• Autor: Katarzyna Nosal
Mój narzeczony latem ubiegłego roku wziął kredyt 2% na mieszkanie, samodzielnie. Jest to mieszkanie, w którym chcemy docelowo zamieszkać. Chcemy je razem wykończyć (stan deweloperski), głównie za pieniądze z moich oszczędności. Nie mamy jeszcze ślubu. Chciałabym się zabezpieczyć na przyszłość, bo zdaję sobie sprawę, że mieszkanie będzie traktowane jako majątek osobisty mojego przyszłego męża, a ja na ten moment nie posiadam do niego żadnych praw. Co mogę zrobić, żeby zabezpieczyć swój nakład na mieszkanie, który prawdopodobnie wyniesie jakieś 150 tys. zł, żeby nie martwić się w przyszłości, że w razie rozstania nie będę mogła tego odzyskać? Nie do końca chciałabym teraz na szybko brać ślub. Istnieje jakieś inne rozsądne rozwiązanie?
Pani inwestycja co do zasady jest zabezpieczona przepisami Kodeksu cywilnego, chociaż oczywiście może Pani wzmocnić swoją pewność co do ewentualnych zwrotów.
W pierwszej kolejności zdecydowanie odradzam przejęcie udziału w nieruchomości. Można by to rozwiązać tak, by partner darował lub sprzedał Pani udział w mieszkaniu odpowiadający wartości wkładu, ale jest to opcja bardzo niekorzystna. Już choćby z punktu widzenia samego kredytu, który został udzielony na konkretny cel i przy wyzbyciu się części nieruchomości może zostać uznane, że jest to sprzeczne z postanowieniami umowy kredytu. Po drugie jako osoba obca musiałaby Pani zapłacić bardzo wysoki podatek od darowizny, a partner w razie sprzedaży podatek dochodowy z tytułu zbycia udziału w nieruchomości.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego takie wydatki na cudzą nieruchomość to nakłady na cudzą własność. Będzie Pani korzystała z nieruchomości na zasadzie użyczenia (zgoda na nieodpłatne korzystanie – będzie Pani tzw. posiadaczką zależną). Zgodnie z art. 230 Kodeksu cywilnego przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Te natomiast stanowią, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Biorąc pod uwagę, że Pani zawsze będzie w dobrej wierze, będzie Pani przysługiwał zwrot wszystkich nakładów.
Aby jednak uniknąć jakichś kłopotliwych rozliczeń, kłótni o to, co za ile zostało zrobione, może Pani z partnerem spisać umowę o czynienie i rozliczenie nakładów. Tam możecie zawrzeć ogólną regułę dotyczącą zwrotów, rozliczeń, zasady waloryzacji tych rozliczeń, a następnie ustalić, że nakłady będą ustalane raz w miesiącu jako załącznik. Oczywiście na wszystko warto mieć rachunki i faktury. Najlepiej wystawione na Panią.
Przykład 1
Pani Anna, mieszkając w mieszkaniu swojego narzeczonego, postanowiła sfinansować remont kuchni, który kosztował 20 000 zł. Spisali wspólnie umowę, w której uzgodnili, że w przypadku rozstania narzeczony zwróci jej 70% poniesionych kosztów, uwzględniając amortyzację związaną z użytkowaniem. Dzięki temu uniknęli potencjalnych sporów o rozliczenie nakładów.
Przykład 2
Pan Marek wprowadził się do mieszkania swojej narzeczonej i kupił nowe meble oraz sprzęty AGD, wydając na nie 15 000 zł. Nie spisali umowy, ale zachował rachunki i faktury na swoje nazwisko. Po rozstaniu zażądał zwrotu części wydatków, argumentując, że podniosły one standard mieszkania. Narzeczona zgodziła się na rozliczenie nakładów, ale negocjowali wysokość zwrotu.
Przykład 3
Pani Katarzyna zamieszkała u swojego partnera i zainwestowała 10 000 zł w montaż klimatyzacji. Uzgodnili, że w przypadku rozstania jej partner zwróci całą kwotę, ponieważ instalacja zwiększyła wartość mieszkania. Umowę rozliczeniową podpisali przed montażem, co zabezpieczyło jej prawo do zwrotu kosztów.
W przypadku inwestowania w nieruchomość należącą do partnera ważne jest odpowiednie zabezpieczenie swoich nakładów. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego można żądać zwrotu wydatków, zwłaszcza jeśli zwiększyły one wartość mieszkania. Najlepiej jednak spisać z partnerem umowę regulującą zasady rozliczeń, co pozwoli uniknąć przyszłych sporów i nieporozumień.
Oferujemy kompleksowe porady prawne dotyczące inwestowania w nieruchomość partnera, w tym przygotowanie umowy o rozliczenie nakładów i zabezpieczenie Państwa interesów. Pomożemy uniknąć ryzyka finansowego oraz rozwiązać ewentualne spory w zgodzie z przepisami prawa cywilnego.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika