanicznie. Jeżeli gmina powołuje się na inny lokal, nadal trzeba zbadać, czy najemca rzeczywiście może w nim zamieszkać. Sam wpis w księdze wieczystej albo sam akt notarialny nie przesądza jeszcze całej sprawy.
Spadek, udział we współwłasności i lokal rodzinny
Odziedziczenie mieszkania, domu albo udziału w nieruchomości może mieć znaczenie dla najmu komunalnego, ale nie zawsze uzasadnia wypowiedzenie. Szczególnej analizy wymaga prawo do mieszkania komunalnego po odziedziczeniu mieszkania własnościowego, bo kluczowa jest realna możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w odziedziczonym lokalu. Najważniejsze jest to, czy spadek daje realną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Jeżeli najemca odziedziczył np. niewielki udział w domu po rodzicach, trzeba ustalić, czy może faktycznie korzystać z tego domu. Znaczenie ma liczba współwłaścicieli, liczba osób już mieszkających w budynku, możliwość wydzielenia samodzielnej części, stan techniczny i położenie nieruchomości. Więcej praktycznych problemów opisuje artykuł spadek a mieszkanie komunalne.
W sporze z gminą warto zgromadzić dokumenty: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wypis z księgi wieczystej, dokumentację techniczną, zdjęcia budynku, oświadczenia współwłaścicieli i dowody potwierdzające, kto faktycznie mieszka w nieruchomości.
Darowizna mieszkania, służebność i dożywocie
Najemca mieszkania komunalnego może przyjąć darowiznę mieszkania, ale powinien liczyć się z jej skutkami dla dalszego najmu. Umowa darowizny, zgodnie z art. 888 i następnymi Kodeksu cywilnego, może prowadzić do nabycia własności lokalu. Jeżeli lokal jest wolny, nadaje się do zamieszkania i znajduje się w tej samej albo pobliskiej miejscowości, ryzyko wypowiedzenia jest duże.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy mieszkanie z darowizny jest faktycznie niedostępne. Może tak być, gdy w lokalu mieszka darczyńca z ustanowioną służebnością mieszkania, gdy lokal jest objęty dożywociem, gdy zajmują go osoby wymagające opieki albo gdy stan techniczny nie pozwala na zamieszkanie.
Zbycie mieszkania po otrzymaniu pisma z gminy albo zwrot darowizny nie zawsze automatycznie rozwiązuje problem. Gmina może badać, kiedy i dlaczego doszło do przeniesienia własności. W takich sprawach warto sprawdzić, czy zwrot darowizny może pomóc w sprawie lokalu komunalnego.
Posiadanie innego mieszkania wpływa na najem komunalny?
Prawnik może sprawdzić tytuły prawne domowników, lokalne kryteria gminy i korespondencję oraz ocenić ryzyko wypowiedzenia lub odmowy najmu.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Czy lokal małżonka może zagrozić najmowi komunalnemu?
Tak. Lokal należący do małżonka może mieć znaczenie dla oceny prawa do dalszego najmu komunalnego. Z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.
Zakup mieszkania wyłącznie przez żonę albo męża nie daje więc pewnej ochrony przed wypowiedzeniem. Szczególnie ryzykowna jest sytuacja, w której lokal małżonka znajduje się w tej samej miejscowości, jest gotowy do zamieszkania, ma odpowiedni metraż i faktycznie może służyć rodzinie.
Nie każda sprawa małżeńska jest jednak taka sama. Znaczenie mogą mieć separacja faktyczna, konflikt rodzinny, przemoc, odrębne gospodarstwa domowe, postępowanie rozwodowe, stan zdrowia domowników albo to, że lokal małżonka jest zajmowany przez inne osoby.
Zakup mieszkania na działalność gospodarczą
Zakup lokalu przez osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą zwykle nie rozwiązuje problemu. Jednoosobowa działalność gospodarcza nie jest odrębnym od przedsiębiorcy podmiotem prawa. Jeżeli osoba fizyczna kupuje lokal „na firmę”, to co do zasady nadal jest to lokal tej osoby.
Znaczenie może mieć przeznaczenie lokalu. Jeżeli jest to lokal użytkowy, biuro albo lokal nienadający się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, sytuacja będzie inna niż przy zakupie zwykłego mieszkania. Jeżeli jednak lokal ma charakter mieszkalny i można w nim zamieszkać, gmina może uwzględnić go przy ocenie dalszego najmu komunalnego.
Wykup mieszkania komunalnego a inne mieszkanie
Jeżeli najemca planuje zakup innego mieszkania, często bezpieczniej jest najpierw ustalić, czy może wykupić zajmowany lokal komunalny. Gmina nie ma obowiązku sprzedaży mieszkania komunalnego, ale wiele gmin dopuszcza sprzedaż lokali na rzecz najemców, niekiedy z bonifikatą.
