Wynajem pokoi – jak się zabezpieczyć?

Wynajem pokoju a najem okazjonalny

Wynajmując pokój w domu jednorodzinnym osobie fizycznej na cele mieszkaniowe, właściciel powinien zacząć od ustalenia, co dokładnie oddaje najemcy do używania. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko sporu o zakres uprawnień lokatora.

Najem okazjonalny jest uregulowany jako najem lokalu mieszkalnego zawierany przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przy wynajmie samego pokoju trzeba więc zachować ostrożność: w praktyce takie umowy bywają stosowane, ale w razie sporu może pojawić się pytanie, czy przedmiotem umowy jest lokal w rozumieniu ustawy, czy tylko część lokalu. Dlatego umowę warto przygotować tak, aby nie było wątpliwości, co jest oddane do wyłącznego używania, a co pozostaje częścią wspólną.

Jeżeli w jednym mieszkaniu mieszka kilku niezależnych najemców, najczęściej bezpieczniejsze są osobne umowy dla każdego pokoju albo jedna umowa ze współnajemcami, zależnie od organizacji najmu. W umowie należy opisać liczbę osób uprawnionych do zamieszkiwania, zakaz podnajmu bez pisemnej zgody właściciela, zasady gości, ciszy nocnej, sprzątania części wspólnych i rozliczania mediów.

Wątpliwości co do ważności umowy nie zawsze oznaczają, że najemca może mieszkać bez żadnych obowiązków. Jeżeli interesuje Cię podobny problem, zobacz także omówienie: brak aktu notarialnego i kaucji.

Jakie formalności daje najem okazjonalny?

Najem okazjonalny ma sens przede wszystkim wtedy, gdy właściciel chce ograniczyć ryzyko długiego procesu o opróżnienie lokalu po zakończeniu umowy. Sama nazwa umowy nie wystarczy. Aby korzystać z uproszczonej procedury, trzeba spełnić ustawowe warunki.

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Zmiany umowy również wymagają formy pisemnej. Do umowy załącza się przede wszystkim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu po ustaniu najmu.

Najemca powinien także wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. Na żądanie wynajmującego takie oświadczenie powinno mieć podpis notarialnie poświadczony.

Bardzo ważne jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia powoduje utratę najważniejszego zabezpieczenia, czyli możliwości skorzystania z procedury opróżnienia lokalu właściwej dla najmu okazjonalnego.

Jeżeli umowa ma być przedłużona, trzeba zwrócić uwagę na formę aneksu i dokumenty dodatkowe. Szerzej omawiamy to w materiale: przedłużenie umowy aneksem.

Kaucja i zabezpieczenie płatności

Kaucja jest jednym z najprostszych zabezpieczeń wynajmującego. Przy najmie okazjonalnym kaucja może zabezpieczać należności z tytułu najmu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie może jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, liczonego według stawki z dnia zawarcia umowy.

Po opróżnieniu lokalu kaucję należy zwrócić w ciągu miesiąca, po potrąceniu należności właściciela. W praktyce warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentację zdjęciową pokoju i części wspólnych, spis wyposażenia oraz jasny mechanizm rozliczania szkód i opłat niezależnych od właściciela, takich jak energia, gaz, woda, ścieki czy odpady.

Jeżeli najemca przestaje płacić, właściciel powinien działać pisemnie i zachować dowody doręczeń. Przy najmie lokalu mieszkalnego wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych wymaga co do zasady uprzedzenia najemcy na piśmie i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności, jeżeli opóźnienie obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności. Praktyczne omówienie podobnej sytuacji znajdziesz tutaj: co gdy najemca nie płaci.

Legalna eksmisja lokatora z pokoju lub mieszkania

Jeżeli umowa wygasła albo została skutecznie rozwiązana, a najemca nie chce się wyprowadzić, właściciel nie może przeprowadzić eksmisji samodzielnie. W najmie okazjonalnym procedura jest krótsza niż w zwykłym najmie, ale nadal wymaga formalnych czynności.

Po zakończeniu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Pismo powinno mieć urzędowo poświadczony podpis właściciela, wskazywać strony, umowę, przyczynę ustania najmu i termin na opuszczenie lokalu. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.

Jeżeli najemca nadal nie opuszcza lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wniosku załącza się m.in. żądanie opróżnienia lokalu z dowodem doręczenia albo wysłania listem poleconym, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego można skierować sprawę do komornika. Czas postępowania zależy od sądu, komornika, zachowania najemcy i kompletności dokumentów. Nie ma ustawowej gwarancji, że sprawa zakończy się w określonej liczbie miesięcy.

