Zgoda wspólnoty na roboty w części wspólnej budynku

Problem z uzyskaniem zgody na roboty w części wspólnej budynku wspólnoty mieszkaniowej

Właściciel lokalu może swobodnie wykonywać w swoim mieszkaniu prace, które nie ingerują w nieruchomość wspólną, nie naruszają konstrukcji budynku, instalacji wspólnych ani praw innych właścicieli. Inaczej jest wtedy, gdy planowane roboty dotyczą elementów służących więcej niż jednemu lokalowi albo całemu budynkowi. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Do części wspólnych najczęściej zalicza się między innymi dach, elewację, ściany nośne, stropy, klatki schodowe, piony instalacyjne, przewody wentylacyjne, dymowe i spalinowe oraz elementy instalacji obsługujące więcej niż jeden lokal. Jeżeli więc montaż wkładu kominowego do pieca gazowego wymaga ingerencji w przewód kominowy, wentylację, przewód spalinowy albo inne urządzenia budynku, wspólnota ma podstawę do żądania wcześniejszej zgody.

Potwierdzają to także przepisy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z § 8 ust. 2 wszelkie zmiany dokonywane przy robotach remontowych nie mogą pogarszać stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku ani naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich. Z kolei § 20 wskazuje, że zmiany instalacji w lokalu wymagają pisemnej zgody właściciela budynku, § 24 dotyczy zmian w instalacji i urządzeniach wentylacyjnych, § 27 zmian w kanałach i przewodach spalinowych lub dymowych, a § 42 zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania.

W praktyce w budynku wspólnoty mieszkaniowej „właścicielem budynku” w zakresie części wspólnych są właściciele lokali działający w ramach wspólnoty. Dlatego wniosek należy skierować do zarządu wspólnoty albo zarządcy. Warto dołączyć opis robót, projekt lub opinię osoby z uprawnieniami, opinię kominiarską, schemat przebiegu wkładu kominowego oraz informację, czy prace będą wymagały zgłoszenia albo pozwolenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej.

Zasady podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych

Jeżeli budynek tworzy wspólnotę z więcej niż 3 lokalami, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Zgoda na ingerencję w część wspólną, zwłaszcza w komin, przewody wentylacyjne, elewację lub konstrukcję, zwykle wymaga uchwały właścicieli lokali. Nie wystarcza sama zgoda administratora, jeśli nie ma on umocowania wynikającego z uchwały albo umowy.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo na zebraniu i częściowo w trybie obiegowym. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie właścicieli albo w uchwale podjętej w odpowiednim trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Oznacza to, że przy typowej dużej wspólnocie nie trzeba uzyskać podpisu każdego właściciela. Wystarczy większość ustawowa, czyli ponad połowa głosów liczona według udziałów. Trzeba jednak pamiętać, że chodzi o większość wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie tylko większość osób obecnych na zebraniu. Jeżeli na zebraniu zabraknie głosów, zarząd może kontynuować głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę odmawiającą zgody, właściciel lokalu może rozważyć jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin jest krótki: 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Podstawą może być między innymi sprzeczność uchwały z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesu właściciela.

Co zrobić, gdy właściciel jednego lokalu zmarł albo sprawa spadkowa trwa?

Śmierć właściciela lokalu nie oznacza, że lokal „nie ma właściciela”. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy, ale dla wspólnoty istotne jest, czy osoba podająca się za spadkobiercę może swoje prawa wykazać. Najczęściej będzie to prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Dopiero wtedy zarząd wspólnoty ma bezpieczną podstawę do przyjęcia, że dana osoba może wykonywać prawa właścicielskie związane z lokalem.

Jeżeli wspólnota liczy więcej niż 3 lokale i bez głosu dotyczącego lokalu po zmarłym właścicielu da się uzyskać większość udziałów, uchwała może zostać podjęta bez czekania na zakończenie postępowania spadkowego. Jeżeli natomiast brak tego głosu uniemożliwia uzyskanie większości, warto najpierw ustalić, czy spadkobierca może przyspieszyć uzyskanie dokumentu spadkowego, czy konieczne jest ustanowienie kuratora spadku, albo czy zarząd wspólnoty powinien skorzystać z drogi sądowej przewidzianej w ustawie o własności lokali.

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli zarząd albo zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. W praktyce trzeba wykazać, że planowane prace są technicznie bezpieczne, nie pogarszają sytuacji innych mieszkańców, nie naruszają przewodów kominowych lub wentylacyjnych i są zgodne z przepisami budowlanymi.

Inne zasady w małych wspólnotach – obecnie do 3 lokali

W starszych poradnikach można spotkać określenie małe wspólnoty < 8 lokali. Trzeba jednak podkreślić, że aktualnie art. 19 ustawy o własności lokali odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności wtedy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3. Dla budynków z 4 lub większą liczbą lokali zasadą jest reżim uchwałowy ustawy o własności lokali.

W małej wspólnocie obejmującej nie więcej niż 3 lokale trzeba najpierw ocenić, czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie, czy przekracza zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Jeżeli planowane prace przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ingerencja w komin, przewody spalinowe, konstrukcję, elewację albo istotne instalacje budynku bardzo często będzie traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, choć ostateczna ocena zależy od zakresu robót. Gdy jednomyślności nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Zgoda wspólnoty a formalności budowlane

Zgoda wspólnoty nie zastępuje formalności wymaganych przez Prawo budowlane. Są to dwa różne poziomy zgód: wspólnota decyduje o korzystaniu z nieruchomości wspólnej, natomiast organ administracji architektoniczno-budowlanej ocenia, czy dane roboty wymagają zgłoszenia, pozwolenia na budowę albo innych dokumentów. Przy instalacji gazowej, kominie, wentylacji i ogrzewaniu konieczne mogą być także projekt, opinia kominiarska, protokoły sprawdzeń i wykonanie prac przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami.

