Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Udostępnienie lokalu przez najemcę osobie trzeciej bez zgody właściciela

Paulina Olejniczak-Suchodolska • Opublikowane: 2021-02-22

Przed 8 miesiącami wynająłem studentce pokój. Czynsz był przeze mnie ustalony dla jednej osoby i zawierał wszelkie opłaty (za wodę, gaz, prąd itd.). Jakieś 3 miesiące temu u lokatorki zaczął nocować jej chłopak bez pytania mnie o pozwolenie. Praktycznie były okresy, gdy tam mieszkał. Zainwestowałem w kamerę i jestem w stanie udowodnić jego pobyt w ciągu kilkunastu dni. Czy na podstawie zapisów umowy, mogę obciążyć lokatorkę za nieodpłatne użyczenie lokalu osobie niebędącej stroną umowy? Czy dodatkowo mogę ją obciążyć kosztem wymiany zamków w związku z udostępnieniem chłopakowi kluczy do lokalu? Na nagraniu widać, jak, wychodząc w nocy, używa kluczy do otwarcia i zamknięcia furtki.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Udostępnienie lokalu przez najemcę osobie trzeciej bez zgody właściciela

Podnajem lub bezpłatne używanie lokalu przez osobę trzecią bez powiadomienia i zgody wynajmującego

Zgodnie z § 8 ust. 1 wiążącej Pana z najemczynią umowy: „Najemcy nie wolno oddawać pokoju i lokalu osobie trzeciej w podnajem, do bezpłatnego używania”. Zapis ten jest zgodny z art. 6882 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi, że: „Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć”.

Skoro umowa zabraniała najemczyni oddawania przedmiotu najmu do bezpłatnego używania oraz w podnajem, to nie miała ona prawa udostępnić mieszkania do pomieszkiwania innej osobie.

Umowa nie wskazuje, jakie sankcje przypisują strony, w przypadku naruszenia przez najemczynią owego paragrafu 8 ust. 1. Skoro brak jest sankcji (takiej np. jak obciążenie zapłatą za nieodpłatne użyczenie lokalu), to należy sięgnąć i stosować przepisy Kodeksu cywilnego. Owo zachowanie najemczyni uprawnia Pana co najwyżej do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie art. 685 K.c., tj. z uwagi na rażące, uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Co się zaś tyczy obciążenia obowiązkiem wymiany kluczy, to w mojej ocenie może Pan tego żądać. Zgodnie bowiem z art. 683 K.c.: „najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy”. Skoro zaś dbanie o klucze, w tym de facto o lokal, jest jednym z podstawowych obowiązków stosunku najmu, to udostępnianie kluczy osobom do tego nieupoważnionym spowodowało naruszenie owego obowiązku, a tym samym wymianę kluczy można uznać za drobną „naprawę” wskazaną w art. 681 K.c.

A zatem uprawnienia, jakie Panu przysługują w związku z naruszeniem § 8 ust. 1 umowy przez najemczynię, to rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym i ewentualnie zażądanie wymiany zamków lub pokrycie przez nią kosztów wymiany.

Nagrywanie kamerą osób bez ich zgody

Na marginesie powinnam Panu wyjaśnić, że wątpliwe jest wykorzystanie jako dowodu nagrania z kamer dokonanego w mieszkaniu bez wiedzy najemczyni. Niejawne nagrywanie bez zgody osób będących uczestnikami nagrania jest legalne tylko w sytuacjach, w których utrwalane są poważne incydenty łamania praw konstytucyjnych, jak: kradzież, gwałt i próba gwałtu, zabójstwo i próba zabójstwa, przemoc itp. Wizerunek danego człowieka to zespół cech, dzięki którym można zidentyfikować konkretną osobę. W przypadku nagrywania najemczyni bez jej zgody możemy mieć do czynienia z naruszeniem dobra osobistego, jakim jest prawo do prywatności i ochrony wizerunku. Roszczenia wynikające ze złamania tego prawa reguluje artykuł 448 K.c. Jako prawnik nie zalecam ani wykorzystywania tychże nagrań jako dowodu, ani nawet wspominania o nich, celem uchronienia się przed odpowiedzialnością. Może Pan powołać się na zeznania świadków, nagrania z kamery, ale osiedlowej, o ile taka jest.

Wprowadzenie do umowy najmu kar za podnajem bez zgody wynajmującego

Umowa najmu, którą Pan zawarł z najemczynią, jest dobra. Zawiera zakaz udostępnienia lokalu osobom trzecim. Daje ona Panu prawo do jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym, gdy tylko najemca naruszy ów zapis. Może Pan ewentualnie dopisać w umowie skutki naruszenia tego zapisu, czyli w przypadku oddania w podnajem lub do bezpłatnego używania przedmiotu najmu wbrew zapisowi § 8 umowy. Na przykład: najemca zobowiązany jest do pokrycia kosztów związanych z wymianą zamków w drzwiach oraz do zapłaty kary umownej w wysokości 10% wartości czynszu za każdy przypadek naruszenia (oczywiście % to tylko przykład). Może Pan również wskazać, że podnajem lub bezpłatne użyczenie wymaga Pana uprzedniej pisemnej zgody pod rygorem nieważności, a w przypadku jej braku najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu najmu w wysokości powiększonej o tyle osób, ilu użyczył (oddał w podnajem) lokal bez zgody wynajmującego. Proszę mieć jednak na uwadze, że kary umowne bardzo zniechęcają potencjalnych najemców zwłaszcza w obrocie między osobami fizycznymi.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »