Naprawa pieca w wynajmowanym mieszkaniu — kto płaci?

Pani Agnieszka wynajmuje mieszkanie, w którym znajduje się piec c.o. W umowie najmu zapisano, że najemcę obciąża „naprawa i konserwacja pieca c.o.”. Gdy piec się zepsuł, właściciel mieszkania zażądał, aby pani Agnieszka zapłaciła za serwis, a w razie braku możliwości naprawy także za wymianę urządzenia. W takiej sytuacji nie wystarczy samo powołanie się na jeden zapis umowy. Trzeba ustalić, jaki to piec, z czego wynika awaria, kto zainstalował urządzenie, czy najemca prawidłowo je użytkował i czy chodzi o drobną konserwację, naprawę eksploatacyjną czy wymianę całego urządzenia.

Naprawa pieca w wynajmowanym mieszkaniu — od czego zacząć?

Najpierw trzeba rozróżnić trzy sytuacje: zwykłą konserwację urządzenia, drobną naprawę wynikającą z normalnego używania oraz poważną awarię, przez którą lokal nie nadaje się do normalnego korzystania. To rozróżnienie decyduje o tym, czy rachunek może obciążać najemcę, czy powinien go ponieść wynajmujący.

Podstawowa zasada wynika z Kodeksu cywilnego. Wynajmujący powinien wydać rzecz najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Najemcę obciążają natomiast drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Jeżeli rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego, bez których nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po jego bezskutecznym upływie wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego.

Przy mieszkaniu znaczenie ma też ustawa o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący powinien zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Zobacz również: protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania — warto w nim opisać stan pieca, instalacji i wyposażenia na początku najmu.

Kto odpowiada za piec: najemca czy wynajmujący?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdego typu pieca. Inaczej ocenia się drobne czynności serwisowe, inaczej naprawę elementu eksploatacyjnego, a jeszcze inaczej wymianę całego urządzenia. Znaczenie ma także to, czy lokal należy do publicznego zasobu mieszkaniowego, czy jest to najem prywatny.

W lokalu mieszkalnym do obowiązków wynajmującego należy m.in. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. Ustawa wprost wskazuje po stronie wynajmującego naprawę i wymianę wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami oraz wymianę pieców grzewczych.

Po stronie najemcy ustawa wymienia m.in. naprawę i konserwację grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, pieców węglowych i akumulacyjnych oraz etażowego centralnego ogrzewania. Przy etażowym centralnym ogrzewaniu najemcę obciąża także wymiana, ale tylko wtedy, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego. Dlatego w sporze o piec trzeba ustalić, czy chodzi o urządzenie stanowiące element wyposażenia zapewnionego przez właściciela, czy o urządzenie założone lub przejęte przez najemcę.

Jeżeli piec jest stary, zużyty technicznie, wadliwy albo wymaga wymiany, bo jego naprawa jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona, koszt zwykle powinien obciążać wynajmującego. Piec służący ogrzewaniu mieszkania albo podgrzewaniu wody decyduje o przydatności lokalu do zamieszkania. Najemca nie powinien finansować odtworzenia podstawowego standardu lokalu, chyba że wynika to z ważnych postanowień umowy albo awaria została przez niego zawiniona.

Znaczenie umowy najmu

Umowa najmu może doprecyzować, które czynności obciążają najemcę. W najmie lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą odmiennie uregulować prawa i obowiązki z art. 6a–6e ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie oznacza to jednak, że każde ogólne sformułowanie przerzuca na najemcę wszystkie koszty związane z piecem.

Zapis, że najemca ponosi koszty „naprawy i konserwacji pieca c.o.”, trzeba interpretować zgodnie z jego treścią, celem umowy i okolicznościami sprawy. Naprawa i konserwacja to nie to samo co zakup oraz montaż nowego pieca. Wymiana całego urządzenia jest zwykle poważnym nakładem, a nie drobną czynnością eksploatacyjną. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „koszty szkód po włamaniu”.

Inaczej będzie, gdy awaria powstała z winy najemcy. Jeżeli najemca używał pieca niezgodnie z instrukcją, samowolnie ingerował w urządzenie, nie dopuścił do wymaganego przeglądu albo ignorował oczywiste objawy awarii, wynajmujący może żądać od niego naprawienia szkody. Jeżeli spór dotyczy dostępu do lokalu na przegląd albo serwis, osobnym zagadnieniem jest wejście właściciela do mieszkania i granice takiego uprawnienia. W takim sporze kluczowe są dowody: umowa, protokół zdawczo-odbiorczy, historia przeglądów, opinia serwisanta, korespondencja stron, zdjęcia oraz rachunki.

Co zrobić, gdy wynajmujący odmawia naprawy?

Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o awarii. Najlepiej zrobić to e-mailem, SMS-em lub listem, tak aby dało się później wykazać datę zgłoszenia. W zgłoszeniu warto wskazać objawy awarii, wpływ na korzystanie z mieszkania oraz poprosić o pilne zlecenie serwisu.

Jeżeli piec nie działa w sezonie grzewczym albo nie ma ciepłej wody, termin wyznaczony właścicielowi może być krótki, ale powinien być realny. Jeżeli naprawa obciąża wynajmującego, a ten nie reaguje mimo wezwania, najemca może zlecić konieczną naprawę na jego koszt. Trzeba jednak pamiętać, że dotyczy to napraw koniecznych, a nie dowolnej modernizacji albo wymiany urządzenia na droższe bez uzasadnienia.

Przy kosztownej wymianie pieca najemca powinien zachować szczególną ostrożność. Bez wezwania wynajmującego, opinii serwisu i dokumentów potwierdzających konieczność wymiany odzyskanie pieniędzy może być trudne. Jeżeli sytuacja zagraża bezpieczeństwu, należy w pierwszej kolejności wyłączyć urządzenie zgodnie z zaleceniami specjalisty i nie używać go do czasu kontroli.

Zobacz również: rozwiązanie najmu z powodu wad.

Czy najemca może potrącić koszt naprawy z czynszu?

Potrącenie kosztu naprawy z czynszu może być możliwe, ale nie powinno być pierwszym odruchem. Najemca musi mieć wymagalne roszczenie wobec wynajmującego, a więc powinien wykazać, że naprawa obciążała właściciela, była konieczna, została wykonana za rozsądną cenę i poprzedzało ją skuteczne wezwanie do działania.

W praktyce bezpieczniej jest najpierw wysłać wynajmującemu rozliczenie wraz z rachunkiem i wezwaniem do zwrotu kosztów. Dopiero gdy właściciel odmawia albo nie reaguje, można rozważać potrącenie. W razie sporu wynajmujący może twierdzić, że najemca nie miał prawa potrącać, zalega z czynszem albo zlecił zbędną lub zbyt drogą usługę.

Czy można żądać obniżenia czynszu?

Jeżeli z powodu awarii pieca najemca nie może normalnie korzystać z mieszkania, może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Dotyczy to zwłaszcza braku ogrzewania w sezonie grzewczym albo braku ciepłej wody, gdy umowa i standard lokalu zakładały dostęp do tych świadczeń.

Wysokość obniżki zależy od skali ograniczenia, czasu trwania awarii, pory roku, powierzchni i funkcji pomieszczeń, których nie da się normalnie używać, oraz reakcji wynajmującego. Jeżeli najemca wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy, jego uprawnienia mogą być ograniczone. Jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie lokalu, a wynajmujący nie usuwa jej mimo zawiadomienia, w określonych przypadkach możliwe jest także wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zobacz również: przedterminowe zerwanie umowy najmu przez najemcę.

Przeglądy pieca i bezpieczeństwo

Przy urządzeniach gazowych i grzewczych bezpieczeństwo ma pierwszeństwo przed sporem o rachunek. Najemca nie powinien samodzielnie naprawiać pieca, rozkręcać instalacji gazowej ani zlecać napraw osobie bez wymaganych kwalifikacji. Naprawę powinien wykonać uprawniony serwis lub osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia.

Jeżeli umowa nakłada na najemcę obowiązek okresowej konserwacji albo przeglądów urządzenia, najemca powinien wykonywać te obowiązki i przechowywać potwierdzenia. Brak przeglądów nie zawsze oznacza automatycznie odpowiedzialność za całą awarię, ale może utrudnić obronę, gdy wynajmujący twierdzi, że szkoda powstała przez zaniedbanie najemcy.

Zobacz również: kontrola przewodów kominowych w bloku.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie pani Agnieszki kluczowe jest ustalenie, co dokładnie oznacza zapis umowy o „naprawie i konserwacji pieca c.o.”. Taki zapis może obejmować bieżące czynności serwisowe i niektóre naprawy, ale nie przesądza automatycznie, że najemczyni ma kupić nowy piec, gdy urządzenie jest zużyte albo jego naprawa jest niemożliwa.

Wynajmujący odpowiada za utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli piec jest niezbędny do ogrzewania mieszkania lub korzystania z ciepłej wody, a awaria nie wynika z winy najemcy, koszt poważnej naprawy albo wymiany zasadniczo powinien ponieść właściciel. Najemca może odpowiadać szerzej wtedy, gdy wynika to z ważnej umowy, z przepisów dotyczących konkretnego rodzaju urządzenia albo gdy sam doprowadził do szkody.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, w szczególności art. 662, 663 i 664 — ISAP
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a, 6b i 6f — ISAP
3. Roman Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wydania aktualizowane, komentarz do art. 6a–6f ustawy o ochronie praw lokatorów.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.