Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową przy braku współpracy

Podstawa prawna funkcjonowania małej wspólnoty

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Oznacza to, że kiedy wspólnota jest traktowana jako mała, w zakresie zarządu nie stosuje się typowego modelu dużej wspólnoty z zarządem wybieranym uchwałą właścicieli. Sam fakt posiadania numeru NIP, REGON, rachunku bankowego albo prowadzenia wspólnych rozliczeń nie zmienia zasad zarządu wynikających z art. 19 ustawy o własności lokali.

W praktyce podstawowe znaczenie mają przepisy art. 199-203 i art. 207 Kodeksu cywilnego. Potwierdza to także orzecznictwo, m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 maja 2018 r., sygn. akt VI ACa 2030/16, w którym wskazano, że w małej wspólnocie nie stosuje się mechanizmu zaskarżania uchwał właściwego dla dużych wspólnot mieszkaniowych.

Obowiązek współdziałania współwłaścicieli

Art. 200 Kodeksu cywilnego nakłada na każdego współwłaściciela obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. W małej wspólnocie oznacza to obowiązek udziału w decyzjach dotyczących części wspólnych, przekazywania informacji, umożliwiania przeglądów, a także ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości w zakresie odpowiadającym udziałowi.

Do czynności zwykłego zarządu stosuje się art. 201 Kodeksu cywilnego. Potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, przy czym większość liczy się według wielkości udziałów, a nie według liczby właścicieli. Właściciel mający 50,15% udziałów ma więc większość udziałów i może podejmować typowe decyzje dotyczące bieżącego utrzymania nieruchomości, o ile mieszczą się one w granicach zwykłego zarządu i są zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki.

Do czynności zwykłego zarządu można zwykle zaliczyć m.in. zlecenie obowiązkowych przeglądów, opłacenie ubezpieczenia budynku, drobne naprawy eksploatacyjne, konserwację instalacji, zawarcie standardowej umowy na usługi porządkowe lub wezwanie pozostałych współwłaścicieli do zapłaty przypadających na nich kosztów. Każdą decyzję warto udokumentować: zachować korespondencję, wezwania, oferty, faktury, protokoły i potwierdzenia płatności.

Czynności przekraczające zwykły zarząd

Inaczej wygląda sytuacja przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Do tej kategorii mogą należeć zwłaszcza większe inwestycje, zmiana przeznaczenia części wspólnej, istotna przebudowa, zaciągnięcie zobowiązania o dużej wartości albo remont jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, jeżeli jego skala, koszt lub wpływ na nieruchomość wykracza poza bieżące utrzymanie.

Sąd, rozpoznając wniosek z art. 199 Kodeksu cywilnego, bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Dlatego we wniosku trzeba wykazać, że planowane działanie jest potrzebne, racjonalne ekonomicznie i zgodne z prawidłowym zarządem nieruchomością.

Obowiązkowe przeglądy i bezpieczeństwo budynku

Konflikt między współwłaścicielami nie zwalnia z obowiązków wynikających z Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu ma obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami bezpieczeństwa. Art. 62 Prawa budowlanego przewiduje okresowe kontrole, w tym co najmniej raz w roku kontrole określonych elementów budynku, instalacji gazowych i przewodów kominowych oraz co najmniej raz na 5 lat szerszą kontrolę stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu.

Jeżeli pozostali właściciele nie reagują na pisma i nie uczestniczą w organizowaniu przeglądów, większościowy współwłaściciel powinien działać tak, aby nie dopuścić do naruszenia obowiązków publicznoprawnych i zagrożenia bezpieczeństwa. W praktyce oznacza to zlecenie kontroli uprawnionej osobie, zabezpieczenie protokołów i następnie dochodzenie od pozostałych właścicieli zwrotu kosztów w częściach odpowiadających ich udziałom.

Roszczenia wobec pozostałych współwłaścicieli

Podstawową regulacją dotyczącą kosztów jest art. 207 Kodeksu cywilnego. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli jedna osoba płaci za przeglądy, ubezpieczenie, naprawy albo inne konieczne koszty części wspólnej, może żądać od pozostałych zwrotu tej części wydatków, która odpowiada ich udziałom. W razie odmowy pozostaje pozew o zapłatę, a w jego ramach trzeba wykazać wysokość wydatków, ich związek z nieruchomością wspólną, zasadność poniesienia kosztu oraz udział każdego właściciela.

