Wynajem pokoi w domu jednorodzinnym

Wynajem pokoi w domu jednorodzinnym

Jak wynika z opisu, wybudowano budynek mieszkalny, Pani chce go przeznaczyć na wynajem. Jak rozumiem, prowadzić będzie Pani działalność gospodarczą – najem.

Nawet nie musi być tam prowadzona działalność, jednak będzie on już stanowić budynek zamieszkania zbiorowego, przeznaczony do okresowego pobytu ludzi. Dla takiego przyjęcia nie jest konieczne prowadzenie w budynku działalności gospodarczej związanej z usługami hotelarskimi.

Budynek zamieszkania zbiorowego

Zgodnie z orzecznictwem jeśli w budynku mieszkalnym jednorodzinnym przebywa okresowo znaczna liczba osób niespokrewnionych z właścicielem, mamy do czynienia z budynkiem zamieszkania zbiorowego, co wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania a także koniecznością doprowadzenia budynku do norm powszechnie obowiązujących, w tym budowanych i p-poż, dostosowania do zmiany wielkości obciążeń w budynku w postaci zintensyfikowania jego użytkowania, wyznaczenia alternatywnej drogi ewakuacyjnej.

Zobacz również: Zmiana przeznaczenia budynku

Zmiana sposobu użytkowania

Konieczne jest dokonanie oceny, czy wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na cele mieszkaniowe osobom trzecim stanowi zmianę sposobu użytkowania tegoż domu. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie determinuje rozstrzygnięcie w sprawie. Ze względu na brak definicji ustawowej pojęcia „zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części” oraz jedynie przykładowy katalog czynności w nim wymienionych, należy wskazać, w oparciu o poglądy orzecznictwa, iż do zmiany sposobu użytkowania należy zaliczyć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w art. 71 Prawa budowlanego.

Aspekt semantyczny wynajmowania osobom obcym, w drodze cywilnej umowy, 10 pokoi w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (usługi bądź działalność gospodarcza) nie ma znaczenia w postępowaniu z zakresu nadzoru budowlanego. Z kolei, przypisywanie funkcji mieszkalnej każdemu obiektowi, który zaspokaja potrzeby mieszkalne osób w nim przebywających nie znajduje potwierdzenia w stanach faktycznych i prawnych. Poziom emitowania hałasu jest zaś tylko jednym z warunków bezpieczeństwa użytkowego badanych przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i sam w sobie nie przesądza o zaistnieniu takiej zmiany.

Pojęcia „budynek zamieszkania zbiorowego” oraz „budynek mieszkalny jednorodzinny” mają różne znaczenie prawne na gruncie przepisów techniczno-budowlanych określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie a zwłaszcza z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. W świetle § 207 ust. 1 i § 209 ust. 2 rozporządzenia budynki mieszkalne są zaliczane do kategorii ZL IV (pkt 4), zaś zamieszkania zbiorowego – ZL V (pkt 5), o ile przeznaczone są do jednoczesnego przebywania do 50 osób niebędących stałymi użytkownikami. Z mocy § 213 rozporządzenia wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej budynków określone w § 212 rozporządzenia nie dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych do trzech kondygnacji nadziemnych. Wymagania te dotyczą zaś zawsze budynków zamieszkania zbiorowego. Zmiana kategorii zagrożenia ludzi oznacza zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2935/17).

Zobacz również: Prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, którym w rozumieniu art. 71 ust. 2–5 Prawa budowlanego jest, zgodnie z art. 82, organ administracji architektoniczno-budowlanej I instancji – starosta lub wojewoda. Ustawodawca nakazał, aby w zgłoszeniu określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (w takim przypadku rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę),
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• może spowodować niedopuszczalne:
• zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
• wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Dostosowanie starego domu na wynajem

Podsumowując, nie ma przepisów zabraniających takiego najmu, ale musi Pani przed wynajmem zgłosić do PINB zamiar zmiany sposobu użytkowania pokoi, dokonać wskazanych przez PINB robót budowlanych Będzie to budynek zamieszkania zbiorowego, zmienią się m.in. przepisy przeciwpożarowe. Żadna instytucja nie dokona Pani oceny stanu budynku. Musi Pani albo najpierw znaleźć biegłego z zakresu budownictwa, aby stwierdził, ze dany budynek spełnia normy, albo zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania do PINB, a on Pani wskaże zakres robót niezbędnych do wykonania, aby dostosować budynek do norm prawa budowlanego w tym zakresie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.