Wynajem lokalu dla firmy - jaki podatek - ryczałt czy VAT?

Jak wyliczyć podatek od najmu 

Czynsz najmu na gruncie prawa podatkowego stanowi przychód. Opodatkowanie ryczałtem oraz VAT (podatek od towarów i usług) nie wyklucza się, może mieć miejsce równolegle, ale nie zawsze tak będzie.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych dzieli przychody na tzw. źródła – tak stanowi art. 10 ust. 1. Źródłami tymi są nimi m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza; najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jako że przychody z najmu na ogół mieszczą się bądź w źródle nr 6 (tzw. najem prywatny), bądź w źródle nr 3 (działalność gospodarcza), z tego powodu wybór w zakresie opodatkowania przychodu/dochodu, zazwyczaj, ogranicza się do czterech opcji opodatkowania:

• najem itp. jako odrębne źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6) – opodatkowany na zasadach ogólnych,
• najem itp. jako odrębne źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6) – opodatkowany w formie ryczałtu (od przychodu) oraz
• najem prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 3) – opodatkowany progresywnie (skalą podatkową),
• najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 3) – opodatkowany podatkiem liniowym (19%).

Wybierając tzw. najem prywatny, należy dokonać wyboru pomiędzy opodatkowaniem dochodu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych (dochód opodatkowany według skali progresywnej 18% i 32%) i opodatkowaniem przychodu podatkiem zryczałtowanym, który przy najmie jako odrębnym źródle przychodu jest alternatywą dla zasad ogólnych.

Zobacz również: Czy najemca płaci podatek od nieruchomości?

Opodatkowanie przychodu z najmu podatkiem zryczałtowanym

Stawka ryczałt obecnie to 8,5% do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Rożnica zasadnicza to koszty, gdyż opodatkowany jest przychód przy opodatkowaniu zryczałtowanym, a nie dochód. Ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych polega na bezpośrednim opodatkowaniu przychodu, bez odliczania kosztów uzyskania przychodu i odpisów amortyzacyjnych, stawką 8,5% lub po przekroczeniu 100.000 zł przychodu z najmu stawką 12,5%. Koszty remontu, zwiększenie wartości początkowej środka trwałego czy nawet kwota odpowiadająca odpisowi amortyzacyjnemu nie wpływają zatem na wysokość podatku – jest to najprostsza forma opodatkowania i bardzo wygodna, nie zawsze jednak najkorzystniejsza – opodatkowanie ryczałtem jest najlepsze, jeśli miesięczne koszty i ewentualny odpis amortyzacyjny są nieduże. Przy znacznych kosztach i wysokim odpisie (amortyzacji) zasady ogólne czy też oddanie w najem w ramach prowadzonej już działalności będą lepszym rozwiązaniem.

Zobacz również: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie firmie?

Oddanie lokalu w najem a podatek VAT

Z podatkiem VAT to inna kwestia. W podatku od towarów i usług, oddając nieruchomość/lokal w najem, staje się jest Pan podatnikiem, czyli osobą prowadzącą działalność gospodarczą, mimo że nie jest wymagana na ogół ani rejestracja, ani też składanie deklaracji itd., czy w ogóle płacenie VAT-u. Jest tak bowiem najem jest według ustawy o VAT, nawet ten klasyfikowany jako „prywatny”, działalnością gospodarczą. Proszę zauważyć, że podatnikami VAT-u są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, a działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody; ponadto działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem najem prywatny jest działalnością gospodarczą na gruncie VAT-u ze względu na wykorzystywanie nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Konsekwencją powyższego jest podleganie tej czynności opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie oznacza to, że zawsze pojawi się u podatnika parającego się najmem obowiązek opodatkowania VAT-em wynagrodzenia za usługę najmu.

Zwolnienie od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawienia

Istnieje bowiem tak zwolnienie przedmiotowe i podmiotowe. Przedmiotowe wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, który zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Podmiotowe zwolnienie to zaś zwolnienie z art. 113 tej samej ustawy, na jego mocy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Zwalnia się od podatku również sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł. Rozpoczynając najem, jeśli nie jest Pan podatnikiem VAT-u, nie musi Pan rozliczać podatku VAT, bowiem skorzysta Pan ze zwolnienia podmiotowego właśnie i będzie Pan z niego korzystał, nawet wynajmując nieruchomość/lokal na cele niemieszkaniowe, aż do momentu przekroczenia wskazanego limitu.

Zobacz również: Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.