Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na roboty budowlane w części wspólnej budynku

Problem z uzyskaniem zgody na roboty w części wspólnej budynku wspólnoty mieszkaniowej

Jak to już sama Pani zauważyła, w przypadku wspólnot mieszkaniowych obowiązuje ogólna zasada, że prace wykonywane wewnątrz lokalu, nieingerujące w części wspólne budynku nie wymagają ani zgłoszenia do właściwej instytucji, ani zgody wspólnoty. Natomiast przez części wspólne budynku rozumieć należy np. ściany nośne, stropy, dach, piony wodne, kanalizacyjne czy wentylacyjne oraz wszelkie inne elementy służące wspólnemu użytkowi mieszkańców. Ingerencje w części wspólne wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wynika to też z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, gdzie czytamy:

„§ 8. 2. Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.”

Rozdział 5 Użytkowanie lokali

„§ 20. Wszelkie zmiany instalacji w lokalu dokonywane w czasie jego użytkowania wymagają pisemnej zgody właściciela budynku.”

Rozdział 6 Użytkowanie instalacji i urządzeń wentylacyjnych

„§ 24. Wprowadzanie jakiejkolwiek zmiany w instalacji i urządzeniach wentylacyjnych w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.”

Rozdział 7 Użytkowanie kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych

„§ 27. Wprowadzanie jakichkolwiek zmian w kanałach i przewodach spalinowych lub dymowych w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.”

Rozdział 12 Użytkowanie instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania

„§ 42. Wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.”

Zasady podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych

Przy czym, jeżeli lokali jest mniej niż 8, konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali i jeżeli taka sytuacja jest Pani udziałem, to rzeczywiście nie da się uniknąć obowiązku uzyskania zgody od właściciela jednego z lokali. Natomiast jeżeli jest co najmniej 8 lokali, potrzebna jest uchwała przyjęta większością głosów, liczoną według udziałów (czyli minimum 50,01% udziałów musi być za uchwałą). Zgodnie z treścią art. 23 ustawy o własności lokali – właściciele lokali mają prawo do podejmowania uchwał w trzech przewidzianych trybach ustawowych:

1. na zebraniu ogółu właścicieli lokali (tryb bezpośredni);
2. w drodze indywidualnego zbierania głosów (tryb obiegowy);
3. częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów (tryb mieszany).

Z powyższego wynika bardzo znaczące odformalizowanie sposobu podejmowania uchwał na gruncie obowiązujących przepisów. Ustawodawca założył, że nie istnieją przeszkody, dla których uchwały nie mogłyby być podejmowane bez konieczności osobistego stawiennictwa na zwołanym zebraniu właścicieli lokali. Przyjął również, że nie istnieją przeszkody, aby wobec braku wystarczającej liczby właścicieli na takim zebraniu zarząd wspólnoty zwrócił się do nieobecnych właścicieli o zajęcie stanowiska w sprawie zaproponowanej uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ba, trzeba pamiętać, że wystarczająca liczba właścicieli do podjęcia stosownej uchwały – zgodnie z ww. art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali – to ta zapadająca większością głosów (więcej niż 50% głosów) obliczana według wielkości udziałów. Chodzi tu o większość głosów wszystkich aktualnych właścicieli lokali (a nie np. właścicieli obecnych w danym dniu na zebraniu członków wspólnoty). Nie jest to uzależnione od tego, czy uchwała jest podejmowana na zwołanym zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów czy też w procedurze mieszanej. Inny sposób liczenia głosowania to jeden właściciel – jeden głos. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy głosowanie według zasady „jeden właściciel – jeden głos” może zostać przyjęte w umowie właścicieli lokali lub w podjętej przez nich uchwale.

Jak widać, obowiązujące prawo nie przewiduje wyjątków zakładających konieczność podjęcia jednomyślnej uchwały.

Inne zasady w małych wspólnotach poniżej 8 lokali

Natomiast jeżeli w Pani budynku mieszkalnym jest mniej niż 8 lokali, to przy czynności zwykłego zarządu obowiązuje zasada większości liczonej według udziałów. Inaczej mówiąc, jeśli na przykład wspólnotę tworzy 6 właścicieli 6 lokali i każdy z nich ma po 1/6 udziału w nieruchomości wspólnej, wówczas do podjęcia decyzji konieczna jest zgoda 4 właścicieli. Jeśli uzyskanie takiej zgody nie jest możliwe, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Przy czynnościach przekraczający zwykły zarząd konieczna jest jednomyślność wszystkich członków wspólnoty (art. 199 Kodeksu cywilnego). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, że każde rozporządzenie rzeczą wspólną przekracza zarząd zwykły, np. zbycie nieruchomości wspólnej, jej przebudowa.

Jeżeli zatem opisana sytuacja dotyczy małej wspólnoty mieszkaniowej – pozostaje Pani droga sądowa. Gdyby Pani zdecydowała samowolnie dokonać czynności remontowych,W innym wypadku przy Pani samowoli to zarząd WM zwróci się do sądu o przywrócenie stanu poprzedniego, co chyba nie jest Pani celem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.