Eksmisja z użyczonego mieszkania i osoby bez tytułu prawnego

Umowa najmu czy umowa użyczenia?

Podstawowe znaczenie ma ustalenie, na jakiej podstawie dana osoba zajmuje lokal. Jeżeli korzysta z mieszkania odpłatnie i ma obowiązek płacić czynsz, zwykle mamy do czynienia z najmem. Jeżeli natomiast właściciel pozwolił jej mieszkać bezpłatnie, bez czynszu, najczęściej jest to umowa użyczenia. W tym kontekście warto sprawdzić również: forma i najważniejsze postanowienia.

Umowa użyczenia nie musi być zawarta na piśmie. Może wynikać z zachowania stron: właściciel pozwala komuś mieszkać, a ta osoba faktycznie korzysta z lokalu. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Osoba korzystająca z lokalu bez czynszu nie jest więc automatycznie najemcą, ale może być lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli używa lokalu do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. To ma znaczenie przy późniejszym postępowaniu eksmisyjnym.

W praktyce podobne problemy pojawiają się także wtedy, gdy w domu mieszka krewny, były partner, szwagier, znajomy rodziny albo osoba zameldowana, która nie ma już realnego tytułu prawnego do przebywania w lokalu. W rodzinnych konfliktach częstym wariantem jest pytanie jak zmusić dorosłego syna do wyprowadzki z domu; również wtedy najpierw trzeba ustalić tytuł tej osoby do lokalu, a dopiero później dobrać właściwy tryb eksmisji. Więcej o rozliczeniach przy takim nieodpłatnym korzystaniu z mieszkania przeczytasz w artykule o użyczeniu mieszkania i opłatach za media.

Kiedy można żądać zwrotu użyczonego lokalu?

Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Wynika to z art. 715 Kodeksu cywilnego.

W sprawach mieszkaniowych często trudno dokładnie wskazać moment, w którym cel użyczenia został osiągnięty. Dlatego dla bezpieczeństwa dowodowego właściciel powinien skierować do osoby zajmującej lokal pisemne wypowiedzenie użyczenia albo pisemne żądanie opróżnienia i wydania lokalu.

Szczególnie istotny jest art. 716 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel może żądać zwrotu rzeczy, nawet gdy użyczenie było zawarte na czas oznaczony, jeżeli biorący:

• używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami albo przeznaczeniem,
• powierza rzecz innej osobie bez upoważnienia,
• doprowadza do sytuacji, w której rzecz staje się potrzebna właścicielowi z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Libacje alkoholowe, dewastacja mieszkania, sprowadzanie osób trzecich, uporczywe zakłócanie spokoju sąsiadom albo rażące zaniedbywanie lokalu mogą uzasadniać żądanie zwrotu mieszkania. W piśmie warto wskazać konkretne zachowania, daty interwencji, szkody oraz termin opuszczenia lokalu.

Jak wypowiedzieć użyczenie mieszkania?

Przepisy nie przewidują jednego sztywnego terminu wypowiedzenia użyczenia lokalu mieszkalnego. Jeżeli strony nie ustaliły terminu w umowie, należy zastosować termin rozsądny, uwzględniający okoliczności sprawy. Przy poważnych naruszeniach, takich jak niszczenie mieszkania czy używanie go sprzecznie z przeznaczeniem, właściciel może żądać niezwłocznego zwrotu lokalu, ale w praktyce często wyznacza się krótki termin, np. 7 albo 14 dni.

Pismo powinno zawierać co najmniej:

• dane właściciela i osoby zajmującej lokal,
• oznaczenie lokalu, którego dotyczy sprawa,
• oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia albo żądanie zwrotu lokalu,
• opis przyczyn, np. niszczenie lokalu, brak opłat, libacje, przekazanie lokalu innym osobom,
• termin opróżnienia lokalu i wydania kluczy,
• informację, że po bezskutecznym upływie terminu właściciel skieruje pozew o eksmisję.

Najlepiej doręczyć pismo za potwierdzeniem odbioru, listem poleconym albo przy świadku. Dowód doręczenia ma duże znaczenie w sądzie.

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek jest czynnością ewidencyjną i nie tworzy prawa do lokalu. Osoba zameldowana może nie mieć żadnego tytułu prawnego do mieszkania, a osoba niezameldowana może taki tytuł posiadać, jeżeli wynika on np. z najmu, użyczenia albo innej umowy.

Dlatego sam fakt, że ktoś jest zameldowany w domu, mieszkaniu, garażu albo przybudówce, nie przesądza o prawie do dalszego zamieszkiwania. Właściciel nadal może wypowiedzieć użyczenie lub wykazać brak tytułu prawnego, a następnie wystąpić z pozwem o opróżnienie lokalu.