Przed wykupem trzeba sprawdzić lokalne zasady sprzedaży, wysokość bonifikaty, warunki jej zachowania i ewentualny obowiązek zwrotu. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przy sprzedaży z bonifikatą mogą powstać istotne ograniczenia w dalszym zbyciu albo wykorzystaniu lokalu niezgodnie z celem udzielenia bonifikaty. W praktyce warto osobno przeanalizować wykup mieszkania komunalnego a własność innego lokalu.
Jeżeli najemca najpierw kupi inne mieszkanie, a dopiero potem złoży wniosek o wykup lokalu komunalnego, gmina może uznać, że jego potrzeba mieszkaniowa została już zaspokojona. Nie jest to automatyczna reguła dla każdej gminy, ale jest to realne ryzyko praktyczne.
Co zrobić po otrzymaniu wypowiedzenia najmu?
Po otrzymaniu wypowiedzenia nie należy ograniczać się do rozmów telefonicznych z administracją. Trzeba zachować pismo, kopertę, potwierdzenie odbioru i całą korespondencję. Następnie warto sprawdzić, czy wypowiedzenie zostało dokonane na piśmie, czy wskazuje konkretną przyczynę, jaki termin zastosowano i czy przywołano właściwe przepisy albo postanowienia uchwały gminy. Powiązaną kwestię omawiamy w artykule „Gmina żąda opuszczenia lokalu bez wypowiedzenia”.
W sprawie dotyczącej innego lokalu trzeba przygotować dowody, że drugi lokal nie może realnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych. Mogą to być m.in. dokumenty z księgi wieczystej, akt notarialny, umowa darowizny, treść służebności, dokumentacja medyczna domowników, zaświadczenia o zamieszkiwaniu innych osób, opinia techniczna, zdjęcia lokalu, decyzje nadzoru budowlanego albo dokumenty potwierdzające odległość i brak możliwości codziennego dojazdu.
Jeżeli gmina podtrzymuje wypowiedzenie, spór może trafić do sądu. Najemca może kwestionować zasadność wypowiedzenia, podnosić brak jednej z przesłanek ustawowych albo wykazywać, że uchwała gminy została zastosowana zbyt mechanicznie. Samo wypowiedzenie nie oznacza jeszcze natychmiastowej eksmisji. Do przymusowego usunięcia z lokalu potrzebne jest orzeczenie sądu i postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika.
Po ustaniu najmu osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego musi liczyć się z obowiązkiem comiesięcznego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu na zasadach określonych w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.
- brak umowy najmu mieszkania komunalnego
Rozliczenie nakładów na lokal komunalny
Duże nakłady na mieszkanie komunalne nie blokują same w sobie wypowiedzenia umowy. Mogą jednak mieć znaczenie przy rozliczeniach po zakończeniu najmu. Wszystko zależy od rodzaju prac, zgody gminy, treści umowy, regulaminów i tego, czy prace były konieczne, czy stanowiły ulepszenie lokalu.
Najemca powinien gromadzić faktury, rachunki, zgody administracji, protokoły, korespondencję, dokumentację zdjęciową i potwierdzenia wykonania robót. Bez dowodów wykazanie poniesionych nakładów i ich wartości może być bardzo trudne.
Dom w innej gminie, budowa albo lokal małżonka
Przy ocenie, czy inny lokal zagraża najmowi komunalnemu, trzeba badać nie tylko mieszkanie, lecz także dom jednorodzinny, udział w domu, nieruchomość odziedziczoną lub lokal należący do małżonka. Dom położony w odległej miejscowości albo budynek, którego nie da się faktycznie używać do stałego zamieszkania, nie powinien automatycznie prowadzić do utraty lokalu komunalnego. Znaczenie ma realna możliwość zamieszkania, standard techniczny, położenie w tej samej lub pobliskiej miejscowości oraz to, czy lokal spełnia warunki lokalu zamiennego.
Jeżeli nieruchomość należy wyłącznie do małżonka, trzeba odróżnić tytuł prawny najemcy od rodzinnego prawa korzystania z mieszkania małżonka. Gmina może badać sytuację mieszkaniową gospodarstwa domowego, ale wypowiedzenie najmu wymaga wykazania konkretnych ustawowych przesłanek. Sam fakt prowadzenia budowy, odziedziczenia udziału albo formalnego oznaczenia budynku jako mieszkalnego nie wystarczy, jeżeli z dokumentów i stanu faktycznego wynika, że najemca nie może tam realnie zamieszkać.
Inny lokal a wykup mieszkania komunalnego
Posiadanie innego lokalu może mieć znaczenie nie tylko przy wypowiedzeniu najmu, ale także przy staraniu się o wykup mieszkania komunalnego. Zasady wykupu wynikają z uchwał lokalnych i praktyki danej gminy, dlatego trzeba sprawdzić, czy gmina bada posiadanie innej nieruchomości, zaległości czynszowe, sposób korzystania z lokalu oraz spełnianie kryteriów mieszkaniowych. Odmowa sprzedaży nie zawsze oznacza automatyczną utratę najmu, ale może sygnalizować, że gmina kwestionuje dalsze korzystanie z lokalu na preferencyjnych zasadach.
