Wakacje kredytowe TBS/SIM w 2024 roku a czynsz najemcy

Czy TBS/SIM mógł pobierać czynsz podczas wakacji kredytowych?

Co do zasady tak. Sam fakt, że towarzystwo budownictwa społecznego, obecnie traktowane w ustawie jako społeczna inicjatywa mieszkaniowa, skorzystało z zawieszenia spłaty kredytu, nie powoduje automatycznej obniżki czynszu i nie daje najemcy prawa do zaprzestania płatności.

Wynika to z charakteru czynszu w TBS/SIM. Czynsz służy pokryciu nie tylko bieżących rat kredytu, ale także kosztów eksploatacji budynków, remontów oraz zobowiązań związanych z budową. Zawieszenie spłaty kredytu nie umarza długu TBS/SIM wobec BGK, lecz przesuwa spłatę w czasie. Dlatego środki pochodzące z czynszów mogą nadal służyć utrzymaniu zasobu, remontom, zabezpieczeniu przyszłych płatności i innym ustawowym kosztom działalności. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: kontrola TBS lub SIM.

Trzeba jednak odróżnić prawo do pobierania czynszu od prawa do jego podwyższania. Jeżeli TBS/SIM korzystał z wakacji kredytowych BGK dotyczących 2024 r., to ustawa przewidywała szczególne ograniczenie: w okresie od pierwszego dnia miesiąca następującego po złożeniu wniosku o zawieszenie spłaty kredytu do 31 grudnia 2024 r. stawka czynszu za lokale objęte tym finansowaniem nie mogła przekroczyć wysokości obowiązującej 31 grudnia 2023 r.

Jak ustala się czynsz w TBS/SIM?

Podstawowe znaczenie ma art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zgodnie z tym przepisem stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach SIM ustala zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie. Stawki powinny być ustalone tak, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową.

Ustawa przewiduje także maksymalne poziomy czynszu w skali roku. Dla lokali wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. czynsz nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Dla lokali wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo lokali w zasobach SIM utworzonej z udziałem Krajowego Zasobu Nieruchomości limit wynosi 5% wartości odtworzeniowej.

Jeżeli jednak wartość odtworzeniowa lokalu będąca podstawą ustalenia czynszu jest niższa niż koszt budowy lokalu z uwzględnieniem wartości nieruchomości, maksymalną stawkę czynszu można ustalić na podstawie kosztu budowy. SIM powinien wtedy poinformować najemcę o tych kosztach.

Ważne jest również to, że zmiana stawki czynszu wymaga opinii rady nadzorczej SIM wyrażonej w drodze uchwały. Brak takiej opinii powoduje nieważność zmiany stawki czynszu. Jeżeli więc najemca kwestionuje podwyżkę, powinien sprawdzić nie tylko samą wysokość stawki, ale też tryb jej wprowadzenia.

Co oznaczało zawieszenie spłaty kredytu BGK przez TBS/SIM?

Wakacje kredytowe dla TBS/SIM wynikały z przepisów ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. Na wniosek kredytobiorcy BGK zawieszał spłatę kredytu udzielonego m.in. w ramach finansowania zwrotnego albo ze środków zlikwidowanego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane związane z budową lokali mieszkalnych na wynajem. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: podnajem mieszkania TBS. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: mieszkanie TBS po śmierci najemcy.

Łączny dopuszczalny okres zawieszenia spłaty dla takich kredytów wynosił maksymalnie 12 miesięcy, obejmując limity przewidziane dla drugiego półrocza 2022 r., pierwszego i drugiego półrocza 2023 r. oraz 2024 r. W okresie zawieszenia kredytobiorca nie płacił rat kapitałowo-odsetkowych, z wyjątkiem opłat i prowizji powiązanych z umową, a odsetki za okres zawieszenia nie były naliczane.

Najważniejsza dla najemców była regulacja dotycząca 2024 r. Jeżeli TBS/SIM złożył wniosek o zawieszenie spłaty kredytu za ten okres, powinien pisemnie poinformować lokatorów o zawieszeniu i o ograniczeniu wysokości czynszu. Informację należało przekazać w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Czy środki z czynszu mogły zostać przeznaczone na inne cele niż spłata kredytu?

Tak, ale tylko w granicach ustawowego celu i prawidłowego gospodarowania środkami. Czynsz w TBS/SIM nie jest odrębnym depozytem, który musi być w danym miesiącu przekazany wyłącznie na konkretną ratę kredytu. Skoro ustawa wskazuje także koszty eksploatacji i remontów, środki z czynszów mogą być przeznaczane na utrzymanie budynku, konieczne naprawy, remonty, koszty zarządzania zasobem oraz przygotowanie do przyszłej spłaty zobowiązań.

