Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajem lokalu dla firmy - jaki podatek - ryczałt czy VAT?

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2019-07-10

Chcę wynająć lokal (tj. dom) pewnej firmie. Jaki podatek muszę płacić, ryczałt 8,5% czy też VAT 23%?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wynajem lokalu dla firmy - jaki podatek - ryczałt czy VAT?

 

 

Jak wyliczyć podatek od najmu 

Czynsz najmu na gruncie prawa podatkowego stanowi przychód. Opodatkowanie ryczałtem oraz VAT (podatek od towarów i usług) nie wyklucza się, może mieć miejsce równolegle, ale nie zawsze tak będzie.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych dzieli przychody na tzw. źródła – tak stanowi art. 10 ust. 1. Źródłami tymi są nimi m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza; najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jako że przychody z najmu na ogół mieszczą się bądź w źródle nr 6 (tzw. najem prywatny), bądź w źródle nr 3 (działalność gospodarcza), z tego powodu wybór w zakresie opodatkowania przychodu/dochodu, zazwyczaj, ogranicza się do czterech opcji opodatkowania:

  •  
  • najem itp. jako odrębne źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6) – opodatkowany na zasadach ogólnych,
  • najem itp. jako odrębne źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6) – opodatkowany w formie ryczałtu (od przychodu) oraz
  • najem prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 3) – opodatkowany progresywnie (skalą podatkową),
  • najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 3) – opodatkowany podatkiem liniowym (19%).

Wybierając tzw. najem prywatny, należy dokonać wyboru pomiędzy opodatkowaniem dochodu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych (dochód opodatkowany według skali progresywnej 18% i 32%) i opodatkowaniem przychodu podatkiem zryczałtowanym, który przy najmie jako odrębnym źródle przychodu jest alternatywą dla zasad ogólnych.

Opodatkowanie przychodu z najmu podatkiem zryczałtowanym

Stawka ryczałt obecnie to 8,5% do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Rożnica zasadnicza to koszty, gdyż opodatkowany jest przychód przy opodatkowaniu zryczałtowanym, a nie dochód. Ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych polega na bezpośrednim opodatkowaniu przychodu, bez odliczania kosztów uzyskania przychodu i odpisów amortyzacyjnych, stawką 8,5% lub po przekroczeniu 100.000 zł przychodu z najmu stawką 12,5%. Koszty remontu, zwiększenie wartości początkowej środka trwałego czy nawet kwota odpowiadająca odpisowi amortyzacyjnemu nie wpływają zatem na wysokość podatku – jest to najprostsza forma opodatkowania i bardzo wygodna, nie zawsze jednak najkorzystniejsza – opodatkowanie ryczałtem jest najlepsze, jeśli miesięczne koszty i ewentualny odpis amortyzacyjny są nieduże. Przy znacznych kosztach i wysokim odpisie (amortyzacji) zasady ogólne czy też oddanie w najem w ramach prowadzonej już działalności będą lepszym rozwiązaniem.

Oddanie lokalu w najem a podatek VAT

Z podatkiem VAT to inna kwestia. W podatku od towarów i usług, oddając nieruchomość/lokal w najem, staje się jest Pan podatnikiem, czyli osobą prowadzącą działalność gospodarczą, mimo że nie jest wymagana na ogół ani rejestracja, ani też składanie deklaracji itd., czy w ogóle płacenie VAT-u. Jest tak bowiem najem jest według ustawy o VAT, nawet ten klasyfikowany jako „prywatny”, działalnością gospodarczą. Proszę zauważyć, że podatnikami VAT-u są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, a działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody; ponadto działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem najem prywatny jest działalnością gospodarczą na gruncie VAT-u ze względu na wykorzystywanie nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Konsekwencją powyższego jest podleganie tej czynności opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie oznacza to, że zawsze pojawi się u podatnika parającego się najmem obowiązek opodatkowania VAT-em wynagrodzenia za usługę najmu.

Zwolnienie od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawienia

Istnieje bowiem tak zwolnienie przedmiotowe i podmiotowe. Przedmiotowe wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, który zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Podmiotowe zwolnienie to zaś zwolnienie z art. 113 tej samej ustawy, na jego mocy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Zwalnia się od podatku również sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł. Rozpoczynając najem, jeśli nie jest Pan podatnikiem VAT-u, nie musi Pan rozliczać podatku VAT, bowiem skorzysta Pan ze zwolnienia podmiotowego właśnie i będzie Pan z niego korzystał, nawet wynajmując nieruchomość/lokal na cele niemieszkaniowe, aż do momentu przekroczenia wskazanego limitu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Przed 5 miesiącami wynajęłam mieszkanie rodzinie z dwójką dzieci. Dwa miesiące temu najemcy zgłosili mi problem – popruła się kanapa. Mebel był...

Najemca opuścił mieszkanie z powodu wady zagrażającej zdrowiu

Najemca opuścił mieszkanie z powodu wady zagrażającej zdrowiu

Moja córka podpisała przed 2 miesiącami umowę najmu na wynajem pokoju w mieszkaniu studenckim. Od początku zamieszkiwania był tam wyczuwalny zapach gazu....

Zakup mieszkania na wynajem

Zakup mieszkania na wynajem

Chciałabym zakupić mieszkanie pod wynajem. Jakie czekają mnie formalności prawne jako osoby wynajmującej? Jakiej wysokości muszę płacić podatki? Jaki...

Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku

Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku

Jestem z siostrą współwłaścicielem mieszkania, które otrzymaliśmy w spadku po śmierci mamy. Chciałbym je wynająć, ponieważ stoi puste. Siostra...

Sprowadzenie przez najemcę dzikiej lokatorki z dziećmi

Sprowadzenie przez najemcę dzikiej lokatorki z dziećmi

Najemca wymówił umowę najmu, a mimo to nie wyprowadził się. Sprowadził do mieszkania ciężarną dziką lokatorkę z dzieckiem. Teraz odgraża się,...

Rozwiązanie umowy najmu i zniesienie tytułu prawnego zajmowania lokalu

Rozwiązanie umowy najmu i zniesienie tytułu prawnego zajmowania lokalu

Jestem właścicielem lokalu mieszkalnego. Kamienica, w której znajduje się lokal, była przejęta w zasoby gminy, a kilka lat temu, decyzją...

Wynajmujący mieszkanie został aresztowany - co zrobić?

Wynajmujący mieszkanie został aresztowany - co zrobić?

Posiadam mieszkanie, które wynajmuję. Od jakiegoś czasu najemca zalegał z opłatami, później skończyła nam się umowa, a niedawno złapała go...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »