Kiedy można żądać ustanowienia zarządcy przymusowego we wspólnocie?

Ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawą żądania ustanowienia zarządcy przymusowego jest art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis stanowi, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Sąd określa zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie, a zarządcę odwołuje, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

W aktualnym stanie prawnym trzeba pamiętać o progu z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której zarząd nieruchomością wspólną został powierzony w umowie zawartej w formie aktu notarialnego na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy.

W praktyce wniosek o zarządcę przymusowego ma znaczenie wtedy, gdy zwykłe mechanizmy działania wspólnoty nie funkcjonują: nie ma zarządu, nie da się skutecznie prowadzić spraw nieruchomości, dokumenty i finanse są nieprzejrzyste, a stan techniczny budynku pogarsza się. Przesłanką może być także sytuacja, gdy zarządca zaniedbuje obowiązki związane z koniecznymi naprawami albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Kiedy samo niezadowolenie z zarządu nie wystarczy?

Ustanowienie zarządcy przymusowego jest środkiem ingerującym w normalny sposób zarządzania wspólnotą. Dlatego nie powinno być traktowane jako narzędzie do rozwiązywania każdego konfliktu między właścicielami a zarządem. Sam fakt, że właściciel nie zgadza się z decyzją większości, uważa zaliczki za zbyt wysokie albo krytykuje wybranego administratora, zwykle nie wystarczy.

Jeżeli problem dotyczy konkretnej uchwały, w pierwszej kolejności trzeba rozważyć powództwo z art. 25 ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest niezgodna z prawem lub umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Wniosek o zarządcę przymusowego jest uzasadniony dopiero wtedy, gdy nieprawidłowości mają charakter poważny lub trwały i wskazują, że zarząd nie wykonuje funkcji organu wspólnoty albo wykonuje je w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki.

Kto może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego?

Z wnioskiem może wystąpić każdy właściciel lokalu. Nie musi mieć większości udziałów ani poparcia pozostałych właścicieli. Wystarczy, że jest właścicielem lokalu w danej wspólnocie i wykaże przesłanki z art. 26 ustawy o własności lokali.

Ustanowiony przez sąd zarządca przymusowy ma zastąpić brakujący albo niewłaściwie działający organ wykonawczy wspólnoty. Jego status i kompetencje powinny odpowiadać temu, jakie w normalnym modelu działania ma zarząd wspólnoty, chyba że sąd w postanowieniu określi ten zakres inaczej. W praktyce oznacza to, że sąd powinien precyzyjnie wskazać, jakie czynności zarządca może wykonywać, jakie ma obowiązki sprawozdawcze i jakie wynagrodzenie będzie mu należne. Dla oceny zakresu odpowiedzialności przydatne może być także omówienie, jakie są obowiązki organu wykonawczego wspólnoty.

Art. 26 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje dodatkową legitymację dotychczasowego zarządcy nieruchomości. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali jest większa niż trzy, właściciele nie wybiorą zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie notarialnej, ustanowienia zarządcy przymusowego może żądać także dotychczasowy zarządca, o ile sprawował zarząd w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu i kontynuował go przez co najmniej dwa lata.

Jakie zaniedbania mogą uzasadniać wniosek?

Nie ma zamkniętego katalogu zachowań, które uzasadniają ustanowienie zarządcy przymusowego. Najczęściej chodzi o takie sytuacje jak: brak powołania zarządu, brak zebrań właścicieli, nieprowadzenie wymaganej ewidencji kosztów, nieprzedstawianie rocznych sprawozdań, nierozliczanie zaliczek, brak rachunku bankowego wspólnoty, niewykonywanie uchwał, niepodejmowanie koniecznych remontów, utrata albo ukrywanie dokumentacji technicznej, zawieranie umów oczywiście sprzecznych z interesem wspólnoty albo doprowadzanie do pogorszenia stanu nieruchomości.

Za wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 4 grudnia 2018 r., sygn. akt I C 731/18, można wskazać, że istotą wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego jest usunięcie stanu, w którym brak jest podmiotu legitymowanego przez właścicieli lokali do sprawowania zarządu nieruchomością albo zaniedbania powołanego zarządu są tak rażące, że wymagają interwencji sądu.

Podobnie w postanowieniu Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 22 października 2018 r., sygn. akt II Ns 2308/15, podkreślono, że niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko. Może ono obejmować nie tylko działania niezgodne z prawem, ale także niewykonywanie obowiązków ustawowych, umownych, uchwał właścicieli oraz takie sprawowanie zarządu, przez które stan nieruchomości ulega pogorszeniu.

Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego

Sprawa o ustanowienie zarządcy przymusowego toczy się w trybie postępowania nieprocesowego. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W sprawach z zakresu prawa rzeczowego zasadą jest właściwość sądu miejsca położenia rzeczy, a sprawy te co do zasady rozpoznawane są na rozprawie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

We wniosku należy wskazać wspólnotę, nieruchomość, uczestników postępowania, żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego, proponowany zakres jego uprawnień oraz uzasadnienie. Można zaproponować konkretną osobę albo podmiot, ale sąd nie jest taką propozycją automatycznie związany. Sąd powinien ustalić, czy zachodzą ustawowe przesłanki, a następnie określić zakres uprawnień zarządcy i jego wynagrodzenie.

Co do zasady od wniosku wszczynającego postępowanie nieprocesowe pobiera się opłatę stałą w kwocie 100 zł, chyba że przepis szczególny przewiduje inną opłatę. W praktyce trzeba też liczyć się z możliwymi wydatkami, np. na doręczenia, dokumenty, odpisy albo opinię biegłego, jeżeli sąd uzna ją za potrzebną.

Jeżeli zarządca przymusowy zostanie ustanowiony, powinien działać w granicach wyznaczonych przez sąd. Sąd może zobowiązać go do składania sprawozdań, a gdy przyczyny powołania odpadną, zarządca powinien zostać odwołany. Wspólnota może wtedy wrócić do zwykłego sposobu zarządzania, w szczególności przez wybór zarządu albo powierzenie zarządu w formie aktu notarialnego.

Co powinien zawierać wniosek do sądu?

Wniosek powinien być konkretny. Należy opisać, jaki zarząd funkcjonuje we wspólnocie, od kiedy trwają problemy, jakie obowiązki nie są wykonywane i jakie skutki ponoszą właściciele. Warto wskazać, czy zarząd był wzywany do działania, czy właściciele próbowali zwołać zebranie, odwołać zarząd albo podjąć uchwały naprawcze.

Przydatne jest także sformułowanie propozycji zakresu uprawnień zarządcy przymusowego. Może chodzić np. o przejęcie dokumentacji, zwołanie zebrania, uporządkowanie finansów, zawarcie koniecznych umów, wykonanie pilnych napraw, dochodzenie zaległych opłat, przygotowanie sprawozdań albo doprowadzenie do wyboru prawidłowego zarządu. Zakres powinien odpowiadać realnym problemom wspólnoty, a nie być szerszy niż to potrzebne.

Najczęstsze pytania

Czy każdy właściciel może złożyć wniosek o zarządcę przymusowego?

Tak. Wniosek może złożyć każdy właściciel lokalu, niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Nie trzeba mieć zgody większości właścicieli.

Czy konflikt z zarządem wystarczy do ustanowienia zarządcy?

Nie. Trzeba wykazać ustawowe przesłanki, czyli brak zarządu, niewykonywanie obowiązków albo naruszanie zasad prawidłowej gospodarki. Sąd ocenia konkretne dowody, a nie samo niezadowolenie właściciela.

Czy zarządca przymusowy zastępuje zarząd wspólnoty?

W praktyce wykonuje zarząd w zakresie określonym przez sąd. To sąd wskazuje jego uprawnienia i wynagrodzenie, dlatego treść postanowienia ma kluczowe znaczenie dla tego, co zarządca może zrobić.

Czy sąd zawsze powoła osobę wskazaną przez właściciela?

Nie. Wnioskodawca może zaproponować kandydata, ale sąd bada, kto daje rękojmię prawidłowego wykonywania zarządu i czy proponowany zakres czynności odpowiada potrzebom wspólnoty.

Czy zarządca przymusowy może zostać odwołany?

Tak. Art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Przykładem może być uporządkowanie dokumentów, finansów i skuteczny wybór zarządu wspólnoty.

Co z małą wspólnotą mieszkaniową do trzech lokali?

W małych wspólnotach, w których liczba lokali nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Dlatego sposób działania trzeba oceniać odrębnie, a nie automatycznie według reguł typowych dla dużej wspólnoty.

Podsumowanie

Zarządca przymusowy jest rozwiązaniem na poważne problemy organizacyjne lub gospodarcze we wspólnocie mieszkaniowej. Można go żądać, gdy zarząd nie został powołany, nie wykonuje obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Właściciel powinien jednak przygotować konkretne dowody i wykazać, że zwykłe środki działania wspólnoty nie wystarczają.

Przed złożeniem wniosku warto odróżnić sprawę o zarządcę przymusowego od zaskarżenia uchwały, odwołania zarządu, żądania dokumentów czy dochodzenia odszkodowania. Wybór właściwego środka zależy od tego, czy problemem jest pojedyncza decyzja, brak organu, trwała bezczynność zarządu czy realne naruszenie zasad prawidłowej gospodarki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 19, art. 20, art. 21, art. 22, art. 23, art. 24, art. 25, art. 26, art. 29 i art. 30 - Dz.U. 2026 poz. 232
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 606, art. 608 oraz art. 611-616 - Dz.U. 2026 poz. 468
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 23 - Dz.U. 2025 poz. 1228
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o współwłasności - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
5. Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 4 grudnia 2018 r., sygn. akt I C 731/18
6. Postanowienie Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 22 października 2018 r., sygn. akt II Ns 2308/15