Na czym polega wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości, powstające z mocy prawa po wyodrębnieniu lokalu. Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, finansuje remonty i utrzymanie części wspólnych oraz podejmuje uchwały dotyczące utrzymania budynku, rozliczeń oraz bezpieczeństwa wspólnego majątku bez tworzenia spółki.
Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa określa ustanawianie odrębnej własności, prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Nieruchomość wspólna obejmuje grunt, części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali: klatki schodowe, dach, elewację, piony instalacyjne, fundamenty i windy, oraz otoczenie budynku.
Jaki status prawny ma wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, lecz ma zdolność prawną. Może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie jest podmiotem gospodarczym w znaczeniu przedsiębiorcy, gdy wykonuje zarząd nieruchomością wspólną dla członków wspólnoty mieszkaniowej.
Czy wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem budynku?
Wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem budynku, ale tworzą ją wybrani właściciele, którzy muszą mieć udział w danej nieruchomości. Właściciele lokali mają odrębną własność mieszkań oraz udziały w nieruchomości wspólnej. Na każdego właściciela przypada udział określony w akcie notarialnym, najczęściej według powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Kiedy i jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, gdy w budynku ustanowiono odrębną własność pierwszego lokalu i istnieje co najmniej dwóch właścicieli. Nie wymaga rejestracji, umowy założycielskiej ani decyzji organu administracji publicznej, ponieważ wynika bezpośrednio z ustawy o własności lokali.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie, gdy w danej nieruchomości pojawiają się wyodrębnione lokale należące do różnych właścicieli. W praktyce przy inwestycjach deweloperskich najczęściej następuje to po podpisaniu pierwszego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę oraz po ujawnieniu odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej. Od tego momentu właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową, a każdy kolejny nabywca staje się jej członkiem automatycznie, wraz z nabyciem lokalu. Akt notarialny określa m.in. położenie i powierzchnię lokalu, pomieszczenia przynależne oraz udział właściciela w nieruchomości wspólnej, który ma znaczenie przy rozliczaniu kosztów zarządu i podejmowaniu decyzji dotyczących budynku.
Kupujący mieszkanie w nowej inwestycji deweloperskiej staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej z chwilą przeniesienia własności lokalu. Niektóre nowe inwestycje mieszkaniowe są realizowane w oparciu o ustawę o spółdzielniach. Przykładem może być ED Invest - deweloper z inwestycjami na rynku pierwotnym w Warszawie, znany przede wszystkim ze swoich prestiżowych realizacji na Gocławiu. Kupujący mieszkanie w inwestycji realizowanej przez ED Invest powinien zwrócić uwagę, że część projektów prowadzona jest w oparciu o przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych, dlatego zasady zarządzania nieruchomością mogą różnić się od standardowego modelu wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku istotne są informacje dotyczące statusu prawnego lokalu, zasad funkcjonowania spółdzielni, kosztów eksploatacyjnych, zarządu nieruchomością oraz praw i obowiązków nabywcy.
Ile osób potrzeba do założenia wspólnoty mieszkaniowej?
Do powstania wspólnoty mieszkaniowej wystarczą dwaj właściciele lokali w danej nieruchomości. Jeden właściciel bądź podmiot posiadający wszystkie lokale nie tworzy realnej wspólnoty, bo brakuje ogółu właścicieli.
Jakie warunki muszą być spełnione przy zakupie lokalu od dewelopera?
Nabywca powinien otrzymać informacje o gruncie, pozwoleniu na użytkowanie, sposobie zarządzania nieruchomością i udziałach w nieruchomości wspólnej. Przy zakupie z rynku pierwotnego przydatny jest przewodnik wspólnota mieszkaniowa — co warto wiedzieć przed zakupem, bo porządkuje perspektywę kupującego przed wejściem do struktury wspólnoty.
Jakie są rodzaje wspólnot mieszkaniowych?
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych wynikają z liczby lokali w danej nieruchomości. Mała wspólnota mieszkaniowa obejmuje maksymalnie 3 lokale, a duża wspólnota mieszkaniowa obejmuje więcej niż 3 lokale, wymaga wyboru zarządu właścicielskiego i działa przez uchwały właścicieli lokali podejmowane większością głosów.
Mała wspólnota mieszkaniowa korzysta odpowiednio z zasad Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Duża wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały właścicieli lokali, wybiera zarząd wspólnoty mieszkaniowej i prowadzi bardziej sformalizowane zarządzania nieruchomością. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych wpływają więc na tryb decyzji, reprezentację i tempo remontów części wspólnych.
Jak działa zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją wobec wykonawców, sądów i właścicieli oraz wykonuje czynności mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu. Czynności przekraczające ten zakres wymagają uchwały właścicieli lokali i właściwego pełnomocnictwa udzielonego zarządowi w przewidzianej formie.
Zakres zwykłego zarządu obejmuje bieżące zarządzania nieruchomością: zlecanie napraw, opłacanie faktur, prowadzenie księgowości, utrzymanie czystości i egzekwowanie zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali. Zarząd nie zastępuje ogółu właścicieli. W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli oraz udzielenie zgody na konkretną czynność. Do takich spraw należą przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat, zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej i ustalenie wynagrodzenia zarządu.
Ile osób musi być w zarządzie wspólnoty?
Duża wspólnota mieszkaniowa wybiera zarząd jednoosobowy albo kilkuosobowy. Ustawa o własności lokali nie wyznacza górnej liczby członków. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, a zarząd lub jego członkowie mogą zostać odwołani uchwałą właścicieli.
Czego nie może zarząd wspólnoty bez uchwały właścicieli?
Zarząd nie może samodzielnie decydować o czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Nie może bez uchwały zmienić przeznaczenia części wspólnych, przyjąć rocznego planu gospodarczego, ustalić opłat na pokrycie kosztów zarządu, wyrazić zgody na nadbudowę ani wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu.
Kto nadzoruje wspólnoty mieszkaniowe i pod kogo podlegają?
Wspólnota mieszkaniowa nie podlega administracyjnie gminie, deweloperowi ani zarządcy nieruchomości. Kontrolę wykonują właściciele lokali, którzy żądają informacji, oceniają sprawozdanie zarządu i udzielają absolutorium. Sąd ingeruje przy sporach, zaskarżeniu uchwały albo ustanowieniu zarządcy przymusowego.
Jakie prawa przysługują właścicielowi lokalu we wspólnocie?
Właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej, głosować nad uchwałami, żądać informacji od zarządu, zaskarżyć uchwałę i współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną zgodnie z przepisami prawa, interesem właścicieli lokali oraz przeznaczeniem budynku i części wspólnych nieruchomości wspólnej.
Prawa i obowiązki właściciela lokalu są związane z udziałami w nieruchomości wspólnej. Uchwały właścicieli lokali zapadają co do zasady większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Umowa właścicieli lokali albo uchwała może wprowadzić zasadę, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Uchwały właścicieli mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Osoby planujące zakup pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie zyskują ogromną przewagę, gdy przed podpisaniem umowy deweloperskiej dokładnie przeanalizują dokumentację inwestycji oraz prognozowane koszty eksploatacji. Warto pamiętać, że na etapie sprzedaży lokali wspólnota mieszkaniowa jeszcze nie istnieje – formalnie powoła ją do życia dopiero pierwsza umowa przeniesienia własności.
Działający na stołecznym rynku deweloper ED Invest zapewnia kupującym pełną transparentność na tym kluczowym etapie. Nowe inwestycje mieszkaniowe tej firmy są poparte kompletem dokumentów: od szczegółowego prospektu informacyjnego, przez rzuty architektoniczne, aż po precyzyjne określenie standardu wykończenia. Ponadto deweloper z góry określa projektowany sposób zarządzania przyszłą nieruchomością wspólną, co pozwala przyszłym właścicielom realnie oszacować wysokość przyszłego czynszu i poznać zasady funkcjonowania ich przyszłego osiedla.
Co wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej?
Zgody wspólnoty wymagają czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Obejmują zmianę przeznaczenia części wspólnych nieruchomości, remont wykraczający poza bieżącą konserwację, nadbudowę, zgodę na przebudowę nieruchomości wspólnej, podział lokalu wpływający na części wspólne oraz umowy zawierane na rzecz nieruchomości wspólnej.
Jak właściciel może zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od zawiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania. Podstawą jest naruszenie ustawy, umowy właścicieli lokali, zasad prawidłowego zarządzania albo interesu właściciela.
Jakie obowiązki ma właściciel lokalu wobec wspólnoty?
Właściciel lokalu ponosi koszty utrzymania własnego lokalu, uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, przestrzega porządku domowego, umożliwia dostęp przy awarii i korzysta z części wspólnych bez naruszania praw innych właścicieli lokali oraz bezpieczeństwa budynku, instalacji i mieszkańców danej nieruchomości.
Ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem budynku obejmuje opłat na pokrycie kosztów bieżących oraz funduszu remontowego, gdy został uchwalony. Pokrycie kosztów zarządu następuje przez zaliczki płatne z góry do 10 dnia miesiąca. Koszty obejmują remonty, konserwację, media dotyczące nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki, sprzątanie i wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wspólnej. Szerzej składnik ten opisuje przewodnik fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej.
Za co płaci wspólnota mieszkaniowa — i kto to finansuje?
Wspólnota mieszkaniowa płaci za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Finansują to właściciele lokali przez zaliczki i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Środki idą na części wspólne, a nie na prywatny remont mieszkania, chyba że awaria lokalu zagraża budynkowi.
Czym są udziały w nieruchomości wspólnej i jak wpływają na opłaty?
Udziały w nieruchomości wspólnej określają część prawa właściciela do gruntu, budynku i urządzeń wspólnego użytku właścicieli. Na każdego właściciela przypada udział wynikający z powierzchni lokalu. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą koszty zarządu, chyba że ustawa lub uchwała przewiduje szczególne rozwiązanie.
Jakie przepisy regulują funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej?
Funkcjonowanie wspólnoty reguluje ustawa o własności lokali, a w wypadkach nieuregulowanych przepisami tej ustawy stosuje się Kodeks cywilny. Znaczenie mają też Kodeks postępowania cywilnego, księgi wieczyste, akty notarialne i przepisy o gospodarce nieruchomościami oraz rachunkowości wspólnot mieszkaniowych budynków.
Ustawa o własności lokali wskazuje sposób ustanowienia odrębnej własności, prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną. Reguluje też uchwały właścicieli, indywidualnego zbierania głosów, kosztów zarządu nieruchomością wspólną i odpowiedzialność za zobowiązania. Właściciele lokali w danej nieruchomości mogą określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną umową właścicieli lokali w formie aktu notarialnego. Zmiana takiego sposobu wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.
Na czym polega zarządzanie nieruchomością wspólną?
Zarządzanie nieruchomością wspólną polega na utrzymaniu budynku, wykonywaniu uchwał, rozliczaniu kosztów, prowadzeniu dokumentacji, zlecaniu prac i reprezentowaniu wspólnoty mieszkaniowej. Zadania wykonuje zarząd właścicielski albo profesjonalny zarządca nieruchomości działający na podstawie umowy oraz uchwał właścicieli lokali danej nieruchomości wspólnej.
Zarządzania nieruchomością nie należy mylić z administrowaniem pojedynczym lokalem. Dotyczy ono nieruchomości wspólnej, czyli elementów pozostających we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zarządcy nieruchomości wykonują zadania zlecone przez wspólnotę: prowadzenie księgowości, obsługę zebrań, przygotowanie projektów uchwał, kontrolę płatności, nadzór nad firmami technicznymi i dokumentację w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wynagrodzenie zależy od liczby lokali, zakresu obowiązków, stanu technicznego budynku i lokalnego rynku usług.
Najczęściej zadawane pytania o wspólnotę mieszkaniową
Właściciele lokali najczęściej pytają o status wspólnoty mieszkaniowej, granice kompetencji zarządu, opłaty, kontrolę dokumentów i zgodę na prace w budynku. Odpowiedzi wynikają z ustawy, uchwał, umów oraz udziałów w nieruchomości wspólnej przypisanych do poszczególnych lokali.
Czy wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania?
Tak. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Odpowiada za nie bez ograniczeń, a właściciele lokali w danej nieruchomości odpowiadają według udziałów.
Czy wspólnota może istnieć przy odrębnych nieruchomościach wspólnych?
Nie, jedna wspólnota mieszkaniowa nie może obejmować kilku odrębnych nieruchomości wspólnych. Odrębnym nieruchomościom wspólnym zawsze odpowiadają odrębne wspólnoty mieszkaniowe. Sytuacja taka występuje, gdy lokale należą do różnych nieruchomości macierzystych, czyli są posadowione na osobnych gruntach (działkach) i mają założone oddzielne księgi wieczyste.
Wyjątek: Jedna wspólnota może obejmować kilka budynków tylko wtedy, gdy wszystkie te budynki znajdują się na tej samej działce gruntu i współdzielą jedną, tę samą nieruchomość wspólną.
Czy zarządca decyduje zamiast właścicieli?
Nie. Zarządcy nieruchomości wykonują zadania powierzone przez wspólnotę, zarząd albo umowę. Decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały, a uchwała może udzielać zarządowi pełnomocnictwo do podpisywania umów.
Czy członkowie wspólnoty mogą żądać dokumentów?
Tak. Właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą żądać informacji dotyczących zarządu, kosztów i uchwał. Zarząd przedstawia roczne sprawozdanie z działalności, a właściciele oceniają je podczas zebrania.
Czy wspólnota może wystąpić przeciw właścicielowi?
Tak. Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić zaległych opłat, a przy rażących naruszeniach porządku lub długotrwałych zaległościach może wystąpić o wytoczenie powództwa dotyczącego sprzedaży lokalu w trybie przewidzianym przez ustawę.