Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – co płaci najemca, a co właściciel?

Spór o naprawę często zaczyna się od prostego pytania: skoro urządzenie znajduje się w wynajętym mieszkaniu, kto ma zapłacić za serwis albo wymianę? Nie istnieje jedna zasada, zgodnie z którą każdą awarię finansuje właściciel albo każdą naprawę pokrywa najemca. Znaczenie ma rodzaj elementu, skala prac, przyczyna usterki, sposób korzystania z lokalu oraz postanowienia umowy.

Inaczej należy ocenić wymianę uszczelki w kranie, inaczej pęknięcie pionu kanalizacyjnego, a jeszcze inaczej uszkodzenie pralki przez pozostawiony w kieszeni metalowy przedmiot. Równie ważne jest to, czy urządzenie należało do wyposażenia mieszkania już w dniu jego wydania i czy jego stan został opisany w protokole.

Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – co płaci najemca, a co właściciel?

Najprościej można przyjąć, że najemca odpowiada za bieżące dbanie o lokal, drobne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem oraz za uszkodzenia, które sam spowodował. Właściciel powinien natomiast zapewnić, aby mieszkanie przez cały okres najmu nadawało się do korzystania zgodnie z umową, chyba że strony ważnie przeniosły określone obowiązki na najemcę.

Nie wystarczy jednak ocenić kosztu naprawy. Niedroga część może należeć do instalacji, za którą odpowiada właściciel, a kosztowna wymiana urządzenia może obciążyć najemcę, jeżeli awaria jest skutkiem jego zawinionego działania. Podstawą rozliczenia nie powinno więc być wyłącznie to, czy naprawa kosztowała 100 zł, czy 3000 zł.

W praktyce trzeba odpowiedzieć kolejno na cztery pytania:

1. Czy umowa najmu określa, kto naprawia dany element lub urządzenie?
2. Czy usterka wynika ze zwykłego zużycia, wady technicznej, braku konserwacji czy niewłaściwego używania?
3. Czy urządzenie było częścią wyposażenia przekazanego przez właściciela?
4. Czy najemca prawidłowo i odpowiednio wcześnie zawiadomił właściciela o awarii?

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Obowiązek utrzymywania mieszkania w stanie przydatnym do użytku

Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały okres najmu. Jednocześnie art. 662 § 2 stanowi, że drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

W odniesieniu do lokali art. 681 Kodeksu cywilnego zalicza do drobnych nakładów między innymi drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian oraz drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania, dopływu i odpływu wody. Wyliczenie ma charakter przykładowy, dlatego każdą sytuację należy oceniać również według skali i charakteru prac.

Szczególny podział obowiązków w ustawie o ochronie praw lokatorów

Art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego między innymi obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji związanych z budynkiem. Do właściciela należą zasadniczo naprawy i wymiana instalacji w zakresie nieobciążającym najemcy, w tym przewodów instalacji wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania i elektrycznej. Przepis wymienia również wymianę pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg oraz tynków.

Art. 6b tej ustawy przypisuje najemcy szeroki zakres konserwacji i napraw, obejmujący między innymi okna, drzwi, podłogi, wbudowane meble, armaturę, urządzenia sanitarne, osprzęt instalacji elektrycznej, odpływy do pionów zbiorczych oraz niektóre urządzenia grzewcze i kuchenne. Dokładne zakwalifikowanie konkretnego pieca, kotła, podgrzewacza lub kuchenki może wymagać analizy rodzaju urządzenia i sposobu jego instalacji. Szerzej problem ten omawia artykuł dotyczący naprawy pieca w wynajmowanym mieszkaniu.

Umowa prywatnego najmu może zmienić ustawowy podział kosztów

W większości umów zawieranych z prywatnym właścicielem szczególne znaczenie ma art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów. Pozwala on stronom najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego odmiennie ustalić prawa i obowiązki wymienione w art. 6a–6e.

