Instalacja gazowa w mieszkaniu a zgoda wspólnoty – kiedy uchwała jest konieczna?

Mała wspólnota, duże przepisy – od czego w ogóle zaczynamy?

W opisanej sytuacji zastosowanie znajdują zarówno przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jak i w określonych przypadkach przepisy Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali:

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Z kolei art. 20 tej ustawy stanowi:

1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili, na mocy uchwały właścicieli lokali, zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Skoro więc liczba lokali w budynku jest większa niż trzy, wspólnota mieszkaniowa podlega reżimowi ustawy o własności lokali.

Instalacja gazowa to nie drobiazg – dlaczego wymaga uchwały?

Instalacja gazowa (wewnętrzna) – nawet jeśli ma służyć wyłącznie jednemu lokalowi – zazwyczaj wiąże się z ingerencją w elementy nieruchomości wspólnej, takie jak m.in.:

• piony instalacyjne,
• ściany nośne,
• stropy,
• klatka schodowa (np. prowadzenie przewodów wentylacyjnych czy gazowych).Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
  

Jak wspólnota podejmuje uchwały? Zasady głosowania w praktyce

W świetle art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd – w formie przewidzianej prawem. Instalacja gazowa, jako inwestycja ingerująca w części wspólne i mogąca wpływać na bezpieczeństwo mieszkańców, co do zasady przekracza zakres zwykłego zarządu, nawet jeśli dotyczy jednego właściciela.

Zgoda musi być zatem wyrażona w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, podjętej:

• w trybie głosowania na zebraniu,
• lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali:

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono inaczej (...).
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

W przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd orzeka, biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli, w postępowaniu nieprocesowym.

Należy dodać, że zwykłe pisemne oświadczenia poszczególnych właścicieli – nawet jeśli obejmują większość udziałów – nie stanowią uchwały. Uchwała musi być formalnie podjęta w trybie przewidzianym ustawą.

Budowa a prawo budowlane – czy potrzebne jest pozwolenie?

Zgodnie z Prawem budowlanym – budowa instalacji gazowych wewnątrz budynku mieszkalnego nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d). Wymagane jest więc dokonanie zgłoszenia.

Do zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej należy dołączyć tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – a w przypadku ingerencji w część wspólną takim tytułem jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.