Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową, gdy współwłaściciele nie wykonują obowiązków

Podstawa prawna funkcjonowania małej wspólnoty

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Oznacza to, że mała wspólnota mieszkaniowa nie działa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali w zakresie zarządu, lecz według zasad współwłasności. Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 maja 2018 r. (sygn. akt VI ACa 2030/16).

Obowiązek współdziałania współwłaścicieli

Zgodnie z art. 200 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel ma obowiązek współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną.
Z kolei art. 201 KC stanowi, że do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W razie braku zgody, każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o udzielenie upoważnienia do dokonania określonej czynności.

Jeśli większość współwłaścicieli podejmuje działania sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu, zastosowanie ma art. 202 KC, który pozwala wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.

Odpowiedzialność za zaniechanie obowiązków

Współwłaściciel, który nie współdziała w zarządzie rzeczą wspólną, może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 KC w związku z art. 200 KC.
Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy zaniechanie jednego współwłaściciela powoduje konieczność ponoszenia kosztów przez innych — na przykład wtedy, gdy jedna osoba pokrywa wydatki na przeglądy, naprawy czy ubezpieczenie nieruchomości.

Roszczenia wobec pozostałych współwłaścicieli

Zgodnie z art. 207 KC, współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do wielkości udziałów.
W przypadku, gdy część współwłaścicieli uchyla się od udziału w kosztach, pozostaje złożenie do sądu pozwu o rozliczenie poniesionych wydatków oraz ewentualne odszkodowanie.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Okręgowego w Płocku z 29 października 2019 r. (sygn. akt IV Ca 520/19), współwłaściciel powinien w takim pozwie dokładnie określić żądaną kwotę i jej podstawę faktyczną.

Czynności przekraczające zwykły zarząd

W myśl art. 199 KC, do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (np. remontu generalnego, zaciągnięcia kredytu, zmiany sposobu użytkowania części wspólnej) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Jeśli takiej zgody nie ma, właściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o wyrażenie zgody w trybie postępowania nieprocesowego.

Postępowanie sądowe i koszty

Postępowanie o wyrażenie zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd toczy się w trybie nieprocesowym, zgodnie z art. 611 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego.
Opłata od wniosku wynosi 100 zł (art. 23 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Co do zasady każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie, chyba że sąd postanowi inaczej.