Eksmisja współwłaściciela z mieszkania – czy jest możliwa?

Eksmisja współwłaściciela z mieszkania – czy jest możliwa?

Najczęściej nie można skutecznie żądać eksmisji współwłaściciela tylko dlatego, że wspólne zamieszkiwanie stało się konfliktowe. Współwłaściciel nie jest osobą zajmującą cudze mieszkanie bez podstawy prawnej. Przysługuje mu udział we własności całej nieruchomości, a z nim co do zasady prawo do jej współposiadania i współkorzystania.

Nie oznacza to jednak, że współwłaściciel może korzystać z mieszkania w dowolny sposób. Jego uprawnienia kończą się tam, gdzie zaczynają się równorzędne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jedna osoba zajmuje cały lokal, wymienia zamki, nie dopuszcza drugiego współwłaściciela, wchodzi do części oddanej drugiemu do wyłącznego korzystania albo w inny sposób uniemożliwia wykonywanie współwłasności, mogą powstać konkretne roszczenia sądowe.

Trzeba też odróżnić kilka zupełnie różnych sytuacji. Czym innym jest żądanie całkowitego usunięcia współwłaściciela z mieszkania, czym innym nakazanie mu opuszczenia pokoju przyznanego drugiemu współwłaścicielowi w ramach podziału quoad usum, a jeszcze czym innym czasowe lub długotrwałe nakazanie opuszczenia wspólnego mieszkania osobie stosującej przemoc domową.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Punktem wyjścia jest art. 206 Kodeksu cywilnego. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Udział wynoszący na przykład 1/2 nie oznacza automatycznie własności konkretnej połowy mieszkania ani określonego pokoju. Do czasu ustalenia odmiennego sposobu korzystania każdy udział odnosi się do całej nieruchomości.

Podział quoad usum zmienia sposób korzystania, ale nie własność

Współwłaściciele mogą uzgodnić, że określone części nieruchomości będą wykorzystywane wyłącznie przez konkretne osoby. Jest to podział do korzystania, określany jako quoad usum. Przykładowo jeden współwłaściciel może korzystać wyłącznie z dwóch pokoi, drugi z trzeciego pokoju, a kuchnia i łazienka pozostaną wspólne.

Taki podział nie znosi współwłasności i nie powoduje, że dany pokój staje się odrębną własnością jednej osoby. Zmienia natomiast sposób wykonywania uprawnień wynikających ze współwłasności. Sąd Najwyższy potwierdza, że ustawowy model wynikający z art. 206 k.c. może zostać zmieniony przez zgodny podział rzeczy do korzystania, a w określonych sytuacjach sposób korzystania może również uregulować sąd.

Jeżeli obowiązujący podział quoad usum przewiduje wyłączne korzystanie z określonej części mieszkania przez jednego współwłaściciela, drugi współwłaściciel nie może powoływać się wyłącznie na swój udział i dowolnie zajmować tej części. Wtedy możliwe staje się żądanie przywrócenia sposobu korzystania zgodnego z ustaleniami, wydania konkretnej części nieruchomości lub zaniechania naruszeń – zależnie od treści porozumienia, orzeczenia i faktycznego charakteru naruszenia.

Roszczenia właścicielskie i ochrona współposiadania

Znaczenie mogą mieć również art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Pierwszy przewiduje roszczenie o wydanie rzeczy wobec osoby, która włada nią bez skutecznego względem właściciela uprawnienia. Drugi pozwala żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, gdy własność jest naruszana w inny sposób.

W relacji między współwłaścicielami nie można jednak stosować tych przepisów w oderwaniu od art. 206 k.c. Pozwany współwłaściciel co do zasady ma bowiem własny tytuł do współposiadania. Dlatego przed żądaniem „eksmisji” trzeba ustalić, czy rzeczywiście utracił prawo do korzystania z konkretnej części nieruchomości albo czy jego sposób korzystania wykracza poza przysługujące mu uprawnienia.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Spory o usunięcie współwłaściciela najczęściej pojawiają się po rozpadzie związku, odziedziczeniu nieruchomości przez kilka osób, konflikcie między rodzeństwem, darowiźnie części mieszkania albo wieloletnim korzystaniu z lokalu według nieformalnie ustalonego podziału.

Typowe sytuacje to:

• jeden współwłaściciel zajął całe mieszkanie i nie wpuszcza drugiego,
• współwłaściciele ustalili, kto korzysta z poszczególnych pokoi, ale jedna osoba nie przestrzega ustaleń,
• jeden współwłaściciel zachowuje się agresywnie, niszczy wyposażenie lub zakłóca korzystanie z lokalu,
• po rozstaniu jedna osoba oczekuje, że były partner będący nadal współwłaścicielem po prostu się wyprowadzi,
• po zniesieniu współwłasności lokal przypadł jednej osobie, a były współwłaściciel nie chce go opuścić.

Jeżeli osoba, którą chce się usunąć, nie jest współwłaścicielem, sytuacja może być całkowicie inna. Inne zasady stosuje się przykładowo, gdy właściciel chce usunąć partnera z mieszkania Eksmisja i dalsze postępowanie zależą wtedy od tego, czy partner ma własny tytuł prawny do lokalu.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Przed wyborem roszczenia trzeba przede wszystkim ustalić stan prawny mieszkania. W wielu sporach problemem jest błędne założenie, że samo zamieszkiwanie, zameldowanie albo opłacanie rachunków przesądza o prawie do lokalu.

Do analizy mogą być potrzebne w szczególności:

• aktualny odpis księgi wieczystej,
• akt notarialny nabycia, umowa darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• orzeczenie o zniesieniu współwłasności, jeżeli takie postępowanie już się odbyło,
• pisemne porozumienie określające sposób korzystania z mieszkania,
• korespondencja wskazująca na ustalony przez strony podział quoad usum,
• dowody faktycznego, utrwalonego przez lata sposobu korzystania z poszczególnych części nieruchomości,
• wezwania do dopuszczenia do współposiadania albo zaprzestania naruszeń,
• zdjęcia, nagrania, korespondencja, zeznania świadków lub dokumentacja interwencji Policji, jeżeli dochodzi do poważnych naruszeń.

Podział quoad usum nie zawsze musi wynikać z jednego dokumentu zatytułowanego „umowa o podział do korzystania”. W konkretnym sporze może mieć znaczenie również zachowanie współwłaścicieli i utrwalony sposób korzystania z nieruchomości. Im mniej jednoznaczne były ustalenia, tym większe znaczenie ma materiał dowodowy.

Osobno trzeba ustalić, czy rzeczywiście chodzi o współwłasność ułamkową. Jeżeli mieszkanie znajduje się w majątku objętym małżeńską wspólnością ustawową, sytuacja prawna nie jest identyczna ze zwykłą współwłasnością udziałową i może wymagać zastosowania przepisów prawa rodzinnego.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal tytuł prawny obu osób

Najpierw trzeba potwierdzić, czy osoba, której dotyczy spór, nadal jest współwłaścicielem. Jeżeli własność przysługuje jej w dalszym ciągu, zwykłe wezwanie do wyprowadzki nie pozbawi jej praw wynikających z udziału.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy współwłasność została już zniesiona, a mieszkanie przyznano wyłącznie drugiej osobie. Jeżeli były współwłaściciel nie posiada następnie innego skutecznego tytułu do zajmowania lokalu, może powstać roszczenie o jego wydanie.

2. Sprawdź, jak został ustalony sposób korzystania

Jeżeli istnieje umowa quoad usum albo wcześniejsze orzeczenie sądu ustalające sposób korzystania, trzeba dokładnie sprawdzić jego treść. Nie wystarczy stwierdzenie, że strony „miały swoje pokoje”. Istotne jest, czy był to rzeczywiście uzgodniony podział do wyłącznego korzystania, jak określono części wspólne oraz czy później sposób korzystania został zmieniony.

Jeżeli żadnego podziału nie ma, a wspólne korzystanie jest niemożliwe, można rozważyć wystąpienie do sądu o uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości. W postępowaniu z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest co do zasady sąd miejsca położenia rzeczy.

3. Określ dokładnie, jakie naruszenie ma zostać usunięte

Żądanie powinno odpowiadać rzeczywistemu problemowi. Jeżeli współwłaściciel został całkowicie pozbawiony dostępu do mieszkania, właściwym kierunkiem może być dopuszczenie go do współposiadania. Jeżeli naruszany jest podział quoad usum – przywrócenie ustalonego sposobu korzystania i zaniechanie konkretnych naruszeń. Jeżeli jedna osoba korzysta ponad swoje uprawnienie z wyłączeniem drugiej, oprócz roszczeń dotyczących posiadania mogą pojawić się roszczenia finansowe.

Sąd Najwyższy przyjmuje, że współwłaściciel może w odpowiednich okolicznościach żądać wynagrodzenia od innego współwłaściciela, który korzysta z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający go ze współposiadania. Samo roszczenie pieniężne nie zastępuje jednak rozstrzygnięcia problemu dalszego korzystania z mieszkania.

4. Rozważ zniesienie współwłasności, gdy konflikt jest trwały

Jeżeli wspólne wykonywanie prawa własności stało się trwale niemożliwe, samo regulowanie sposobu korzystania może jedynie odsuwać problem. Każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności, chyba że możliwość ta została skutecznie czasowo wyłączona.

W przypadku mieszkania najczęściej rozważane jest przyznanie lokalu jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałego albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty. Dopiero utrata własności może zasadniczo zmienić podstawę prawną dalszego zajmowania lokalu przez byłego współwłaściciela.

5. Przy przemocy nie trzeba czekać na zniesienie współwłasności

Szczególna droga istnieje wtedy, gdy współwłaściciel stosuje przemoc domową. Zgodnie z art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej osoba doznająca przemocy może żądać od sądu zobowiązania osoby stosującej przemoc do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo zakazania jej zbliżania się do mieszkania.

Ten mechanizm nie jest uzależniony od tego, kto jest właścicielem lokalu. Może więc objąć także osobę mającą udział we własności mieszkania. Nie pozbawia jej udziału we własności, ale ogranicza możliwość przebywania w lokalu ze względu na ochronę osoby doznającej przemocy.

Jeżeli istnieje zagrożenie życia lub zdrowia, Policja może wydać osobie stosującej przemoc domową nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakaz zbliżania się do niego. Środek ten jest natychmiast wykonalny i obowiązuje zasadniczo przez 14 dni. W tym czasie można wystąpić do sądu o dalszą ochronę i zabezpieczenie.

Jeżeli źródłem problemu jest agresja związana z nadużywaniem alkoholu, pomocne może być również omówienie dotyczące sytuacji, w której rozważana jest eksmisja alkoholika z mieszkania. Podstawa prawna zawsze zależy jednak od relacji między osobami i ich tytułu do lokalu.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Wymiana zamków zamiast postępowania sądowego

Samowolna wymiana zamków i niedopuszczanie współwłaściciela do lokalu może prowadzić do kolejnego sporu zamiast go rozwiązać. Jeżeli drugiej osobie nadal przysługuje uprawnienie do współposiadania, pozbawienie jej dostępu może stanowić naruszenie jej praw.

Założenie, że większościowy udział daje prawo do całego mieszkania

Współwłaściciel mający 70% udziałów nie jest właścicielem 70% fizycznej powierzchni lokalu. Wielkość udziałów ma znaczenie w wielu kwestiach dotyczących zarządu i rozliczeń, ale nie daje automatycznie prawa do wskazania drugiemu współwłaścicielowi drzwi.

Mylenie meldunku z prawem do mieszkania

Meldunek ma charakter ewidencyjny. Zameldowanie nie tworzy własności ani innego prawa rzeczowego, a wymeldowanie nie odbiera współwłaścicielowi udziału. Jeżeli problem dotyczy osoby, która już nie mieszka w lokalu, osobnym zagadnieniem jest wymeldowanie współwłaściciela mieszkania. Nie należy jednak utożsamiać tej procedury z eksmisją.

Żądanie eksmisji bez wskazania, dlaczego tytuł właścicielski nie pozwala na dalsze korzystanie

Jeżeli pozwany nadal pozostaje współwłaścicielem, trzeba wykazać konkretną podstawę ograniczającą sposób wykonywania jego prawa: obowiązujący podział quoad usum, rozstrzygnięcie sądu, szczególne przepisy dotyczące przemocy albo inne okoliczności uzasadniające dane żądanie. Sam konflikt, rozpad związku czy brak kontaktu między współwłaścicielami nie usuwa udziału we własności.

Brak dowodów na ustalenia dotyczące korzystania

Ustne uzgodnienia mogą być trudniejsze do wykazania. Jeżeli od wielu lat każdy korzystał z określonej części mieszkania, znaczenie mogą mieć zeznania świadków, korespondencja, sposób rozliczania kosztów, dokumentacja remontów oraz inne okoliczności wskazujące na rzeczywisty sposób wykonywania współwłasności.

FAQ

Czy mogę eksmitować współwłaściciela, jeżeli mam większy udział w mieszkaniu?

Nie tylko z tego powodu. Większy udział nie pozbawia drugiego współwłaściciela jego prawa do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Trzeba ustalić sposób korzystania z lokalu i podstawę, na której miałoby dojść do jego ograniczenia lub usunięcia z określonej części nieruchomości.

Czy współwłaściciel może zająć całe mieszkanie, jeżeli drugi współwłaściciel przez kilka lat tam nie mieszkał?

Sama dłuższa nieobecność drugiego współwłaściciela nie powoduje automatycznie utraty jego udziału ani prawa wynikającego z art. 206 k.c. Oceny wymaga jednak to, czy strony wcześniej uzgodniły określony sposób korzystania i czy późniejsze zachowanie można uznać za jego zmianę.

Czy podział quoad usum trzeba zawrzeć u notariusza?

Sam podział do korzystania nie przenosi własności poszczególnych części nieruchomości. W sporze istotne jest jednak, aby można było wykazać, że wszyscy współwłaściciele zaakceptowali określony sposób korzystania. Z tego względu pisemne i precyzyjne porozumienie jest znacznie bezpieczniejsze dowodowo niż ustne ustalenia.

Czy sąd może ustalić, kto ma korzystać z poszczególnych pokoi?

Tak. Jeżeli współwłaściciele nie potrafią porozumieć się co do sposobu korzystania z nieruchomości, możliwe jest sądowe uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej. Rozstrzygnięcie powinno uwzględniać charakter nieruchomości, potrzeby współwłaścicieli, dotychczasowy sposób korzystania oraz możliwość pogodzenia ich praw.

Czy można usunąć współwłaściciela z mieszkania z powodu przemocy?

Tak, przepisy o przeciwdziałaniu przemocy domowej przewidują możliwość zobowiązania osoby stosującej przemoc do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania. Własność lub współwłasność mieszkania nie wyłącza zastosowania tego środka. Przy bezpośrednim zagrożeniu życia lub zdrowia Policja może zastosować natychmiastowy nakaz i zakaz.

Czy eksmisja oznacza utratę udziału we własności?

Nie. Nakaz opuszczenia mieszkania – na przykład wydany w związku z przemocą domową – nie jest równoznaczny ze zniesieniem współwłasności ani przeniesieniem udziału na inną osobę. Kwestia własności i kwestia możliwości przebywania w mieszkaniu mogą być rozstrzygane na różnych podstawach.

Podsumowanie

W typowym sporze pomiędzy współwłaścicielami właściwym rozwiązaniem nie jest prosta eksmisja jednego z nich. Punktem wyjścia pozostaje art. 206 Kodeksu cywilnego, który chroni prawo każdego współwłaściciela do współposiadania i współkorzystania z rzeczy.

Jeżeli problemem jest zajęcie całego lokalu, naruszanie ustalonego podziału quoad usum albo uniemożliwianie korzystania z przyznanej części mieszkania, trzeba dobrać roszczenie do konkretnego naruszenia. Gdy konflikt ma charakter trwały, rozwiązaniem może być również zniesienie współwłasności. Natomiast w przypadku przemocy domowej prawo przewiduje odrębne środki umożliwiające nakazanie sprawcy opuszczenia mieszkania nawet wtedy, gdy pozostaje jego współwłaścicielem.