Mieszkanie komunalne po śmierci najemcy a koszty remontu

Śmierć najemcy mieszkania komunalnego a dalszy najem

Po śmierci najemcy mieszkania komunalnego trzeba oddzielić dwie sprawy: kto może dalej korzystać z lokalu jako najemca oraz kto odpowiada za długi i rozliczenia związane z lokalem. Samo dziedziczenie po zmarłym nie oznacza jeszcze przejęcia mieszkania komunalnego. W tym zakresie pierwszeństwo ma szczególna regulacja art. 691 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 691 § 1 K.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli więc dziecko zmarłego najemcy od lat mieszkało gdzie indziej, nie prowadziło z nim wspólnego gospodarstwa domowego i pojawiło się w lokalu dopiero po śmierci rodzica, co do zasady nie wstępuje w najem. W takiej sytuacji stosunek najmu zwykle wygasa, a lokal powinien zostać opróżniony i wydany gminie albo zarządcy.

Inaczej będzie wtedy, gdy osoba spełnia warunki z art. 691 K.c. i rzeczywiście wstępuje w najem. Od tego momentu nie jest już tylko spadkobiercą rozliczającym sprawy po zmarłym, lecz staje się najemcą i odpowiada za obowiązki wynikające z dalszego trwania najmu.

Czy spadkobierca odpowiada za koszty remontu po zmarłym najemcy?

Spadkobierca nie odpowiada za każdą kwotę, którą administracja nazwie kosztem remontu. Odpowiedzialność może dotyczyć tylko takich obowiązków majątkowych, które rzeczywiście obciążały zmarłego najemcę albo weszły do długów spadkowych. Podstawową zasadę zawiera art. 922 § 1 K.c.: prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców, chyba że są ściśle związane z osobą zmarłego albo przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia.

W praktyce do rozliczenia mogą wejść m.in. zaległy czynsz, opłaty za lokal, koszty napraw obciążających najemcę, rozliczenie wyposażenia technicznego, koszty usunięcia rzeczy pozostawionych w lokalu albo szkoda spowodowana ponadnormalnym zużyciem. Nie można jednak automatycznie przerzucać na spadkobierców kosztów zwykłego remontu lokalu, który właściciel wykonuje, aby przygotować mieszkanie dla kolejnego najemcy.

Gmina lub zarządca powinni wykazać nie tylko kwotę, lecz także podstawę żądania. Pismo powinno pozwalać sprawdzić, z czego wynika roszczenie, jakie prace wykonano, kiedy lokal został zwrócony, jaki był jego stan, jakie dokumenty potwierdzają koszty oraz dlaczego dane prace obciążają najemcę, a nie właściciela.

Obowiązek odnowienia lokalu i naprawy po zakończeniu najmu

Kluczowe znaczenie ma art. 6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 tej ustawy, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

Do takich elementów mogą należeć m.in. trzony kuchenne, kuchnie i grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki wraz z syfonami, baterie, zawory czerpalne oraz inne urządzenia sanitarne, w które lokal był wyposażony. Nie oznacza to jednak, że każda wymiana lub każda modernizacja automatycznie obciąża spadkobierców.

Trzeba odróżnić naprawy i odnowienie lokalu obciążające najemcę od prac, które są normalnym kosztem właściciela albo wynikają z potrzeby podniesienia standardu mieszkania. Jeżeli administracja wymienia stare elementy na nowsze, zmienia instalacje, przebudowuje lokal albo wykonuje remont generalny przed zawarciem nowej umowy, powinna wyjaśnić, które konkretnie pozycje są rozliczeniem po najemcy, a które stanowią własne nakłady gminy.

Kaucja, protokół i stan lokalu

W wielu sprawach decydujące znaczenie mają dokumenty z początku i końca najmu. Jeżeli przy wydaniu lokalu sporządzono protokół, to powinien on pokazywać, jakie wyposażenie znajdowało się w mieszkaniu i jaki był stan techniczny lokalu. Bez takiego porównania trudno rzetelnie ustalić, czy doszło do zniszczeń, czy tylko do zwykłego zużycia wynikającego z wieloletniego korzystania z mieszkania.

Znaczenie może mieć także kaucja. Jeżeli przy zawarciu umowy najmu pobrano kaucję mieszkaniową, administracja powinna ją rozliczyć. Może zaliczyć ją na należności wynajmującego, ale powinna wskazać, jakie kwoty zostały potrącone i jaka część, jeżeli w ogóle, podlega zwrotowi. Przy sporze o koszty pomocne mogą być zasady opisane w artykule o potrąceniu z kaucji za zniszczenia w mieszkaniu.

