Wynajem użyczonego mieszkania za zgodą właściciela

Czy można wynająć użyczone mieszkanie?

Co do zasady tak, ale nie automatycznie. Osoba, której właściciel użyczył mieszkanie, ma prawo korzystać z lokalu w zakresie wynikającym z umowy użyczenia. Sam fakt użyczenia nie daje jednak swobodnego prawa do dalszego wynajmowania lokalu innym osobom.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Użyczenie ma więc charakter nieodpłatny między właścicielem a osobą biorącą lokal do używania. Jeżeli ta osoba chce następnie pobierać czynsz od najemcy, potrzebna jest osobna podstawa do takiego działania.

W praktyce oznacza to, że żona może wynająć mieszkanie należące do męża, jeżeli mąż wyraził zgodę na takie rozporządzanie lokalem. Dla bezpieczeństwa zgoda powinna być wyraźna, najlepiej pisemna, i powinna obejmować nie tylko zamieszkanie w lokalu, ale także jego dalszy najem lub najem okazjonalny.

Jeżeli lokal ma być udostępniany na doby albo na bardzo krótkie pobyty, zgoda właściciela powinna obejmować także najem krótkoterminowy mieszkania, ponieważ taki sposób korzystania może rodzić dodatkowe kwestie wobec wspólnoty i fiskusa.

Umowa użyczenia a oddanie lokalu osobie trzeciej

Kluczowe znaczenie ma art. 712 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może używać jej w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Jednocześnie bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Oddanie lokalu osobie trzeciej obejmuje zarówno bezpłatne udostępnienie mieszkania, jak i jego odpłatny najem. Dlatego w opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, czy właściciel lokalu, czyli mąż, zgodził się na dalsze udostępnienie mieszkania najemcy. Podobne problemy pojawiają się przy sprawach o udostępnienie lokalu osobie trzeciej, zwłaszcza gdy właściciel dowiaduje się o tym dopiero po fakcie.

Zgoda może zostać udzielona w samej umowie użyczenia, w aneksie albo w osobnym oświadczeniu. Warto wskazać w niej, czy zgoda obejmuje zwykły najem, najem okazjonalny, liczbę osób, okres najmu oraz prawo pobierania czynszu przez osobę, której lokal użyczono.

Najem okazjonalny mieszkania, którego nie jest się właścicielem

Najem okazjonalny jest szczególnym typem najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy lokalu mieszkalnego, którego wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Przy najmie okazjonalnym trzeba zachować wymagania formalne. Umowa oraz jej zmiany powinny być zawarte na piśmie pod rygorem nieważności. Do umowy należy dołączyć przede wszystkim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji, oraz oświadczenie osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Kaucja przy najmie okazjonalnym nie powinna przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

Jeżeli umowę najmu okazjonalnego podpisuje osoba, która sama nie jest właścicielem lokalu, powinna móc wykazać swój tytuł do dysponowania lokalem. Dobrym przykładem jest umowa użyczenia mieszkania dziecku a najem, ponieważ zakres zgody właściciela przesądza, czy biorący może legalnie oddać lokal osobie trzeciej. Najczęściej będzie to pisemna umowa użyczenia z wyraźną zgodą właściciela na dalszy najem. W razie wątpliwości bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu przez właściciela albo podpisanie umowy przez osobę używającą lokalu jako pełnomocnika właściciela.

Warto pamiętać także o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić wynajmującego korzyści przewidzianych dla najmu okazjonalnego, zwłaszcza w zakresie uproszczonego dochodzenia opróżnienia lokalu.

Forma zgody właściciela i praktyczne zabezpieczenia

Prawo nie wymaga szczególnej formy dla samej umowy użyczenia, dlatego może ona zostać zawarta także ustnie. Przy wynajmie mieszkania osobie trzeciej forma ustna jest jednak ryzykowna, bo w razie sporu trudniej udowodnić zakres zgody właściciela. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: wynajem bez zgody małżonka.

Najlepiej przygotować prosty dokument, w którym właściciel potwierdza, że użycza lokal określonej osobie oraz zezwala jej na zawarcie umowy najmu lub najmu okazjonalnego z osobą trzecią. Jeżeli lokal należy do majątku wspólnego małżonków, trzeba dodatkowo sprawdzić zasady zarządu majątkiem wspólnym i to, kto faktycznie powinien podpisać zgodę albo umowę najmu.

Jeżeli najemcą ma być osoba młoda albo umowę ma podpisać rodzic w imieniu dziecka, warto odrębnie sprawdzić zasady dotyczące sprawy takiej jak wynajem osobie niepełnoletniej, ponieważ znaczenie mogą mieć zdolność do czynności prawnych i odpowiedzialność za zobowiązania z umowy.

