Sprzeciw na podwyższenie funduszu remontowego

Ustawa dotycząca wysokości zaliczek

Według artykułów 18 i 19 ustawy o własności lokali, odnośna wspólnota mieszkaniowa jest tak zwaną dużą wspólnotą mieszkaniową; czyli taką, której sprawy na ogół prowadzone są według przepisów tejże ustawy – w takim stanie rzeczy pomocnicze znaczenie mają dotyczące współwłasności przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Jeżeli Pan rozważa wystąpienie na drogę sądową, to tym większą uwagę proponuję przywiązywać do precyzji słownej. W związku z tym zaznaczam, że właściciel lokalu od swego własnego mieszkania nie ma obowiązku płacić czynszu (we wspólnotach mieszkaniowych używa się różnych określeń, często z użyciem rzeczownika „zaliczka”) – czynsz jest opłatą za używanie cudzej rzeczy (np. czynsz najmu albo czynsz dzierżawny).

W przedstawionej sytuacji wątpliwe jest, czy w ogóle doszło do podjęcia (przegłosowania) nowej uchwały lub zmiany wcześniejszej uchwały co do wysokości zaliczek na fundusz remontowy. Artykuł 23 ustęp 1 ustawy o własności lokali stanowi: „Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”. Nie można całkowicie wykluczyć stosowania nowych środków technicznych, ale powinno być jednoznaczne, że się głosuje i że przyjęto uchwałę (bo decydowanie różni się od konsultacji).

Warto zwrócić uwagę na to, że ustawodawca zdecydował o możliwości „zbierania głosów” – a nie „zbierania podpisów” (choć często w praktyce w tym przejawia się głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej). To samo w sobie przemawia za tym, że nie można wykluczyć, iż doszło do podjęcia uchwały – choć mogą występować wątpliwości (zwłaszcza w przypadku braku jednoznacznego wskazania, że chodziło o „zbieranie głosów”). Za możliwością „zbierania głosów” w sposób odmienny od „zbierania podpisów” przemawia także treść artykułu 25 ustawy o własności lokali (dotyczącego zaskarżania uchwały wspólnoty mieszkaniowej):

„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.”

W celu wyeliminowania (a przynajmniej poważnego ograniczenia) wątpliwości co do tego, czy została podjęta uchwała tej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wpłat (np. jako „zaliczek na fundusz remontowy”), proponuję wezwać zarząd wspólnoty mieszkaniowej do dostarczenia treści uchwały, czyli zażądać wywiązania się z obowiązku przewidzianego w artykule 23 ustęp 3 ustawy o własności lokali („O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.”). Powiadomienie takie powinno rozwiać wątpliwości, a brak powiadomienia lub inne nieprawidłowości mogłyby Pana skłonić do podjęcia innych kroków prawnych (poza przewidzianym w art. 25 ustawy o własności lokali zaskarżeniem uchwały) – przykładowo: powiadomić organy ścigania (poważne nieprawidłowości w prowadzeniu spraw innej osoby mogą być przestępstwem) lub zawnioskować do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego nieruchomości wspólnej (wyznaczonego do zajmowania się sprawami danej wspólnoty). Artykuł 26 ustęp 1 ustawy o własności lokali brzmi: „Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania”.

Sprawy wspólnoty mieszkaniowej

Proszę pamiętać także o tym, że w artykule 29 ustawy o własności lokalu przewidziano uprawnienie właściciela lokalu do kontrolowania spraw wspólnoty mieszkaniowej (w tym poprzez zapoznawanie się z dokumentami) – odpowiednikiem tego uprawnienia jest obowiązek zarządu (albo zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej okazania dokumentów umożliwiających realizację uprawnień kontrolnych przez właściciela lokalu. Być może wynik kontroli albo problemy w realizowaniu przez Pana uprawnień kontrolnych pomogą w podjęciu decyzji w zakresie dalszych działań – przez Pana, a może także przez kogoś innego (zwłaszcza tego właściciela lokalu, który nie poparł znacznej podwyżki opłat).

Skoro są do wykonania określone prace, to trzeba się liczyć z wydatkami. Problemem może być zakres prac (zwłaszcza niezbędnych) oraz ich koszt – proponuję na to zwrócić uwagę. Czasami określone prace można wykonywać etapami, a poza tym są możliwe różne sposoby płacenia, np. rozłożenie płatności na raty (z czym zapewne wiązałyby się ogólnie wyższe koszty, ale za to wydatki w poszczególnych miesiącach byłyby niższe). Niekiedy pojawia się możliwość skorzystania z dofinansowania zewnętrznego, np. w postaci określonych funduszy (np. „na termomodernizację”) lub z kredytów preferencyjnych albo w ogóle z kredytów (banki na ogół domagają się zabezpieczenia spłaty kredytu z rachunku „funduszu remontowego”). Jeżeli określone okoliczności budzą wątpliwości (zwłaszcza poważne), to trzeba się zastanowić, czy chodzi wyłącznie o przejawy nadgorliwości lub braku profesjonalizmu (niekiedy w opracowaniach, i to poważnych, zauważa się problem korupcji w sektorze prywatnym); oczywiście, trudno kogokolwiek oskarżać (zwłaszcza bez dowodów), ale same przejawy różnych „dziwnych kontekstów” mogą budzić zastanowienie – jestem daleki od podważania czyjejkolwiek uczciwości, bo czasami przesadny entuzjazm (w stylu „dom będzie piękny!”) może wiązać się z przypuszczeniami krzywdzącymi dla innej osoby.

Nie sposób, bym dawał wytyczne Panu lub innym właścicielom lokali (np.: zaskarżenie uchwały albo wnioskowanie o ustanowienie zarządcy przez sąd). Zachęcam do opracowania strategii działania – i to zawierającej więcej niż jeden wariant. Skoro jest niewielu właścicieli lokali, to zapewne udałoby się porozmawiać z tym gronie i podjąć decyzje (oby właściwe). Wprawdzie przy niezbyt dużej liczbie właścicieli lokali związane z postępowaniem sądowym zagadnienia organizacyjne – szczególnie przygotowywanie i dostarczanie pism w odpowiedniej liczbie egzemplarzy – stanowią mniejszy problem, niż w rzeczywiście licznych wspólnotach mieszkaniowych), ale być może udałoby się osiągnąć zamierzone cele w jeszcze prostszy sposób. Uchwały można podejmować i zmieniać (poprzez podjęcie innej), a ponadto w drodze uchwały ustalany jest skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej – jedno głosowanie i zarząd wspólnoty może być inny (oby dobry).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.