Nadpłata z centralnego ogrzewania a fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawy prawne obowiązków właścicieli lokali

Kwestie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 13 ust. 1 właściciel lokalu zobowiązany jest do pokrywania dwóch rodzajów wydatków:

• kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu,

• kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Do wydatków na utrzymanie lokalu należą m.in. opłaty za energię cieplną, wodę czy wywóz odpadów. Wspólnota działa tu jako pośrednik między właścicielem a dostawcami i po zakończeniu roku ma obowiązek dokonać rozliczenia. Jeśli wpłaty właściciela przewyższają rzeczywiste koszty, powstała nadwyżka powinna zostać zwrócona albo zaliczona na przyszłe wydatki na ten sam cel.

Koszty związane z nieruchomością wspólną

Właściciele lokali uczestniczą także w kosztach utrzymania części wspólnych. Art. 14 ustawy wskazuje przykładowe wydatki – m.in. remonty, konserwację, energię elektryczną i cieplną w częściach wspólnych, ubezpieczenia, podatki czy wynagrodzenie zarządu. Katalog ten ma charakter otwarty.

Właściciele mogą zatem zdecydować o gromadzeniu dodatkowych środków, np. na fundusz remontowy czy inwestycje. Wpłaty na koszty zarządu ustalane są uchwałą wspólnoty.

Nadpłata z tytułu centralnego ogrzewania

Rozliczenie zaliczek na ogrzewanie powinno następować po zakończeniu sezonu grzewczego. Zasadą jest, że nadpłata powinna być zwrócona właścicielowi lokalu albo zaliczona na przyszłe wydatki tego samego rodzaju. Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo, np.:

• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lutego 2001 r. (I ACa 1309/00),

• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 marca 2016 r. (VI ACa 101/15).

Jednak w przypadku, gdy w budynku nie ma indywidualnych ciepłomierzy, instalacja centralnego ogrzewania jest traktowana jako część nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji opłaty za dostawę ciepła stają się kosztami zarządu nieruchomością wspólną. To oznacza, że nadwyżka z rozliczenia zaliczek może – zgodnie z uchwałą właścicieli – zostać przeznaczona na fundusz remontowy. Pogląd ten znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10).

Możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeśli jest ona niezgodna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania lub jego interesy (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Powództwo trzeba wnieść w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub otrzymania informacji o jej treści.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lutego 2001 r. I ACa 1309/00
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 marca 2016 r. VI ACa 101/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.