Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Właściciel mieszkania nie płacił za prąd, najemcy odcięto elektryczność, co robić?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-06-27

Córka wynajmowała od 8 miesięcy mieszkanie. Dziś odcięto w nim prąd, zostawiono karteczkę, że jest zadłużenie w płatnościach za energię elektryczną. Córka regularnie wnosiła opłaty za wynajem i ustalone z góry opłaty za prąd. Co może zrobić w tej sytuacji? Właściciel mieszkania nie odbiera telefonu.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najemczyni (to jest Pani córce) przyda się opracowanie strategii własnych działań. Jednym z najważniejszych „punktów” takiej strategii powinno być określenie, na czym zależy Pani córce w zakresie korzystania z odnośnego mieszkania. Czy chce dalej być najemcą, czy też woli doprowadzić (oficjalnie!) do rozwiązania umowy najmu i właściwych rozliczeń z wynajmującym. Bez określenia celu głównego można „się wiele nachodzić” i niewiele zdziałać. Należy unikać przyzwalania na trwanie stanu niewłaściwego zbyt długo. Proszę – zwłaszcza w załatwianiu spraw oficjalnych – trzymać się oficjalnej terminologii. Wynajmuje się (np. mieszkanie) komuś, zaś najmuje się od kogoś – to jest oczywiste w świetle art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.), czyli podstawowych przepisów o umowie najmu. Daleki jestem od krytykowania osób posługujących się nieprecyzyjnymi określeniami – niestety samemu ustawodawcy pomyliła się terminologia (w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli w jednym z ważniejszych dla lokatorów aktów normatywnych).

Właściciel odnośnego mieszkania – jako również wolny człowiek – jest uprawniony odbierać połączenia telefoniczne albo ich nie odbierać. Pani córka zaś jest wolna wyciągać wnioski z takich sytuacji. Z całą oczywistością należy odrzucić formułowanie (np. w wiadomościach SMS) wypowiedzi, które (nawet zupełnie złośliwie) mogłyby zostać potraktowane jako przejaw groźby lub nękania – a takie zachowania są przestępstwami, według Kodeksu karnego (K.k.). Jeżeli wynajmujący jest człowiekiem rozsądnym, to powinien zrozumieć kontekst pytania o drogę do urzędu skarbowego – jednak i takie pytania trudno zalecać (bo zdarzają się ludzie o „słabych nerwach” lub skorzy do przemocy, a własne bezpieczeństwo ma bardzo duże znaczenie). Przyda się zachowanie umiaru.

Jeżeli Pani córce zależy na dalszym najmowaniu danego mieszkania – oczywiście w sposób wolny od poważnych niedogodności (np. braku elektryczności) – to (poza porozumieniem z wynajmującym) mogłaby podjąć próbę zawarcia umowy na dostarczanie energii elektrycznej; najlepiej z dotychczasowym jej dostawcą do odnośnego mieszkania – bo ewentualne porozumienie wynajmującego z dotychczasowym dostawcą mogłoby stanowić problem w powiązaniu z zawarciem umowy z innym dostawcą energii elektrycznej. Umowa najmu (art. 659 i następne K.c. oraz sporo przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…) stanowi jeden z rodzajów tytułu prawnego do lokalu. W świetle art. 336 K.c. – najemca jest posiadaczem zależnym cudzego lokalu (np. mieszkania); na wszelki wypadek proponuję zwrócić uwagę na przepisy o prawnej ochronie posiadania przed jego bezprawnym naruszeniem (art. 342 i następne K.c.).

Współcześnie w Polsce energię elektryczną (i to rzeczywiście działającą) należy uznać za coś niemalże niezbędnego do prawidłowego mieszkania – szczególnie używanego stale (a nie np. krótkotrwale w celach wypoczynkowych); choć elektryczność trudno uznać za wyposażenie lokalu, to jednak warto zwrócić uwagę na art. 662 K.c. Dlatego wynajmujący powinien niezwłocznie doprowadzić do przywrócenia możliwości używania energii elektrycznej w tymże mieszkaniu. Pani córka powinna rozważyć pisemne wezwanie wynajmującego do przywrócenia elektryczności w tymże mieszkaniu (ewentualnie do usunięcia innych poważnych problemów, dotyczących tegoż mieszkania) – art. 663 K.c.; dobrze jest korzystać z listów poleconych (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Proszę zwrócić uwagę na treść art. 664 K.c.:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”

