Klauzula prolongacyjna w umowie najmu zawartej z osobą fizyczną
• Data: 2026-03-23 • Autor: Wioletta Dyl
Od prawie 10 lat wynajmuję spółce jako osoba fizyczna mieszkanie. Mamy stosowną umowę najmu, która jest na 10 lat i właśnie ten termin mija. W umowie jest napisane, że po upływie tego terminu „umowa zostanie zawarta na okres 10-letni, na warunkach obowiązujących w pierwszym okresie, o ile najpóźniej na 6 miesięcy przed upływem pierwszego okresu którakolwiek ze stron nie złoży pisemnego oświadczenia, że nie zgadza się na dojście do skutku nowej umowy najmu”. Termin składania oświadczenia minął, najemca nie złożył oświadczenia. Ja chciałbym przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach, ale najemca chce się wycofać, twierdząc, że skoro umowa jest z osobą fizyczną, to zapis o przedłużeniu umowy nie ma zastosowania, pomimo że nie wypełnili obowiązku przedłużenia pisemnego oświadczenia. Czy w tej sytuacji mogę dochodzić skutecznie zawarcia umowy na kolejne 10 lat na dawnych warunkach?
Umowa najmu na czas określony
Spółka, która wynajmuje od Pana mieszkanie, oczywiście nie ma racji, tym bardziej że to nie ona jako najemca występuje tu w roli konsumenta.
W przytoczonym przez Pana przypadku zawarta na czas oznaczony umowa najmu, przewiduje tzw. klauzulę prolongacyjną. W jej wyniku dochodzi do automatycznego przedłużenia najmu na wskazany okres w braku wcześniejszych oświadczeń stron lub przynajmniej jednej z nich o niekontynuowaniu najmu. Umowy na czas oznaczony z zasady są nierozwiązywalne. Jest to podstawowa reguła prawa cywilnego. Zgodnie z art. 375 § 1 Kodeksu cywilnego, odnoszącego się do najmu w ogóle, § 3 tego artykułu dotyczy umów z czasem trwania oznaczonym i stanowi, że „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
W tym miejscu należy jeszcze przytoczyć przepisy dotyczące okresu trwania umów najmu oraz możliwości ich aneksowania i przedłużania. Zgodnie z art. 661 „najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony”.
Jednakże w niniejszej sprawie mamy do czynienia z umową zawartą na czas określony 10 lat i stąd dozwolona klauzula prolongacyjna przewidująca automatyczne przedłużenie umowy z braku jej wypowiedzenia w zakreślonym umową czasie. Zważywszy na fakt, że strony mogą swobodnie kreować łączący je stosunek prawny, nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony zawarły w umowie postanowienie, że będą przedłużać okres trwania łączącej ich umowy na kolejne lata przy spełnieniu się określonych przesłanek. W niniejszej sprawie strony – zgodnie z wymienioną wyżej zasadą swobody umów – postanowiły, że jeśli żadna ze stron nie zakomunikuje wyraźnie zakończenia stosunku prawnego po upływie wskazanego okresu, to umowa automatycznie przedłuży się na kolejny czas oznaczony. Informacja o rezygnacji miała zostać złożona także w określonym czasie, na co strony przystały, zawierając zgodnie umowę o określonej treści. Przedłużenie czasu trwania umowy na kolejny okres 10 lat powoduje, że umowa ta nadal będzie miała charakter umowy zawartej na czas oznaczony, a to łączy się z regułą o nierozwiązywalności tego rodzaju umów. Można by rozwiązać umowę przez wypowiedzenie tylko wówczas, jeśli umowa zawiera postanowienia o wypowiedzeniu, wskazując konkretne sytuacje, w jakich może to nastąpić. Zatem jeżeli umowa nie zawiera zapisów o możliwości jej wypowiedzenia w konkretnych sytuacjach, to w takim przypadku umowa będzie łączyć spółkę z Panem przez kolejne 10 lat bez możliwości wypowiedzenia. Nie wyłącza to jednak możliwości rozwiązania tej umowy za porozumieniem stron.
Przykłady
Pewna właścicielka mieszkania w Warszawie podpisała ze spółką umowę najmu na 10 lat, z klauzulą prolongacyjną. Po dziesięciu latach spółka nie złożyła pisemnego oświadczenia o braku zgody na przedłużenie, ale mimo to próbowała się wycofać, twierdząc, że „to i tak nie obowiązuje”. Kobieta skierowała sprawę do sądu, który uznał, że doszło do skutecznego zawarcia kolejnej umowy najmu – a spółka musi respektować jej warunki przez kolejne 10 lat.
Inny przypadek dotyczy starszego mężczyzny, który wynajmował lokal użytkowy firmie prowadzącej działalność handlową. Gdy zbliżał się koniec 10-letniego najmu, firma nie złożyła wymaganego oświadczenia, ale tuż po upływie terminu poinformowała wynajmującego, że się wyprowadza. Mężczyzna wezwał ją do zapłaty czynszu, uznając, że umowa została automatycznie przedłużona. Po konsultacji prawnej najemca zrozumiał swój błąd i zawarł z właścicielem ugodę, zobowiązując się do zapłaty odszkodowania za wcześniejsze opuszczenie lokalu.
Trzeci przykład to historia małżeństwa, które wynajmowało spółce mieszkanie w Gdańsku. Umowa zawierała jasny zapis o automatycznym przedłużeniu, a spółka przez całą dekadę była zadowolona z warunków. Kiedy jednak rynek się zmienił, firma uznała, że opłaca się przenieść do tańszego lokalu i nagle zaczęła kwestionować skuteczność przedłużenia. Małżeństwo, działając zgodnie z umową i mając na swoją korzyść milczenie najemcy, nie tylko utrzymało prawo do dalszego najmu, ale też wygrało proces o zapłatę czynszu za cały okres wypowiedzenia.
Podsumowanie
W artykule omówiono przypadek automatycznego przedłużenia umowy najmu zawartej na czas określony z tzw. klauzulą prolongacyjną. Zgodnie z przepisami prawa cywilnego oraz zasadą swobody umów, brak pisemnego sprzeciwu jednej ze stron w określonym terminie skutkuje zawarciem nowej umowy na kolejny okres. Próba uchylenia się przez najemcę od skutków takiego zapisu – mimo jego akceptacji i niedochowania terminu – jest bezpodstawna. Przedstawione przykłady pokazują, że takie klauzule są skuteczne i mogą być dochodzone zarówno przed sądem, jak i na drodze ugody.
Oferta porad prawnych
Skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Ocenimy Twoją umowę najmu, wyjaśnimy skutki zapisów i pomożemy dochodzić Twoich praw.
Wejdź na eporady24.pl i zadaj pytanie prawnikowi już dziś!
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Klauzula prolongacyjna w umowie najmu zawartej z osobą fizyczną
» Mieszkanie komunalne po śmierci mamy a własne M w innym mieście – kiedy gmina odmówi kontynuacji najmu?
» Instalacja gazowa w mieszkaniu a zgoda wspólnoty – kiedy uchwała jest konieczna?
» Czy mogę nabyć mieszkanie spółdzielcze przez zasiedzenie, czy muszę uregulować sytuację ze spółdzielnią
» Czy po rozwodzie mąż ma prawo do mieszkania komunalnego żony
