Wynajem pokoi - jak się zabezpieczyć?
• Autor: Katarzyna Bereda
Zamierzam wynajmować pokoje jako osoba fizyczna. Chciałem się dowiedzieć, jak najlepiej zabezpieczyć się, gdy trafi się na nieuczciwego lokatora. W jaki legalny sposób można wyeksmitować lokatora? Czy wchodzenie do pokoju lokatora bez jego wiedzy i zgody jest legalne? W przypadku, gdy nie jest legalne, to czy dodanie punktu w umowie, gdzie najemca wyraża na to zgodę, jest prawnie skuteczne?
Umowa na okazjonalny najem pokoi
Jak wynika z pierwszego pytania, dopytuje Pan o najem okazjonalny, którego założeniem jest sprawniejsze eksmitowanie lokatora w przypadku sporu stron – co do zasady eksmisja taka jest nieco szybsza, jednak i tak niezadowalająco szybka, bowiem zazwyczaj cała procedura trwa ok. 6 miesięcy. Najważniejszą kwestią jest to, iż pomimo szczegółowego uregulowania najmu okazjonalnego, najem okazjonalny nie niweluje przepisów i uprawnień lokatora gwarantujących mu w ustawie o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego przede wszystkim ze względu na formalizm – akt notarialny, czas oznaczony umowy, ma zagwarantować większe interesy wynajmującego. Samo poddanie się egzekucji w akcie notarialnym i wskazanie miejsca zamieszkania ma zagwarantować jedynie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych lokatora po ewentualnej eksmisji.
Zobacz również: Najem okazjonalny zgłoszenie do us
Procedura eksmisji lokatora
Cała procedura eksmisji polega na tym, iż akt notarialny – w przypadku sporu – może zostać opatrzony przez sąd klauzulą wykonalności, co stanowi tytuł wykonawczy w zakresie wykonania eksmisji. Normalna procedura eksmisji rozpoczyna się bowiem od postępowania sądowego – tu postępowanie sądowe nie jest potrzebne – wystarczy, że złoży Pan akt notarialny wraz z wnioskiem do sądu. Pozostaje więc tylko postępowanie komornicze w zakresie opróżnienia lokalu – czas takiego postępowania jest różny – może trwać miesiąc, a może nawet pół roku. W przypadku najmu okazjonalnego oprócz kaucji, która zabezpiecza szkody, oraz należności z tytułu najmu zawierać może ona także należności z tytułu kosztów egzekucji.
Zobacz również: Najem okazjonalny wypowiedzenie
Zachowania właściciela wobec najemcy pokoju
Podsumowując, w obecnym systemie prawnym jest to najlepsza forma najmu i mimo wszystko – gwarantuje najlepszą ochronę uprawnień właściciela lokalu. Wchodzenie do pokoju lokatora oraz do mieszkania – bez zgody lokatora – może w najlżejszym przypadku zakończyć się w sądzie w zakresie naruszenia posiadania. Jeżeli jednak zawrą Państwo taką klauzulę w umowie, iż po uprzedniej informacji przekazanej najemcy wejdzie Pan do mieszkania, jest taka możliwość. Nie może Pan także co do zasady odłączyć prądu, wymieniać zamków, bowiem jest to kolejna podstawa do wytoczenia powództwa o naruszenie posiadania. W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego, jedyna możliwością jest skierowanie sprawy do sądu o wydanie klauzuli wykonalności, a następnie skierowanie sprawy do komornika w celu eksmisji. Komornik także bez tytułu wykonawczego, a więc orzeczenia sądu, nie będzie zabezpieczał żadnych kwot, ani ich pobierał. Niniejsze musi Pan w pierwszej kolejności dochodzić w sądzie na zasadzie powództwa o bezumowne korzystanie.
Zobacz również: Umowa wynajmu pokoju
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
