Pomieszczenie tymczasowe przy eksmisji – komu przysługuje?

Pomieszczenie tymczasowe przy eksmisji – komu przysługuje?

Pomieszczenie tymczasowe jest rozwiązaniem stosowanym w określonych przypadkach podczas komorniczej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie należy utożsamiać go z najmem socjalnym lokalu. Najem socjalny może wynikać z orzeczenia sądu i daje dalej idącą ochronę mieszkaniową, natomiast pomieszczenie tymczasowe służy przede wszystkim temu, aby w przypadkach objętych ustawą osoba eksmitowana nie została usunięta bezpośrednio bez miejsca, do którego może zostać przekwaterowana.

Zgodnie z art. 25c ustawy o ochronie praw lokatorów umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, jeżeli z tytułu tego nie wynika prawo do najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego. Trzeba jednak uwzględnić ustawowe wyłączenia wskazane w art. 25d tej ustawy.

W postępowaniu egzekucyjnym najpierw bada się także, czy dłużnik ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym rzeczywiście może zamieszkać. Jeżeli takie miejsce istnieje, komornik może usunąć dłużnika właśnie tam. Dopiero brak takiej możliwości powoduje zastosowanie mechanizmu związanego z pomieszczeniem tymczasowym.

Samo zameldowanie pod innym adresem nie przesądza, że dłużnik ma tam tytuł prawny i może zostać tam przeprowadzona eksmisja. Meldunek ma charakter ewidencyjny. Z drugiej strony samo faktyczne niekorzystanie z posiadanego mieszkania nie oznacza jeszcze, że lokal ten można pominąć – trzeba ustalić, jaki tytuł prawny przysługuje dłużnikowi i czy rzeczywiście może z niego korzystać.

Najważniejsze zasady i podstawa prawna

Podstawowe reguły wynikają z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego oraz z art. 2 ust. 1 pkt 5a i art. 25a–25e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jeżeli tytuł wykonawczy nie przyznaje dłużnikowi prawa do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego, komornik sprawdza, czy dłużnik ma inny lokal lub pomieszczenie, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli nie – co do zasady komornik wstrzymuje czynności zmierzające do fizycznego usunięcia dłużnika do czasu wskazania mu tymczasowego pomieszczenia przez właściwą gminę.

Właściwa jest gmina ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. To komornik występuje do niej w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Nie jest więc tak, że osoba z wyrokiem eksmisyjnym musi najpierw samodzielnie uzyskać przydział pomieszczenia tymczasowego w zwykłym postępowaniu mieszkaniowym.

Kiedy pomieszczenie tymczasowe nie przysługuje?

Art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza prawo do pomieszczenia tymczasowego między innymi wtedy, gdy z tytułu wykonawczego wynika, że opróżnienie lokalu nakazano:

• z powodu stosowania przemocy w rodzinie,
• z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,
• osobie, która zajęła opróżniany lokal bez tytułu prawnego.

Prawo to nie przysługuje również osobie zobowiązanej do opróżnienia:

• lokalu zajmowanego na podstawie prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego,
• lokalu zajmowanego w ramach najmu instytucjonalnego,
• lokalu zajmowanego w ramach najmu instytucjonalnego z dojściem do własności,
• samego tymczasowego pomieszczenia.

W takich przypadkach art. 1046 § 5¹ Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje usunięcie dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez właściwą gminę.

Jeżeli problem dotyczy relacji między małżonkami i zachowania jednego z nich w domu, znaczenie może mieć nie tylko własność nieruchomości, lecz również podstawa żądania eksmisji. Osobno omawiamy, kiedy żona może wyrzucić męża z domu.

Kiedy ten problem pojawia się w praktyce?

Kwestia pomieszczenia tymczasowego pojawia się dopiero wtedy, gdy istnieje tytuł wykonawczy pozwalający prowadzić egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu. Samo wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do wyprowadzki czy konflikt z właścicielem nie oznaczają jeszcze, że komornik może wejść do lokalu i przeprowadzić eksmisję.

Typowy ciąg zdarzeń wygląda następująco: wygasa albo zostaje skutecznie rozwiązany tytuł prawny do lokalu, osoba nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, właściciel uzyskuje odpowiedni tytuł egzekucyjny, następnie – po spełnieniu wymogów dotyczących jego wykonalności – kieruje sprawę do komornika. Dopiero podczas wykonywania tytułu rozstrzyga się, dokąd dłużnik może zostać usunięty.

Podobna sytuacja może powstać po zakończeniu użyczenia. Sam fakt, że mieszkanie było udostępnione bez czynszu, nie pozwala właścicielowi samodzielnie usunąć mieszkańca. Zasady dochodzenia wydania takiego lokalu szerzej opisuje artykuł eksmisja z użyczonego mieszkania.

Warunki, dokumenty i dowody, które trzeba sprawdzić

Oceny nie powinno się opierać wyłącznie na informacji, że „jest wyrok eksmisyjny”. Dla sposobu wykonania eksmisji znaczenie ma dokładna treść tytułu wykonawczego oraz okoliczności ustalone w postępowaniu egzekucyjnym.

Jakie warunki musi spełniać pomieszczenie tymczasowe?

Ustawa definiuje pomieszczenie tymczasowe dość konkretnie. Powinno ono nadawać się do zamieszkania i posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę oraz do ustępu, przy czym urządzenia te mogą znajdować się poza budynkiem. Konieczne są ponadto naturalne i elektryczne oświetlenie, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Powierzchnia mieszkalna powinna wynosić co najmniej 5 m² na jedną osobę. Ustawa wskazuje również, że w miarę możliwości pomieszczenie powinno znajdować się w tej samej albo pobliskiej miejscowości, w której dotychczas mieszkały przekwaterowywane osoby.

Standard pomieszczenia tymczasowego jest zatem ograniczony i nie musi odpowiadać standardowi dotychczasowego mieszkania. Nie wystarczy jednak dowolne miejsce noclegowe nazwane przez właściciela „pomieszczeniem tymczasowym”. Musi ono odpowiadać kryteriom ustawowym.

Kto może wskazać pomieszczenie?

Nie zawsze musi zrobić to gmina. Zgodnie z art. 1046 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego komornik nie może wstrzymać wykonania czynności, jeżeli pomieszczenie odpowiadające wymaganiom pomieszczenia tymczasowego wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia.

Jeżeli nikt takiego pomieszczenia nie wskaże, a dłużnik jest objęty prawem do pomieszczenia tymczasowego, komornik zwraca się do gminy właściwej dla położenia opróżnianego lokalu. Ustawa nakłada na gminę obowiązek tworzenia zasobu tymczasowych pomieszczeń przeznaczonych na wynajem.

Co zrobić krok po kroku?

Jeżeli otrzymałeś wezwanie od komornika dotyczące opróżnienia lokalu, nie należy ograniczać się do oczekiwania na termin eksmisji. Na tym etapie mogą być ustalane okoliczności mające bezpośredni wpływ na sposób wykonania tytułu.

1. Przeczytaj tytuł wykonawczy i wezwanie komornika. Ustal przede wszystkim, czy przyznano Ci prawo do najmu socjalnego albo lokalu zamiennego i z jakiej przyczyny nakazano opróżnienie lokalu.
2. Przekaż komornikowi prawdziwe informacje o swoim miejscu zamieszkania. Jeżeli nie masz innego lokalu, w którym możesz zamieszkać, wyjaśnij swoją sytuację. Jeżeli masz określony tytuł do innego lokalu, znaczenie może mieć także to, czy rzeczywiście możesz z niego korzystać.
3. Przedstaw dokumenty potwierdzające istotne okoliczności. Mogą to być między innymi umowy najmu lub użyczenia, akty własności, dokumenty dotyczące rozwiązania wcześniejszych umów czy korespondencja wskazująca, że określony lokal nie jest już dostępny.
4. Sprawdź, czy nie zachodzi ustawowe wyłączenie. Jeżeli sprawa dotyczy przemocy, rażącego naruszania porządku domowego, bezprawnego zajęcia lokalu albo szczególnych rodzajów najmu wymienionych w art. 25d, reguły są inne.
5. Po wskazaniu pomieszczenia sprawdź jego parametry. Jeżeli istnieją podstawy do twierdzenia, że pomieszczenie nie odpowiada ustawowej definicji, nie należy poprzestawać na samej nazwie użytej w piśmie – trzeba ocenić jego rzeczywiste warunki.

Jeżeli pomiędzy właścicielem a osobą zajmującą lokal pozostają również spory o opłaty, są to odrębne kwestie od samego sposobu wykonania eksmisji. W praktyce często równolegle pojawia się eksmisja i odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu.

Najczęstsze błędy i ryzyka

Mylenie pomieszczenia tymczasowego z lokalem socjalnym

To dwa różne rozwiązania. Jeżeli sąd przyznał uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji podlega regułom właściwym dla tego uprawnienia. Pomieszczenie tymczasowe dotyczy innej sytuacji – przede wszystkim egzekucji, w której z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego.

Założenie, że każda osoba szczególnie chroniona automatycznie dostanie pomieszczenie tymczasowe

Status kobiety w ciąży, osoby małoletniej, osoby z niepełnosprawnością, obłożnie chorej, emeryta czy rencisty może mieć bardzo duże znaczenie przy orzekaniu przez sąd o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu. Nie należy jednak przenosić tych zasad automatycznie na instytucję pomieszczenia tymczasowego. Najpierw trzeba ustalić, co dokładnie wynika z tytułu wykonawczego i jaki reżim prawny znajduje zastosowanie.

Przekonanie, że gmina zawsze musi zapewnić mieszkanie

Pomieszczenie tymczasowe nie jest równoznaczne z zapewnieniem pełnowartościowego mieszkania komunalnego. Ustawowe wymagania są znacznie węższe, a umowa ma charakter czasowy. Zgodnie z art. 25b ustawy jest zawierana na okres nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.

Ignorowanie przyczyny eksmisji

Przyczyna wskazana w tytule wykonawczym może całkowicie zmienić sytuację dłużnika. Szczególnie ważne są sprawy związane z przemocą domową, rażącym lub uporczywym zakłócaniem porządku oraz bezprawnym zajęciem lokalu, ponieważ mogą prowadzić do wyłączenia prawa do pomieszczenia tymczasowego.

FAQ

Czy sąd przyznaje pomieszczenie tymczasowe w wyroku eksmisyjnym?

Co do zasady nie jest to odpowiednik orzeczenia o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu. Mechanizm pomieszczenia tymczasowego działa na etapie egzekucji prowadzonej przez komornika, jeżeli spełnione są przesłanki określone w art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego i ustawie o ochronie praw lokatorów.

Czy muszę sam składać do gminy wniosek o pomieszczenie tymczasowe?

W ramach egzekucji to komornik występuje do gminy właściwej ze względu na położenie opróżnianego lokalu o wskazanie pomieszczenia tymczasowego, jeżeli ustali, że dłużnik nie ma innego lokalu, w którym może zamieszkać, oraz przysługuje mu prawo do pomieszczenia tymczasowego.

Czy właściciel mieszkania może sam znaleźć pomieszczenie tymczasowe?

Tak. Przepisy przewidują możliwość wskazania pomieszczenia odpowiadającego ustawowym wymaganiom przez wierzyciela, czyli na przykład właściciela dochodzącego opróżnienia lokalu. Może je wskazać również sam dłużnik albo osoba trzecia. Jeżeli odpowiednie pomieszczenie zostanie wskazane, komornik nie czeka na ofertę gminy.

Jak długo można mieszkać w pomieszczeniu tymczasowym?

Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy. Nie jest to więc trwałe rozwiązanie mieszkaniowe ani odpowiednik bezterminowego lokalu komunalnego.

Czy komornik może eksmitować bez pomieszczenia tymczasowego?

Tak, jeżeli dłużnikowi prawo do takiego pomieszczenia nie przysługuje. W przypadkach objętych art. 25d ustawy komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę. Inaczej wygląda sytuacja osoby, której pomieszczenie tymczasowe przysługuje – wtedy zastosowanie ma art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy posiadanie udziału w innym mieszkaniu wyklucza pomieszczenie tymczasowe?

Nie można odpowiedzieć wyłącznie na podstawie informacji o samym udziale. Komornik powinien ustalić, czy dłużnikowi rzeczywiście przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Przy współwłasności możliwość faktycznego zamieszkania może zależeć między innymi od sposobu korzystania z nieruchomości i sytuacji pozostałych współwłaścicieli.

Podsumowanie

Pomieszczenie tymczasowe chroni część osób eksmitowanych, ale nie jest świadczeniem przysługującym wszystkim dłużnikom. Najpierw trzeba sprawdzić treść tytułu wykonawczego, prawo do najmu socjalnego lub lokalu zamiennego, możliwość zamieszkania w innym lokalu oraz to, czy nie zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Jeżeli dłużnik jest objęty prawem do pomieszczenia tymczasowego i nie ma innego miejsca, do którego może zostać usunięty, komornik zwraca się do właściwej gminy o jego wskazanie. Jeżeli natomiast ustawa wyłącza prawo do takiego pomieszczenia, egzekucja może prowadzić do noclegowni, schroniska albo innej placówki wskazanej przez gminę. Dlatego w konkretnej sprawie największe znaczenie ma nie sama informacja o „eksmisji”, lecz dokładna treść dokumentów będących podstawą postępowania.