Fundusz remontowy po spłacie kredytu termomodernizacyjnego

Czy po spłacie kredytu można przestać naliczać dodatkową składkę?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od treści uchwały, na podstawie której wspólnota wprowadziła dodatkową pozycję w opłatach. Jeżeli uchwała wyraźnie wskazywała, że składka na kredyt termomodernizacyjny obowiązuje tylko do dnia całkowitej spłaty kredytu, do upływu określonej liczby rat albo do pisemnego potwierdzenia spłaty przez bank, zarząd powinien wykonać tę uchwałę i usunąć składnik z naliczeń od właściwego okresu rozliczeniowego.

Jeżeli jednak uchwała ogranicza się tylko do stwierdzenia, że ustala się określoną stawkę funduszu remontowego i dodatkową stawkę na kredyt termomodernizacyjny, bez wskazania daty końcowej albo warunku wygaśnięcia, samo faktyczne spłacenie kredytu nie zawsze wystarczy do jednostronnego obniżenia opłat przez zarząd. W takim przypadku zmiana naliczeń powinna zostać potwierdzona uchwałą właścicieli lokali.

Ma to praktyczne znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy kredyt został spłacony wcześniej dzięki wyższym wpływom na fundusz remontowy. Wspólnota powinna ustalić, czy dodatkowe wpływy zostały wykorzystane wyłącznie na kredyt, czy częściowo zasiliły inne remonty, czy też powstała nadwyżka wymagająca rozliczenia w planie gospodarczym.

Fundusz remontowy, kredyt i uchwała wspólnoty

Ustawa o własności lokali nie posługuje się pojęciem funduszu remontowego jako obowiązkowej, odrębnej instytucji dla każdej wspólnoty. Z art. 14 pkt 1 ustawy wynika jednak, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. W praktyce właśnie na ten cel wspólnoty tworzą fundusz remontowy i pobierają od właścicieli zaliczki. Powiązany problem omawia osobno artykuł „nadpłata za centralne ogrzewanie”.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Z kolei ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy. Oznacza to, że zasadniczo wymaga uchwały właścicieli lokali.

Bank może wymagać od wspólnoty określonego poziomu wpływów na fundusz remontowy jako warunku udzielenia lub utrzymania kredytu. Nie oznacza to jednak, że sam bank bezpośrednio ustala właścicielom wysokość ich miesięcznych opłat. Dla właścicieli podstawą naliczeń pozostaje uchwała wspólnoty oraz dokumenty przyjęte zgodnie z ustawą, w szczególności plan gospodarczy i zasady rozliczeń.

Nowa uchwała właścicieli po spłacie kredytu

W opisanej sytuacji sama uchwała brzmiała w uproszczeniu: ustala się stawkę funduszu remontowego 0,75 zł/m²/miesiąc oraz stawkę funduszu remontowego na kredyt termomodernizacyjny 1,75 zł/m²/miesiąc. Jeżeli uchwała nie zawierała zapisu, że dodatkowa stawka wygasa po spłacie kredytu, po otrzymaniu potwierdzenia z banku albo po podjęciu określonej czynności przez zarząd, należy przyjąć ostrożne stanowisko: zmianę wysokości opłat powinni zatwierdzić właściciele lokali w nowej uchwale.

Taka uchwała może przykładowo wskazywać, że od określonego miesiąca znosi się pozycję „fundusz remontowy – kredyt termomodernizacyjny”, obniża się łączną stawkę funduszu remontowego albo przeznacza dotychczasową dodatkową kwotę na inne, konkretnie opisane potrzeby remontowe. Jeżeli część właścicieli uważa, że dalsze naliczanie jest nieuzasadnione, powinni domagać się przedstawienia projektu uchwały i rozliczenia kredytu, a w razie potrzeby sprawdzić, jak zakwestionować wysokość zaliczki.

Warto też uporządkować terminologię. W dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały w sprawie wysokości opłat podejmują właściciele lokali, a nie sam zarząd. Zarząd przygotowuje projekt, zbiera głosy, wykonuje uchwałę i prowadzi rozliczenia, ale nie powinien samodzielnie zmieniać obciążeń właścicieli, jeżeli wymagana jest uchwała.

Co powinien zrobić zarząd po spłacie kredytu?

Po spłacie kredytu termomodernizacyjnego zarząd powinien przede wszystkim zebrać dokumenty potwierdzające rozliczenie kredytu: zaświadczenie z banku, historię spłat, zestawienie wpływów z dodatkowej zaliczki i informacje o ewentualnych kosztach wcześniejszej spłaty. Następnie powinien przedstawić właścicielom przejrzyste rozliczenie oraz propozycję dalszego sposobu naliczania funduszu remontowego.

Najczęściej możliwe są trzy rozwiązania. Po pierwsze, całkowite usunięcie dodatkowej pozycji związanej z kredytem. Po drugie, obniżenie łącznej stawki funduszu remontowego, ale pozostawienie części środków na planowane remonty. Po trzecie, utrzymanie dotychczasowego poziomu wpłat, jeżeli wspólnota ma realne i uzasadnione potrzeby remontowe, ale wtedy cel dalszego pobierania środków powinien wynikać z uchwały i planu gospodarczego.

Jeżeli uchwała wprowadzająca składkę była nieprecyzyjna, nowa uchwała powinna nie tylko wskazać nową stawkę, lecz także określić datę, od której obowiązuje zmiana. Dobrą praktyką jest również dopisanie, jak zostanie rozliczona nadwyżka z dotychczasowych wpłat, jeżeli taka nadwyżka rzeczywiście powstała.

Rozliczenie nadwyżki i środków funduszu remontowego

Spłata kredytu nie oznacza automatycznie, że każdemu właścicielowi należy się zwrot części wpłaconych kwot. Zaliczki na fundusz remontowy są wpłacane na potrzeby nieruchomości wspólnej, a sposób ich wykorzystania i rozliczenia powinien wynikać z dokumentów wspólnoty. Trzeba ustalić, czy dodatkowe wpłaty zostały przeznaczone wyłącznie na kredyt, czy również na inne prace remontowe, czy też pozostały jako nadwyżka na rachunku wspólnoty.

Jeżeli środki przeznaczone na kredyt były czasowo wykorzystywane także na inne remonty, właściciele powinni otrzymać jasne rozliczenie. W praktyce ma znaczenie to, że środki funduszu remontowego jako majątek wspólnoty służą finansowaniu nieruchomości wspólnej, a nie dowolnym przesunięciom bez kontroli właścicieli. Zarząd powinien wykazać, z jakiego tytułu pobierał opłaty i na co je przeznaczył.

Jeżeli powstała nadwyżka, wspólnota może zdecydować, czy pozostawić ją na funduszu remontowym, zaliczyć na przyszłe opłaty, obniżyć kolejne zaliczki albo przeznaczyć na konkretny remont. Zwrot indywidualny jest rozwiązaniem możliwym tylko wtedy, gdy wynika z prawidłowej decyzji wspólnoty i nie narusza zasad rozliczeń ani interesu nieruchomości wspólnej.

Co może zrobić właściciel, gdy nie zgadza się z naliczeniami?

Właściciel powinien najpierw wystąpić do zarządu o udostępnienie dokumentów: uchwały wprowadzającej dodatkową składkę, planów gospodarczych, rozliczeń funduszu remontowego, informacji o spłacie kredytu i aktualnych naliczeń. Każdy właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu, a zarząd ma obowiązek prowadzić ewidencję kosztów, zaliczek i rozliczeń dotyczących nieruchomości wspólnej.

Jeżeli zarząd nie podejmuje działań, właściciele mogą domagać się wprowadzenia projektu uchwały pod głosowanie. Zebranie może być zwołane także na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. W praktyce warto przygotować projekt uchwały obejmujący: datę zakończenia dodatkowej składki, nową wysokość funduszu remontowego, sposób rozliczenia nadwyżki i zobowiązanie zarządu do przedstawienia informacji właścicielom.

Jeżeli zostanie podjęta uchwała, która narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania albo interes właściciela, można rozważyć jej zaskarżenie. Termin na wniesienie powództwa wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo niezadowolenie z wysokości opłat nie wystarcza; trzeba wykazać konkretne podstawy z art. 25 ustawy o własności lokali.

FAQ

Podsumowanie

Po spłacie kredytu termomodernizacyjnego wspólnota powinna sprawdzić treść uchwały, na podstawie której pobierała dodatkową składkę. Jeżeli uchwała zawierała jasny warunek zakończenia opłaty, zarząd powinien go wykonać. Jeżeli uchwała takiego warunku nie przewidywała, prawidłowym i bezpiecznym rozwiązaniem jest podjęcie nowej uchwały właścicieli o zniesieniu albo zmianie stawki oraz o sposobie rozliczenia środków.

Najważniejsze jest przejrzyste rozliczenie: właściciele powinni wiedzieć, kiedy kredyt został spłacony, ile środków zebrano, na co zostały wydane i czy pozostała nadwyżka. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy dalsze naliczanie dodatkowej pozycji jest uzasadnione.

Źródła

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232, w szczególności art. 12, art. 14, art. 15, art. 22, art. 23, art. 25, art. 29-32 - tekst aktu prawnego.