Mieszkanie komunalne po śmierci najemcy a koszty remontu

Śmierć najemcy mieszkania komunalnego a dalszy najem

Po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego trzeba odróżnić dwie kwestie: dalsze prawo do najmu oraz odpowiedzialność za obowiązki powstałe w związku z lokalem. Samo prawo najmu lokalu mieszkalnego nie przechodzi zwyczajnie na spadkobierców tak jak inne prawa majątkowe. W tym zakresie zastosowanie ma szczególna regulacja art. 691 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 691 § 1 K.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem jest jednak stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli więc dziecko zmarłego najemcy od dawna mieszka osobno i nie prowadziło z nim wspólnego gospodarstwa domowego w tym lokalu, co do zasady nie wstępuje w najem. W praktyce oznacza to, że po śmierci ostatniego najemcy stosunek najmu wygasa, a lokal powinien zostać opróżniony i wydany gminie albo administracji.

Czy obowiązki z umowy najmu przechodzą na spadkobierców?

Tak, ale nie automatycznie w każdym zakresie i nie bez konieczności wykazania roszczenia przez właściciela lokalu. Zgodnie z art. 922 § 1 K.c. prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców, chyba że są ściśle związane z osobą zmarłego albo przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia.

W konsekwencji samo prawo najmu lokalu mieszkalnego może być wyłączone ze spadku, ale długi i obowiązki majątkowe powstałe w związku z najmem mogą stanowić długi spadkowe. Może chodzić np. o zaległy czynsz, opłaty za lokal, koszty opróżnienia lokalu, koszty napraw obciążających najemcę albo rozliczenie zużytych elementów wyposażenia.

Nie oznacza to jednak, że administracja może dowolnie obciążyć spadkobiercę każdą kwotą wskazaną w piśmie. Gmina lub zarządca powinni wykazać podstawę prawną żądania, zakres prac, sposób obliczenia kwoty, dokumenty potwierdzające koszty oraz to, że dane naprawy rzeczywiście obciążały najemcę lub jego spadkobierców.

Przy odpowiedzialności spadkobierców warto osobno zbadać, czy chodzi o rzeczywisty dług po zmarłym najemcy, czy o koszty naliczone dopiero po wydaniu lokalu i bez należytego udokumentowania.

Obowiązek odnowienia lokalu i rozliczenia wyposażenia

Kluczowe znaczenie ma art. 6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 tej ustawy, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

Do takich elementów mogą należeć m.in. trzony kuchenne, kuchnie i grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki, umywalki wraz z syfonami, baterie, zawory czerpalne oraz inne urządzenia sanitarne, w które lokal był wyposażony. Nie każde żądanie zapłaty za „remont” mieści się jednak automatycznie w tym przepisie.

Administracja powinna odróżnić zwykłe odnowienie lokalu i naprawy obciążające najemcę od prac modernizacyjnych, ulepszeń, dostosowania lokalu do potrzeb kolejnego najemcy albo remontu, który wynika z normalnej gospodarki mieszkaniowym zasobem gminy. Spadkobierca może żądać wyjaśnienia, które prace wynikają z obowiązków najemcy, a które są kosztami właściciela.

Jakich dokumentów można żądać od administracji?

Jeżeli administracja żąda zapłaty za dezynfekcję, opróżnienie lokalu, remont, naprawy albo wymianę urządzeń sanitarnych, spadkobierca powinien wystąpić o szczegółowe rozliczenie. Samo pismo z numerem rachunku bankowego nie wystarcza do rzetelnej oceny, czy żądanie jest zasadne.

W odpowiedzi na wezwanie do zapłaty warto zażądać w szczególności:

1. kopii umowy najmu oraz ewentualnych załączników określających stan i wyposażenie lokalu,
2. protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia wydania lokalu najemcy albo ostatniego protokołu dotyczącego stanu lokalu,
3. protokołu odbioru lokalu po śmierci najemcy,
4. wykazu prac naprawczych i remontowych,
5. wyjaśnienia, które prace administracja kwalifikuje jako obowiązki najemcy z art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów,
6. faktur, rachunków, kosztorysów lub innych dokumentów potwierdzających wysokość kosztów,
7. informacji o rozliczeniu kaucji mieszkaniowej, nadpłat i zaległości na koncie lokalu,
8. wskazania, czy administracja kieruje roszczenie do wszystkich spadkobierców, czy tylko do jednej osoby.

Jeżeli spadkobierca nie otrzymał dokumentów, może zakwestionować wysokość roszczenia i odmówić zapłaty do czasu przedstawienia wyliczeń. Nie należy jednak ograniczać się do ogólnego stwierdzenia „nie zgadzam się”. Lepiej wskazać konkretne braki: brak protokołu, brak faktur, brak kosztorysu, brak podstawy prawnej albo brak wyjaśnienia, dlaczego dana praca ma obciążać najemcę.

Odpowiedzialność kilku spadkobierców

Jeżeli spadek po zmarłym najemcy przyjęło kilka osób, trzeba ustalić, czy doszło już do działu spadku. Ma to istotne znaczenie dla zakresu odpowiedzialności wobec wierzyciela.

Zgodnie z art. 1034 § 1 K.c. do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Oznacza to, że wierzyciel może żądać zapłaty całości od jednego spadkobiercy, od kilku z nich albo od wszystkich łącznie. Jeżeli jeden spadkobierca zapłaci więcej, niż wynika z jego udziału, może następnie żądać od pozostałych spadkobierców zwrotu odpowiednich części.

Po dziale spadku odpowiedzialność za długi spadkowe jest co do zasady proporcjonalna do udziałów spadkobierców. Wynika to z art. 1034 § 2 K.c. Dlatego w piśmie do administracji warto wskazać, czy spadkobierców jest więcej, dołączyć postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, a jeżeli dział spadku został już przeprowadzony — również dokument działu spadku.

Jeżeli administracja kieruje całe roszczenie tylko do jednej osoby, nie zawsze oznacza to błąd. Przed działem spadku wierzyciel może dochodzić zapłaty od wybranego spadkobiercy. Błędem byłoby natomiast pominięcie przez spadkobiercę późniejszego rozliczenia z pozostałymi osobami, jeżeli zapłacił za dług spadkowy więcej, niż powinien według udziałów.

Czy przyjęcie spadku wprost ma znaczenie?

Tak. Jeżeli spadek został przyjęty wprost, spadkobierca odpowiada za długi spadkowe bez ograniczenia wynikającego z wartości stanu czynnego spadku. Jeżeli spadek został przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza, odpowiedzialność jest ograniczona do wartości aktywów spadku ustalonych w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza.

Obecnie, jeżeli spadkobierca nie złoży żadnego oświadczenia w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania, zasadą jest przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Jeżeli jednak w konkretnej sprawie spadkobierca złożył oświadczenie o przyjęciu spadku wprost, późniejsze powoływanie się na brak wiedzy o ewentualnym roszczeniu administracji może być trudne.

Nie można jednak wykluczyć obrony przed konkretnym żądaniem. Nawet przy przyjęciu spadku wprost spadkobierca może kwestionować istnienie długu, jego wysokość, podstawę prawną, przedawnienie, brak dokumentów lub to, że określone prace nie mieściły się w obowiązkach najemcy.

Przedawnienie roszczenia administracji

Kwestię przedawnienia trzeba ocenić ostrożnie, ponieważ zależy od charakteru roszczenia. Inaczej można kwalifikować roszczenie o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, inaczej roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, a jeszcze inaczej roszczenie o rozliczenie obowiązków po zakończeniu najmu na podstawie art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Art. 677 K.c. przewiduje roczny termin przedawnienia dla roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, liczony od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli więc administracja dochodzi w istocie odszkodowania za uszkodzenie albo pogorszenie lokalu, należy rozważyć podniesienie zarzutu przedawnienia po upływie roku od zwrotu lokalu.