Oznacza to, że przed zastosowaniem ogólnych reguł trzeba przeczytać całą umowę, załączniki, wykaz wyposażenia i ewentualny regulamin. Klauzula powinna być jednak dostatecznie jednoznaczna. Ogólne zdanie, że najemca ponosi koszty wszystkich napraw, może wywoływać spory interpretacyjne, zwłaszcza gdy awaria dotyczy elementu konstrukcyjnego budynku, instalacji wspólnej lub wady istniejącej jeszcze przed zawarciem umowy.

Zwykłe zużycie a uszkodzenie

Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, ale zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Zużyta po wielu latach uszczelka, naturalnie wyeksploatowane łożysko pralki albo wytarta powierzchnia podłogi nie są automatycznie szkodą wyrządzoną przez najemcę.

Trzeba jednak uwzględnić także szczególne obowiązki wynikające z art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów oraz z umowy. Przepis przewiduje po zakończeniu najmu obowiązek odnowienia lokalu, wykonania napraw obciążających najemcę i rozliczenia określonych zużytych elementów wyposażenia technicznego. W prywatnym najmie strony mogą ten zakres zmienić.

Tabela przedstawia reguły orientacyjne. Ostateczna odpowiedzialność zależy od umowy, przyczyny awarii, rodzaju urządzenia i zgromadzonych dowodów.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Awaria ujawnia się krótko po wprowadzeniu

Jeżeli urządzenie psuje się kilka dni po wydaniu lokalu, może to wskazywać, że było wcześniej zużyte albo miało ukrytą wadę. Sam krótki czas korzystania nie przesądza jednak odpowiedzialności. Potrzebne są protokół, zdjęcia, historia wcześniejszych napraw i diagnoza serwisu.

Właściciel powinien wydać mieszkanie oraz uzgodnione wyposażenie w stanie pozwalającym na umówione korzystanie. Jeżeli w ogłoszeniu, umowie lub spisie wyposażenia wskazano sprawną lodówkę, pralkę i zmywarkę, urządzenia te stają się elementem świadczenia wynajmującego.

Sprzęt przestaje działać po kilku latach normalnego używania

W przypadku awarii wynikającej z wieku urządzenia albo naturalnego zużycia jego podzespołów trudno przypisać najemcy odpowiedzialność odszkodowawczą. Jeżeli umowa nie przenosi na niego obowiązku wymiany, koszt naprawy lub zapewnienia sprawnego urządzenia najczęściej poniesie właściciel.

Nie oznacza to jednak, że najemca może zamówić dowolny nowy sprzęt i przedstawić rachunek właścicielowi. Najpierw powinien zgłosić awarię, umożliwić oględziny i ustalić, czy urządzenie ma zostać naprawione, wymienione, czy usunięte z wyposażenia za zgodą obu stron.

Awaria jest skutkiem niewłaściwego korzystania

Najemca może odpowiadać, jeżeli uszkodził urządzenie umyślnie albo wskutek niedbalstwa. Przykładem jest uruchomienie pralki bez usunięcia zabezpieczeń transportowych, uszkodzenie bębna przez ciężki przedmiot, zalanie sterownika zmywarki, mechaniczne pęknięcie płyty grzewczej lub korzystanie ze sprzętu wbrew wyraźnej instrukcji.

Właściciel, który żąda zwrotu kosztów, powinien wykazać nie tylko istnienie awarii, lecz także jej przyczynę, wysokość szkody i związek z działaniem najemcy. Sam fakt, że urządzenie zepsuło się w czasie najmu, nie dowodzi winy lokatora.

Brak ogrzewania, wody albo energii elektrycznej

Takie zdarzenia wymagają najpierw ustalenia, czy doszło do awarii w mieszkaniu, awarii części wspólnej budynku, przerwy po stronie dostawcy czy problemu z rozliczeniami. Właściciel nie odpowiada automatycznie za każdą przerwę dostawy, ale powinien podjąć działania w zakresie instalacji i obowiązków, które do niego należą.

Jeżeli energia nie została odłączona z powodu usterki, lecz z powodu zaległości osoby zobowiązanej do opłacania rachunków, zastosowanie mogą mieć inne roszczenia. O takim przypadku szerzej mówi artykuł: odcięty prąd w wynajmowanym mieszkaniu.

Usterka grozi powiększeniem szkody

Pęknięty wężyk, wyciek gazu, zwarcie, przegrzewający się przewód albo woda wydobywająca się spod urządzenia wymagają natychmiastowej reakcji. Najemca powinien w miarę możliwości odłączyć urządzenie, zamknąć zawór, powiadomić właściciela, zarządcę lub odpowiednie służby i niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia zagrożenia.

Art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązuje lokatora do natychmiastowego udostępnienia mieszkania w razie awarii powodującej szkodę lub bezpośrednio grożącej jej powstaniem. Odmowa dostępu może powiększyć odpowiedzialność najemcy.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Umowa najmu i załączniki

Należy sprawdzić nie tylko główną część umowy, ale również regulamin, wykaz wyposażenia, protokół, aneksy i instrukcje przekazane najemcy. Znaczenie mogą mieć postanowienia dotyczące:

• drobnych napraw i konserwacji,
• okresowych przeglądów pieca lub kotła,
• maksymalnej kwoty drobnej naprawy obciążającej najemcę,
• odpowiedzialności za urządzenia AGD,
• obowiązku korzystania z autoryzowanego serwisu,
• procedury zgłaszania awarii,
• zgody właściciela na zamówienie naprawy,
• zasad rozliczenia kosztów i kaucji.

Klauzule określające wyłącznie kwotę, na przykład że wszystkie naprawy do 300 zł ponosi najemca, nie zawsze wystarczą do rozwiązania sporu. Trzeba jeszcze ustalić, czy zapis obejmuje również wady istniejące przed wydaniem lokalu, instalacje budynku albo usterki niezawinione przez najemcę.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje sporządzenie przed wydaniem lokalu protokołu określającego stan techniczny i stopień zużycia instalacji oraz urządzeń. Dokument ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania. W prywatnym najmie strony mogą odmiennie uregulować obowiązki z art. 6a–6e, jednak rezygnacja z dokładnego protokołu jest zwykle niekorzystna dla obu stron.

Protokół powinien wskazywać markę i model urządzenia, jego numer seryjny, widoczne uszkodzenia, przybliżony wiek, stan działania oraz przekazane akcesoria. Warto dołączyć zdjęcia i krótkie nagranie pokazujące, że sprzęt uruchamia się prawidłowo.

Brak protokołu nie oznacza automatycznie, że najemca odpowiada za każdą usterkę albo że właściciel nie może dochodzić roszczeń. Stan lokalu można wykazywać również zdjęciami, wiadomościami, zeznaniami świadków, dokumentami serwisowymi i innymi dowodami. Protokół znacząco ogranicza jednak pole sporu o szkody po najmie.

Diagnoza serwisu

Przy awarii AGD lub urządzenia grzewczego najważniejszym dowodem może być pisemna diagnoza fachowca. Powinna wskazywać możliwie precyzyjnie:

• uszkodzony element,
• prawdopodobną przyczynę awarii,
• czy usterka wynika ze zużycia, braku konserwacji czy niewłaściwego używania,
• czy naprawa jest ekonomicznie uzasadniona,
• koszt części i robocizny,
• czy dalsze korzystanie z urządzenia jest bezpieczne.

Ogólna adnotacja „sprzęt uszkodzony” zwykle nie wystarczy do przypisania odpowiedzialności konkretnej osobie.

Zgłoszenie awarii i potwierdzenie doręczenia

Najemca powinien zawiadomić właściciela niezwłocznie, gdy ujawni się potrzeba naprawy obciążającej wynajmującego. Wynika to także z art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego. Najbezpieczniejsze jest zgłoszenie w formie umożliwiającej wykazanie daty i treści, na przykład wiadomością e-mail, SMS-em albo listem poleconym.

Zgłoszenie powinno zawierać opis usterki, datę jej zauważenia, zdjęcia, informację o zagrożeniu oraz prośbę o wskazanie dalszego postępowania. W nagłych sytuacjach należy najpierw zadzwonić, ale następnie potwierdzić ustalenia pisemnie.

Rachunki, kosztorysy i dokumenty gwarancyjne

Osoba żądająca zwrotu kosztów powinna zachować fakturę lub rachunek, potwierdzenie zapłaty, zlecenie serwisowe i wykaz wykonanych prac. Jeżeli urządzenie jest jeszcze objęte gwarancją, najemca powinien zgłosić to właścicielowi. To właściciel jako kupujący najczęściej dysponuje dowodem zakupu i uprawnieniami wobec sprzedawcy albo gwaranta.

Co zrobić krok po kroku?

Krok 1. Zabezpiecz mieszkanie i przerwij korzystanie z niebezpiecznego urządzenia

Jeżeli awaria może doprowadzić do zalania, pożaru, porażenia prądem, wybuchu gazu albo zatrucia spalinami, należy odłączyć urządzenie, zamknąć odpowiedni zawór i wezwać właściwe służby lub administratora. Nie należy samodzielnie rozbierać instalacji gazowej, elektrycznej ani urządzenia grzewczego wymagającego uprawnień.

Krok 2. Udokumentuj usterkę

Wykonaj zdjęcia i nagranie, zapisz datę oraz okoliczności zdarzenia. Nie wyrzucaj uszkodzonej części ani urządzenia przed oględzinami, jeżeli jego stan może mieć znaczenie dowodowe. Przy zalaniu warto sfotografować również miejsce wycieku i szkody w innych pomieszczeniach.

Krok 3. Zgłoś awarię właścicielowi

Wiadomość powinna być rzeczowa. Należy wskazać, co przestało działać, kiedy zauważono problem, czy awaria uniemożliwia korzystanie z mieszkania i czy istnieje ryzyko dalszej szkody. Warto zażądać potwierdzenia przyjęcia zgłoszenia.

Krok 4. Sprawdź umowę i wstępnie ustal odpowiedzialność

Porównaj postanowienia umowy z protokołem i przepisami. Jeżeli przyczyna awarii nie jest oczywista, strony mogą wspólnie zamówić diagnozę serwisową i ustalić, kto tymczasowo pokrywa jej koszt. Ostateczne rozliczenie może nastąpić po poznaniu przyczyny usterki.

Krok 5. Wyznacz właścicielowi odpowiedni termin

Jeżeli naprawa obciąża właściciela, a bez niej lokal nie nadaje się do umówionego użytku, art. 663 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania prac. Po bezskutecznym upływie terminu najemca może przeprowadzić konieczną naprawę na koszt wynajmującego.

Przepisy nie wprowadzają jednego terminu, na przykład zawsze 7 albo 14 dni. Termin powinien zależeć od okoliczności. Brak ogrzewania zimą, wyciek lub niesprawna instalacja elektryczna wymagają szybszego działania niż awaria zmywarki, gdy mieszkanie nadal może być normalnie używane.

W wezwaniu należy wskazać konkretną datę, opisać naprawę i uprzedzić, że po bezskutecznym upływie terminu najemca zleci konieczne prace oraz będzie dochodził zwrotu uzasadnionych kosztów.

Krok 6. Zleć tylko konieczny i racjonalny zakres prac

Uprawnienie z art. 663 Kodeksu cywilnego nie pozwala dowolnie modernizować mieszkania. Najemca powinien zlecić naprawę konieczną, wybrać rozsądną ofertę i nie podnosić standardu na koszt właściciela. Jeżeli wystarczy wymiana części, zakup znacznie droższego nowego urządzenia bez uzgodnienia może utrudnić odzyskanie całej kwoty.

W nagłym przypadku, gdy oczekiwanie prowadziłoby do powiększenia szkody, możliwe jest podjęcie minimalnych niezbędnych działań zabezpieczających. Trzeba jednak natychmiast poinformować właściciela i zachować szczegółowe dowody konieczności oraz kosztów.

Krok 7. Rozlicz koszt na piśmie

Po naprawie należy przesłać właścicielowi fakturę, potwierdzenie zapłaty, diagnozę serwisu i wezwanie do zwrotu wydatków. Nie należy automatycznie pomniejszać kolejnego czynszu. Potrącenie wymaga istnienia wymagalnej wierzytelności i złożenia odpowiedniego oświadczenia, a spór co do zasadności kosztu może doprowadzić do powstania zaległości czynszowej.