Koszty, czynsz i odpowiedzialność przy użyczeniu

Biorący lokal do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Wynika to z art. 713 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że właściciel może dowolnie przerzucać na biorącego wszystkie koszty związane z lokalem, zwłaszcza takie, które wykraczają poza zwykłe utrzymanie rzeczy.

Jeżeli osoba biorąca lokal w użyczenie pobiera czynsz od najemcy, powinna ustalić z właścicielem, komu ten czynsz przysługuje i kto rozlicza przychód podatkowo. To ważne zwłaszcza między małżonkami, gdy lokal należy tylko do jednego z nich, ale umowę z najemcą ma podpisać drugie.

Warto także jasno uregulować kaucję, opłaty za media, zakres odpowiedzialności za szkody, obowiązek przekazywania korespondencji od najemcy oraz sposób zakończenia najmu. Jeżeli umowa jest zawarta na czas oznaczony, wypowiedzenie będzie możliwe przede wszystkim w przypadkach wskazanych w umowie i przepisach. W podobnych sytuacjach przydatne może być omówienie zasad takich jak rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku: czym różni się użyczenie od najmu.

Co powinno znaleźć się w zgodzie właściciela?

Dobra zgoda właściciela powinna wskazywać co najmniej: dane właściciela, dane osoby korzystającej z lokalu, adres mieszkania, podstawę korzystania z lokalu, zgodę na oddanie lokalu w najem osobie trzeciej, ewentualnie zgodę na najem okazjonalny, okres obowiązywania zgody oraz zasady pobierania czynszu i rozliczania opłat.

Warto dopisać, że właściciel zna planowany sposób korzystania z lokalu i zgadza się na podpisanie przez biorącego umowy najmu z najemcą. Jeżeli właściciel chce ograniczyć liczbę mieszkańców, zakazać dalszego podnajmu albo zastrzec obowiązek wcześniejszego zaakceptowania najemcy, powinno to wynikać z dokumentu. Jeżeli lokal ma być udostępniony partnerom jako wspólnym najemcom, warto dodatkowo uwzględnić zasady dotyczące najmu mieszkania parze bez ślubu.

FAQ

Czy trzeba być właścicielem mieszkania, aby je wynająć?

Nie zawsze, ale trzeba mieć skuteczny tytuł do dysponowania lokalem. Przy użyczeniu takim tytułem może być umowa użyczenia, o ile właściciel wyraził zgodę na oddanie lokalu osobie trzeciej.

Czy zgoda właściciela na wynajem musi być pisemna?

Dla samej zgody przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują szczególnej formy, ale pisemna zgoda jest zdecydowanie bezpieczniejsza. Pozwala wykazać, że właściciel rzeczywiście zgodził się na najem, a nie tylko na osobiste korzystanie z lokalu.

Czy można zawrzeć najem okazjonalny użyczonego mieszkania?

Można rozważać takie rozwiązanie, jeżeli osoba podpisująca umowę ma prawo dysponować lokalem i spełnione są warunki najmu okazjonalnego. W praktyce warto, aby właściciel był stroną umowy albo udzielił wyraźnej zgody i pełnomocnictwa.

Co grozi za wynajęcie mieszkania bez zgody właściciela?

Właściciel może zarzucić naruszenie umowy użyczenia i żądać zakończenia korzystania z lokalu. Mogą pojawić się także roszczenia odszkodowawcze, jeżeli działanie biorącego doprowadziło do szkody lub sporu z najemcą.

Kto płaci podatek od czynszu przy wynajmie użyczonego mieszkania?

To zależy od tego, kto jest stroną umowy najmu i komu przysługuje przychód z czynszu. Przy lokalach użyczonych warto ustalić to w dokumentach przed podpisaniem umowy z najemcą.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania, które zostało wcześniej użyczone, jest możliwy tylko wtedy, gdy właściciel lokalu na to pozwala. Zgoda powinna być jasna i najlepiej pisemna, ponieważ art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego zakazuje biorącemu oddania rzeczy użyczonej osobie trzeciej bez zgody użyczającego. Przy najmie okazjonalnym dochodzą dodatkowe wymogi formalne: pisemna umowa, załączniki, termin maksymalny 10 lat i zgłoszenie do urzędu skarbowego. W razie wątpliwości najbezpieczniej przygotować umowę użyczenia, zgodę właściciela i umowę najmu jako spójny komplet dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 710, art. 712 i art. 713.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 19a i art. 19b.
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10.10.2003 r., sygn. akt SA/Rz 2356/01.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18.03.2015 r., sygn. akt VI ACa 855/14.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3.12.2009 r., sygn. akt II CSK 550/09.