TBS, wakacje kredytowe, czynsz najemców, przeznaczenie wpłat

Podstawa prawna funkcjonowania TBS

Towarzystwa Budownictwa Społecznego funkcjonują na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, której celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o średnich dochodach.

Ustawa ta została znowelizowana ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych. W wyniku nowelizacji zmieniono jej tytuł na „ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa”. Mimo zmiany nazwy, przepisy regulujące funkcjonowanie TBS pozostały w mocy.

Finansowanie działalności TBS opiera się w dużej mierze na kredytach zaciąganych na budowę lokali mieszkalnych, a ich spłata jest zabezpieczana m.in. wpływami z czynszów najemców.

Zasady ustalania czynszu

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy, stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach TBS są ustalane przez zgromadzenie wspólników lub akcjonariuszy w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji, remontów budynków oraz spłatę zobowiązań związanych z ich budową.

Oznacza to, że czynsz jest kalkulowany w sposób zapewniający pokrycie całokształtu kosztów działalności TBS, w tym także spłaty kredytów zaciągniętych na budowę budynków.

Wakacje kredytowe a obowiązek płacenia czynszu

Wprowadzenie tzw. wakacji kredytowych polega na czasowym zawieszeniu spłaty rat kredytu przez TBS, najczęściej w celu poprawy płynności finansowej.

Zawieszenie spłaty kredytu przez TBS nie wpływa jednak na obowiązek najemców do uiszczania czynszu w ustalonej wysokości. Czynsz ustalany jest na podstawie planu finansowego towarzystwa i obejmuje nie tylko raty kredytowe, lecz także koszty eksploatacji, utrzymania i remontów.

W konsekwencji TBS miał prawo pobierać czynsz w pełnej wysokości również w okresie, gdy korzystał z wakacji kredytowych i czasowo nie spłacał rat.

Przeznaczenie środków z czynszu

Wpłaty najemców są przeznaczane na pokrycie kosztów wskazanych w art. 28 ust. 1 ustawy, a więc kosztów eksploatacji, remontów budynków oraz spłat zobowiązań związanych z ich budową.

Jeżeli TBS czasowo nie regulował rat kredytu, środki pochodzące z czynszów mogły zostać przeznaczone na inne cele mieszczące się w ustawowym zakresie działalności, takie jak bieżąca eksploatacja, konserwacja czy niezbędne remonty.

Warunkiem jest, aby środki te były wykorzystywane zgodnie z ustawą i w ramach prawidłowego zarządzania zasobami mieszkaniowymi, z zachowaniem zasad transparentności i interesu najemców.