Jak usunąć partnera z mieszkania? Meldunek, eksmisja i opłaty

Na jakiej podstawie partner mieszka w lokalu: użyczenie, najem czy inny tytuł?

To najważniejsze pytanie przed wysłaniem wezwania do wyprowadzki. Ten poradnik dotyczy przede wszystkim partnera lub byłego partnera, który nie jest współwłaścicielem mieszkania i nie ma własnego trwałego tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli chodzi o małżonka, współwłaściciela, najemcę albo osobę mającą służebność mieszkania, zasady mogą być inne i wymagają odrębnej oceny. Jeżeli strony zawarły najem okazjonalny, obowiązuje odrębna procedura eksmisji z najmu okazjonalnego.

Sam fakt dokładania się do rachunków, mediów lub zwykłych kosztów utrzymania mieszkania nie musi oznaczać najmu. O kwalifikacji decyduje całokształt ustaleń stron, w szczególności to, czy płatność była wynagrodzeniem za możliwość korzystania z lokalu, czy tylko udziałem w kosztach.

Jeżeli przez słowo partner rozumiesz męża lub żonę, zobacz osobne omówienie: kiedy możliwa jest eksmisja małżonka.

Jak usunąć byłego partnera z mieszkania krok po kroku?

1. Ustal, komu przysługuje prawo do mieszkania – sprawdź własność, współwłasność, najem, służebność i inne prawa do lokalu.
2. Ustal podstawę korzystania przez partnera – użyczenie, najem, zgoda właściciela albo inny tytuł.
3. Jeżeli partner ma tytuł prawny, doprowadź do jego skutecznego zakończenia zgodnie z zasadami właściwymi dla danego stosunku.
4. Pisemnie zażądaj opuszczenia i wydania lokalu, wyznaczając konkretny termin i zachowując dowód doręczenia lub próby doręczenia.
5. Jeżeli partner nadal nie opuszcza mieszkania, rozważ pozew o opróżnienie i wydanie lokalu.
6. Nie stosuj samodzielnej eksmisji przez wymianę zamków, odcinanie mediów, siłowe usuwanie osoby lub wyrzucanie jej rzeczy.
7. Po utracie tytułu prawnego rozważ roszczenia o zapłatę za dalsze zajmowanie mieszkania i udokumentowane koszty.
8. Wymeldowanie traktuj jako osobną procedurę administracyjną; nie zastępuje ona cywilnego żądania wydania lokalu.
9. Jeżeli występuje przemoc lub zagrożenie życia albo zdrowia, uruchom środki ochronne niezależnie od zwykłej ścieżki dotyczącej wydania lokalu.

Właściciel może oprzeć żądanie wydania mieszkania między innymi na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli osobie faktycznie władającej lokalem nie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nim. W praktyce kluczowe jest więc nie samo rozstanie, lecz ustalenie, czy i kiedy partner utracił podstawę do dalszego korzystania z mieszkania. Jeżeli partner był najemcą i umowa została skutecznie wypowiedziana, dalsze kroki opisuje poradnik eksmisja najemcy po wypowiedzeniu umowy.

Czy meldunek daje partnerowi prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek służy ewidencji pobytu i sam w sobie nie tworzy własności, najmu, użyczenia ani innego tytułu cywilnoprawnego. Osoba może być zameldowana w mieszkaniu, a jednocześnie nie mieć skutecznego wobec właściciela prawa do dalszego zajmowania lokalu.

Nie trzeba również najpierw wymeldować partnera, aby wystąpić z żądaniem opróżnienia i wydania mieszkania. Wymeldowanie jest odrębną procedurą administracyjną. Szerzej wyjaśnia to poradnik zameldowanie a prawo do mieszkania.

Jak wypowiedzieć użyczenie partnerowi i wezwać go do wyprowadzki?

Jeżeli właściciel zezwolił partnerowi na bezpłatne korzystanie z mieszkania, w konkretnym stanie faktycznym może chodzić o użyczenie. Zgodnie z art. 710 KC użyczenie polega na bezpłatnym oddaniu rzeczy do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony. Umowa nie musi być zawarta na piśmie; jej istnienie może wynikać z ustnych ustaleń i zachowania stron.

Samo zakończenie związku nie oznacza w każdej sprawie, że użyczenie automatycznie przestało obowiązywać. Trzeba ustalić, na jaki czas i w jakim celu lokal został udostępniony. Art. 715 KC reguluje zakończenie użyczenia zawartego na czas nieoznaczony, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Z kolei art. 716 KC pozwala w określonych sytuacjach żądać zwrotu rzeczy nawet przed końcem umówionego okresu, między innymi przy korzystaniu sprzecznym z umową lub przeznaczeniem albo gdy rzecz stała się użyczającemu potrzebna z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Dla celów dowodowych najbezpieczniej złożyć partnerowi jasne pisemne oświadczenie odpowiednie do istniejącego stosunku prawnego i zażądać opuszczenia oraz wydania mieszkania w oznaczonym terminie. W piśmie warto wskazać adres lokalu, podstawę żądania, termin wyprowadzki i wydania kluczy oraz sposób rozliczenia bieżących opłat. Forma i treść oświadczenia powinny jednak odpowiadać rzeczywistej podstawie zamieszkiwania; nie należy nazywać użyczeniem sytuacji, która w istocie była najmem.

Kiedy trzeba złożyć pozew o eksmisję byłego partnera?

Jeżeli partner po skutecznym ustaniu podstawy do korzystania z mieszkania nie wyprowadza się dobrowolnie, właściciel powinien dochodzić wydania lokalu przed sądem zamiast usuwać partnera samodzielnie. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 KC. Właściwość sądu trzeba ustalić według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego; w sprawach dotyczących wydania nieruchomości znaczenie ma miejsce jej położenia oraz wartość przedmiotu sporu. Po skutecznym zakończeniu użyczenia lub innego tytułu partner może stać się osobą zajmującą lokal bez podstawy prawnej; wtedy zastosowanie mają zasady dotyczące eksmisji lokatora bez umowy.

W pozwie trzeba prawidłowo oznaczyć osoby, których ma dotyczyć obowiązek opróżnienia lokalu, i przedstawić dowody potwierdzające prawo właściciela oraz ustanie tytułu partnera. Przydatne są zwłaszcza dokument potwierdzający własność, oświadczenie kończące stosunek prawny, wezwanie do wydania lokalu, dowód doręczenia oraz dowody dotyczące sposobu korzystania z mieszkania. Jeżeli obowiązek ma dotyczyć również małoletnich, trzeba uwzględnić ich sytuację procesową i reprezentację przez przedstawiciela ustawowego.

Opłata stała od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu wynosi 200 zł na podstawie art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego przymusowe wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu prowadzi komornik.

Szczegóły przygotowania pozwu, dokumentów i dalszego przebiegu sprawy opisuje poradnik pozew o eksmisję krok po kroku.

Czy były partner z dzieckiem może dostać najem socjalny lokalu?

Może, ale w prywatnym mieszkaniu dziecko, ciąża, bezrobocie czy niepełnosprawność nie oznaczają automatycznie obowiązkowego przyznania najmu socjalnego. To najważniejsze rozróżnienie w tej sprawie.

Art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje sądowi, w sprawach objętych tym przepisem, brać pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób objętych nakazem opróżnienia. Art. 14 ust. 4 zawiera katalog osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku uprawnienia do najmu socjalnego, między innymi kobiet w ciąży, małoletnich, określonych osób z niepełnosprawnościami, obłożnie chorych, części emerytów i rencistów oraz bezrobotnych, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu.

Jednak art. 14 ust. 7 wyłącza stosowanie tej obowiązkowej ochrony z ust. 4 wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkami dotyczącymi stosunków prawnych ze spółdzielnią mieszkaniową albo społeczną inicjatywą mieszkaniową. Dlatego po utracie tytułu do prywatnego mieszkania sam fakt wychowywania dziecka nie daje byłemu partnerowi automatycznego prawa do najmu socjalnego. Sąd może jednak ocenić sytuację materialną i rodzinną na zasadach ogólnych z art. 14 ust. 3.

Jeżeli partner zajął lokal od początku bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 17 ustawy. Co do zasady art. 14 wtedy nie znajduje zastosowania, ale art. 17 ust. 1a pozwala sądowi wyjątkowo orzec uprawnienie do najmu socjalnego, gdy byłoby to szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia do czasu, aż właściwa gmina złoży ofertę zawarcia takiej umowy.

Czy można żądać od byłego partnera opłat za mieszkanie?

Tak, ale trzeba rozdzielić okres, w którym partner miał jeszcze tytuł do lokalu, od okresu po jego utracie. Przy użyczeniu art. 713 KC stanowi, że biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Zakres rozliczeń może zależeć od ustaleń stron i od tego, jakie koszty rzeczywiście były związane z korzystaniem z mieszkania.

Po utracie tytułu prawnego do lokalu znaczenie ma art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Co do zasady odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z najmu lokalu, a jeżeli nie pokrywa poniesionych strat, ustawa przewiduje możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego.

Roszczenie trzeba udokumentować. Pomocne są rachunki, rozliczenia wspólnoty lub spółdzielni, potwierdzenia przelewów, korespondencja dotycząca opłat oraz dane pozwalające wykazać rynkową wysokość czynszu. Więcej na ten temat: odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Co zrobić, gdy partner stosuje przemoc lub grozi domownikom?

W przypadku przemocy domowej nie trzeba czekać na zakończenie zwykłej sprawy o eksmisję, aby uruchomić środki chroniące domowników. Jeżeli zachowanie partnera stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia, należy wezwać Policję i opisać faktyczne zachowania oraz zagrożenie.

Na podstawie art. 15aa ustawy o Policji policjant może wobec osoby stosującej przemoc domową i stwarzającej zagrożenie dla życia lub zdrowia wydać nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia oraz zakaz zbliżania się do mieszkania. Przepisy przewidują także inne zakazy ochronne, w tym zakaz zbliżania się do osoby doznającej przemocy lub kontaktowania się z nią.

Niezależnie od działań Policji osoba doznająca przemocy może na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej żądać od sądu zobowiązania osoby stosującej przemoc do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo zakazania zbliżania się do mieszkania. Warto zabezpieczać dokumentację interwencji, wiadomości, nagrania uzyskane zgodnie z prawem, dokumentację medyczną i dane świadków.

Czy można wymienić zamki, odłączyć media lub usunąć rzeczy partnera?

Nie jest to bezpieczna droga do odzyskania mieszkania. Nawet gdy partner utracił tytuł prawny, właściciel nie powinien samodzielnie usuwać go siłą, wyrzucać jego rzeczy ani celowo odcinać prądu, wody lub ogrzewania po to, aby zmusić go do wyprowadzki. Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a zależnie od okoliczności również karnej.

Art. 191 § 1a Kodeksu karnego przewiduje odpowiedzialność za uporczywe albo istotnie utrudniające korzystanie z zajmowanego lokalu stosowanie przemocy innego rodzaju w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia. Bezpieczna ścieżka to skuteczne zakończenie tytułu prawnego, wezwanie do wydania lokalu, postępowanie sądowe i egzekucja komornicza; przy przemocy domowej stosuje się odrębne środki ochronne.

Kiedy można wymeldować byłego partnera z mieszkania?

Wymeldowanie nie zastępuje eksmisji i nie rozstrzyga o cywilnym prawie do lokalu. Zgodnie z art. 35 ustawy o ewidencji ludności organ gminy może z urzędu albo na wniosek właściciela wydać decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania.

Jeżeli partner nadal faktycznie mieszka w lokalu, postępowanie meldunkowe nie służy do fizycznego usunięcia go z mieszkania. Najpierw trzeba rozwiązać spór o podstawę korzystania z lokalu i, gdy jest to konieczne, uzyskać orzeczenie nakazujące jego opróżnienie. Po rzeczywistym opuszczeniu miejsca pobytu właściciel może uruchomić procedurę administracyjną, jeżeli partner sam się nie wymeldował.

FAQ

Czy osoba zameldowana może zostać eksmitowana?

Tak. Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Jeżeli partner nie ma już skutecznego prawa do mieszkania, meldunek sam w sobie nie blokuje żądania opróżnienia i wydania lokalu.

Czy rozstanie automatycznie kończy prawo partnera do mieszkania?

Nie zawsze. Trzeba ustalić, na jakiej podstawie partner mieszkał w lokalu i jak ta podstawa może zostać zakończona. Przy użyczeniu znaczenie mają między innymi art. 715 i 716 KC oraz treść i cel porozumienia stron.

Czy trzeba najpierw wymeldować partnera, żeby złożyć pozew o eksmisję?

Nie. Wymeldowanie jest procedurą administracyjną i nie stanowi warunku wystąpienia z cywilnym żądaniem opróżnienia oraz wydania lokalu.

Czy użyczenie trzeba zakończyć na piśmie?

Przepisy o użyczeniu nie ustanawiają ogólnej zasady, że umowa i każde oświadczenie dotyczące jej zakończenia muszą mieć formę pisemną. Pismo jest jednak bardzo ważne dowodowo: pozwala wykazać treść oświadczenia, żądanie zwrotu lokalu i wyznaczony termin.

Ile kosztuje pozew o opróżnienie mieszkania?

Opłata stała od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu wynosi 200 zł. Osobno mogą powstać koszty pełnomocnika i późniejszego postępowania egzekucyjnego.

Czy była partnerka z dzieckiem ma automatyczne prawo do najmu socjalnego?

Nie w prywatnym mieszkaniu. Po utracie tytułu do lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego obowiązkowa ochrona z art. 14 ust. 4 jest co do zasady wyłączona przez art. 14 ust. 7. Sąd może jednak brać pod uwagę sytuację materialną i rodzinną na zasadach ogólnych.

Czy można żądać zapłaty za dalsze zajmowanie mieszkania?

Tak. Po utracie tytułu prawnego art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje comiesięczne odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. Wysokość i zakres żądania trzeba wykazać odpowiednimi dowodami.

Co zrobić, gdy partner stosuje przemoc?

W razie zagrożenia życia lub zdrowia należy wezwać Policję. Środki ochronne związane z przemocą domową mogą zostać zastosowane niezależnie od zwykłej sprawy o wydanie lokalu.

Podsumowanie

Gdy partner nie chce się wyprowadzić, najpierw ustal jego rzeczywisty tytuł do mieszkania, następnie skutecznie go zakończ, jeżeli istnieje, i pisemnie zażądaj wydania lokalu. Meldunek nie daje prawa do mieszkania, a samodzielna eksmisja jest ryzykowna. W prywatnym lokalu obecność dziecka lub innej osoby z katalogu art. 14 ust. 4 nie oznacza automatycznej ochrony, ponieważ trzeba uwzględnić art. 14 ust. 7. Jeżeli wezwanie nie działa, właściwą drogą jest postępowanie sądowe, a przy przemocy domowej równolegle można korzystać z szybszych środków ochronnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 § 1 oraz art. 710, 713, 715 i 716 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, 17 i 18 - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 27 pkt 11 - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności art. 35 - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427
6. Ustawa z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji, w szczególności art. 15aa - Dz.U. 1990 nr 30 poz. 179
7. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej, w szczególności art. 11a i 11aa - Dz.U. 2005 nr 180 poz. 1493
8. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, w szczególności art. 191 § 1a - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.