Nie da się bez projektu jednoznacznie przesądzić, czy w konkretnej sprawie wystarczy zgłoszenie, czy potrzebne będzie pozwolenie na budowę. Znaczenie ma między innymi to, czy mamy do czynienia z remontem, przebudową, zmianą instalacji gazowej, ingerencją w przewody kominowe, zmianą sposobu użytkowania albo szerszym zamierzeniem budowlanym. Dlatego przed złożeniem wniosku do urzędu warto uzyskać pisemne stanowisko projektanta lub osoby z właściwymi uprawnieniami.

Jeżeli właściwy jest tryb zgłoszenia, roboty można rozpocząć dopiero po skutecznym dokonaniu zgłoszenia i braku sprzeciwu organu w ustawowym terminie. Co do zasady organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu, ale termin i komplet dokumentów trzeba każdorazowo sprawdzić dla konkretnego rodzaju robót. Przy pozwoleniu na budowę prace można rozpocząć dopiero po uzyskaniu wymaganej decyzji i spełnieniu dodatkowych obowiązków wynikających z Prawa budowlanego.

Ryzyko wykonania prac bez zgody wspólnoty

Wykonanie wkładu kominowego, zmiany przewodów spalinowych lub przeróbki instalacji gazowej bez zgody wspólnoty może wywołać kilka rodzajów konsekwencji. Po pierwsze, wspólnota albo poszczególni właściciele mogą żądać usunięcia naruszeń, przywrócenia stanu poprzedniego, zaniechania dalszych prac albo naprawienia szkody. Po drugie, zarząd wspólnoty może odmówić potwierdzenia prawa do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, co utrudni albo uniemożliwi przeprowadzenie legalnej procedury przed urzędem.

Po trzecie, jeżeli roboty wymagały zgłoszenia lub pozwolenia, nadzór budowlany może wszcząć postępowanie dotyczące samowoli budowlanej albo nieprawidłowo wykonanych robót. W sprawach instalacji gazowych i przewodów kominowych dochodzi jeszcze kwestia bezpieczeństwa mieszkańców. Brak opinii kominiarskiej, projektu, odbioru technicznego albo wykonanie prac przez osobę bez wymaganych kwalifikacji może spowodować realne zagrożenie i odpowiedzialność odszkodowawczą.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to przygotowanie kompletnego wniosku do wspólnoty, zebranie dokumentacji technicznej, przeprowadzenie głosowania w odpowiednim trybie, a dopiero następnie załatwienie formalności budowlanych i wykonanie prac.

FAQ

Czy zawsze potrzebuję zgody wspólnoty na remont w mieszkaniu?

Nie. Zgoda wspólnoty nie jest potrzebna przy zwykłych pracach wewnątrz lokalu, które nie ingerują w części wspólne, konstrukcję, instalacje wspólne ani prawa innych właścicieli. Jest natomiast potrzebna, gdy prace dotyczą elementów wspólnych, np. komina, elewacji, pionów, przewodów wentylacyjnych, stropu albo ścian nośnych.

Czy śmierć jednego właściciela blokuje uchwałę wspólnoty?

Nie zawsze. W dużej wspólnocie uchwała może zostać podjęta, jeżeli mimo braku głosu z jednego lokalu uda się uzyskać wymaganą większość udziałów. Problem pojawia się wtedy, gdy bez tego udziału większości nie da się osiągnąć albo gdy osoba podająca się za spadkobiercę nie może jeszcze wykazać swoich praw.

Czy spadkobierca testamentowy może głosować za lokal po zmarłym właścicielu?

Co do zasady powinien najpierw wykazać swoje prawa do spadku. W praktyce wspólnota może wymagać prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia. Sam testament może nie wystarczyć, jeśli nie został formalnie potwierdzony.

Ilu głosów potrzeba do zgody w dużej wspólnocie?

Zasadą jest większość głosów liczona według udziałów w nieruchomości wspólnej, czyli ponad połowa wszystkich udziałów. Umowa właścicieli albo uchwała podjęta w odpowiednim trybie może przewidywać głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos w określonej sprawie.

Co grozi za wykonanie prac bez zgody wspólnoty?

Wspólnota albo właściciele mogą żądać przywrócenia stanu poprzedniego, usunięcia naruszeń, zaniechania prac albo odszkodowania. Jeżeli roboty wymagały zgłoszenia lub pozwolenia, sprawą może zająć się nadzór budowlany. Przy instalacjach gazowych i kominowych dodatkowo trzeba liczyć się z odpowiedzialnością za zagrożenie bezpieczeństwa.

Podsumowanie

Jeżeli remont mieszkania obejmuje wyłącznie elementy należące do właściciela lokalu, wspólnota zasadniczo nie powinna wymagać uchwały. Jeżeli jednak prace obejmują komin, przewody spalinowe, wentylację, instalację gazową, konstrukcję albo inną część wspólną, zgoda wspólnoty jest potrzebna. W dużej wspólnocie zwykle wystarczy uchwała większością udziałów, a w małej wspólnocie liczącej nie więcej niż 3 lokale trzeba stosować przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.

W opisanej sytuacji warto więc ustalić przede wszystkim liczbę lokali w budynku, wielkość udziałów, zakres ingerencji w część wspólną i wymagane dokumenty techniczne. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy wspólnota może podjąć uchwałę bez udziału spadkobiercy po zmarłym właścicielu, czy potrzebne będzie przyspieszenie postępowania spadkowego albo skierowanie sprawy do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych - Dz.U. 1999 nr 74 poz. 836
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.