• Data: 2024-05-18 • Autor: Wioletta Dyl
Od przeszło 2 lat udostępniam lokal mieszkalny osobie niepełnosprawnej (z pierwszą grupą inwalidzką), która jest przyjacielem rodziny. Osoba ta nie jest jednak pod tym adresem zameldowana, ani nie płaci za wynajem, mieszka za darmo. Niestety od kilku miesięcy mam z nią bardzo poważny problem. Człowiek ten zaczął pić i robi libacje alkoholowe w moim mieszkaniu, przez co niestety je niszczy, mieszkanie już jest w opłakanym stanie. Czy mogą tego człowieka wyrzucić z mieszkania beż żadnych konsekwencji? Czy mam to zrobić razem z policją, czy mogę sam zrobić eksmisję?
Zawierając umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli te warunki zostały spełnione – nawet ustnie – można mówić, że umowa została zawarta. Jak Pan zaznaczył, „najemca” nie płaci jednak za udostępnione mu mieszkanie, a zatem w opisywanej sytuacji faktycznie zawarto umowę użyczenia – Pan, jako właściciel mieszkania, pozwalał danej osobie korzystać z niego bezpłatnie (nie żądał czynszu, jak to ma miejsce w przypadku umowy najmu). Jeżeli nie oznaczono czasu trwania umowy, użyczenie gaśnie z chwilą, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić (art. 715 K.c.). W praktyce oznacza to, iż użyczający może żądać natychmiastowego zwrotu rzeczy, bez konieczności uprzedniego wypowiadania umowy użyczenia. Jednak w każdym innym wypadku, gdy nie jest możliwe stwierdzenie, kiedy biorący w użyczenie uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie, konieczne jest jej wypowiedzenie, przy czym terminy wypowiedzenia powinny uwzględniać interesy i sytuację obu stron.
Ponadto jednak art. 716 K.c. mówi, że jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważnionym przez umowę ani zmuszonym przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
Umowa użyczenia może być rozwiązana nie tylko w powyższych przypadkach, ale także przez wypowiedzenie.
Podstawą wypowiedzenia umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony jest art. 3651 K.c., stosownie do którego, zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.
To, że umowa użyczenia co do zasady może być wypowiedziana, potwierdza także orzecznictwo sądowe (np. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/2005, LexPolonica nr 381095).
Wobec spełnienia przesłanek z art.716 K.c. może Pan żądać opróżnienia mieszkania przez osobę w trybie natychmiastowym. Przy Pana dobrej woli może Pan pisemnie wypowiedzieć umowę użyczenia w terminie np. 7-dniowym (ustawa nie określa terminu wypowiedzenia umowy użyczenia), z przyczyn określonych w art.716 K.c.
Jeżeli upłynął termin wypowiedzenia użyczenia, to od chwili upływu tego terminu osoba, której mieszkanie było użyczone, zajmuje je bez tytułu prawnego. To z kolei powoduje, że Pan jako właściciel może żądać eksmisji tej osoby.
Podstawą żądania eksmisji w tym wypadku będzie art. 222 § 1 K.c., mówiący, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Zobacz również: Umowa użyczenia lokalu a opłaty za media
Jeżeli umowa użyczenia została wypowiedziana (albo wysłane żądanie opróżnienia lokalu), to w przypadku złożenia pozwu o eksmisję osoba zajmująca mieszkanie nie będzie mogła wykazać, że przysługuje jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania mieszkaniem. Umowa użyczenia, na podstawie której zajmowała mieszkanie, uległa bowiem rozwiązaniu.
W Pana sytuacji wystarczyłoby zatem, aby w pozwie powołał się właśnie na tą okoliczność i na to, że po upływie okresu wypowiedzenia (żądania) opróżnienia wspomniana osoba nadal zajmuje lokal. Te przesłanki same w sobie mogą być podstawą orzeczenia eksmisji w stosunku do tej osoby, ale zawsze dobrze jest widziane podanie uzasadnienia takiej decyzji.
Ze względu na to, że biorący do używania jest lokatorem, sąd orzekający eksmisję w wyroku ustali, czy będzie on uprawniony do lokalu socjalnego z zasobów gminy.
Po uzyskaniu wyroku należy skierować wniosek do komornika. Jak stanowi art. 759 K.p.c. – czynności egzekucyjne są wykonywane przez komorników z wyjątkiem czynności zastrzeżonych dla sądów.
Wniosek o wszczęcie egzekucji składa się komornikowi. We wniosku należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy (art. 797 K.p.c.). Organ egzekucyjny (komornik) nie jest uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym.
Dalsze postępowanie prowadzi już komornik z uwzględnieniem obowiązujących przepisów.
Fakt, iż osoba, która zajmuje Pańskie mieszkanie, jest inwalidą, ma znaczenie przy samej eksmisji – jeśli Pana lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania. Faktycznie w takich okolicznościach proces eksmisyjny może się wydłużyć, jeśli lokator należy do grupy szczególnie chronionej prawem i nie można go wyrzucić z mieszkania bez uprzedniego zapewnienia mu lokalu socjalnego.
W takim wypadku pozostaje jedynie czekać, aż gmina, która w swoich zasobach takie nieruchomości posiada, znajdzie nowy lokal.
Zobacz również: Użyczenie mieszkania pod wynajem
Sąd jest zobowiązany do przyznania lokalu zastępczego następującym osobom:
W przypadku osób małoletnich, niepełnosprawnych i ubezwłasnowolnionych zakaz eksmisji bez przyznania lokalu zastępczego dotyczy również osób sprawujących nad nimi opiekę i z nimi zamieszkujących. Dodatkowo eksmisji nie przeprowadza się w terminie od 1 listopada do 31 marca.
Zobacz również: Wyrzucenie konkubenta z domu
Eksmisja z użyczonego mieszkania może być trudnym i skomplikowanym procesem, szczególnie gdy lokator jest osobą niepełnosprawną. W takich przypadkach właściciel ma prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, jeśli lokator narusza jej warunki lub właściciel potrzebuje mieszkania. W sytuacji odmowy wyprowadzki przez lokatora, konieczne może być złożenie pozwu o eksmisję, a sąd orzeknie, czy lokator ma prawo do lokalu socjalnego.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/2005
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
