Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania i odstąpienie od umowy najmu

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-11-17 • Aktualizacja: 2021-07-02

Jestem właścicielką mieszkania. Zawarłam umowę najmu mieszkania do końca września tego roku. Ponieważ najemca był zainteresowany kontynuacją umowy zawarłam kolejną umowę do końca września 2018 roku. Na tej drugiej umowie nie określiłam początkowej daty, od kiedy umowa obowiązuje i nie ma w niej podanego okresu wypowiedzenia. Niestety moja sytuacja zmieniła się i zmuszona jestem sprzedać to mieszkanie. Czy mogę odstąpić od umowy najmu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkania i odstąpienie od umowy najmu

Wypowiadanie umowy najmu

Zasady wypowiedzenia umowy najmu określone zostały w art. 673 Kodeksu cywilnego. Przepis ten zawiera warunki jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu, bez winy żadnej ze stron, co jak wynika z opisanego stanu faktycznego jest jedynym dopuszczalnym rozwiązaniem. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Jak wynika z § 3 cytowanego przepisu, wypowiedzenie umowy najmu, w przypadku jeśli ta została zawarta na czas oznaczony, jak miało to miejsce w Pani przypadku, możliwe jest jedynie w wypadkach określonych w umowie. W przypadku jeśli umowa nie precyzuje takich sytuacji, nie jest możliwe jednostronne wypowiedzenie umowy, przed upływem okresu na jaki została zawarta. Nie wyłącza to jednakże możliwości zakończenia stosunku najmu za zgodnym porozumieniem stron, ponieważ takie rozwiązanie będzie dopuszczalne w każdej sytuacji. Dlatego też proponowałbym w pierwszej kolejności podjęcie próby negocjacji z najemcą w kwestii zakończenia umowy.

Sprzedaż lokalu

Jeśli chodzi o kwestię braku początkowej daty obowiązywania umowy, to kwestia ta nie zmienia za nadto sytuacji, ponieważ tak czy inaczej jest Pani związana postanowieniami umowy zawartej z najemcą, ten natomiast już zajmuje przedmiotowy lokal. Nawet jeśliby przyjąć, iż obecnie obowiązuje nadal poprzednia umowa, a kolejna wejdzie w życie dopiero w momencie zakończenia pierwszej, nie jest możliwe jednostronne wypowiedzenie przez Panią nowej umowy na czas określony, jeśli taka możliwość nie została w niej przewidziana.

Tym niemniej, należy zauważyć, iż stosunek najmu wcale nie ogranicza możliwości sprzedaży przez Panią lokalu. Zgodnie bowiem z art. 678 Kodeksu cywilnego:

„Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

Jak widzimy, możliwa jest sprzedaż lokalu będącego przedmiotem najmu. Wówczas w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca lokalu. Należy mieć jednak na względzie, iż w myśl art. 692 Kodeksu cywilnego, przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. W związku z tym nowy nabywca lokalu nie mógłby wypowiedzieć umowy najmu, tak jak i Pani.

W związku z tym, iż zbycie lokalu będącego przedmiotem najmu może okazać się utrudnione, ze względu na ograniczone zainteresowanie (jedynie do osób zakupujących mieszkania w celach zarobkowych), mimo wszystko proponuję podjęcie próby rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron i dopiero wówczas sprzedaż mieszkania. Na okoliczność rozwiązania umowy należy koniecznie sporządzić dokument w formie pisemnej dla ewentualnych celów dowodowych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »