Podwyższenie funduszu remontowego we wspólnocie – sprzeciw właściciela

Kiedy wspólnota może podwyższyć fundusz remontowy?

Przy 11 lokalach mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli sposób zarządu nie został inaczej uregulowany w akcie notarialnym albo późniejszej umowie właścicieli, stosuje się ustawę o własności lokali. W takiej wspólnocie zarząd wykonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, ale sprawy przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali.

Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym zaliczek przeznaczonych na remonty, należy do czynności przekraczających zwykły zarząd. Wynika to z art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali. Koszty zarządu obejmują między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, a właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

W praktyce oznacza to, że zarząd nie powinien samodzielnie, zwykłą informacją mailową, nakazać właścicielom dodatkowej wpłaty na dach. Potrzebna jest uchwała określająca co najmniej wysokość wpłaty, okres jej pobierania, cel, sposób rozliczenia, termin płatności oraz podstawę ustalenia kwoty przypadającej na poszczególne lokale.

Czy 9 głosów z 11 lokali wystarczy?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Liczba osób głosujących za uchwałą nie przesądza więc jeszcze o jej skuteczności. Jeżeli lokale mają różne powierzchnie i różne udziały, 9 właścicieli może mieć większość udziałów, ale nie musi.

Zasada jeden właściciel - jeden głos może mieć zastosowanie tylko wtedy, gdy wynika z umowy właścicieli albo z uchwały podjętej w tym trybie, a w szczególnych sytuacjach także na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Dlatego pierwszym krokiem powinno być ustalenie, według jakiego sposobu liczono głosy.

Czy głosowanie przez e-mail jest dopuszczalne?

Artykuł 23 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo w obu tych trybach. Ustawa mówi o zbieraniu głosów, a nie wyłącznie o zbieraniu podpisów, dlatego w praktyce nie można z góry wykluczyć głosowania z wykorzystaniem poczty elektronicznej.

Głosowanie mailowe powinno jednak pozwalać na jednoznaczne ustalenie, że właściciel głosował nad konkretną uchwałą o określonej treści. Wiadomość powinna zawierać projekt uchwały lub jednoznacznie do niego odsyłać, a zarząd powinien być w stanie wykazać, kto, kiedy i jak głosował oraz czy osiągnięto większość liczoną według właściwych zasad.

Jeżeli właściciel otrzymał jedynie informację, że trzeba płacić dodatkowe 250 zł, bez treści uchwały, zestawienia głosów i wyliczenia udziałów, istnieją podstawy do żądania dokumentów i wyjaśnień. Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Równa składka 250 zł od lokalu a udziały właścicieli

Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej co do zasady w stosunku do swoich udziałów. Jeżeli mieszkania mają różne metraże i różne udziały w nieruchomości wspólnej, równa dopłata 250 zł od każdego lokalu może prowadzić do tego, że właściciel mniejszego lokalu poniesie relatywnie większy ciężar niż właściciel większego lokalu.

Nie oznacza to automatycznie, że każda równa opłata jest nieważna. W konkretnej sprawie trzeba sprawdzić treść uchwały, dotychczasowe regulaminy i sposób rozliczania kosztów we wspólnocie. Jeżeli jednak uchwała wprowadza dodatkową składkę bez jasnego uzasadnienia, bez kosztorysu albo w sposób rażąco nierówny, może naruszać zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela.

Jakie dokumenty warto zażądać od zarządu?

Właściciel lokalu ma prawo kontrolować działalność zarządu. W opisanej sytuacji warto wystąpić do zarządu na piśmie o udostępnienie dokumentów i nie ograniczać się do wymiany krótkich wiadomości e-mail. Pismo powinno być konkretne i najlepiej wysłane w sposób pozwalający potwierdzić doręczenie.

W szczególności można zażądać:

• pełnej treści uchwały dotyczącej dodatkowych wpłat albo podwyższenia funduszu remontowego,
• informacji, czy uchwała była głosowana na zebraniu, indywidualnie czy w trybie mieszanym,
• zestawienia oddanych głosów wraz z udziałami przypadającymi na poszczególne lokale,
• protokołu zebrania albo dokumentacji indywidualnego zbierania głosów,
• kosztorysu remontu dachu, ofert wykonawców, harmonogramu prac i sposobu rozliczenia wpłat,
• informacji, czy wpłata 250 zł jest zaliczką na koszty zarządu, składką na fundusz remontowy, czy innym świadczeniem.

Jak sprzeciwić się uchwale?

Sprzeciw mailowy albo odmowa zapłaty nie zawsze wystarczą. Jeżeli uchwała została podjęta, podstawowym środkiem prawnym jest powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Właściciel może żądać uchylenia uchwały, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.

Termin jest krótki: powództwo można wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Więcej o tej procedurze omawia artykuł: tryb zaskarżenia uchwały do sądu.

W pozwie warto rozważyć również wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy. Ma to znaczenie praktyczne, ponieważ zgodnie z art. 25 ust. 2 zaskarżona uchwała co do zasady podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie.

Czy trzeba płacić do czasu rozstrzygnięcia sprawy?

Jeżeli uchwała została skutecznie podjęta i nie została uchylona albo jej wykonanie nie zostało wstrzymane przez sąd, wspólnota będzie traktować opłatę jako należną. Brak zapłaty może skutkować naliczaniem odsetek, wezwaniami do zapłaty, pozwem o zapłatę, a przy długotrwałych zaległościach także poważniejszymi konsekwencjami przewidzianymi w ustawie o własności lokali.

Nie oznacza to, że właściciel jest pozbawiony ochrony. Może żądać dokumentów, kwestionować sposób głosowania, podważać wysokość i sposób rozłożenia opłat, a w razie potrzeby zaskarżyć uchwałę. W praktyce decyzja, czy płacić pod protestem, czy wstrzymać zapłatę, powinna zależeć od treści uchwały, ryzyka procesowego, wysokości kwoty i sytuacji właściciela.

Co zrobić, gdy zarząd nie udostępnia dokumentów?

Jeżeli zarząd nie przedstawia uchwały, listy głosów, kosztorysu albo rozliczeń, warto ponowić żądanie pisemnie i powołać się na prawo kontroli działalności zarządu z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Właściciel może także domagać się zwołania zebrania, zaproponować własny projekt uchwały albo zabiegać o zmianę zarządu.

W skrajnych przypadkach, gdy zarząd nie wypełnia obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali. Jest to jednak środek poważny, stosowany wtedy, gdy zwykłe działania wewnątrz wspólnoty nie przynoszą efektu.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie wystarczy informacja, że większość właścicieli zgodziła się mailowo na dodatkowe wpłaty. Trzeba ustalić, czy rzeczywiście podjęto uchwałę, jaka była jej treść, jak liczono głosy i czy obciążenie 250 zł od lokalu jest zgodne z udziałami oraz zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Najbezpieczniejsze działania to: pisemne żądanie dokumentów, analiza uchwały i sposobu głosowania, próba doprowadzenia do ponownej lub korygującej uchwały, a w razie potrzeby zaskarżenie uchwały w terminie 6 tygodni. Jeżeli sprawa jest pilna, warto od razu rozważyć także wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232 - Dziennik Ustaw
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.