Jeżeli natomiast roszczenie zostanie zakwalifikowane jako inne roszczenie majątkowe, mogą mieć zastosowanie ogólne terminy z art. 118 K.c. Aktualnie podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej — 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

W praktyce w odpowiedzi do administracji warto sformułować zarzut przedawnienia ostrożnie: wskazać, że jeżeli żądanie obejmuje naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, to może podlegać rocznemu terminowi z art. 677 K.c., liczonym od dnia zwrotu lokalu. Równocześnie warto zakwestionować wysokość żądania z powodu braku dokumentów.

Jak odpowiedzieć na pismo administracji?

Odpowiedź powinna być rzeczowa i oparta na dokumentach. W piśmie nie warto ograniczać się do emocjonalnego zarzutu, że administracja zataiła informacje. Skuteczniejsze będzie wskazanie, że spadkobierca nie kwestionuje samego obowiązku wyjaśnienia sprawy, ale żąda wykazania podstawy i wysokości roszczenia.

W piśmie można wskazać, że:

1. nie uznaje się roszczenia co do zasady i wysokości do czasu przedstawienia pełnej dokumentacji,
2. administracja powinna przedstawić umowę najmu, protokoły, kosztorysy, faktury i szczegółowe zestawienie prac,
3. należy wyjaśnić, które koszty wynikają z art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, a które są kosztami właściciela lokalu,
4. w lokalu nie mieszkało się stale ze zmarłym najemcą, więc nie doszło do wstąpienia w stosunek najmu,
5. spadkobierców jest więcej, dlatego administracja powinna uwzględnić dokumenty spadkowe,
6. w razie dochodzenia odszkodowania za uszkodzenie lub pogorszenie lokalu podnosi się zarzut przedawnienia, jeżeli od zwrotu lokalu minął rok,
7. do czasu wykazania roszczenia żąda się wstrzymania dalszych czynności windykacyjnych.

Do pisma warto dołączyć odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli był dział spadku, trzeba dołączyć także dokument potwierdzający jego dokonanie. Jeżeli administracja nie wie o pozostałych spadkobiercach, może kierować korespondencję wyłącznie do osoby, która oddała klucze albo pozostawała z nią w kontakcie.

Co można realnie kwestionować?

W takiej sprawie najczęściej nie kwestionuje się samej możliwości rozliczenia lokalu po zmarłym najemcy. Kwestionuje się przede wszystkim konkretną kwotę, brak dokumentów, błędną kwalifikację prac, przedawnienie części roszczeń albo skierowanie całej sprawy tylko do jednej osoby bez uwzględnienia pozostałych spadkobierców.

Spadkobierca może w szczególności kwestionować:

• koszty prac, które były zwykłym remontem lokalu na potrzeby kolejnego najemcy,
• koszty modernizacji lub ulepszeń, a nie napraw obciążających najemcę,
• koszty niepotwierdzone fakturami, rachunkami albo kosztorysem,
• koszty rzeczy, których nie było w lokalu w chwili wydania go najemcy,
• brak rozliczenia kaucji, nadpłat lub zaległości,
• żądanie zapłaty za prace wykonane bez protokołu i bez możliwości weryfikacji stanu lokalu,
• przedawnienie roszczeń kwalifikowanych jako szkoda z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Po śmierci najemcy mieszkania komunalnego spadkobierca nie zawsze przejmuje najem, ale może odpowiadać za niektóre obowiązki majątkowe związane z lokalem. Najważniejsze jest ustalenie, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu, kto jest spadkobiercą, czy był dział spadku oraz jakie dokładnie koszty chce rozliczyć administracja.

W opisanej sytuacji warto przede wszystkim zażądać pełnej dokumentacji: umowy najmu, protokołów, kosztorysów, faktur, rozliczenia kaucji i wskazania podstawy prawnej. Można też poinformować administrację o pozostałych spadkobiercach i — zależnie od dat — rozważyć zarzut przedawnienia dla roszczeń dotyczących uszkodzenia lub pogorszenia lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 1991 r., I CR 776/90

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.