Osobno omawiamy też zagadnienie: eksmisja brata alkoholika.

Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy: postępowanie o wymeldowanie i postępowanie o eksmisję. Wymeldowanie nie zastępuje eksmisji. Jeżeli osoba nadal fizycznie przebywa w lokalu i odmawia wyprowadzki, właściciel potrzebuje orzeczenia sądu oraz egzekucji komorniczej. Zobacz także omówienie problemu, czy policja może pomóc usunąć osobę z mieszkania. Na etapie wykonania wyroku trzeba też uwzględnić przepisy o eksmisji w okresie zimowym i przewidziane w nich wyjątki.

Dlaczego nie wolno przeprowadzać eksmisji samodzielnie?

Właściciel nie powinien samodzielnie wyrzucać osoby z lokalu, usuwać jej rzeczy, odcinać mediów, wymieniać zamków ani uniemożliwiać korzystania z mieszkania. Takie działania mogą zostać uznane za naruszenie posiadania, a w skrajnych przypadkach mogą rodzić także odpowiedzialność karną, zwłaszcza gdy służą zmuszeniu osoby zajmującej lokal do jego opuszczenia.

Ta sama zasada dotyczy sytuacji, gdy chodzi o eksmisję z mieszkania służbowego: właściciel nie może zastąpić sądu i komornika własnymi działaniami.

Policja może interweniować, gdy dochodzi do przemocy, awantury, zakłócania porządku, zagrożenia życia lub zdrowia albo przestępstwa. Nie zastępuje jednak sądu i komornika w typowej sprawie eksmisyjnej. Jeżeli osoba po wypowiedzeniu użyczenia nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, właściwą drogą jest pozew o eksmisję.

Pozew o eksmisję po zakończeniu użyczenia

Po upływie terminu wskazanego w wypowiedzeniu osoba zajmująca lokal bez zgody właściciela traci tytuł prawny do korzystania z mieszkania. Podstawą roszczenia właściciela jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby faktycznie władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wymagane dokumenty, opłatę i przebieg sprawy szerzej pokazuje poradnik pozew o eksmisję krok po kroku.

Pozew składa się do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W pozwie należy żądać nakazania pozwanemu opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu. Warto dołączyć:

• odpis księgi wieczystej albo inny dokument potwierdzający prawo własności,
• wypowiedzenie użyczenia lub wezwanie do opróżnienia lokalu,
• dowód doręczenia pisma,
• dowody naruszeń, np. zdjęcia zniszczeń, notatki policyjne, zeznania świadków, korespondencję,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej.

Opłata stała od pozwu w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu wynosi 200 zł. Wynika to z art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku i klauzuli wykonalności sprawę kieruje się do komornika. Egzekucja opróżnienia lokalu odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 K.p.c.

Najem socjalny lokalu i ochrona osób szczególnie wrażliwych

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd co do zasady orzeka, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takiego uprawnienia nie ma. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku: wezwanie do opuszczenia lokalu – eksmisja.

Przy ocenie sąd bierze pod uwagę m.in. dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz sytuację materialną i rodzinną osoby eksmitowanej. Znaczenie mogą mieć niepełnosprawność, choroba, wiek, bezrobocie, małoletnie dzieci, ciąża albo brak możliwości zamieszkania w innym miejscu.

Trzeba jednak podkreślić ważną aktualną zasadę: katalog osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, nie działa automatycznie w każdej sprawie dotyczącej prywatnego mieszkania. Zgodnie z art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów przepisu art. 14 ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkami dotyczącymi m.in. stosunków prawnych ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową.

Oznacza to, że w sprawach dotyczących prywatnego mieszkania sąd nadal bada sytuację osoby eksmitowanej, ale sama niepełnosprawność nie zawsze automatycznie blokuje eksmisję do czasu zapewnienia najmu socjalnego lokalu. Każdą sprawę trzeba ocenić indywidualnie.

Eksmisja z domu, garażu lub budynku gospodarczego

Artykuł B dotyczył sytuacji, w której osoby zamieszkiwały w garażu albo budynku gospodarczym. Taka sprawa również może wymagać drogi sądowej, jeżeli osoby faktycznie tam mieszkają i odmawiają opuszczenia nieruchomości. W pozwie trzeba precyzyjnie opisać, jaką część nieruchomości zajmują pozwani: lokal, pokój, garaż, przybudówkę, budynek gospodarczy albo inną część domu.

Jeżeli pomieszczenie nie jest lokalem mieszkalnym w ścisłym znaczeniu, nadal można żądać jego wydania jako części nieruchomości. Znaczenie może mieć jednak faktyczny sposób korzystania z pomieszczenia oraz to, czy służy ono do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Właśnie dlatego w takich sprawach warto starannie sformułować żądanie pozwu.

Podobne problemy pojawiają się przy osobach bliskich, które po rozstaniu albo konflikcie rodzinnym odmawiają opuszczenia mieszkania. Przykładem może być sytuacja opisana w materiale o tym, co zrobić, gdy konkubina odmawia opuszczenia mieszkania.

Co z rzeczami osoby eksmitowanej?

Właściciel nie powinien samodzielnie wyrzucać ani niszczyć rzeczy osoby zajmującej lokal. Jeżeli dochodzi do egzekucji komorniczej, dalsze czynności odbywają się według przepisów regulujących opróżnienie lokalu lub pomieszczenia. Komornik dokonuje czynności w sposób przewidziany w Kodeksie postępowania cywilnego i właściwym rozporządzeniu.

Jeżeli osoba dobrowolnie się wyprowadza, warto sporządzić protokół wydania lokalu, spisać stan liczników, wykonać dokumentację zdjęciową i ustalić termin odbioru pozostawionych rzeczy. Taki protokół ogranicza ryzyko późniejszych sporów.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie i zniszczenia

Po zakończeniu użyczenia właściciel może żądać nie tylko wydania lokalu, ale w określonych sytuacjach także odszkodowania za bezumowne korzystanie, zniszczenia, zaległe opłaty eksploatacyjne albo koszty przywrócenia mieszkania do poprzedniego stanu.

W przypadku użyczenia biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, chyba że strony ustaliły inaczej. Jeżeli więc osoba mieszkająca bez czynszu nie płaci za media, dewastuje lokal albo doprowadza do dodatkowych kosztów, właściciel powinien dokumentować wydatki i rozważyć dochodzenie ich osobno albo razem z innymi roszczeniami, jeżeli pozwala na to stan sprawy.

Jeżeli problem dotyczy dalszego udostępniania lokalu innym osobom, pomocny może być także artykuł o tym, czy dopuszczalny jest wynajem użyczonego mieszkania.

FAQ

Czy mogę sam wyrzucić osobę z użyczonego mieszkania?

Nie. Właściciel nie powinien samodzielnie usuwać lokatora, wymieniać zamków, odcinać mediów ani wyrzucać rzeczy. Jeżeli osoba nie wyprowadza się dobrowolnie po zakończeniu użyczenia, potrzebny jest pozew o eksmisję, a następnie egzekucja komornicza.

Czy policja może usunąć lokatora z mieszkania?

Policja może interweniować przy awanturze, przemocy, zakłócaniu porządku albo zagrożeniu bezpieczeństwa. Nie przeprowadza jednak zwykłej eksmisji zamiast sądu i komornika. Do przymusowego opróżnienia lokalu potrzebny jest tytuł wykonawczy.

Czy osoba zameldowana może zostać eksmitowana?

Tak. Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Osoba zameldowana może zostać eksmitowana, jeżeli nie ma prawa do dalszego korzystania z mieszkania albo jej tytuł prawny został skutecznie zakończony.

Ile kosztuje pozew o eksmisję?

Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu wynosi obecnie 200 zł. Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika, odpisów, doręczeń oraz późniejszej egzekucji komorniczej.

Czy osoba niepełnosprawna zawsze dostanie najem socjalny lokalu?

Nie zawsze. Sąd bada sytuację osobistą, rodzinną i materialną osoby eksmitowanej, ale w przypadku prywatnych lokali działa ważne ograniczenie z art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego każdą sprawę trzeba oceniać indywidualnie.

Czy trzeba wypowiedzieć użyczenie na piśmie?

Dla celów dowodowych zdecydowanie warto zrobić to na piśmie. Ustne wypowiedzenie może być trudne do wykazania w sądzie. Najbezpieczniej doręczyć pismo listem poleconym, osobiście za pokwitowaniem albo przy świadku.

Podsumowanie

Właściciel ma prawo odzyskać użyczone mieszkanie, dom, garaż albo inną część nieruchomości, jeżeli osoba korzystająca z lokalu nie ma już tytułu prawnego, narusza zasady użyczenia, niszczy mienie albo odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu. Nie oznacza to jednak prawa do samodzielnej eksmisji. Bezpieczna droga to pisemne zakończenie użyczenia, zebranie dowodów, pozew o eksmisję i ewentualna egzekucja komornicza.

Największe ryzyko w takich sprawach polega na pochopnym działaniu właściciela. Wymiana zamków, usuwanie rzeczy albo odcinanie mediów może obrócić się przeciwko niemu. Dlatego nawet przy bardzo uciążliwym lokatorze warto działać formalnie i dokumentować każdy etap sprawy.