Powiązane zagadnienia:
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce ocenia się różne formy posiadania innego lokalu i kiedy najemca ma argumenty przeciwko wypowiedzeniu.
Pani Maria jest najemczynią mieszkania komunalnego. Po ojcu odziedziczyła 1/8 udziału w domu położonym 80 km od miejsca pracy i szkoły jej dzieci. W domu mieszkają matka i brat z rodziną, nie ma tam wydzielonego samodzielnego lokalu, a współwłaściciele nie zgadzają się na jej przeprowadzkę. W takiej sytuacji sam udział spadkowy nie powinien być oceniany tak samo jak własność wolnego mieszkania. Pani Maria może wykazywać, że nie ma realnej możliwości używania tego domu do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Pan Tomasz mieszka z żoną i dzieckiem w lokalu komunalnym. Żona kupiła trzypokojowe mieszkanie w tej samej miejscowości. Lokal jest wykończony, wolny i ma powierzchnię wystarczającą dla rodziny. W takim przypadku ryzyko wypowiedzenia jest wysokie, ponieważ gmina może powołać się na możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny w lokalu małżonka.
Pani Anna otrzymała w darowiźnie kawalerkę od matki, ale w akcie notarialnym ustanowiono na rzecz matki dożywotnią służebność mieszkania. Matka faktycznie mieszka w kawalerce, wymaga opieki i nie ma innego lokalu. Jeżeli gmina wypowie najem komunalny wyłącznie z powodu własności kawalerki, pani Anna powinna wykazać treść służebności i brak faktycznej możliwości zamieszkania w tym lokalu.
Pan Krzysztof prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i kupił lokal mieszkalny z zamiarem wynajmowania go turystom. Lokal formalnie został wpisany do ewidencji środków trwałych firmy, ale nadal należy do pana Krzysztofa jako osoby fizycznej. Jeżeli lokal znajduje się w pobliżu mieszkania komunalnego i nadaje się do stałego zamieszkania, gmina może uwzględnić go przy ocenie prawa do dalszego najmu.
FAQ
Czy gmina może wypowiedzieć najem komunalny tylko dlatego, że mam inne mieszkanie?
Może to być podstawa wypowiedzenia, ale nie wystarcza samo hasło „inne mieszkanie”. Trzeba ustalić, czy najemca ma tytuł prawny do lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, czy może go używać i czy lokal spełnia warunki lokalu zamiennego.
Jaki jest termin wypowiedzenia, gdy najemca ma inny lokal?
Art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje miesięczny termin wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli spełnione są przesłanki dotyczące innego lokalu. Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę.
Czy mieszkanie otrzymane w darowiźnie oznacza utratę lokalu komunalnego?
Nie zawsze. Ryzyko jest duże, gdy darowany lokal jest wolny, nadaje się do zamieszkania i znajduje się w miejscu objętym kryteriami z ustawy oraz uchwały gminy. Jeżeli lokal jest zajęty, obciążony służebnością albo niezdatny do zamieszkania, trzeba to wykazać dokumentami.
Czy lokal kupiony przez żonę albo męża ma znaczenie?
Tak. Z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że drugi małżonek może korzystać z mieszkania należącego do współmałżonka w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Dlatego lokal małżonka może być brany pod uwagę przez gminę.
Czy niewielki udział w domu po rodzicach wystarczy do wypowiedzenia?
Nie zawsze. Jeżeli udział jest niewielki, dom zajmują inni współwłaściciele albo nie można wydzielić miejsca do samodzielnego zamieszkania, najemca ma argumenty, że nie może realnie używać tego lokalu.
Czy mieszkanie w innej gminie zawsze chroni przed wypowiedzeniem?
Nie zawsze. Ustawa mówi o tej samej lub pobliskiej miejscowości, a uchwały gmin mogą posługiwać się dodatkowymi kryteriami. Trzeba ocenić faktyczną odległość, komunikację, możliwość dojazdów i realne warunki zamieszkania.
Czy lokal socjalny można wypowiedzieć z powodu innego lokalu?
Tak, ale zasada jest inna niż przy zwykłym najmie komunalnym. Zgodnie z art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może go używać.
Czy po wypowiedzeniu gmina może od razu usunąć lokatora?
Nie. Do przymusowej eksmisji potrzebne jest orzeczenie sądu i postępowanie egzekucyjne. Po ustaniu najmu może jednak powstać obowiązek zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Podsumowanie
Posiadanie innego mieszkania, domu, udziału w nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu, służebności mieszkania albo prawa do lokalu należącego do małżonka może wpłynąć na najem mieszkania komunalnego. Decydujące nie jest jednak samo formalne prawo, lecz to, czy drugi lokal rzeczywiście pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy i jego rodziny. Inaczej ocenia się sytuację osoby, która dopiero ubiega się o gmina musi pomóc.
Najemca powinien sprawdzić ustawę, uchwałę gminy, umowę najmu i dokumenty dotyczące drugiego lokalu. W razie wypowiedzenia trzeba szybko ocenić jego skuteczność oraz zebrać dowody dotyczące braku możliwości zamieszkania w innym lokalu.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
- Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
