Naprawa pieca w wynajmowanym mieszkaniu

Pani Agnieszka zwróciła się do nas z pytaniem, które dotyczyło naprawy sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu. Poinformowała nas, że w podpisanej przez nią umowie najmu mieszkania jest zapis, że „najemcę obciąża się naprawą i konserwacją pieca c.o.”. Piec właśnie się popsuł i panią Agnieszkę obciążono jego naprawą. Pani Agnieszka zapytała nas, jak będzie wyglądała jej sytuacja, jeśli okaże się, że trzeba będzie wymienić piec na nowy (to przecież koszt kilku tysięcy złotych)?

Naprawy konieczne w mieszkaniu

Kwestia napraw w przedmiocie najmu została uregulowana w przypadku najmu lokalu użytkowego w art. 662 § 2 oraz art. 663 Kodeksu cywilnego. W związku z tym, jakie naprawy obciążają wynajmującego, a jakie najemcę? I kto naprawia sprzęt AGD w wynajmowanym mieszkaniu?

Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Zgodnie zaś z art. 663 K.c., mówiącym o naprawach koniecznych: „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.

Innymi słowy, zgodnie z ustawowymi zasadami, naprawy konieczne obciążają wynajmującego, a pozostałe naprawy, tzw. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, obciążają najemcę. Jak podnosi się w doktrynie, postanowienia umowne mogą jednak modyfikować tę odpowiedzialność.

Zobacz również: Kontrola przewodów kominowych w bloku

Obowiązek dokonywania napraw

„Z umowy najmu może wynikać dla wynajmującego obowiązek dokonywania napraw w szerszym zakresie, tj. poza naprawami koniecznymi także na przykład drobnych napraw związanych ze zwykłym używaniem rzeczy albo napraw podnoszących standard użyteczności przedmiotu najmu” (źródło nr. 2)

Odpowiadając jednak bezpośrednio już na pytanie pani Agnieszki, stwierdzić należy, iż panią Agnieszkę obciążają jako najemcę wszystkie naprawy pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu, niemniej wymiana pieca w wynajmowanym mieszkaniu nie należy już do obowiązków pani Agnieszki. Jak wynika z przesłanego pytania – „najemcę obciąża się naprawą i konserwacją pieca c.o.”. Umowa nie rozszerza więc odpowiedzialności najemcy również na wymianę pieca, która to w myśl przepisów ustawowych powinna obciążać wynajmującego. W sytuacji zatem, kiedy naprawa pieca okaże się z obiektywnych przyczyn niemożliwa, za jego wymianę powinien odpowiedzialny być już wynajmujący. Rozszerzenie pojęcia naprawy w omawianym przypadku także na wymianę pieca wydaje się nie tylko niezgodne z literalnym brzmieniem zapisu umownego, ale także nieuzasadnione i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Na zakończenie dodam jednak, że wyobrażam sobie sytuację, w której wynajmujący mógłby żądać wymiany pieca przez najemcę, a mianowicie przypadek, w którym na skutek niewłaściwej konserwacji pieca i nieprzeprowadzania regularnych przeglądów pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu czy niedokonywania jego drobnych napraw (które to czynności obciążają najemcę) doszło do tak poważnego jego uszkodzenia, że konieczna jest jego wymiana. W takim przypadku wynajmujący mógłby mieć bowiem roszczenia odszkodowawcze, w wysokości kosztów nowego pieca, w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez najemcę.

Zobacz również: Umowa najmu okazjonalnego na dwie osoby

[SAZRY]

Przykłady

Wymiana uszkodzonego okna

W wynajmowanym przez panią Annę mieszkaniu w czasie burzy rozbiło się okno. Zgodnie z umową najmu to wynajmujący odpowiadał za wszelkie naprawy konieczne. Musiał więc pokryć koszty wymiany uszkodzonego okna, gdyż było to niezbędne do zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych.

Naprawa kranu w kuchni

Pan Kamil zauważył, że kran w kuchni jego wynajmowanego mieszkania zaczął przeciekać. Zadzwonił do właściciela, ale ten przypomniał mu, że zgodnie z umową drobne naprawy należą do obowiązków najemcy. Pan Kamil zdecydował się więc samodzielnie wymienić uszczelkę w kranie.

Awaria pieca C.O.

W mieszkaniu, które wynajmowała pani Beata, zepsuł się stary piec c.o. Początkowo wynajmujący twierdził, że to pani Beata powinna zapłacić za jego naprawę. Jednakże nie miał on racji. Z umowy najmu oraz przepisów Kodeksu cywilnego wynikało, że wymiana pieca c.o. to naprawa konieczna, która obciąża wynajmującego. W związku z tym właściciel mieszkania musiał pokryć koszty wymiany pieca na nowy. 

Podsumowanie

Podsumowując, wskazanie różnic między naprawami koniecznymi a drobnymi nakładami w kontekście najmu lokali użytkowych jest kluczowe w rozstrzyganiu, kto – wynajmujący czy najemca − ponosi odpowiedzialność finansową za ich wykonanie. Przepisy Kodeksu cywilnego pomagają w interpretacji obowiązków wynikających z umowy najmu, ale każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny. Warto więc znać swoje prawa, aby uniknąć nieporozumień i potencjalnych sporów. 

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej napraw w wynajmowanym mieszkaniu? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w redagowaniu pism związanych z najmem lokali użytkowych. Już dziś opisz nam swój problem w formularzu znajdującym się pod tekstem.