Mieszkanie komunalne po śmierci głównego najemcy

Pan Artur zwrócił się o poradę po śmierci mamy, która była głównym najemcą mieszkania komunalnego. Był w tym lokalu zameldowany, mieszkał tam na stałe, opiekował się matką i regulował opłaty. Gdy zgłosił śmierć mamy w administracji, usłyszał, że prawdopodobnie będzie musiał zdać mieszkanie.

W takiej sytuacji najważniejsze jest nie to, czy najem został wcześniej „przepisany”, ale to, czy pan Artur spełnia warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jako syn najemczyni stale zamieszkiwał z nią w lokalu aż do jej śmierci, wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa.

Czy lokal komunalny można odziedziczyć albo podarować?

Mieszkania komunalnego nie można odziedziczyć tak jak mieszkania własnościowego. Najem lokalu komunalnego nie wchodzi do spadku po zmarłym najemcy i nie można go komuś darować ani zapisać w testamencie. Nie oznacza to jednak, że po śmierci najemcy osoby bliskie zawsze muszą automatycznie opuścić lokal.

Prawo przewiduje szczególny mechanizm: wstąpienie w stosunek najmu. Dotychczasowa umowa najmu trwa wtedy nadal, ale w miejsce zmarłego najemcy wchodzi osoba uprawniona. Nie jest to dziedziczenie mieszkania, tylko kontynuacja stosunku najmu na podstawie ustawy.

W praktyce trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli osoba spełnia warunki ustawowe, gmina powinna uznać jej status najemcy. Jeżeli warunków nie spełnia, stosunek najmu wygasa, a dalsze zajmowanie mieszkania może zostać potraktowane jako bezumowne korzystanie z lokalu.

Zobacz również: mieszkanie komunalne po babci

Kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy?

Podstawą prawną jest art. 691 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy lokalu mieszkalnego, a więc ma znaczenie także przy mieszkaniach komunalnych. Zgodnie z jego aktualnym brzmieniem:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Do kręgu osób uprawnionych należą więc przede wszystkim małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego małżonka, osoby alimentowane przez najemcę oraz osoba pozostająca z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Szczególne znaczenie ma w tym przypadku wstąpienie w najem mieszkania komunalnego przez konkubenta. Jeżeli kilka osób z tego kręgu spełnia warunki, mogą one wstąpić w najem wspólnie.

W powiązanym zakresie warto sprawdzić również temat: wnuczka a mieszkanie komunalne po babci.

Osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu to nie każda osoba bliska ani każdy domownik. W orzecznictwie przyjmuje się, że chodzi o więź uczuciową, fizyczną i gospodarczą podobną do relacji małżeńskiej. Sąd Najwyższy wskazał, że może to dotyczyć także osoby tej samej płci.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby zostać najemcą?

Aby wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, trzeba spełnić łącznie dwa podstawowe warunki:

• należeć do jednej z kategorii osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego,
• stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

W sprawie pana Artura pierwszy warunek jest spełniony, ponieważ jest synem zmarłej najemczyni. Kluczowe będzie więc wykazanie drugiego warunku, czyli tego, że mieszkanie komunalne było jego rzeczywistym centrum życiowym do dnia śmierci mamy.

Stałe zamieszkiwanie oznacza coś więcej niż okazjonalne nocowanie, pomoc w opiece albo formalny meldunek. Chodzi o faktyczne prowadzenie życia w tym lokalu: spanie, przechowywanie rzeczy, odbieranie korespondencji, ponoszenie kosztów utrzymania, korzystanie z lokalu jako podstawowego miejsca pobytu i zamiar dalszego stałego przebywania właśnie tam.

Posiadanie innego lokalu albo dłuższe przebywanie poza mieszkaniem komunalnym nie zawsze automatycznie przekreśla sprawę, ale może być dla gminy argumentem przeciwko stałemu zamieszkiwaniu. Dlatego w takich przypadkach znaczenie mają szczegóły: gdzie dana osoba faktycznie mieszkała, gdzie miała rzeczy osobiste, gdzie odbierała korespondencję i czy lokal komunalny był jej realnym centrum życia.

Zobacz również: mieszkanie komunalne po śmierci mamy a własne mieszkanie w innym mieście

Czy meldunek wystarczy do przejęcia mieszkania komunalnego?

Nie. Meldunek sam w sobie nie daje prawa do lokalu i nie przesądza o wstąpieniu w stosunek najmu. Jest jednak ważnym dowodem, zwłaszcza gdy zgadza się z rzeczywistym miejscem zamieszkania.

Gmina może badać, czy osoba zgłaszająca wstąpienie w najem faktycznie mieszkała ze zmarłym najemcą do chwili jego śmierci. Może żądać dokumentów, oświadczeń, potwierdzeń opłat, wyjaśnień sąsiadów albo innych dowodów. Jeżeli osoba była tylko zameldowana, ale od lat mieszkała gdzie indziej, gmina może odmówić uznania jej za najemcę.

Z drugiej strony brak meldunku również nie musi automatycznie zamykać drogi do wykazania prawa do najmu. Jeżeli osoba rzeczywiście mieszkała ze zmarłym najemcą, może próbować udowodnić to innymi środkami dowodowymi.

Czy wcześniejsza odmowa przepisania najmu ma znaczenie?

Wcześniejsza odmowa zmiany najemcy nie przesądza o sytuacji po śmierci głównego najemcy. Za życia najemcy gmina co do zasady nie ma obowiązku przepisać umowy na dziecko tylko dlatego, że mieszka ono w lokalu, opiekuje się rodzicem albo opłaca czynsz.

Po śmierci najemcy sytuacja jest inna. Jeżeli dziecko spełnia warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego, wstępuje w stosunek najmu z mocy prawa. Gmina nie tworzy wtedy prawa do najmu według własnego uznania, lecz powinna potwierdzić skutek, który nastąpił na podstawie ustawy.

Zobacz również: dopisanie dzieci do umowy najmu lokalu komunalnego

Jakie dokumenty warto przygotować dla gminy?

Po śmierci najemcy warto niezwłocznie zgłosić sprawę w administracji budynku albo urzędzie gminy i złożyć wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu. Przy innych sprawach lokalowych pomocne może być także omówienie, jak złożyć wniosek o mieszkanie komunalne krok po kroku. W praktyce przydatne mogą być:

• akt zgonu najemcy,
• dokument potwierdzający pokrewieństwo albo inną podstawę uprawnienia, np. akt urodzenia lub akt małżeństwa,
• zaświadczenie o zameldowaniu, jeżeli osoba była zameldowana w lokalu,
• dowody opłacania czynszu, mediów albo innych kosztów utrzymania mieszkania,
• korespondencja kierowana na adres lokalu,
• dokumenty potwierdzające sprawowanie opieki nad najemcą, jeżeli pokazują realne wspólne zamieszkiwanie,
• oświadczenia sąsiadów, pracowników administracji lub innych osób potwierdzające codzienne zamieszkiwanie,
• dokumenty dotyczące szkoły, pracy, lekarza, rachunków lub spraw urzędowych powiązane z adresem lokalu.

Każda gmina może stosować własne formularze i procedury organizacyjne, ale nie może dowolnie zmienić warunków wynikających z art. 691 Kodeksu cywilnego. Najważniejsze pozostaje wykazanie przesłanek ustawowych.

Co zrobić, gdy gmina odmawia uznania prawa do lokalu?

Jeżeli gmina odmawia uznania, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu, albo problemem jest odmowa zawarcia umowy najmu po śmierci, sprawę można skierować do sądu. W takim przypadku właściwe jest najczęściej powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 691 Kodeksu cywilnego.

W sądzie trzeba wykazać przede wszystkim dwie okoliczności: przynależność do kręgu osób uprawnionych oraz stałe zamieszkiwanie ze zmarłym najemcą do chwili jego śmierci. Dowodami mogą być dokumenty, zeznania świadków, potwierdzenia opłat, korespondencja, dokumentacja medyczna związana z opieką oraz inne fakty pokazujące, że lokal był centrum życia osoby ubiegającej się o uznanie najmu.

Jeżeli sąd potwierdzi wstąpienie w stosunek najmu, gmina powinna traktować taką osobę jak najemcę lokalu. Dopiero po uporządkowaniu statusu najemcy można rozważać dalsze kwestie, takie jak wykup mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy.

Osobno omawiamy też zagadnienie: mieszkanie komunalne a pobyt najemcy.

Jeżeli warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego nie były spełnione, stosunek najmu wygasa. Wtedy dalsze zajmowanie lokalu może prowadzić do roszczeń gminy o wydanie mieszkania, zapłatę za bezumowne korzystanie, a w dalszej kolejności także do sprawy o eksmisję.

Czy wnuk, wnuczka albo dalszy krewny może przejąć najem?

Nie każda osoba bliska zmarłemu najemcy jest automatycznie objęta art. 691 Kodeksu cywilnego. Wnuki, rodzeństwo, siostrzeńcy, bratankowie czy dalsi krewni nie są wymienieni wprost jako osoby uprawnione wyłącznie z racji pokrewieństwa.

Taka osoba może mieć szansę na wstąpienie w stosunek najmu tylko wtedy, gdy mieści się w innej kategorii z przepisu, np. najemca był wobec niej zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych albo pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu. W relacji wnuk – babcia najczęściej nie chodzi jednak o wspólne pożycie w rozumieniu tego przepisu, lecz o więź rodzinną i opiekę, co samo w sobie zwykle nie wystarcza.

W takich sprawach trzeba bardzo dokładnie zbadać stan faktyczny, ponieważ o wyniku decydują nie tylko więzi rodzinne, ale również konkretna podstawa prawna i dowody stałego zamieszkiwania.

Czy trzeba spłacić zaległy czynsz po zmarłym najemcy?

Wstąpienie w najem i odpowiedzialność za zaległości czynszowe to dwie różne kwestie. Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu, odpowiada za czynsz i opłaty jako najemca od chwili wstąpienia w najem, czyli od śmierci dotychczasowego najemcy.

Za wcześniejsze zaległości odpowiedzialność może wynikać z innych podstaw. Pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z najemcą odpowiadają solidarnie z nim za czynsz i inne należne opłaty za okres swojego stałego zamieszkiwania. Oprócz tego znaczenie mogą mieć zasady dziedziczenia długów po zmarłym, jeżeli dana osoba jest spadkobiercą. Dlatego przy większych zaległościach warto oddzielnie sprawdzić okres powstania długu, tytuł odpowiedzialności i status spadkowy.

Własne mieszkanie w innym mieście a lokal komunalny po śmierci najemcy

Posiadanie własnego mieszkania przez osobę, która chce wstąpić w najem lokalu komunalnego po śmierci najemcy, może mieć znaczenie dla decyzji gminy, ale nie zawsze automatycznie przekreśla sprawę. Trzeba zbadać, gdzie znajduje się drugi lokal, czy osoba może z niego realnie korzystać oraz czy lokal rzeczywiście zaspokaja jej potrzeby mieszkaniowe.

Inaczej ocenia się mieszkanie położone w tej samej albo pobliskiej miejscowości, a inaczej lokal oddalony, niedostępny, obciążony prawami innych osób albo nienadający się do zamieszkania. Gmina może badać sytuację mieszkaniową, ale powinna uwzględnić konkretne fakty, a nie wyłącznie sam wpis w księdze wieczystej.

Osoba starająca się o potwierdzenie wstąpienia w najem powinna przygotować dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie ze zmarłym najemcą, centrum życiowe w lokalu komunalnym, ponoszenie opłat oraz okoliczności dotyczące drugiego mieszkania. Im bardziej drugi lokal jest realną alternatywą mieszkaniową, tym większe ryzyko odmowy ze strony gminy.

FAQ

Podsumowanie

W przypadku mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy najważniejszy jest art. 691 Kodeksu cywilnego. Jeżeli dziecko zmarłego najemcy stale mieszkało z nim w lokalu do chwili śmierci, może wstąpić w stosunek najmu z mocy prawa. Nie jest konieczne wcześniejsze przepisanie umowy.

Trzeba jednak pamiętać, że meldunek nie zastępuje stałego zamieszkiwania. Jeżeli gmina odmawia uznania prawa do lokalu, sprawę należy ocenić dowodowo i w razie potrzeby skierować do sądu o ustalenie istnienia stosunku najmu. Największe znaczenie mają dokumenty i świadkowie pokazujący, gdzie dana osoba faktycznie prowadziła swoje życie do dnia śmierci najemcy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt III CZP 65/12
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 1513/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.