W praktyce przed pozwem warto wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z terminem płatności, załączyć zestawienie kosztów i wskazać sposób obliczenia udziału. Przy większych nakładach trzeba odróżnić koszty konieczne od ulepszeń, ponieważ nie każdy wydatek poniesiony przez jednego współwłaściciela automatycznie obciąża pozostałych. Pomocne może być także omówienie zasad takich jak rozliczenie kosztów poniesionych za współwłaścicieli.

Ustanowienie zarządcy przez sąd

Jeżeli konflikt trwale paraliżuje zarząd nieruchomością, trzeba rozważyć wniosek o ustanowienie zarządcy sądowego. Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Osobno omawiamy też zagadnienie: likwidacja małej wspólnoty mieszkaniowej.

Właściciel mający ponad połowę udziałów powinien jednak pamiętać, że samo bierne zachowanie mniejszości nie zawsze wystarczy do ustanowienia zarządcy sądowego. Skoro większość udziałów pozwala podejmować decyzje zwykłego zarządu, sąd będzie oceniał, czy rzeczywiście doszło do takiego stopnia konfliktu, który uzasadnia odebranie bieżącego zarządu współwłaścicielom i przekazanie go zarządcy.

Po ustanowieniu zarządcy zastosowanie mają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o zarządzie związanym ze współwłasnością, w tym art. 611 i następne KPC. Zarządca powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej albo w zbiorze dokumentów, a współwłaściciele muszą liczyć się z tym, że bieżące decyzje dotyczące nieruchomości będą wykonywane przez osobę wyznaczoną przez sąd.

Postępowanie sądowe i koszty

W sprawach o zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd, upoważnienie do czynności zwykłego zarządu lub ustanowienie zarządcy sądowego właściwy jest co do zasady tryb nieprocesowy. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Opłata od wniosku wszczynającego postępowanie nieprocesowe wynosi obecnie 100 zł, chyba że przepis szczególny przewiduje inną opłatę. Wynika to z art. 23 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Trzeba jednak liczyć się także z możliwymi dodatkowymi wydatkami, np. na opinię biegłego, jeżeli spór dotyczy zakresu remontu, kosztorysu, stanu technicznego budynku albo zasadności określonych prac.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy ustalić, czy planowana czynność mieści się w zwykłym zarządzie, czy przekracza zwykły zarząd. Następnie warto wysłać do współwłaścicieli pisemną informację o planowanej czynności, kosztach i podstawie prawnej, nawet wtedy, gdy większość udziałów pozwala działać bez ich zgody.

Przy bieżących kosztach należy gromadzić faktury, umowy, protokoły przeglądów, korespondencję i dowody zapłaty. Po poniesieniu wydatku trzeba przygotować rozliczenie według udziałów i wezwać pozostałych właścicieli do zwrotu odpowiednich kwot. Jeżeli nie zapłacą, pozostaje pozew o zapłatę.

Przy większych remontach lub działaniach przekraczających zwykły zarząd trzeba dążyć do uzyskania zgody wszystkich właścicieli, a przy jej braku złożyć wniosek do sądu. W sprawach powtarzających się i konfliktowych warto rozważyć, czy lepszym rozwiązaniem nie będzie sądowe uporządkowanie zarządu albo ustanowienie zarządcy.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel lokalu posiadający większościowy udział w małej wspólnocie ma realne narzędzia działania. W sprawach zwykłego zarządu może opierać się na większości udziałów, przy większych decyzjach może wystąpić do sądu o zgodę, a w odniesieniu do poniesionych kosztów może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu proporcjonalnych kwot.

Najważniejsze jest prawidłowe zakwalifikowanie czynności, zebranie dokumentów i konsekwentne oddzielenie spraw bieżących od inwestycji przekraczających zwykły zarząd. Przy długotrwałym konflikcie warto rozważyć także wniosek o ustanowienie zarządcy sądowego, ale trzeba liczyć się z tym, że sąd dokładnie zbada, czy spełnione są ustawowe przesłanki takiego rozwiązania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 maja 2018 r., sygn. akt VI ACa 2030/16
6. Wyrok Sądu Okręgowego w Płocku z 29 października 2019 r., sygn. akt IV Ca 520/19

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.