Nadpłata za centralne ogrzewanie a fundusz remontowy

Co oznacza nadpłata za centralne ogrzewanie we wspólnocie?

Nadpłata za centralne ogrzewanie powstaje wtedy, gdy suma pobranych od właściciela zaliczek przewyższa koszty przypadające na jego lokal albo na jego udział w rozliczanych kosztach. Nie jest to jednak zawsze identyczna sytuacja prawna. Inaczej ocenia się nadpłatę wynikającą z indywidualnego rozliczenia zużycia ciepła w lokalu, a inaczej nadwyżkę zaliczek pobranych na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

W budynku wielolokalowym rozliczanie kosztów ciepła odbywa się przede wszystkim na podstawie regulaminu rozliczeń, uchwał wspólnoty, umowy z dostawcą ciepła oraz art. 45a ustawy Prawo energetyczne. Przepisy te zakładają, że właściciel albo zarządca budynku rozlicza na poszczególne lokale całkowite koszty zakupu ciepła. Do rozliczeń mogą być wykorzystywane m.in. ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania albo inne dopuszczalne metody określone w regulaminie.

Dlatego w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy kwota 670 zł wynika z indywidualnego rozliczenia lokalu, czy z ogólnej nadwyżki środków wspólnoty po zakończeniu roku albo sezonu grzewczego. To ustalenie decyduje o tym, czy można skutecznie domagać się zwrotu, czy raczej trzeba kwestionować uchwałę wspólnoty.

Obowiązki właścicieli lokali i koszty zarządu nieruchomością wspólną

Podstawowe zasady wynikają z ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 13 ust. 1 właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, utrzymuje lokal w należytym stanie, przestrzega porządku domowego oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Art. 14 ustawy wymienia przykładowe koszty zarządu nieruchomością wspólną. Są to m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki, inne opłaty publicznoprawne, koszty utrzymania porządku oraz wynagrodzenie zarządu albo zarządcy.

Właściciele lokali uiszczają zaliczki na koszty zarządu w formie bieżących opłat, zasadniczo płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Wysokość zaliczek i plan gospodarczy ustala się uchwałą. W dużej wspólnocie, takiej jak wspólnota licząca 40 lokali, uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w danej sprawie prawidłowo przyjęto głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos.

Fundusz remontowy nie jest w ustawie o własności lokali szczegółowo opisany jako odrębna instytucja, ale w praktyce jest powszechnie tworzony uchwałą właścicieli. Służy finansowaniu remontów i konserwacji nieruchomości wspólnej. Więcej o podobnych problemach dotyczących rozliczania środków wspólnoty przeczytasz w opracowaniu o gospodarowaniu środkami funduszu remontowego.

Nadpłata z tytułu CO - kiedy należy się zwrot?

Jeżeli rozliczenie centralnego ogrzewania wskazuje, że właściciel zapłacił za dużo za ciepło przypadające na jego lokal, naturalnym sposobem rozliczenia jest zwrot nadpłaty albo zaliczenie jej na przyszłe opłaty za ogrzewanie. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której regulamin rozliczeń przewiduje indywidualne rozliczanie kosztów ciepła na lokale i określa sposób postępowania z nadpłatą.

Wspólnota nie powinna pomijać indywidualnego rozliczenia kosztów ogrzewania, jeżeli wynika ono z przyjętych zasad, odczytów urządzeń pomiarowych, regulaminu albo uchwał. Właściciel ma prawo domagać się przedstawienia wyliczenia, danych przyjętych do rozliczenia, kosztów całkowitych, sposobu podziału kosztów stałych i zmiennych oraz uchwał lub regulaminu, na podstawie których naliczono obciążenia.

Rozliczenie zaliczek na ogrzewanie powinno następować po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Szczegółowy termin zwrotu albo zaliczenia nadpłaty może wynikać z regulaminu wspólnoty. Jeżeli regulamin nie wskazuje konkretnego terminu, właściciel może wezwać wspólnotę do rozliczenia i wyznaczyć rozsądny termin na zwrot albo zaksięgowanie nadpłaty. Praktyczne znaczenie mają tu również zasady rozliczania zaliczek na ciepło, zwłaszcza gdy lokal jest wynajmowany albo koszty ogrzewania przenoszone są na inną osobę.

Czy wspólnota może przekazać nadpłatę na fundusz remontowy?

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Jeżeli nadwyżka dotyczy zaliczek pobranych na koszty zarządu nieruchomością wspólną, właściciele mogą podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, wskazał, że obowiązek rozliczenia nadwyżki nie oznacza wyłącznie obowiązku zwrotu właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego.

W praktyce oznacza to, że uchwała wspólnoty o przekazaniu nadwyżki na fundusz remontowy może być dopuszczalna, jeżeli nadwyżka pozostaje w związku z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, a środki mają służyć celom mieszczącym się w prawidłowym zarządzaniu nieruchomością wspólną. Takim celem mogą być np. zaplanowane remonty, awarie, poprawa płynności finansowej wspólnoty albo zabezpieczenie środków na nieprzewidziane prace. Przy uchwałach dotyczących kosztów i wydatków wspólnoty warto też sprawdzić: fundusz remontowy wspólnoty.

Osobno omawiamy też zagadnienie: odcięcie ciepłej wody za zaległości.

Nie można jednak automatycznie przyjmować, że każda nadpłata za CO może być zatrzymana przez wspólnotę. Jeżeli z rozliczenia wynika konkretna nadpłata za media przypisana do lokalu, a nie nadwyżka kosztów zarządu, uchwała przekazująca ją na fundusz remontowy może być kwestionowana. Znaczenie ma treść uchwały, dokumentacja księgowa, sposób opisania zaliczek w miesięcznych opłatach oraz regulamin rozliczeń ciepła.

Możliwość zaskarżenia uchwały

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podstawą pozwu może być niezgodność uchwały z prawem lub z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela.

Termin jest krótki. Powództwo trzeba wnieść w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po upływie tego terminu podważenie uchwały jest znacznie trudniejsze.

W sprawie dotyczącej przekazania nadpłaty na fundusz remontowy argumenty mogą dotyczyć m.in. braku prawidłowego rozliczenia ciepła, sprzeczności uchwały z regulaminem, niejasnego określenia kwoty, nieprawidłowego głosowania, pominięcia indywidualnych rozliczeń albo nadmiernego naruszenia interesu właścicieli. Zobacz również omówienie tematu, jakim jest zaskarżenie uchwały dotyczącej funduszu remontowego.

Co zrobić przed żądaniem zwrotu nadpłaty?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto zebrać dokumenty. Właściciel powinien zwrócić się do zarządu albo zarządcy o:

• pełne roczne lub sezonowe rozliczenie centralnego ogrzewania,
• regulamin rozliczania kosztów ciepła,
• uchwałę o przekazaniu nadpłaty na fundusz remontowy,
• protokół zebrania i wynik głosowania,
• sprawozdanie finansowe wspólnoty,
• informację, czy sporna kwota wynika z indywidualnego rozliczenia lokalu, czy z ogólnej nadwyżki zaliczek.

Jeżeli dokumenty potwierdzają, że kwota jest indywidualną nadpłatą za lokal, można wezwać wspólnotę do jej zwrotu albo zaliczenia na przyszłe opłaty za ogrzewanie. Jeżeli natomiast wspólnota prawidłowo rozliczyła nadwyżkę zaliczek na koszty zarządu i większość właścicieli przeznaczyła ją na fundusz remontowy, samo żądanie wypłaty może nie wystarczyć. Wtedy właściwą drogą jest ocena zasadności pozwu o uchylenie uchwały.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji odpowiedź zależy od dokumentów wspólnoty i sposobu rozliczenia centralnego ogrzewania. Jeżeli kwota około 670 zł jest indywidualną nadpłatą przypisaną do lokalu, właściciel ma podstawy, by domagać się jej zwrotu albo zaliczenia na przyszłe opłaty. Jeżeli jednak jest to część ogólnej nadwyżki zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, uchwała o przekazaniu jej na fundusz remontowy może być zgodna z prawem.

Nie oznacza to, że właściciel jest pozbawiony ochrony. Może żądać wyjaśnień i dokumentów, a w razie stwierdzenia naruszeń zaskarżyć uchwałę w terminie 6 tygodni. W sporze sądowym kluczowe będzie wykazanie, czy uchwała narusza prawo, regulamin rozliczeń, zasady prawidłowego zarządzania albo indywidualny interes właściciela.

FAQ

Czy wspólnota zawsze musi zwrócić nadpłatę za ogrzewanie?

Nie zawsze. Jeżeli nadpłata jest indywidualnym rozliczeniem kosztów ciepła przypadających na lokal, co do zasady powinna zostać zwrócona albo zaliczona na przyszłe opłaty. Jeżeli jednak chodzi o nadwyżkę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, właściciele mogą uchwałą zdecydować o innym sposobie jej rozliczenia, w tym o przekazaniu na fundusz remontowy.

Czy brak indywidualnych ciepłomierzy przesądza sprawę?

Nie przesądza samodzielnie, ale ma duże znaczenie. Trzeba sprawdzić, jak wspólnota rozlicza ciepło, jaki ma regulamin, czy są podzielniki, jaka część kosztów jest stała, a jaka zmienna oraz czy sporna kwota jest przypisana do konkretnego lokalu, czy do ogólnego rozliczenia kosztów wspólnoty.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały, jeżeli głosy zbierano indywidualnie. Przekroczenie terminu może zamknąć drogę do skutecznego uchylenia uchwały.

Jakich dokumentów żądać od zarządu lub zarządcy?

Warto poprosić o rozliczenie centralnego ogrzewania, regulamin rozliczeń, uchwałę, protokół głosowania, sprawozdanie finansowe oraz wyjaśnienie, z jakiego źródła pochodzi nadwyżka. Bez tych dokumentów trudno ocenić, czy żądanie zwrotu ma mocne podstawy.

Czy można odzyskać pieniądze bez procesu sądowego?

Tak, jeżeli wspólnota uzna, że doszło do błędu w rozliczeniu albo że kwota powinna zostać zaliczona na przyszłe opłaty. Jeżeli jednak obowiązuje prawidłowo podjęta uchwała o przekazaniu środków na fundusz remontowy, samo wezwanie do zapłaty może nie wystarczyć i konieczne może być zaskarżenie uchwały.