Nie oznacza to jednak dowolności. Dochody SIM co do zasady nie służą podziałowi między wspólników lub członków, lecz powinny być przeznaczane na działalność statutową. Gdyby środki z czynszów zostały wykorzystane na cele niezwiązane z zasobem mieszkaniowym, ustawową działalnością SIM albo zobowiązaniami związanymi z budową, najemcy mogliby żądać wyjaśnień i rozważać kwestionowanie takiego działania.

W praktyce ocena zależy od dokumentów: uchwał, planu finansowego, kalkulacji czynszu, rozliczeń remontów, korespondencji z BGK i treści umów kredytowych. Sama informacja o zawieszeniu rat nie wystarcza jeszcze do stwierdzenia, że TBS/SIM naruszył prawo.

Co może zrobić najemca, który ma wątpliwości?

Najemca powinien zacząć od zebrania dokumentów. W szczególności warto zażądać podstawy ustalenia aktualnej stawki czynszu, uchwały właściwego organu, opinii rady nadzorczej, informacji o wartości odtworzeniowej albo kosztach budowy lokalu, zasad rozliczania opłat oraz pisemnej informacji o ewentualnym zawieszeniu spłaty kredytu BGK.

Jeżeli problem dotyczy 2024 r., kluczowe będzie ustalenie, czy TBS/SIM złożył wniosek o zawieszenie spłaty kredytu i od kiedy działało ustawowe ograniczenie wysokości stawki czynszu. Jeżeli w tym okresie podwyższono czynsz ponad poziom obowiązujący 31 grudnia 2023 r., najemca może domagać się wyjaśnień i rozliczenia nadpłaty, o ile lokal był objęty finansowaniem wskazanym w przepisach.

Nie warto natomiast jednostronnie przestawać płacić czynszu. Powstanie zaległości może skutkować naliczaniem odsetek, wezwaniami do zapłaty, a w skrajnych przypadkach wypowiedzeniem umowy najmu. Bezpieczniejsze jest pisemne zakwestionowanie wysokości czynszu, zapłata z zastrzeżeniem zwrotu i równoległe dochodzenie wyjaśnień lub korekty.

FAQ

Czy mogę przestać płacić czynsz, skoro TBS nie płacił rat kredytu?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Wakacje kredytowe TBS/SIM nie znoszą obowiązku najemcy do zapłaty czynszu. Jeżeli kwestionujesz wysokość czynszu, lepiej zapłacić go z zastrzeżeniem zwrotu i jednocześnie pisemnie domagać się wyjaśnień oraz dokumentów.

Czy TBS powinien oddać część czynszu za okres wakacji kredytowych?

Nie automatycznie. Zwrot może wchodzić w grę dopiero wtedy, gdy okaże się, że czynsz był naliczany niezgodnie z ustawą, np. przekraczał ustawowy limit, został podwyższony bez wymaganej opinii rady nadzorczej albo naruszono ograniczenie obowiązujące przy wakacjach kredytowych za 2024 r.

Czy TBS mógł przeznaczyć czynsz na remont zamiast na ratę kredytu?

Tak, jeżeli był to remont lub koszt utrzymania zasobu mieszkaniowego mieszczący się w ustawowych celach działania TBS/SIM. Czynsz ma pokrywać także eksploatację i remonty budynków, a nie wyłącznie bieżące raty kredytu.

Jak sprawdzić, czy czynsz w TBS jest zgodny z prawem?

Trzeba porównać stawkę z ustawowymi limitami, sprawdzić podstawę jej ustalenia, uchwałę właściwego organu, opinię rady nadzorczej oraz dane o wartości odtworzeniowej albo kosztach budowy. Przy wakacjach kredytowych za 2024 r. trzeba dodatkowo ustalić datę złożenia wniosku do BGK.

Czy TBS musiał poinformować najemców o wakacjach kredytowych?

Przy zawieszeniu spłaty kredytu dotyczącym 2024 r. kredytobiorca miał obowiązek pisemnie poinformować lokatorów o zawieszeniu i o ograniczeniach dotyczących wysokości czynszu w terminie 30 dni od złożenia wniosku. Brak takiej informacji może być ważnym argumentem przy żądaniu wyjaśnień.

Czy każde TBS jest teraz SIM?

W języku potocznym nadal używa się nazwy TBS, ale ustawa posługuje się pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej. Przepisy przewidują, że przez SIM rozumie się także towarzystwo budownictwa społecznego utworzone przed wejściem w życie zmian wspierających rozwój mieszkalnictwa.

Co zrobić, gdy TBS odmawia pokazania kalkulacji czynszu?

Warto wystąpić pisemnie o wskazanie podstawy prawnej i faktycznej stawki czynszu, uchwały w sprawie czynszu, opinii rady nadzorczej oraz informacji o kosztach. Jeżeli TBS/SIM nadal odmawia wyjaśnień, można rozważyć interwencję u rady nadzorczej, udziałowca gminnego albo dochodzenie roszczeń na drodze cywilnej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - ELI / Dziennik Ustaw
2. Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1900
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.