Proponuję przeanalizować treść odnośnej umowy najmu (między innymi w zakresie możliwości doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu). Przydać się może zestawienie sytuacji oraz postanowień umownych również z (dotyczącym wypowiedzenia najmu) artykułem 773 K.c., stanowiącym:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Z całą pewnością należy unikać „chowania głowy w piasek” lub nieformalnych porozumień z wynajmującym. Niejeden człowiek – w tym (były) najemca – żałuje bazowania na ustnych ustaleniach; forma pisemna ma duże znaczenie dowodowe – przykładowo: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Żadnego „wyprowadzania się po cichu” (nawet w przypadku ustnej aprobaty wynajmującego); czynsz i inne świadczenia (w stosownej wysokości) należą się wynajmującemu (każdemu) niezależnie od rzeczywistego korzystania z lokalu – dopóki strony są związane umową najmu; niekiedy (byli) najemcy mają problemy z sądowymi nakazami zapłaty (chociaż nieoficjalnie wcześniej z wynajmującym umawiali się inaczej). Także żadnego milczenia w związku z zaistnieniem poważnego problemu – w tym wykluczone byłoby płacenie za energię elektryczną (w okresie jej braku). Sprawę należy załatwić formalnie – przynajmniej w tak zwanej zwykłej formie pisemnej. Gdyby wynajmujący lekceważył pisemne wezwanie (które mogłoby zostać określone „wezwaniem przedsądowym”), to należałoby rozważyć skierowanie sprawy na oficjalną drogę prawną.

Być może udałoby się uniknąć procesu cywilnego np.: o rozwiązanie umowy najmu (z uwagi na poważny problem w korzystaniu z mieszkania), o zwrot pieniędzy (w przypadku wcześniejszego zapłacenia za energię elektryczną (za czas bez jej dostarczania), o obniżenie czynszu. Proponuję rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (art. 917 i art. 918 K.c. w związku z art. do 184 do 186 K.p.c.) – jedną z zalet takiego wezwania jest niska opłata sądowa. Oczywiście, należy przedstawić (chociażby ogólnie) propozycję ugodową.

Pani córka mogłaby skorzystać z możności przewidzianych przepisami innych gałęzi (dziedzin) prawa. Swoistym początkiem (w tym zakresie) mogłoby być sprawdzenie, czy córka została przez wynajmującego zgłoszona w deklaracji dotyczącej gospodarki odpadami.

Do organów ścigania (np. do prokuratury) mogłoby zostać skierowane powiadomienie o wyłudzeniu pieniędzy (art. 286 K.c.) – z uwagi na pobieranie pieniędzy na poczet rachunków za elektryczność, którą odcięto). Poza tym godne rozważenia jest przedstawienie problemu organom administracji skarbowej (np. urzędowi kontroli skarbowej lub urzędowi skarbowemu) – niekiedy „skarbówka” za trafne powiadomienia podobno płaci określone kwoty powiadamiającym. Jeżeli wynajmujący w związku z daną umową najmu nie płacił podatku (zaliczek na podatek), to Krajowa Administracja Skarbowa będzie potrafiła „nawiązać z nim połączenie” (również w przypadku nieodbierania telefonu); podobnie rzecz przedstawia się z organami ścigania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

W umowie najmu rozliczam co roku wskaźnik inflacji, a co zrobić w przypadku deflacji? Czy należy zmniejszyć czynsz o wskaźnik deflacji?

Wynajmujący żąda wymiany podłogi za powstałe rysy

Mam problem z wynajmującym mi mieszkanie. W czasie użytkowania mieszkania, a konkretnie podłogi panelowej, powstały na dwóch panelach niewielkie...

Aneks do umowy najmu okazjonalnego przedłużającego najem

Aneks do umowy najmu okazjonalnego przedłużającego najem

Umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony – dwóch lat. Spełnione były wszystkie warunki najmu okazjonalnego, w tym najemca...

Czy umowa najmu obowiązuje ze zmarłym właścicielem?

Wynajmujemy z żoną mieszkanie. Cztery miesiące temu zmarł właściciel mieszkania. Zgłosiły się do nas jego dzieci (syn i córka), przedstawiając...

Wynajęcie mieszkania przez żonę bez zgody męża i bez rozdzielności majątkowej

Mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu. Ostatnio nie układa nam się z żoną. Ona zagroziła, że się wyprowadzi i wynajmie inne mieszkanie. Wiem,...

Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Wynajmowałem swoje mieszkanie – umowa najmu na czas określony na 1 rok. Po roku najemca opuścił lokal, lecz nie zapłacił ostatniego czynszu najmu....

Rezygnacja z najmu w przypadku udokumentowanych zdarzeń losowych

Mam podpisaną umowę o wynajem mieszkania do określonego terminu, ale moi najemcy pokłócili się między sobą i z tego względu chcą...

Klauzula prolongacyjna

Razem z mężem podpisaliśmy w sierpniu 2015 umowę najmu na czas określony 12 miesięcy, w której jest poniższy zapis: „wynajmujący...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »