Wypowiedzenie umowy najmu z powodu sprzedaży

Pani Agnieszka jest właścicielką mieszkania, które do tej pory wynajmowała. Z obecnym najemcą łączy ją umowa najmu obowiązującą do końca tego miesiąca (czyli jeszcze przez 3 tygodnie). Jednak najemca sygnalizował, że jest zainteresowany kontynuowaniem najmu, dlatego 3 dni temu pani Agnieszka zawarła z nim kolejną umowę na 12 miesięcy. W tej drugiej umowie nie określiła początkowej daty, od kiedy umowa obowiązuje, i nie ma w niej podanego okresu wypowiedzenia. Niestety, sytuacja pani Agnieszki mocno się zmieniła i wynajmująca jest zmuszona pilnie sprzedać to mieszkanie. Pani Agnieszka pyta więc, czy może odstąpić od umowy najmu albo w inny sposób wypowiedzieć ten najem.

Wypowiadanie umowy najmu

Zasady wypowiedzenia umowy najmu określone zostały w art. 673 Kodeksu cywilnego (K.c.). Przepis ten zawiera warunki jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu, bez winy żadnej ze stron, co – jak wynika z opisanego stanu faktycznego – jest jedynym dopuszczalnym rozwiązaniem. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Jak wynika z § 3 cytowanego przepisu, wypowiedzenie umowy najmu, jeśli ta została zawarta na czas oznaczony, jak w sytuacji pani Agnieszki, możliwe jest jedynie w wypadkach określonych w umowie. Jeśli umowa nie precyzuje takich sytuacji, nie jest możliwe jednostronne wypowiedzenie umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Nie wyłącza to jednakże możliwości zakończenia stosunku najmu za zgodnym porozumieniem stron, ponieważ takie rozwiązanie będzie dopuszczalne w każdej sytuacji. Dlatego też pani Agnieszce proponowałbym w pierwszej kolejności, aby podjęła próbę negocjacji z najemcą w kwestii zakończenia umowy.

Zobacz również: Odstąpienie od umowy najmu przed wydaniem lokalu

Sprzedaż mieszkania

Jeśli chodzi o kwestię braku początkowej daty obowiązywania umowy, to kwestia ta nie zmienia za nadto sytuacji, ponieważ tak, czy inaczej, pani Agnieszka jest związana postanowieniami umowy zawartej z najemcą, ten natomiast już zajmuje przedmiotowy lokal. Nawet jeśliby obowiązuje nadal poprzednia umowa, a kolejna wejdzie w życie dopiero w momencie zakończenia pierwszej, nie jest możliwe jednostronne wypowiedzenie przez wynajmującą nowej umowy na czas określony, jeśli taka możliwość nie została w niej przewidziana.

Tym niemniej należy zauważyć, iż stosunek najmu wcale nie ogranicza możliwości sprzedaży przez panią Agnieszkę lokalu. Zgodnie bowiem z art. 678 K.c.:

„Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

Jak widzimy, możliwa jest sprzedaż lokalu będącego przedmiotem najmu. Wówczas w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca lokalu. Należy mieć jednak na względzie, iż w myśl art. 692 K.c. przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. W związku z tym nowy nabywca lokalu nie mógłby wypowiedzieć umowy najmu, tak jak nie może tego uczynić pani Agnieszka.

W związku z tym, że zbycie lokalu będącego przedmiotem najmu może okazać się utrudnione, ze względu na ograniczone zainteresowanie nabywców (jedynie osób zakupujących mieszkania w celach zarobkowych), mimo wszystko proponuję podjęcie próby rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron i dopiero wówczas sprzedaż mieszkania. Na okoliczność rozwiązania umowy należy koniecznie sporządzić dokument w formie pisemnej dla ewentualnych celów dowodowych.

Zobacz również: Pełnomocnictwo do zarządzania mieszkaniem wzór

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi lub masz pytania dotyczące funduszu remontowego, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby oferować profesjonalne porady i wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i efektywną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.