Jeżeli najem okazjonalny nie został prawidłowo ustanowiony albo nie zgłoszono go do urzędu skarbowego, właściciel zwykle musi korzystać ze zwykłej drogi sądowej o opróżnienie lokalu. W takiej sytuacji warto wcześniej przeanalizować wypowiedzenie i dowody. Pomocne może być również omówienie dotyczące rozwiązania umowy: wypowiedzenie najmu okazjonalnego.

Czy właściciel może wejść do pokoju najemcy?

Oddanie pokoju w najem oznacza, że najemca uzyskuje prawo do spokojnego korzystania z wynajętej przestrzeni. Właściciel nie traci prawa własności do mieszkania, ale nie może dowolnie wchodzić do pokoju najemcy pod jego nieobecność ani sprawdzać rzeczy osobistych.

Ustawa przewiduje szczególne sytuacje, w których lokal powinien zostać udostępniony. W razie awarii wywołującej szkodę albo bezpośrednio grożącej szkodą lokator ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli jest nieobecny albo odmawia, właściciel może wejść do lokalu w obecności Policji lub straży gminnej albo miejskiej, a gdy wymaga tego sytuacja, także przy udziale straży pożarnej. Z czynności trzeba sporządzić protokół i zabezpieczyć lokal oraz rzeczy. Powiązany problem omawia osobno artykuł „zabezpieczyć wkład w mieszkanie partnera”.

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić lokal w celu okresowego albo doraźnego przeglądu stanu technicznego, ustalenia zakresu prac i ich wykonania albo zastępczego wykonania prac obciążających lokatora. To nie oznacza jednak prawa do niezapowiedzianych kontroli.

Zapis w umowie, że właściciel może wejść do pokoju w dowolnym czasie i bez zgody najemcy, może zostać uznany za nieskuteczny. Bezpieczniejsze są postanowienia określające procedurę: wcześniejsze zawiadomienie, rozsądny termin, obecność najemcy, protokół i wyjątek dla nagłych awarii. Bezprawne wejście może prowadzić do sporu o naruszenie posiadania, a w skrajnych przypadkach także do zarzutów naruszenia miru domowego.

Co warto wpisać do umowy wynajmu pokoju?

Dobra umowa nie powinna ograniczać się do wysokości czynszu i daty płatności. Przy wynajmie pokoju szczególnie ważne są postanowienia praktyczne, które można później łatwo udowodnić. Jeżeli lokal jest wykorzystywany do krótkotrwałego zakwaterowania, trzeba też sprawdzić aktualne obowiązki przeciwpożarowe: miejsce montażu – obowiązkowe czujki dymu w najmie.

• dokładny opis pokoju, metrażu, wyposażenia i stanu technicznego,
• zasady korzystania z kuchni, łazienki, pralki, internetu, miejsca parkingowego i innych części wspólnych,
• wysokość czynszu, opłat dodatkowych, termin płatności i sposób rozliczania mediów,
• wysokość kaucji, zakres potrąceń i termin jej rozliczenia,
• zakaz podnajmu, użyczenia pokoju i przyjmowania stałych dodatkowych domowników bez pisemnej zgody właściciela,
• obowiązek zgłaszania awarii, szkód i utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w dokumentach najmu okazjonalnego,
• procedurę kontroli technicznej i wejścia do pokoju w nagłych przypadkach,
• konkretne przyczyny wypowiedzenia, zwłaszcza przy umowie zawartej na czas oznaczony.

Warto unikać zapisów pozornie ostrych, ale niewykonalnych, np. prawa do natychmiastowej eksmisji bez sądu i komornika, automatycznego przejęcia rzeczy najemcy albo dowolnego wejścia do pokoju. Takie postanowienia nie zastąpią procedury ustawowej.

FAQ

Podsumowanie

Najlepszym zabezpieczeniem przy wynajmie pokoju jest nie jeden zapis w umowie, lecz cały zestaw działań: prawidłowo dobrany model najmu, pisemna umowa, kaucja, protokół, dokumentacja zdjęciowa, jasne zasady korzystania z części wspólnych i zachowanie legalnej procedury przy zaległościach oraz wyprowadzce.

Najem okazjonalny może być skutecznym narzędziem ochrony właściciela, ale tylko wtedy, gdy spełniono wszystkie formalności. Właściciel powinien też pamiętać, że nawet przy problematycznym lokatorze nie wolno stosować samopomocy. Eksmisja wymaga tytułu wykonawczego i udziału komornika, a wejście do pokoju bez zgody jest dopuszczalne tylko w wyjątkowych, ustawowo uzasadnionych sytuacjach.