Wypowiedzenie umowy najmu z powodu sprzedaży mieszkania

Pani Agnieszka jest właścicielką mieszkania, które do tej pory wynajmowała. Obecna umowa najmu kończy się za około trzy tygodnie, ale najemca wcześniej sygnalizował chęć dalszego najmu. Dlatego pani Agnieszka podpisała z nim kolejną umowę na 12 miesięcy. W umowie nie wskazano jednak dokładnej daty rozpoczęcia ani okresu wypowiedzenia. Po podpisaniu dokumentu sytuacja właścicielki zmieniła się i musi ona pilnie sprzedać mieszkanie. Pyta, czy może odstąpić od umowy albo wypowiedzieć najem z powodu sprzedaży lokalu.

Czy można odstąpić od podpisanej umowy najmu?

W praktyce najpierw trzeba odróżnić odstąpienie od umowy od jej wypowiedzenia. Odstąpienie powoduje co do zasady traktowanie umowy tak, jakby nie została wykonana w określonym zakresie, ale wymaga podstawy w ustawie albo w samej umowie. W typowej umowie najmu lokalu mieszkalnego samo pogorszenie sytuacji finansowej właściciela albo potrzeba sprzedaży mieszkania nie daje automatycznie prawa odstąpienia.

Jeżeli więc umowa została już skutecznie zawarta, właściciel nie może jednostronnie uznać, że przestała go wiązać tylko dlatego, że zmieniły się jego plany. Inaczej może być, gdy z umowy wynikało wyraźne prawo odstąpienia, zastrzeżono warunek, nie doszło jeszcze do skutecznego zawarcia umowy albo istnieje inna szczególna podstawa prawna. Wymaga to jednak analizy dokumentów i korespondencji stron.

Brak daty rozpoczęcia kolejnej umowy również nie przesądza automatycznie, że umowa jest nieważna. Jeżeli z okoliczności wynika, że strony chciały kontynuować najem po zakończeniu poprzedniej umowy, dokument może być interpretowany właśnie w ten sposób. Znaczenie będą miały m.in. treść umowy, data jej podpisania, wcześniejsza umowa, wiadomości między stronami oraz zachowanie najemcy i wynajmującego.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Podstawową regulacją dotyczącą wypowiadania najmu jest art. 673 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Najważniejszy jest tu § 3. Jeżeli umowa została zawarta na 12 miesięcy, a w jej treści nie wpisano sytuacji, w których może być wypowiedziana przed terminem, zwykłe jednostronne wypowiedzenie przez właściciela może być nieskuteczne. Dotyczy to także sytuacji, w której właściciel chce sprzedać mieszkanie. Sprzedaż lokalu nie jest sama przez się klauzulą wypowiedzenia, jeżeli strony nie przewidziały jej w umowie.

W podobnych sprawach kluczowe jest więc sprawdzenie, czy umowa zawiera postanowienia o wcześniejszym zakończeniu najmu, np. w razie sprzedaży lokalu, potrzeby zamieszkania właściciela, zaległości czynszowych, naruszenia regulaminu lub innych konkretnych okoliczności. Jeżeli takich zapisów nie ma, najczęściej pozostaje porozumienie stron albo, w szczególnych przypadkach, droga sądowa.

Zobacz również: rozwiązanie najmu na czas określony oraz regulamin najmu i podstawienie najemcy.

Sprzedaż mieszkania a trwająca umowa najmu

Trwający najem nie blokuje sprzedaży mieszkania. Właściciel może sprzedać lokal, ale musi liczyć się z tym, że kupujący zasadniczo przejmie rolę wynajmującego. Wynika to z art. 678 Kodeksu cywilnego:

Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Przy lokalu mieszkalnym trzeba jednak uwzględnić jeszcze art. 692 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Oznacza to, że w typowej sytuacji sprzedaż mieszkania z najemcą nie daje nowemu właścicielowi prostego prawa do wypowiedzenia najmu tylko dlatego, że kupił lokal.

Dla pani Agnieszki praktyczny wniosek jest taki: może sprzedać mieszkanie, ale powinna uczciwie poinformować kupującego o istniejącej lub nowo podpisanej umowie najmu. Kupujący będzie oceniał nieruchomość z uwzględnieniem faktu, że lokal jest zajęty przez najemcę, a to może wpływać na cenę, termin transakcji i zainteresowanie nabywców.

Najem lokalu mieszkalnego i ochrona praw lokatora

W przypadku lokalu mieszkalnego znaczenie ma nie tylko Kodeks cywilny, ale także ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 tej ustawy wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, a samo wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia pod rygorem nieważności.

Ustawa przewiduje m.in. wypowiedzenie z powodu poważnych naruszeń obowiązków przez lokatora, zaległości w zapłacie za co najmniej trzy pełne okresy płatności po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty, bezprawnego podnajmu, konieczności rozbiórki lub remontu budynku, długotrwałego niezamieszkiwania, posiadania innego lokalu spełniającego warunki lokalu zamiennego albo zamiaru zamieszkania właściciela lub określonych osób bliskich.

Potrzeba sprzedaży mieszkania nie została wprost wymieniona jako zwykła samodzielna podstawa wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, a właściciel ma ważne przyczyny inne niż wskazane w art. 11 ust. 2 ustawy, może rozważyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy. Nie jest to jednak szybkie wypowiedzenie, tylko postępowanie sądowe, w którym trzeba wykazać ważne przyczyny.

Porozumienie z najemcą jako najbezpieczniejsze rozwiązanie

W opisanej sytuacji pierwszym praktycznym krokiem powinny być rozmowy z najemcą. Strony mogą w każdej chwili rozwiązać umowę za porozumieniem, nawet gdy umowa została zawarta na czas oznaczony i nie zawiera klauzuli wypowiedzenia. Porozumienie powinno być pisemne i możliwie konkretne.

W takim dokumencie warto określić: datę zakończenia najmu, termin wydania lokalu, sposób przekazania kluczy, rozliczenie czynszu i mediów, zasady zwrotu kaucji, ewentualną rekompensatę dla najemcy oraz potwierdzenie, że strony nie mają dalszych roszczeń poza wyraźnie wskazanymi. Dobrze przygotowane porozumienie ogranicza ryzyko późniejszego sporu.

Jeżeli w lokalu występuje więcej najemców, trzeba zachować szczególną ostrożność, bo zgoda tylko jednej osoby może nie wystarczyć do zakończenia całego stosunku najmu. W takich przypadkach pomocna może być analiza, jak wygląda rozwiązanie najmu przez jednego z najemców.

Co zrobić, gdy najemca nie chce opuścić lokalu wcześniej?

Jeżeli najemca nie zgadza się na wcześniejsze zakończenie umowy, właściciel nie powinien samowolnie odcinać mediów, wymieniać zamków, usuwać rzeczy najemcy ani utrudniać korzystania z lokalu. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Właściciel powinien wtedy sprawdzić, czy istnieje konkretna podstawa wypowiedzenia wynikająca z ustawy albo umowy. Inaczej wygląda sytuacja, gdy najemca prawidłowo płaci czynsz i korzysta z lokalu zgodnie z umową, a inaczej, gdy powstały zaległości lub inne naruszenia. W przypadku zaległości warto znać procedurę co gdy najemca nie płaci, bo przy lokalu mieszkalnym konieczne jest m.in. pisemne uprzedzenie i wyznaczenie dodatkowego terminu.

Jeżeli dojdzie do porozumienia co do wcześniejszej wyprowadzki, w dokumencie warto precyzyjnie opisać także opuszczenie wynajmowanego lokalu przez najemcę, aby nie było wątpliwości, kiedy lokal ma zostać wydany i w jakim stanie.

Sprzedaż mieszkania z najemcą - o czym pamiętać?

Jeżeli pani Agnieszka zdecyduje się sprzedać lokal mimo trwającego najmu, powinna przygotować kupującemu pełną dokumentację: umowę najmu, aneksy, protokół zdawczo-odbiorczy, informacje o kaucji, rozliczenia czynszu i mediów oraz dane dotyczące ewentualnych zaległości. W umowie sprzedaży warto uregulować, od kiedy czynsz należy się nabywcy oraz jak zostanie rozliczona kaucja wpłacona przez najemcę.

Praktycznie istotne jest też to, czy najemca już objął lokal. Jeżeli lokal jest wydany i jest to lokal mieszkalny, ochrona najemcy jest silniejsza. Jeżeli natomiast kolejna umowa została podpisana, ale najemca nie objął jeszcze lokalu na jej podstawie, trzeba dokładnie ocenić, czy mamy do czynienia z kontynuacją dotychczasowego najmu, nową umową przyszłą czy innym układem prawnym.

FAQ

Podsumowanie

W sytuacji pani Agnieszki sprzedaż mieszkania nie daje prostego prawa do odstąpienia od umowy ani do wypowiedzenia 12-miesięcznego najmu, jeżeli w umowie nie przewidziano takiej podstawy. Trzeba też pamiętać, że lokal mieszkalny korzysta ze szczególnej ochrony wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest rozmowa z najemcą i podpisanie porozumienia rozwiązującego umowę w uzgodnionym terminie. Jeżeli najemca nie zgodzi się na wcześniejsze opuszczenie lokalu, właściciel może sprzedać mieszkanie z najemcą albo rozważyć inne kroki prawne dopiero po analizie umowy, zachowania najemcy i rzeczywistych przyczyn zakończenia najmu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071, w szczególności art. 673, art. 678 i art. 692.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2023 poz. 725, w szczególności art. 11.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.