Najbezpieczniejsze jest pisemne porozumienie, że właściciel zwraca kwotę przelewem albo wyraża zgodę na jej rozliczenie z konkretną płatnością czynszu.

Krok 8. Zaktualizuj dokumentację lokalu

Jeżeli urządzenie wymieniono, warto sporządzić krótki aneks do protokołu. Należy zapisać model i numer seryjny nowego sprzętu, datę montażu, gwarancję oraz informację, do kogo urządzenie należy. Pozwoli to uniknąć kolejnego sporu przy zakończeniu najmu.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Przyjęcie, że każda awaria AGD obciąża właściciela

Właściciel nie odpowiada za uszkodzenie spowodowane przez najemcę. Jeżeli serwis stwierdzi zalanie elektroniki, ciało obce, mechaniczne uderzenie lub użytkowanie niezgodne z instrukcją, najemca może zostać obciążony kosztem naprawy i dodatkowymi szkodami.

Przyjęcie, że każda awaria w okresie najmu obciąża najemcę

Sam fakt, że sprzęt znajdował się pod kontrolą najemcy, nie wystarcza. Urządzenie może ulec naturalnemu zużyciu, mieć wadę fabryczną albo być niesprawne już przy wydaniu mieszkania. Osoba żądająca odszkodowania powinna udowodnić fakty, z których wywodzi swoje roszczenie.

Zgłaszanie usterek wyłącznie telefonicznie

Rozmowa telefoniczna pozwala szybko zareagować, ale później trudno wykazać jej treść. Brak pisemnego potwierdzenia może prowadzić do sporu o to, kiedy właściciel dowiedział się o awarii, jaki termin otrzymał i czy wyraził zgodę na koszt naprawy.

Samodzielny zakup drogiego urządzenia

Najemca, który bez uzgodnienia kupi nową pralkę lub kocioł wyższej klasy, może odzyskać jedynie koszt racjonalnej naprawy albo tańszego urządzenia odpowiadającego wcześniejszemu standardowi. Zakup lepszego modelu może zostać potraktowany jako ulepszenie, a nie konieczna naprawa.

Wstrzymanie całego czynszu

Awaria nie daje automatycznie prawa do zaprzestania płacenia czynszu. Jeżeli wada ogranicza przydatność mieszkania, art. 664 Kodeksu cywilnego może uzasadniać żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Wysokość obniżki powinna jednak odpowiadać rzeczywistemu ograniczeniu korzystania.

Samowolne zatrzymanie całego czynszu może spowodować zaległość i otworzyć odrębny spór. Właściciel również nie powinien uzależniać koniecznej naprawy od rezygnacji najemcy z innych praw. Zaległości należy prowadzić osobnym trybem, opisanym w materiale dotyczącym sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu.

Zbyt późne zgłoszenie usterki

Jeżeli najemca przez wiele dni ignoruje wyciek, nietypowy hałas urządzenia albo błąd pieca, może odpowiadać za część szkody, której można było uniknąć przy niezwłocznym zawiadomieniu. Dotyczy to zwłaszcza zalania podłogi, uszkodzenia mebli lub szkody w mieszkaniu sąsiada.

Potrącenie z kaucji bez udokumentowania szkody

Właściciel może rozliczyć z kaucji swoje rzeczywiste należności związane z najmem, ale powinien wykazać ich podstawę i wysokość. Kaucja nie służy do finansowania dowolnego odświeżenia mieszkania ani wymiany starego wyposażenia na nowe, jeżeli nie istnieje odpowiedzialność najemcy.

Roszczenia właściciela o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy oraz roszczenia najemcy o zwrot nakładów przedawniają się, zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego, po roku od dnia zwrotu rzeczy. Nie należy więc odkładać rozliczeń do czasu utraty dokumentów i kontaktu ze świadkami.

FAQ

Kto płaci za hydraulika w wynajmowanym mieszkaniu?

To zależy od miejsca i przyczyny usterki. Wymiana uszczelki, naprawa baterii albo udrożnienie odpływu do pionu może obciążać najemcę. Awaria pionu, przewodu instalacji w ścianie albo elementu nieprzypisanego najemcy najczęściej obciąża właściciela, zarządcę lub wspólnotę.

Czy właściciel zawsze płaci za naprawę pralki, lodówki lub zmywarki?

Nie zawsze. Gdy urządzenie należało do wyposażenia mieszkania, umowa milczy, a awaria wynika z normalnego zużycia, koszt zwykle ponosi właściciel. Jeżeli sprzęt uszkodził najemca albo umowa wyraźnie przenosi na niego określone naprawy, rozliczenie może być inne.

Czy najemca może sam wezwać fachowca?

Tak, lecz najbezpieczniej po zgłoszeniu awarii i uzgodnieniu zakresu oraz kosztu. Jeżeli konieczna naprawa obciąża właściciela, najemca może skorzystać z art. 663 Kodeksu cywilnego po wyznaczeniu odpowiedniego terminu. Przy nagłym zagrożeniu dopuszczalne są niezbędne działania zabezpieczające, które trzeba dokładnie udokumentować.

Czy koszt naprawy można odjąć od czynszu?

Nie należy robić tego automatycznie. Najlepiej uzyskać pisemną zgodę właściciela na rozliczenie. Bez porozumienia potrącenie wymaga spełnienia ustawowych warunków i złożenia oświadczenia. Nieuzasadnione pomniejszenie czynszu może zostać potraktowane jako zaległość.

Co zrobić, gdy właściciel nie reaguje na zgłoszenie?

Należy ponowić zgłoszenie na piśmie, opisać wpływ usterki na korzystanie z mieszkania i wyznaczyć odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie można rozważyć konieczną naprawę na koszt właściciela, żądanie obniżenia czynszu albo, przy wadzie uniemożliwiającej używanie lokalu, wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów. Wybór środka zależy od skali wady i dokumentów.

Czy brak protokołu oznacza, że właściciel nie może obciążyć najemcy?

Nie. Brak protokołu utrudnia dowodzenie, ale nie wyłącza roszczeń. Stan mieszkania można wykazywać zdjęciami, wiadomościami, fakturami, dokumentami serwisowymi i zeznaniami świadków. To samo dotyczy najemcy, który twierdzi, że urządzenie było zużyte już przy wprowadzeniu.

Czy właściciel może wejść do mieszkania, aby usunąć awarię?

W razie awarii powodującej szkodę albo bezpośrednio grożącej jej powstaniem najemca musi niezwłocznie udostępnić lokal. Jeżeli jest nieobecny albo odmawia, art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość wejścia właściciela w obecności Policji lub straży gminnej, a w razie potrzeby także straży pożarnej. Poza sytuacją nagłą termin przeglądu lub naprawy powinien zostać wcześniej ustalony.

Czy właściciel odpowiada za zepsutą żywność po awarii lodówki?

Nie automatycznie. Najemca musiałby wykazać szkodę, jej wysokość, związek z awarią oraz podstawę odpowiedzialności właściciela, na przykład nieuzasadnioną zwłokę po prawidłowym zgłoszeniu usterki. Znaczenie ma też to, czy najemca mógł ograniczyć stratę.

Podsumowanie

Przed rozliczeniem naprawy trzeba zacząć od umowy, protokołu i ustalenia technicznej przyczyny awarii. Drobna konserwacja oraz szkody spowodowane niewłaściwym korzystaniem najczęściej obciążają najemcę. Właściciel odpowiada natomiast za utrzymanie mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku i za naprawy, których nie przypisano lokatorowi.

Przy awarii pralki, lodówki lub zmywarki nie należy zakładać z góry, kto zapłaci. Najważniejsza jest opinia serwisu rozróżniająca normalne zużycie od błędu użytkownika. W przypadku pieca, instalacji i elementów budynku trzeba dodatkowo uwzględnić szczegółowy podział obowiązków wynikający z ustawy.

Najemca powinien szybko zgłosić problem, zabezpieczyć dowody i przed zleceniem naprawy wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin. Właściciel powinien natomiast sprawnie zorganizować oględziny, nie obciążać najemcy bez dowodów i pisemnie ustalić sposób rozliczenia kosztów.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, art. 662–664, art. 666, art. 675, art. 677, art. 681 i art. 682, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a–6f i art. 10, tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zmianami.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.