Posiadanie innego lokalu a mieszkanie komunalne

Umowa najmu mieszkania komunalnego a posiadanie innego lokalu

Mieszkanie komunalne należy do mieszkaniowego zasobu gminy i służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób, które nie mogą ich zaspokoić samodzielnie. Dlatego posiadanie przez najemcę, jego małżonka albo niekiedy inną osobę z gospodarstwa domowego tytułu prawnego do innego lokalu może mieć wpływ na dalsze trwanie umowy najmu.

Podstawowe znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie stosunku najmu przez właściciela lokalu może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, powinno być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Przy lokalach komunalnych trzeba dodatkowo sprawdzić uchwałę rady gminy wydaną na podstawie art. 21 tej ustawy, ponieważ to ona określa lokalne zasady wynajmowania lokali z zasobu gminy.

Samo posiadanie innego lokalu nie zawsze automatycznie oznacza utratę mieszkania komunalnego. Kluczowe są trzy pytania: jaki tytuł prawny przysługuje najemcy lub jego małżonkowi, gdzie znajduje się drugi lokal oraz czy można w nim rzeczywiście zamieszkać.

Jakie tytuły prawne do innego lokalu mogą mieć znaczenie?

Gmina może badać nie tylko własność mieszkania lub domu. Znaczenie może mieć również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najem innego lokalu, służebność mieszkania, użytkowanie, udział we współwłasności nieruchomości, a w określonych sytuacjach także lokal nabyty w drodze darowizny albo spadku.

W praktyce problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy najemca formalnie ma tytuł prawny do innego lokalu, ale nie może z niego realnie korzystać. Może tak być, gdy lokal zajmują rodzice, dzieci, byli małżonkowie, współwłaściciele, osoby wymagające opieki albo gdy lokal jest w złym stanie technicznym. Podobnie należy ostrożnie oceniać sytuację, w której najemca ma jedynie niewielki udział w domu rodzinnym. Samo formalne dziedziczenie a tytuł prawny nie zawsze przesądza, że najemca ma rzeczywistą możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poza lokalem komunalnym.

Także służebność mieszkania może być oceniana jako tytuł prawny do lokalu, ale jej treść ma ogromne znaczenie. Jeżeli z aktu notarialnego wynika, że z mieszkania może korzystać przede wszystkim darczyńca albo inna osoba uprawniona, a właściciel faktycznie nie ma możliwości zamieszkania, jest to ważny argument przeciwko wypowiedzeniu.

Znaczenie ma uchwała rady gminy

Nie ma jednej ogólnopolskiej uchwały regulującej szczegółowo wszystkie zasady najmu mieszkań komunalnych. Każda gmina uchwala własne zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić uchwałę właściwej rady gminy lub rady miasta.

W wielu uchwałach pojawiają się postanowienia, zgodnie z którymi umowa najmu może zostać wypowiedziana, jeżeli najemca lub jego małżonek ma tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, gminie, pobliskiej miejscowości, sąsiedniej gminie albo w tym samym lub sąsiednim powiecie. Określenia typu „okolica”, „rejon”, „sąsiednia gmina” czy „sąsiedni powiat” bywają sporne, zwłaszcza gdy dom leży w innym powiecie.

Ważne jest również, czy uchwała mówi wyłącznie o posiadaniu tytułu prawnego, czy dodatkowo wymaga realnej możliwości zamieszkania w innym lokalu. Ten drugi element bywa decydujący. Jeżeli lokal istnieje tylko formalnie, jest zajęty przez inne osoby, nie nadaje się do zamieszkania albo jego położenie uniemożliwia normalne funkcjonowanie rodziny, najemca może mieć argumenty przeciwko wypowiedzeniu.

Darowizna mieszkania a najem komunalny

Najemca mieszkania komunalnego może przyjąć darowiznę mieszkania, jeżeli ma pełną zdolność do czynności prawnych. Status najemcy lokalu komunalnego nie pozbawia go prawa do zawierania umów. Trzeba jednak odróżnić możliwość zawarcia umowy darowizny od jej skutków dla dalszego najmu komunalnego.

Umowa darowizny, zgodnie z art. 888 i następnymi Kodeksu cywilnego, może prowadzić do nabycia własności lokalu. Jeżeli obdarowany najemca uzyska tytuł prawny do mieszkania, gmina może ocenić, czy nowy lokal pozwala mu zaspokoić potrzeby mieszkaniowe poza zasobem komunalnym. Szczególne ryzyko powstaje wtedy, gdy lokal znajduje się w tej samej miejscowości, nadaje się do zamieszkania i nie jest obciążony prawami osób trzecich uniemożliwiającymi korzystanie.

Nie każda darowizna oznacza jednak automatyczną utratę najmu. Istotne są m.in. stan techniczny lokalu, jego powierzchnia, położenie, liczba osób już tam mieszkających, prawa współwłaścicieli, służebność mieszkania oraz treść lokalnej uchwały. Więcej praktycznych problemów opisuje zagadnienie mieszkanie z darowizny a komunalne.

Czy zakup mieszkania przez małżonka chroni przed wypowiedzeniem?

Zakup mieszkania przez małżonka najemcy nie jest pewnym sposobem na zachowanie mieszkania komunalnego. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Oznacza to, że lokal należący do żony albo męża może być oceniany przez gminę jako lokal, z którego rodzina najemcy może korzystać.

Nie zawsze przesądza to o skuteczności wypowiedzenia, ale znacznie zwiększa ryzyko. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy nowy lokal znajduje się w tej samej miejscowości, ma odpowiedni standard i metraż oraz faktycznie może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe rodziny.

Podobnie ryzykowny może być zakup mieszkania przez osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Taka działalność nie jest odrębnym od przedsiębiorcy podmiotem prawa. Jeżeli osoba fizyczna kupuje lokal „na firmę”, to co do zasady nadal jest to lokal należący do tej osoby.

Spadek, służebność mieszkania i lokal w innej miejscowości

Problemy z najmem komunalnym mogą pojawić się także wtedy, gdy najemca odziedziczy udział w nieruchomości albo uzyska służebność mieszkania. Gmina może traktować takie uprawnienia jako tytuł prawny do innego lokalu, zwłaszcza jeżeli lokal nadaje się do zamieszkania i znajduje się w obszarze wskazanym w uchwale.

W sprawach spadkowych bardzo ważne jest, czy odziedziczony udział daje realną możliwość zamieszkania. Niewielki udział w domu, w którym mieszkają inni współwłaściciele, zwykle wymaga dokładnej analizy. Sam udział we współwłasności nie zawsze pozwala na faktyczne korzystanie z lokalu.

Zbycie własnego mieszkania, np. przez darowiznę na rzecz dziecka, również nie zawsze rozwiązuje problem. Gmina może badać, kiedy i w jakim celu doszło do przeniesienia własności, a w razie sporu może twierdzić, że czynność miała służyć obejściu zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W niektórych sprawach pojawia się też pytanie, czy zwrot darowizny ratuje komunalne, ale nie ma tu prostego i automatycznego rozwiązania.

Wykup mieszkania komunalnego jako bezpieczniejsza kolejność działań

Jeżeli najemca planuje zakup innego mieszkania, warto najpierw ustalić, czy możliwy jest wykup zajmowanego lokalu komunalnego. Gmina nie ma obowiązku sprzedaży mieszkania komunalnego, ale wiele gmin prowadzi sprzedaż lokali na rzecz najemców, czasem z bonifikatą.

Przed wykupem trzeba sprawdzić lokalne zasady sprzedaży, wysokość bonifikaty, ewentualne ograniczenia w dalszym zbyciu lokalu i obowiązek zwrotu bonifikaty. Zasady te wynikają przede wszystkim z ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności z art. 68 i 68a. W praktyce znaczenie może mieć także to, czy najemca ma już inne mieszkanie, ponieważ gmina może różnie kształtować zasady sprzedaży. Warto więc osobno przeanalizować wykup z bonifikatą a inne lokum.

Jeżeli najemca najpierw kupi inne mieszkanie w tej samej miejscowości, a dopiero później będzie starał się o wykup lokalu komunalnego, może napotkać znacznie większe trudności. Gmina może uznać, że potrzeba mieszkaniowa została już zaspokojona.

Co zrobić po otrzymaniu wypowiedzenia?

Jeżeli gmina wypowie umowę najmu, nie należy ograniczać się do rozmów telefonicznych z administracją. Trzeba dokładnie sprawdzić, czy wypowiedzenie zostało dokonane na piśmie, czy wskazuje konkretną przyczynę, czy zachowuje właściwy termin oraz czy powołana przyczyna rzeczywiście wynika z ustawy, umowy najmu lub uchwały gminy.

W razie sporu najemca może bronić się przed sądem. Argumentami mogą być m.in. brak realnej możliwości zamieszkania w innym lokalu, zbyt odległe położenie nieruchomości, zły stan techniczny, współwłasność uniemożliwiająca korzystanie, szczególna sytuacja rodzinna, niepełnosprawność domownika, konieczność leczenia albo wadliwe zastosowanie uchwały gminy.

Samo wypowiedzenie nie oznacza natychmiastowej eksmisji. Fizyczne usunięcie z lokalu może nastąpić dopiero w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika na podstawie tytułu wykonawczego. Po utracie tytułu prawnego do lokalu lokator musi jednak liczyć się z obowiązkiem zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu na zasadach określonych w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Rozliczenie nakładów na mieszkanie komunalne

To, że najemca poniósł duże nakłady na lokal komunalny, nie oznacza samo w sobie, że gmina nie może wypowiedzieć umowy. Nakłady mogą jednak mieć znaczenie przy rozliczeniach po zakończeniu najmu. Zasady rozliczeń zależą od rodzaju prac, zgody wynajmującego, treści umowy i przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najemca powinien gromadzić dokumenty potwierdzające remonty: faktury, rachunki, zgody administracji, korespondencję, protokoły i zdjęcia. Bez dokumentów dochodzenie zwrotu nakładów może być znacznie trudniejsze.

FAQ

Podsumowanie

Posiadanie innego mieszkania, domu, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, służebności mieszkania albo prawa do lokalu małżonka może wpłynąć na najem mieszkania komunalnego. Najważniejsze jest jednak nie samo formalne prawo, lecz także lokalizacja, realna możliwość zamieszkania, treść uchwały gminy i indywidualna sytuacja rodziny.

Najemca, który planuje zakup lokalu albo otrzymał lokal w spadku lub darowiźnie, powinien działać ostrożnie. W wielu przypadkach warto najpierw sprawdzić możliwość wykupu mieszkania komunalnego, przeanalizować uchwałę gminy i dopiero potem podejmować decyzje majątkowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.