Jak usunąć partnera z mieszkania? Meldunek, eksmisja i opłaty

Jak pozbyć się z mieszkania osoby zameldowanej?

W praktyce wiele osób utożsamia meldunek z prawem do mieszkania. To błąd. Meldunek służy ewidencji ludności i potwierdza fakt pobytu pod określonym adresem, ale nie tworzy prawa własności, najmu, użyczenia ani innego tytułu prawnego do lokalu. Osoba zameldowana może więc zajmować mieszkanie bez prawa do niego, jeżeli jej wcześniejsza podstawa zamieszkiwania wygasła albo została skutecznie wypowiedziana.

Dlatego samo wymeldowanie partnera zwykle nie rozwiązuje problemu, jeżeli nadal fizycznie mieszka on w lokalu. Najpierw trzeba doprowadzić do dobrowolnej wyprowadzki albo uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu. Dopiero później, gdy dana osoba faktycznie opuści mieszkanie albo nie przebywa już w nim z zamiarem stałego pobytu, można prowadzić postępowanie administracyjne o wymeldowanie.

Więcej o relacji między meldunkiem a prawem do lokalu omawia artykuł: zameldowanie a prawo do przebywania w mieszkaniu.

Użyczenie mieszkania partnerowi, konkubentowi albo byłej partnerce

Jeżeli właściciel mieszkania pozwolił partnerowi, konkubentce, dorosłemu dziecku lub partnerowi dziecka zamieszkać w lokalu bez czynszu, w wielu sprawach można mówić o umowie użyczenia. Taka umowa nie musi być zawarta na piśmie. Może wynikać z ustnych ustaleń, zachowania stron i faktycznego dopuszczenia danej osoby do korzystania z mieszkania.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. W przypadku mieszkania oznacza to, że druga osoba mogła legalnie w nim mieszkać dopóki właściciel na to pozwalał albo dopóki trwała podstawa, dla której lokal został jej udostępniony.

Gdy związek się kończy, partner przestaje dokładać się do kosztów, nadużywa alkoholu, zachowuje się agresywnie albo lokal jest potrzebny właścicielowi, należy w pierwszej kolejności uporządkować tę podstawę prawną. Najbezpieczniej zrobić to pisemnie: wypowiedzieć użyczenie albo wezwać osobę do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu w konkretnym terminie.

Podstawą żądania wcześniejszego zwrotu rzeczy może być także art. 716 Kodeksu cywilnego, jeżeli biorący używa rzeczy sprzecznie z umową, właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy albo jeżeli rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Wezwanie do opuszczenia lokalu przed pozwem

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto doręczyć lokatorowi pisemne wezwanie. Nie zawsze jest to formalnie konieczne, ale w praktyce porządkuje sytuację dowodową i pokazuje, od kiedy dana osoba wie, że właściciel nie zgadza się na dalsze zajmowanie mieszkania.

W piśmie warto wskazać:

• dane właściciela i osoby zajmującej lokal,
• adres mieszkania, którego dotyczy wezwanie,
• informację o wypowiedzeniu użyczenia albo o braku tytułu prawnego do lokalu,
• konkretny termin wyprowadzki i wydania kluczy,
• wezwanie do usunięcia rzeczy osobistych,
• żądanie zapłaty zaległych opłat lub odszkodowania za dalsze korzystanie z lokalu, jeżeli jest zasadne.

Pismo najlepiej doręczyć za potwierdzeniem odbioru, listem poleconym albo w obecności świadka. Jeżeli osoba odmawia przyjęcia pisma, warto zachować dowody podjęcia próby doręczenia.

Pozew o eksmisję, czyli opróżnienie i wydanie lokalu

Jeżeli partner, była partnerka syna albo inna osoba nadal odmawia wyprowadzki, właściciel nie powinien usuwać jej samodzielnie. Właściwą drogą jest pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby faktycznie władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Pozew składa się co do zasady do sądu rejonowego właściwego według położenia lokalu. W pozwie należy wskazać właściciela jako powoda oraz osobę, która zajmuje lokal, jako pozwanego. Jeżeli w mieszkaniu przebywają również dzieci, pozew powinien uwzględniać wszystkie osoby, których nakaz opróżnienia lokalu ma dotyczyć, przy czym małoletnie dzieci działają przez przedstawiciela ustawowego.

Do pozwu warto dołączyć przede wszystkim:

• dokument potwierdzający własność mieszkania, np. odpis księgi wieczystej,
• wypowiedzenie użyczenia albo wezwanie do opuszczenia lokalu,
• dowód doręczenia pisma lub próby doręczenia,
• dowody na brak tytułu prawnego pozwanego do lokalu,
• dowody niewłaściwego korzystania z mieszkania, zaległości w opłatach, interwencji Policji lub zachowań uciążliwych, jeżeli mają znaczenie w sprawie.

Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu wynosi 200 zł. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności wykonanie eksmisji prowadzi komornik.

W powiązanym zakresie warto sprawdzić również temat: eksmisja byłej żony po rozwodzie.

Najem socjalny lokalu i wpływ dzieci na eksmisję

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd bada nie tylko to, czy pozwany ma tytuł prawny do mieszkania, ale także czy przysługuje mu uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli sąd takie uprawnienie przyzna, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu, aż gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególną ochronę m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej, osób posiadających status bezrobotnego oraz osób spełniających kryteria określone uchwałą rady gminy. Ochrona ta nie działa automatycznie w każdym przypadku, ponieważ sąd bada również, czy dana osoba może zamieszkać w innym lokalu.

Jeżeli w mieszkaniu pozostaje była partnerka z dziećmi, sprawa może potrwać dłużej. Sąd będzie oceniał sytuację dzieci, możliwości mieszkaniowe rodziców, dochody, ewentualne inne lokale oraz to, kto faktycznie sprawuje opiekę nad dziećmi. Sam fakt, że właściciel jest babcią albo dziadkiem dzieci, nie oznacza automatycznie, że musi dalej udostępniać mieszkanie byłej partnerce dziecka.

Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu w ramach najmu socjalnego, a osoba nadal zajmuje mieszkanie, właściciel może w określonych przypadkach dochodzić odszkodowania, w tym od gminy, gdy przepisy przewidują jej odpowiedzialność za niedostarczenie lokalu.

Opłaty za mieszkanie i odszkodowanie za bezumowne korzystanie

Osoba korzystająca z mieszkania na podstawie użyczenia powinna co do zasady ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy, co wynika z art. 713 Kodeksu cywilnego. W realiach mieszkaniowych mogą to być zwłaszcza media, opłaty eksploatacyjne i inne koszty wynikające z faktycznego korzystania z lokalu.

Po wypowiedzeniu użyczenia albo po ustaniu innej podstawy zamieszkiwania można żądać nie tylko opuszczenia lokalu, ale również zapłaty. Roszczenie może obejmować zaległe rachunki, opłaty eksploatacyjne oraz – w zależności od sytuacji – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. W przypadku lokali mieszkalnych znaczenie ma art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania odszkodowania.

Warto już w wezwaniu do opuszczenia lokalu wskazać, że dalsze zajmowanie mieszkania będzie wiązać się z dochodzeniem zapłaty. Trzeba jednak rozsądnie udokumentować wysokość żądania: rachunkami, potwierdzeniami przelewów, rozliczeniami wspólnoty albo spółdzielni oraz informacjami o rynkowym czynszu najmu podobnego lokalu.

Przemoc domowa, groźby i interwencja Policji

Jeżeli partner zastrasza domowników, nadużywa alkoholu, stosuje przemoc, grozi albo zachowuje się w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu, sprawy nie należy sprowadzać wyłącznie do eksmisji. W sytuacjach nagłych trzeba wzywać Policję i dokumentować każdą interwencję.

Policjant może wydać wobec osoby stosującej przemoc domową nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia oraz zakaz zbliżania się do mieszkania, jeżeli osoba ta stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia osoby doznającej przemocy. Możliwe są również zakazy zbliżania, kontaktowania i przebywania w określonych miejscach. Niezależnie od tego osoba doznająca przemocy może żądać w sądzie zobowiązania osoby stosującej przemoc domową do opuszczenia mieszkania na podstawie przepisów ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej.

Osobno omawiamy też zagadnienie: eksmisja ojca alkoholika z mieszkania.

Warto gromadzić notatki policyjne, zaświadczenia lekarskie, wiadomości, nagrania, zeznania świadków i dokumentację procedury Niebieskiej Karty. Takie dowody mogą mieć znaczenie zarówno dla ochrony przed przemocą, jak i dla sprawy mieszkaniowej.

