Czy można anulować nakaz eksmisji z mieszkania komunalnego?

Czy można anulować nakaz eksmisji z mieszkania komunalnego?

W praktyce osoby objęte wyrokiem eksmisyjnym często mówią o „nakazie eksmisji”. Najczęściej chodzi jednak o wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu. Taki wyrok nie może zostać anulowany zwykłym pismem do gminy, spółdzielni mieszkaniowej ani zarządcy. Jeżeli wyrok jest prawomocny, właściciel lokalu może wystąpić o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika. Osobno omawiamy, kiedy można żądać eksmisji.

Trzeba też od razu ustalić, czy sprawa dotyczy rzeczywiście mieszkania komunalnego, czy lokalu należącego do spółdzielni. W mieszkaniu komunalnym decyzje podejmuje gmina, najczęściej przez urząd miasta, urząd gminy, zakład gospodarki mieszkaniowej albo inną jednostkę zarządzającą zasobem. W lokalu spółdzielczym właściwa będzie spółdzielnia. Od tego zależy adresat pisma, tryb rozmów i możliwość zawarcia nowej umowy. Warto również sprawdzić omówienie „Odmowa wykupu mieszkania komunalnego”.

Jeżeli wyrok nie jest jeszcze prawomocny, należy działać procesowo, a nie tylko administracyjnie. Co do zasady po ogłoszeniu wyroku trzeba złożyć wniosek o doręczenie wyroku z uzasadnieniem w terminie tygodnia. Następnie apelację wnosi się w terminie dwóch tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem. Jeżeli zapadł wyrok zaoczny, pozwany może złożyć sprzeciw w terminie dwóch tygodni od doręczenia mu wyroku. W konkretnej sprawie trzeba jednak sprawdzić pouczenie sądu, datę doręczenia pisma i rodzaj wydanego orzeczenia.

Co można zrobić po wyroku eksmisyjnym?

Jeżeli wyrok jest już prawomocny, najważniejsze jest szybkie podjęcie rozmów z właścicielem albo zarządcą lokalu. Pismo powinno być konkretne: trzeba wskazać numer sprawy sądowej, dane lokalu, wysokość zadłużenia, aktualną sytuację rodzinną, dochody, obecność małoletniego dziecka, propozycję spłaty zaległości oraz deklarację terminowego regulowania bieżących opłat. Jeżeli zaległości wiążą się ze śmiercią dotychczasowego najemcy, trzeba też ustalić, można odziedziczyć dług za mieszkanie komunalne.

W piśmie nie należy żądać „anulowania wyroku”, bo gmina lub spółdzielnia nie ma kompetencji do uchylenia orzeczenia sądu. Lepszym rozwiązaniem jest wniosek o odstąpienie od kierowania sprawy do egzekucji komorniczej, zawarcie ugody, rozłożenie zadłużenia na raty, cofnięcie wniosku egzekucyjnego, zawieszenie działań windykacyjnych albo ponowne zawarcie umowy najmu po wykazaniu regularnych wpłat.

W sprawach lokali komunalnych często znaczenie mają lokalne uchwały rady gminy dotyczące zasad wynajmowania mieszkań z zasobu gminy. Mogą one określać kryteria dochodowe, zasady oddłużenia, warunki ponownego zawarcia umowy oraz przypadki, w których gmina może odmówić najmu. Dlatego przed złożeniem pisma warto sprawdzić regulamin gminy, a także zasady, na jakich możliwa jest ugoda z gminą przy zadłużeniu mieszkania, albo zwrócić się do jednostki zarządzającej lokalami o wskazanie aktualnych zasad.

Eksmisja a nowa umowa najmu

Nowa umowa najmu po wyroku eksmisyjnym jest możliwa tylko wtedy, gdy właściciel lokalu się na to zgodzi albo gdy wynika to z obowiązujących zasad gospodarowania lokalami. Sam fakt zamieszkiwania w lokalu przez wiele lat, zameldowanie albo trudna sytuacja rodzinna nie powodują automatycznie przywrócenia najmu.

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których osoba mimo wyroku nadal zajmuje lokal, regularnie płaci bieżące opłaty i przez kilka miesięcy spłaca zadłużenie zgodnie z ugodą. Wtedy gmina albo spółdzielnia może rozważyć zawarcie nowej umowy. Nie jest to jednak prawo przysługujące automatycznie. Każdorazowo zależy to od przyczyny eksmisji, wysokości długu, dotychczasowego zachowania lokatorów, możliwości lokalowych gminy oraz wewnętrznych zasad właściciela.

Jeżeli przez okres 6–9 miesięcy uiszczane są opłaty związane z lokalem i jednocześnie spłacane jest zadłużenie, może to być ważny argument w rozmowach o ugodzie. Trzeba jednak pamiętać, że po rozwiązaniu umowy najmu następuje utrata tytułu prawnego do lokalu, a dalsze przebywanie w mieszkaniu nie oznacza automatycznego odnowienia umowy.

Spotykam się również z propozycjami, w których osoba pomimo wyroku zajmuje lokal i próbuje uregulować sytuację dopiero wtedy, gdy egzekucja jest zaawansowana albo gdy eksmisja została wykonana. To znacznie trudniejsza sytuacja, bo po opróżnieniu lokalu rozmowy o powrocie do tego samego mieszkania są zwykle mniej skuteczne i zależą od decyzji właściciela oraz od tego, czy lokal nie został już przeznaczony dla innej osoby.

Znaczenie małoletniego dziecka przy eksmisji

Obecność małoletniego dziecka w lokalu ma istotne znaczenie, ale nie blokuje każdej eksmisji. Sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu powinien orzec, czy osobom objętym wyrokiem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W przypadku małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej sąd co do zasady nie może orzec o braku takiego uprawnienia, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja materialna pozwala na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: eksmisja dziecka z mieszkania.

Jeżeli sąd przyznał prawo do najmu socjalnego lokalu, wykonanie opróżnienia lokalu powinno zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Nie oznacza to jednak prawa do pozostania na stałe w dotychczasowym mieszkaniu. Oznacza przede wszystkim ochronę przed wykonaniem eksmisji bez zapewnienia przewidzianego prawem rozwiązania mieszkaniowego.

Inaczej może wyglądać sprawa, gdy eksmisja została orzeczona z powodu przemocy domowej, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, niewłaściwego zachowania utrudniającego korzystanie z innych lokali albo zajęcia lokalu bez tytułu prawnego. W takich sytuacjach ustawa przewiduje istotne wyjątki od standardowej ochrony.

Zobacz również: najem matce z dzieckiem

Co zrobić, aby nie doprowadzić do wykonania eksmisji?

Najważniejsze jest natychmiastowe uporządkowanie bieżących opłat. Po utracie tytułu prawnego osoba zajmująca lokal nadal ma obowiązek co miesiąc uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. W przypadku osób oczekujących na lokal socjalny albo lokal zamienny wysokość należności może wynikać ze szczególnych zasad przewidzianych w ustawie, ale brak wpłat nadal działa na niekorzyść lokatora.

W praktycznym piśmie do gminy, spółdzielni albo zarządcy warto zaproponować:

• spłatę zadłużenia w ratach dostosowanych do realnych dochodów,
• regularne opłacanie bieżących należności niezależnie od spłaty długu,
• umorzenie części odsetek lub kosztów, jeżeli istnieje lokalny program oddłużeniowy,
• wstrzymanie skierowania sprawy do komornika albo cofnięcie wniosku egzekucyjnego po zawarciu ugody,
• ponowne zawarcie umowy najmu po okresie terminowych wpłat.

Do pisma warto dołączyć dokumenty potwierdzające sytuację rodzinną i finansową: zaświadczenie o dochodach, decyzje o świadczeniach, dokumenty dotyczące dziecka, zaświadczenie z urzędu pracy, orzeczenie o niepełnosprawności, dokumentację medyczną, potwierdzenia wpłat i propozycję harmonogramu spłaty.

Co może zrobić komornik przy eksmisji?

Komornik wykonuje wyrok dopiero wtedy, gdy właściciel dysponuje tytułem wykonawczym. Przed opróżnieniem lokalu komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie. Jeżeli z wyroku nie wynika prawo do najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego, komornik bada, czy dłużnik ma inny lokal lub pomieszczenie, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może zamieszkać.

Jeżeli takiego miejsca nie ma, co do zasady komornik wstrzymuje czynności do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymaganiom wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia. Ustawa przewiduje też okres ochronny od 1 listopada do 31 marca roku następnego, w którym nie wykonuje się wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki, między innymi przy przemocy domowej, rażącym naruszaniu porządku domowego lub zajęciu lokalu bez tytułu prawnego.

Jak napisać pismo do gminy albo spółdzielni?

Pismo powinno być rzeczowe i nastawione na rozwiązanie problemu. Zamiast prosić o „anulowanie eksmisji”, lepiej wnieść o zawarcie ugody, rozłożenie zadłużenia na raty, wstrzymanie czynności zmierzających do eksmisji oraz rozważenie ponownego zawarcia umowy najmu po spełnieniu określonych warunków.

W piśmie warto zawrzeć następujące elementy:

• dane osób mieszkających w lokalu, w tym informację o małoletnim dziecku,
• adres lokalu i sygnaturę sprawy sądowej,
• informację, czy wyrok jest prawomocny i czy sprawa trafiła już do komornika,
• przyczynę powstania zadłużenia albo konfliktu,
• konkretną propozycję spłaty zaległości,
• deklarację terminowego opłacania bieżących należności,
• prośbę o spotkanie i podpisanie ugody.

Nie należy opierać pisma wyłącznie na emocjach. Trudna sytuacja rodzinna jest ważna, ale dla gminy albo spółdzielni kluczowe będą: wysokość długu, wiarygodny plan spłaty, dotychczasowe wpłaty, brak dalszego narastania zaległości oraz brak naruszeń porządku domowego.

FAQ

Podsumowanie

Pismo do gminy, spółdzielni albo zarządcy może być potrzebne i praktycznie bardzo ważne, ale nie anuluje wyroku eksmisyjnego. Jeżeli wyrok nie jest prawomocny, trzeba w pierwszej kolejności pilnować środków zaskarżenia i terminów sądowych. Jeżeli wyrok jest prawomocny, najważniejsze stają się rozmowy o ugodzie, regularne wpłaty, spłata zadłużenia oraz sprawdzenie, czy osobom objętym wyrokiem przysługuje najem socjalny lokalu.

Największe szanse na pozytywne rozwiązanie daje szybka reakcja, komplet dokumentów i realny plan spłaty. W sprawach z małoletnim dzieckiem trzeba dodatkowo dokładnie sprawdzić, jak sąd rozstrzygnął kwestię najmu socjalnego lokalu oraz czy egzekucja może zostać wykonana na obecnym etapie.