Wynajem wielu pokoi w domu jednorodzinnym – kiedy potrzebna jest zmiana sposobu użytkowania?

Czy można wynajmować pokoje w domu jednorodzinnym?

Co do zasady właściciel domu jednorodzinnego może zawierać umowy najmu poszczególnych pokoi. Nie ma przepisu prawa najmu, który ogólnie zakazywałby wynajmowania pokoi osobom trzecim na cele mieszkaniowe. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: cywilnoprawną możliwość zawarcia umowy najmu oraz budowlanoprawną dopuszczalność wykorzystania całego domu w nowy, bardziej intensywny sposób.

Jeżeli chodzi o pojedynczy pokój, zwykle wystarczy dobrze przygotowana umowa określająca pokój, części wspólne, zasady korzystania z kuchni, łazienki, mediów, sprzątania, kaucji i odpowiedzialności za szkody. Jeżeli jednak właściciel chce wynająć 10 pokoi dziesięciu niezależnym osobom, organ może uznać, że nie jest to już zwykłe korzystanie z domu jednorodzinnego, lecz zmiana sposobu użytkowania obiektu albo jego części.

Nie przesądza o tym sama nazwa umowy ani to, czy najem jest prywatny, czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Dla organu nadzoru i administracji budowlanej kluczowe jest to, czy zmieniają się warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, użytkowe, obciążenia budynku, liczba użytkowników oraz sposób korzystania z dróg ewakuacyjnych. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: wynajem budynku gospodarczego.

W tym kontekście warto sprawdzić także: wynajmu pokoi.

Kiedy wynajem pokoi oznacza zmianę sposobu użytkowania?

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego zmianą sposobu użytkowania jest w szczególności podjęcie albo zaniechanie w obiekcie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Przepis obejmuje więc nie tylko sytuacje, w których budynek formalnie otrzymuje zupełnie nową funkcję, ale także przypadki znacznego zintensyfikowania dotychczasowego użytkowania.

W praktyce istotne znaczenie mają skala i sposób najmu. Wynajęcie jednego pokoju studentowi albo członkowi dalszej rodziny nie musi automatycznie powodować zmiany sposobu użytkowania całego budynku. Inaczej może być przy wynajmie 10 pokoi niezależnym osobom, zwłaszcza gdy dom zaczyna działać jak kwatery pracownicze, dom studencki, pensjonat albo inny obiekt przeznaczony do zbiorowego zamieszkania.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych odróżnia budynek mieszkalny od budynku zamieszkania zbiorowego. Budynek zamieszkania zbiorowego to m.in. obiekt przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, taki jak hotel, pensjonat, internat, dom studencki czy schronisko, a także niektóre budynki do stałego pobytu ludzi. Katalog jest przykładowy, dlatego decydujące są cechy konkretnego sposobu użytkowania.

Sądy administracyjne podkreślają, że przeznaczenie dużej liczby pomieszczeń w domu jednorodzinnym dla osób niespokrewnionych z właścicielem może prowadzić do zakwalifikowania obiektu jako budynku zamieszkania zbiorowego albo co najmniej do uznania, że doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa i użytkowania. Znaczenie ma zwłaszcza liczba osób, rotacja najemców, wspólne korzystanie z kuchni i łazienek, drogi ewakuacyjne, instalacje oraz stan techniczny budynku.

Do jakiego organu zgłosić zmianę sposobu użytkowania?

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania składa się przed rozpoczęciem nowego sposobu korzystania z budynku. Właściwy jest organ administracji architektoniczno-budowlanej. W typowej sprawie będzie to starosta, a w mieście na prawach powiatu prezydent miasta. Wojewoda jest właściwy tylko w szczególnych kategoriach spraw wskazanych w Prawie budowlanym.

Ważne jest to, że zgłoszenia nie składa się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. PINB ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy zmiana sposobu użytkowania została już dokonana bez wymaganego zgłoszenia albo gdy pojawia się problem legalności i bezpieczeństwa użytkowania obiektu.

Zgłoszenie można złożyć w postaci papierowej albo elektronicznie za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. W zgłoszeniu trzeba wskazać dotychczasowy oraz planowany sposób użytkowania budynku lub jego części. Zmianę można rozpocząć dopiero wtedy, gdy organ nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia. Jeżeli organ wcześniej wyda zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu, można rozpocząć zmianę wcześniej. Zmiana musi nastąpić nie później niż w ciągu 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Jakie dokumenty trzeba przygotować?

Zakres dokumentów zależy od konkretnego domu i planowanego modelu najmu. Przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania należy co do zasady przygotować:

• opis i rysunek określający położenie budynku względem granic nieruchomości oraz innych obiektów, z oznaczeniem części budynku objętej zmianą,
• zwięzły opis techniczny budynku, jego konstrukcji, danych techniczno-użytkowych oraz wielkości i rozkładu obciążeń,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli planu nie ma,
• ekspertyzę techniczną osoby z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, jeżeli zmiana dotyczy warunków wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego,
• ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, jeżeli zmiana wpływa na warunki bezpieczeństwa pożarowego,
• inne pozwolenia, uzgodnienia lub opinie, jeżeli wymagają ich odrębne przepisy.

