Sprzedaż mieszkania TBS po partycypacji – cesja i podatki

Czy można sprzedać mieszkanie TBS po partycypacji?

Nie. Lokal w TBS/SIM nie jest własnością najemcy ani partycypanta, dlatego nie można go sprzedać tak jak mieszkania własnościowego. W obrocie potocznie mówi się czasem o „sprzedaży mieszkania TBS”, ale prawnie chodzi o przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji, ewentualnie o rozliczenie kwoty partycypacji po zakończeniu najmu.

Partycypant ma prawo majątkowe wynikające z umowy partycypacji, a najemca ma prawo używania lokalu na podstawie umowy najmu. Trzeba więc rozdzielić dwie kwestie: kto jest najemcą lokalu oraz kto jest stroną umowy partycypacji. W praktyce przy zmianie osoby korzystającej z lokalu konieczne jest współdziałanie z TBS/SIM, ponieważ to towarzystwo albo społeczna inicjatywa mieszkaniowa zawiera umowę najmu i weryfikuje warunki ustawowe.

Jeżeli interesuje Cię sam przebieg czynności, pomocny może być także tekst: przekazanie mieszkania TBS przed sporządzeniem umowy cesji.

Cesja partycypacji TBS/SIM – zgoda i podstawowe warunki

Aktualnie podstawowa zasada wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Osoba fizyczna, która zawarła z SIM/TBS umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie może bez zgody SIM/TBS przenieść praw i obowiązków z tej umowy na wskazanego przez siebie najemcę.

W praktyce oznacza to, że przed podpisaniem umowy z osobą trzecią należy sprawdzić umowę partycypacji, regulamin TBS/SIM oraz wystąpić do TBS/SIM o zgodę albo o pisemne stanowisko. Nie warto ograniczać się do prywatnej umowy między dotychczasowym partycypantem a nabywcą praw, ponieważ bez udziału TBS/SIM nowa osoba może nie uzyskać skutecznego prawa najmu lokalu.

Ustawa przewiduje również istotne doprecyzowania. Jeżeli przeniesienie praw następuje na rzecz obecnego najemcy lokalu, SIM/TBS może odmówić zgody wyłącznie z powodu zaległości wskazanych w ustawie, jeżeli zaległości za miesiąc występowały łącznie przez co najmniej 3 miesiące. SIM/TBS nie może też pobierać opłaty za samo wyrażenie zgody na przeniesienie praw.

Przekazanie lokalu TBS dziecku lub innej osobie

Rodzic nie może po prostu „przepisać” lokalu TBS na dorosłe dziecko tak, jak przenosi się własność mieszkania. Jeżeli rodzic jest partycypantem, możliwe jest rozważenie cesji praw i obowiązków z umowy partycypacji oraz zawarcia przez dziecko umowy najmu z TBS/SIM. Wymaga to jednak weryfikacji warunków po stronie dziecka i uzgodnienia procedury z TBS/SIM.

Nowy najemca powinien spełniać warunki z ustawy i regulaminu TBS/SIM. Szczególnie istotne jest to, czy osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania nie mają w dniu objęcia lokalu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Znaczenie mają także kryteria dochodowe ustalane według przepisów i zasad obowiązujących w danym TBS/SIM.

Przy rodzinnych cesjach trzeba dodatkowo zwrócić uwagę na art. 29 ust. 5a ustawy. Jeżeli przeniesienie praw i obowiązków z umowy partycypacji następuje na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej i osoba ta spełnia warunki z art. 30 ust. 1 ustawy, obowiązek uzyskania zgody z art. 29 ust. 5 może być wyłączony. Nie oznacza to jednak, że można pominąć TBS/SIM: zmiana najemcy, rozliczenia i dokumenty powinny zostać przeprowadzone zgodnie z umową, regulaminem oraz praktyką danego podmiotu.

Jeżeli sprawa dotyczy przejęcia lokalu przez bliską osobę, warto porównać również zagadnienie opisane w artykule: przejęcie mieszkania w TBS.

Czy wcześniejsza cesja sprzed 2021 r. jest ważna?

Wcześniejszą cesję należy oceniać według stanu prawnego i postanowień umownych obowiązujących w chwili jej zawierania. Jeżeli w dacie podpisania umowy przepisy oraz umowa partycypacji nie wymagały zgody TBS, a cesja została sporządzona w prawidłowej formie, sama późniejsza zmiana ustawy nie przesądza o wadliwości takiej czynności.

Do przelewu wierzytelności stosuje się przede wszystkim art. 509 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania. Jeżeli wierzytelność była stwierdzona pismem, przelew powinien być również stwierdzony pismem. Forma z podpisami notarialnie poświadczonymi jest w praktyce bezpieczna, choć ostatecznie trzeba sprawdzić treść konkretnej umowy partycypacji.

Jeżeli cesja między członkami rodziny została zawarta wiele lat temu, nie trzeba automatycznie sporządzać dodatkowej umowy tylko dlatego, że dziś pojawia się zamiar dalszego przeniesienia praw. Warto jednak zebrać dokumenty: pierwotną umowę partycypacji, umowę najmu, poprzednią cesję, potwierdzenia wpłat oraz korespondencję z TBS/SIM. To pozwoli ocenić, kto rzeczywiście jest partycypantem i jakie zgody są potrzebne przy kolejnej czynności.

Umowa cesji i formalności krok po kroku

Bezpieczna procedura powinna zacząć się od pisemnego wniosku do TBS/SIM. We wniosku warto wskazać osobę, która ma przejąć prawa, opisać jej sytuację mieszkaniową i dochodową oraz zapytać, jakie dokumenty są wymagane. Jeżeli TBS/SIM odmawia zgody, należy poprosić o pisemne uzasadnienie.