Jeżeli lokal został odebrany bez dokładnego protokołu, bez zdjęć, bez opisu uszkodzeń albo bez udziału osoby wydającej klucze, nie przekreśla to roszczenia gminy, ale utrudnia jego udowodnienie. W odpowiedzi do administracji warto wtedy wyraźnie wskazać, że bez dokumentów nie da się zweryfikować ani zakresu prac, ani ich związku ze stanem lokalu po zmarłym najemcy.

Jakich dokumentów żądać od administracji?

Jeżeli gmina lub zarządca żądają zapłaty za remont, dezynfekcję, opróżnienie mieszkania, naprawy albo wymianę wyposażenia, spadkobierca powinien poprosić o pełne rozliczenie. Samo wezwanie do zapłaty z kwotą i numerem rachunku nie jest wystarczające do oceny zasadności roszczenia.

W piśmie warto zażądać w szczególności:

1. kopii umowy najmu oraz załączników określających stan i wyposażenie lokalu,
2. protokołu zdawczo-odbiorczego z chwili wydania lokalu najemcy albo ostatniego protokołu dotyczącego stanu mieszkania,
3. protokołu odbioru lokalu po śmierci najemcy, najlepiej z opisem uszkodzeń i wyposażenia,
4. zdjęć, notatek służbowych lub innych dokumentów potwierdzających stan lokalu, jeżeli zostały sporządzone,
5. wykazu prac naprawczych, remontowych i porządkowych,
6. wskazania, które pozycje administracja kwalifikuje jako obowiązki najemcy z art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów,
7. faktur, rachunków, kosztorysów albo innych dokumentów potwierdzających rzeczywistą wysokość kosztów,
8. rozliczenia kaucji mieszkaniowej, nadpłat i zaległości na koncie lokalu,
9. informacji, czy roszczenie jest kierowane do wszystkich spadkobierców, czy tylko do jednej osoby.

Warto też sprawdzić, czy administracja nie miesza kilku różnych podstaw odpowiedzialności. Inaczej ocenia się zaległy czynsz, inaczej koszt opróżnienia lokalu, inaczej odszkodowanie za zniszczenia, a jeszcze inaczej zwykły remont wykonywany przez właściciela po odzyskaniu mieszkania.

Odpowiedzialność kilku spadkobierców

Jeżeli spadek po zmarłym najemcy nabyło kilka osób, trzeba ustalić, czy doszło już do działu spadku. Przed działem spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Wierzyciel może więc żądać całości od jednego spadkobiercy, od kilku z nich albo od wszystkich łącznie.

Jeżeli jeden ze spadkobierców zapłaci więcej, niż wynika z jego udziału, może następnie żądać od pozostałych zwrotu odpowiednich części. Po dziale spadku odpowiedzialność za długi spadkowe jest co do zasady proporcjonalna do udziałów spadkobierców. W praktyce warto przekazać administracji postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, a jeżeli dział spadku został już przeprowadzony – również dokument działu spadku.

Skierowanie pisma tylko do jednej osoby nie zawsze jest bezprawne. Często administracja pisze do tego spadkobiercy, który oddał klucze albo pozostawał z nią w kontakcie. Nie oznacza to jednak, że taka osoba powinna automatycznie płacić całość bez sprawdzenia dokumentów i bez ustalenia pozostałych osób odpowiedzialnych.

Odrzucenie spadku, przyjęcie wprost i dobrodziejstwo inwentarza

Znaczenie ma także sposób przyjęcia spadku. Jeżeli osoba skutecznie odrzuciła spadek, co do zasady nie odpowiada jako spadkobierca za długi po zmarłym najemcy. Trzeba jednak uważać na inne możliwe podstawy odpowiedzialności, np. osobiste spowodowanie szkody w lokalu, samodzielne zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego albo odpowiedzialność za czynsz i opłaty jako pełnoletnia osoba stale zamieszkująca z najemcą na podstawie art. 688¹ K.c.

Jeżeli spadek został przyjęty wprost, spadkobierca odpowiada za długi spadkowe bez ograniczenia do wartości aktywów spadku. Jeżeli został przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza, odpowiedzialność jest ograniczona do wartości stanu czynnego spadku ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza.

Aktualnie brak oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule powołania, oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Jeżeli jednak sprawa dotyczy bardzo dawnego spadku, zwłaszcza otwartego przed zmianą przepisów z 2015 r., trzeba sprawdzić stan prawny obowiązujący w dacie śmierci spadkodawcy.

Przedawnienie roszczenia za remont lub zniszczenia

Przedawnienie trzeba oceniać według charakteru konkretnego roszczenia. Art. 677 K.c. przewiduje roczny termin przedawnienia dla roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, liczony od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli więc administracja żąda zapłaty za zniszczone drzwi, uszkodzone urządzenia sanitarne albo pogorszenie stanu lokalu, trzeba sprawdzić, kiedy lokal został zwrócony.

Osobno omawiamy też zagadnienie: wymiana drzwi w budynku komunalnym.