W starym domu szczególnie istotna jest rzetelna ocena techniczna: konstrukcji, instalacji elektrycznej i gazowej, wentylacji, ogrzewania, przewodów kominowych, stanu schodów, balustrad, wyjść ewakuacyjnych oraz możliwości bezpiecznego korzystania z części wspólnych. Urząd nie zastępuje projektanta ani rzeczoznawcy. To właściciel powinien najpierw ustalić, czy budynek nadaje się do planowanego sposobu użytkowania i jakie prace są konieczne.

Bezpieczeństwo pożarowe i warunki techniczne

Największe ryzyko przy wynajmie wielu pokoi dotyczy bezpieczeństwa pożarowego. Budynek mieszkalny jednorodzinny jest w przepisach przeciwpożarowych traktowany inaczej niż budynek zamieszkania zbiorowego. W razie zmiany kwalifikacji mogą pojawić się wymagania dotyczące m.in. klasy odporności pożarowej, oddzielenia pomieszczeń, dróg ewakuacyjnych, oznakowania, oświetlenia awaryjnego, instalacji oraz zastosowanych materiałów. Jeżeli lokal jest wykorzystywany do krótkotrwałego zakwaterowania, trzeba też sprawdzić aktualne obowiązki przeciwpożarowe: które lokale obejmuje obowiązek.

Nie można z góry wskazać jednego uniwersalnego zestawu prac dla każdego domu. Zakres dostosowania powinien wynikać z ekspertyzy technicznej i przeciwpożarowej oraz z dokumentacji przygotowanej dla konkretnego budynku. W starych domach problemem bywa zwłaszcza drewniana konstrukcja, wąskie schody, brak drugiej drogi ewakuacji, niewydolna wentylacja, przestarzała instalacja elektryczna albo instalacja gazowa bez aktualnych przeglądów.

Jeżeli planowane prace dostosowawcze same w sobie wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót budowlanych, procedura zmiany sposobu użytkowania łączy się z właściwą procedurą budowlaną. Organ może wnieść sprzeciw, jeżeli planowana zmiana wymaga robót objętych pozwoleniem, narusza plan miejscowy albo może powodować niedopuszczalne zagrożenia dla ludzi, mienia, środowiska, zabytków, warunków sanitarnych lub nieruchomości sąsiednich.

Umowy z najemcami i praktyczna organizacja najmu

Nawet po spełnieniu wymogów budowlanych trzeba zadbać o prawidłowe umowy z najemcami. W umowie warto jednoznacznie wskazać, że przedmiotem najmu jest konkretny pokój oraz prawo korzystania z określonych części wspólnych: kuchni, łazienki, korytarza, pralni, ogrodu, piwnicy, schowka czy miejsca na rower. Jeżeli razem z pokojem ma być udostępniane miejsce postojowe, zasady korzystania z niego najlepiej opisać wprost.

Umowa powinna regulować czynsz, opłaty za media, rozliczenia licznikowe albo ryczałtowe, kaucję, termin płatności, zasady wypowiedzenia, zakaz podnajmu, liczbę osób uprawnionych do korzystania z pokoju, ciszę nocną, sprzątanie części wspólnych i odpowiedzialność za szkody. Przy najmie na cele mieszkaniowe trzeba także uwzględniać przepisy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza przy wypowiadaniu umowy.

Sam fakt wynajmowania pokoi nie zawsze oznacza obowiązek rejestrowania działalności gospodarczej. To zależy od skali, zorganizowania, ciągłości i sposobu prowadzenia najmu. Niezależnie od kwalifikacji podatkowej albo gospodarczej, obowiązki z Prawa budowlanego trzeba oceniać osobno.

Co grozi za rozpoczęcie najmu bez wymaganego zgłoszenia?

Jeżeli właściciel zmieni sposób użytkowania budynku bez wymaganego zgłoszenia, późniejsze złożenie zgłoszenia nie naprawia sytuacji automatycznie. W takim przypadku zastosowanie może mieć art. 71a Prawa budowlanego. Organ nadzoru budowlanego może wstrzymać użytkowanie obiektu lub jego części i zobowiązać właściciela do przedstawienia dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu.

Jeżeli dokumenty zostaną przedstawione i organ uzna, że zmiana może zostać zalegalizowana, może zostać naliczona opłata legalizacyjna. Jeżeli właściciel nie wykona obowiązków, dalej korzysta z budynku pomimo wstrzymania użytkowania albo zmiana jest niedopuszczalna, organ może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. W praktyce może to oznaczać konieczność zakończenia najmu do czasu uregulowania sytuacji.

Jak bezpiecznie przygotować dom do wynajmu pokoi?

Przy domu mającym 10 pokoi najrozsądniej przyjąć, że sprawa wymaga wcześniejszej analizy budowlanej i prawnej. Właściciel powinien w pierwszej kolejności zebrać dokumentację budynku, sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ustalić dotychczasowy legalny sposób użytkowania obiektu i skonsultować plan z osobą posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Następnie warto ustalić, czy potrzebne będzie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, czy również pozwolenie na budowę albo zgłoszenie robót dostosowawczych. Jeżeli w grę wchodzi zmiana warunków pożarowych, konieczny może być udział rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Dopiero po przejściu procedury i braku sprzeciwu organu warto podpisywać umowy z najemcami i faktycznie oddawać pokoje do używania.

FAQ