Sama umowa cesji powinna jasno określać strony, lokal, umowę partycypacji, zakres przenoszonych praw i obowiązków, cenę albo informację o nieodpłatnym charakterze czynności, termin wydania lokalu, zasady rozliczenia kaucji, zaległości, nakładów i opłat eksploatacyjnych. Jeżeli umowa jest odpłatna, kwota wynagrodzenia powinna być ujawniona wprost, bo ukrywanie tzw. odstępnego zwiększa ryzyko sporu cywilnego i podatkowego.

W praktyce najlepiej nie wydawać lokalu i nie rozliczać pełnej ceny przed uzyskaniem jasnego stanowiska TBS/SIM oraz ustaleniem, czy nowa osoba będzie mogła zawrzeć umowę najmu. Gdy lokal TBS ma zostać przekazany po śmierci najemcy albo w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej, odrębne znaczenie mogą mieć zasady opisane w artykule: mieszkanie TBS po śmierci najemcy.

Odpłatna cesja partycypacji a podatki

Odpłatne przeniesienie praw z umowy partycypacji nie jest sprzedażą nieruchomości. Z perspektywy zbywcy jest to zbycie prawa majątkowego, które może stanowić przychód z praw majątkowych w rozumieniu ustawy o PIT. Co do zasady przychodem jest kwota otrzymana od nabywcy, a kosztami mogą być udokumentowane wydatki poniesione na nabycie lub objęcie zbywanego prawa, na przykład wpłacona partycypacja, jeżeli nie została wcześniej zwrócona albo rozliczona w inny sposób.

Dochód z odpłatnej cesji należy rozliczyć w rocznym zeznaniu podatkowym według właściwych zasad dla danego podatnika. Nie stosuje się tu automatycznie reguł właściwych dla sprzedaży mieszkania, ponieważ partycypant nie zbywa własności lokalu. Jeżeli transakcja obejmuje wynagrodzenie ponad zwracaną partycypację, właśnie ta nadwyżka najczęściej wymaga szczególnej analizy podatkowej.

Po stronie nabywcy może pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych, w szczególności gdy umowa ma charakter sprzedaży prawa majątkowego. Stawka PCC przy sprzedaży innych praw majątkowych wynosi zasadniczo 1%, a obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Jeżeli przeniesienie jest nieodpłatne, zwłaszcza między członkami rodziny, trzeba osobno zbadać skutki w podatku od spadków i darowizn oraz ewentualne zwolnienia dla najbliższej rodziny.

Więcej o podatkowym aspekcie zbycia partycypacji znajdziesz w tekście: zbycie partycypacji w TBS na rzecz osoby trzeciej a podatki.

FAQ

Czy partycypant jest właścicielem mieszkania TBS?

Nie. Partycypant finansuje część kosztów budowy lokalu i ma prawa wynikające z umowy partycypacji, ale nie staje się właścicielem mieszkania. Lokal należy do TBS/SIM, a korzystanie z niego odbywa się na podstawie umowy najmu.

Czy można przenieść partycypację bez zgody TBS/SIM?

Co do zasady osoba fizyczna potrzebuje zgody TBS/SIM na przeniesienie praw i obowiązków z umowy partycypacji na wskazanego najemcę. Ustawa przewiduje jednak szczególne sytuacje, m.in. przy przeniesieniu na osoby z I albo II grupy podatkowej spełniające warunki najmu, dlatego zawsze trzeba zbadać konkretny stan faktyczny.

Czy córka może przejąć lokal TBS po rodzicu?

Może to być możliwe, ale nie przez zwykłe „przepisanie mieszkania”. Trzeba sprawdzić, czy córka spełnia warunki najmu, czy rodzic jest partycypantem, czy konieczna jest zgoda TBS/SIM oraz jak regulamin danego podmiotu przewiduje zmianę najemcy i rozliczenie partycypacji.

Czy wcześniejsza cesja zawarta u notariusza wymaga dopisania ceny?

Jeżeli wcześniejsza cesja była skuteczna według przepisów i umowy obowiązujących w dacie jej zawarcia, brak ceny nie musi oznaczać jej nieważności. Znaczenie ma to, czy cesja była odpłatna czy nieodpłatna, jaki był cel stron i czy zachowano wymaganą formę.

Kto płaci podatek przy odpłatnej cesji partycypacji?

Zbywca powinien przeanalizować PIT od dochodu z praw majątkowych, czyli zasadniczo od różnicy między otrzymaną kwotą a udokumentowanymi kosztami. Nabywca może być zobowiązany do zapłaty PCC, jeżeli umowa ma charakter sprzedaży prawa majątkowego.

Co zrobić, gdy TBS/SIM odmówi zgody na cesję?

Należy poprosić o pisemne uzasadnienie i sprawdzić, czy odmowa mieści się w ustawie, umowie oraz regulaminie. W niektórych sytuacjach po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu aktualne może być roszczenie o zwrot partycypacji według zasad ustawowych i umownych.

Podsumowanie

„Sprzedaż” mieszkania TBS po partycypacji jest w istocie przeniesieniem praw i obowiązków z umowy partycypacji, a nie sprzedażą lokalu. Obecnie taka czynność wymaga szczególnej ostrożności, bo najczęściej potrzebna jest zgoda TBS/SIM, a osoba przejmująca lokal musi spełniać warunki najmu. Przy sprawach rodzinnych, np. przekazaniu praw córce, trzeba dodatkowo uwzględnić wyjątki ustawowe, dokumenty TBS/SIM i skutki podatkowe.

Najbezpieczniej zacząć od analizy umowy partycypacji i najmu, ustalenia statusu dotychczasowych cesji, złożenia pisemnego wniosku do TBS/SIM oraz przygotowania umowy, która jasno reguluje cenę, rozliczenia i moment przejścia praw.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.