Czego właściciel nie powinien robić samodzielnie?

Nawet jeżeli partner nie ma już prawa do lokalu, właściciel nie powinien samodzielnie usuwać jego rzeczy, wymieniać zamków, odcinać prądu, wody, ogrzewania ani uniemożliwiać korzystania z mieszkania siłą. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną.

Art. 191 § 1a Kodeksu karnego penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, jeżeli jest uporczywe albo w sposób istotny utrudnia korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Bezpieczna droga to pisemne wezwanie, pozew, wyrok i egzekucja komornicza, a w sytuacji przemocy – środki ochronne przewidziane w przepisach.

Wymeldowanie po opuszczeniu mieszkania

Wymeldowanie ma znaczenie administracyjne, ale nie zastępuje eksmisji. Jeżeli partner dobrowolnie się wyprowadził albo został usunięty na podstawie wyroku, a mimo to nadal figuruje pod adresem, można wystąpić do gminy o wymeldowanie. Organ administracyjny będzie badał, czy dana osoba rzeczywiście opuściła lokal i czy nie przebywa tam z zamiarem stałego pobytu.

Jeżeli natomiast osoba nadal mieszka w lokalu, organ meldunkowy nie rozwiąże sporu o prawo do mieszkania. Wtedy konieczne jest dochodzenie roszczeń przed sądem cywilnym.

FAQ

Czy osoba zameldowana może zostać eksmitowana?

Tak. Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Jeżeli osoba nie ma prawa do mieszkania albo jej tytuł wygasł, właściciel może żądać opróżnienia i wydania lokalu, nawet gdy ta osoba jest nadal zameldowana.

Czy mogę wymienić zamki, gdy partner nie chce się wyprowadzić?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Samowolna wymiana zamków, odcinanie mediów lub usuwanie rzeczy lokatora mogą narazić właściciela na odpowiedzialność. Co do zasady należy uzyskać wyrok i prowadzić eksmisję przez komornika.

Czy umowę użyczenia trzeba wypowiedzieć na piśmie?

Dla celów dowodowych najlepiej zrobić to pisemnie. Umowa użyczenia może być ustna, ale w sądzie trzeba wykazać, że właściciel cofnął zgodę na dalsze korzystanie z lokalu i wyznaczył termin jego opuszczenia.

Ile kosztuje pozew o eksmisję z mieszkania?

Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu wynosi 200 zł. Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika, doręczeń, zaliczek w postępowaniu egzekucyjnym i ewentualnych dalszych czynności.

Czy była partnerka z dzieckiem może dostać najem socjalny lokalu?

Może, jeżeli sąd uzna, że spełnione są przesłanki ustawowe i nie ma realnej możliwości zamieszkania w innym lokalu. Wtedy wykonanie eksmisji zostanie wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Czy można żądać zapłaty za czas zajmowania mieszkania?

Tak. W zależności od sytuacji można dochodzić zwrotu opłat eksploatacyjnych, rachunków za media oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Wysokość żądania trzeba udokumentować.

Co zrobić, gdy partner stosuje przemoc lub grozi domownikom?

W sytuacji zagrożenia należy wzywać Policję. Możliwe jest zastosowanie środków izolacyjnych, w tym nakazu natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakazów zbliżania lub kontaktowania. Warto także gromadzić dowody i rozważyć wniosek do sądu na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy domowej.

Podsumowanie

Usunięcie partnera, konkubenta albo byłej partnerki dziecka z mieszkania wymaga rozróżnienia kilku kwestii: meldunku, tytułu prawnego do lokalu, ochrony lokatorów, opłat i ewentualnej przemocy domowej. Najczęściej pierwszym krokiem jest pisemne wypowiedzenie użyczenia lub wezwanie do opuszczenia lokalu, a gdy to nie wystarczy – pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie mieszkania.

Właściciel powinien działać konsekwentnie, ale zgodnie z prawem. Samowolne wyrzucenie lokatora może pogorszyć sytuację. Jeżeli jednak zachowanie partnera zagraża bezpieczeństwu domowników, trzeba równolegle korzystać z instrumentów ochrony przed przemocą domową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427
6. Ustawa z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji - Dz.U. 1990 nr 30 poz. 179
7. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej - Dz.U. 2005 nr 180 poz. 1493
8. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.