Nie każde roszczenie administracji musi jednak mieścić się w art. 677 K.c. Zaległy czynsz i opłaty, rozliczenie obowiązków po zakończeniu najmu albo inne należności majątkowe mogą być oceniane według innych terminów. Ogólna zasada z art. 118 K.c. przewiduje 6-letni termin przedawnienia, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3-letni termin. Koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

W odpowiedzi do administracji najlepiej nie ograniczać się do jednego zdania o przedawnieniu. Warto wskazać, że jeżeli żądanie obejmuje naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, to może podlegać rocznemu terminowi z art. 677 K.c., liczonym od dnia zwrotu mieszkania. Równocześnie należy zakwestionować wysokość roszczenia, jeżeli nie przedstawiono protokołów, faktur i kosztorysów.

Jak odpowiedzieć na wezwanie do zapłaty?

Odpowiedź powinna być pisemna, rzeczowa i oparta na dokumentach. Nie warto ograniczać się do emocjonalnego zarzutu, że administracja działa nieuczciwie. Skuteczniejsze jest wskazanie, że spadkobierca nie uznaje roszczenia do czasu wykazania jego podstawy i wysokości.

W piśmie można napisać, że:

1. nie uznaje się roszczenia co do zasady i wysokości do czasu przedstawienia pełnej dokumentacji,
2. administracja powinna przekazać umowę najmu, protokoły, kosztorysy, faktury i szczegółowe zestawienie prac,
3. należy wyjaśnić, które koszty wynikają z art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, a które są kosztami właściciela lokalu,
4. osoba, do której skierowano pismo, nie wstąpiła w najem, jeżeli nie mieszkała stale ze zmarłym najemcą,
5. spadkobierców jest więcej i administracja powinna uwzględnić dokumenty spadkowe,
6. w razie dochodzenia odszkodowania za uszkodzenie lub pogorszenie lokalu podnosi się zarzut przedawnienia, jeżeli od zwrotu lokalu minął rok,
7. do czasu wykazania roszczenia żąda się wstrzymania dalszych czynności windykacyjnych.

Do pisma warto dołączyć odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli był dział spadku, należy dołączyć również dokument potwierdzający jego dokonanie. Jeżeli spadek został odrzucony, trzeba przedstawić dokument potwierdzający złożenie oświadczenia albo postanowienie sądu, jeżeli sprawa była prowadzona sądownie.

W sporach o stan lokalu szczególnie przydatny jest protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, zdjęcia oraz korespondencja z administracją. Jeżeli takich dokumentów nie ma, warto zachować kopie wszystkich pism i wysyłać odpowiedzi listem poleconym albo przez ePUAP, jeżeli dana jednostka dopuszcza taką formę kontaktu.

Co można realnie kwestionować?

W takich sprawach zwykle nie chodzi o proste stwierdzenie, że spadkobierca nigdy za nic nie odpowiada. Częściej spór dotyczy tego, czy administracja udowodniła konkretną kwotę i czy dane prace rzeczywiście były obowiązkiem najemcy.

Spadkobierca może w szczególności kwestionować:

• koszty zwykłego remontu lokalu wykonywanego na potrzeby kolejnego najemcy,
• koszty modernizacji, ulepszeń albo podniesienia standardu mieszkania,
• koszty niepotwierdzone fakturami, rachunkami, kosztorysem lub protokołem,
• koszty wyposażenia, którego nie było w lokalu w chwili wydania go najemcy,
• brak rozliczenia kaucji, nadpłat lub zaległości na koncie lokalu,
• żądanie zapłaty za prace wykonane bez możliwości weryfikacji stanu lokalu,
• przedawnienie roszczeń dotyczących uszkodzenia lub pogorszenia lokalu,
• skierowanie całego żądania do jednej osoby bez wyjaśnienia sytuacji spadkowej.

FAQ

Podsumowanie

Po śmierci najemcy mieszkania komunalnego spadkobierca nie zawsze przejmuje najem, ale może odpowiadać za niektóre obowiązki majątkowe związane z lokalem. Najważniejsze jest ustalenie, czy ktoś wstąpił w stosunek najmu, kto jest spadkobiercą, czy spadek został przyjęty lub odrzucony, czy był dział spadku oraz jakie dokładnie koszty chce rozliczyć administracja.

Przed zapłatą warto zażądać pełnej dokumentacji: umowy najmu, protokołów, zdjęć, kosztorysów, faktur, rozliczenia kaucji i wskazania podstawy prawnej. Można kwestionować koszty zwykłego remontu właścicielskiego, modernizacji, nieudokumentowanych prac, brak protokołu oraz przedawnienie roszczeń dotyczących uszkodzenia lub pogorszenia lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 118, art. 677, art. 688¹, art. 691, art. 922, art. 1015, art. 1031 i art. 1034.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 6b i art. 6e.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 1991 r., I CR 776/90.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.