Zarząd wspólnoty a szkoda majątkowa, kiedy możliwa jest odpowiedzialność prawna?

Odpowiedzialność odszkodowawcza

Na początek wyjaśnię, że teoretycznie za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą.

W nauce prawa wskazuje się, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Po pierwsze zatem działania członka zarządu musi być w jakikolwiek sposób zawinione. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, to przyjmuje się, że odpowiedzialność członków zarządu jest solidarna. Sam fakt, że było się członkiem zarządu, nie przesądza jednak nijak o odpowiedzialności.

W ewentualnym procesie wspólnota musiałaby bowiem udowodnić: powstanie szkody w postaci – jak Pan to określił: błędnych wydatków na cele ogólne, cokolwiek obecny zarząd wspólnoty pod tym pojęciem rozumie, konkretnie udowodnić wysokość tejże szkody, zaniechanie byłych członków zarządu lub nienależyte wykonywanie obowiązków – bardzo precyzyjne, przy czym musiałoby to być działanie w pewien sposób rażąco niestaranne. Dodatkowo wspólnota musiałaby wykazać w procesie tzw. adekwatny związek przyczynowo-skutkowy, czyli że szkoda powstała z tego powodu, że zarząd zaniechał działania, do którego był zobowiązany, lub nienależycie wykonał swoje obowiązki.

Co do zasady w myśl art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Oczywiste jest, że musi działać z korzyścią dla wspólnoty, ale z drugiej strony zarząd samodzielnie działa w sprawach mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu, ewentualnie występuje w imieniu wspólnoty mieszkaniowej w sądzie w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, jeżeli wynika to z upoważnienia ustawowego. W pozostałych sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebuje on zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Co więcej członkowie wspólnoty mają określone uprawnienia kontrolne w stosunku do zarządu m.in. wyrażone w art. 29 ust 3 ustawy, przyjmują przecież co rok sprawozdania z działalności zarządy, oceniają jego pracę i podejmują uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium.

Nie jest to więc takie oczywiste, aby zarzucić zarządowi jakieś zaniedbanie. Natomiast nie mogę w tej sprawie ferować wyroków na podstawie ogólnego pytania. To, czy jest możliwe skuteczne powództwo odszkodowawcze, zależy bowiem od konkretnych okoliczności sprawy. Nie wiem, co dokładnie jest zarzucane byłemu zarządowi przez obecny zarząd, ale generalną zasadą obowiązującą przed sądem jest to, że należy przed sądem udowodniać, a nie tylko twierdzić, i tu ciężar dowodowy będzie spoczywał na wspólnocie w całości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.