Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem oparty na dawnej decyzji kwaterunkowej, co oznacza podpisanie nowej umowy

Status najmu opartego na decyzji kwaterunkowej

Wszystkie stosunki najmu powstałe na podstawie dawnych decyzji administracyjnych, w tym tzw. decyzji kwaterunkowych, nadal są ważne. Zgodnie z art. 56 ust. 1 nieobowiązującej już ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, taki najem traktuje się jako zawarty na czas nieoznaczony.

Oznacza to, że lokator objęty decyzją kwaterunkową jest obecnie najemcą lokalu na czas nieokreślony, chronionym ustawą z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie takiego najmu może nastąpić wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie. Właściciel nie może korzystać z art. 688 kodeksu cywilnego, który przewiduje ogólną możliwość wypowiedzenia umowy najmu, chyba że wypowiedzenia dokonuje sam najemca.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie przez właściciela możliwe jest tylko w ściśle określonych sytuacjach, m.in. gdy:

1. Najemca używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, niszczy go, uporczywie zakłóca porządek domowy — przy czym konieczne jest wcześniejsze pisemne upomnienie.

2. Najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo wcześniejszego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesiąca na uregulowanie zaległości.

3. Najemca oddał lokal lub jego część w podnajem bez pisemnej zgody właściciela.

4. Lokal wymaga opróżnienia z powodu rozbiórki lub remontu budynku.

Szczególne przypadki dotyczą również lokali o czynszu niższym niż 3% wartości odtworzeniowej rocznie — wtedy możliwe jest wypowiedzenie np. w sytuacji długotrwałej nieobecności (powyżej 12 miesięcy) lub posiadania innego lokalu w tej samej miejscowości.

Wypowiedzenie z powodu zamiaru zamieszkania właściciela

Ustawa dopuszcza również wypowiedzenie z powodu zamiaru zamieszkania w lokalu przez właściciela lub jego bliskich.

Może to nastąpić:

• z zachowaniem półrocznego wypowiedzenia, gdy najemca ma inny lokal lub właściciel zapewni lokal zamienny,

• z zachowaniem trzyletniego wypowiedzenia, jeżeli właściciel nie zapewnia lokalu zamiennego, a najemca nie ma innego miejsca do zamieszkania.

W takim przypadku obowiązują dodatkowe ograniczenia, m.in. obowiązek rzeczywistego zamieszkania właściciela w lokalu pod rygorem przywrócenia stosunku najmu lub konieczności pokrycia różnic w czynszu i kosztów przeprowadzki.

Ustawodawca chroni także osoby powyżej 75 roku życia — wypowiedzenie dla takich lokatorów staje się skuteczne dopiero z chwilą ich śmierci, jeśli nie mają innego lokalu ani osób zobowiązanych alimentacyjnie.

Dwutorowość umów w Państwa sytuacji

Zdjęcie przekazanej umowy wskazuje, że mąż podpisał klasyczną umowę najmu na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Oznacza to, że obecnie formalnie istnieją dwa stosunki prawne:

• najem wynikający z dawnej decyzji kwaterunkowej (bardziej chroniony),

• nowa umowa najmu podpisana przez męża.

W praktyce należy doprowadzić do ujednolicenia sytuacji, aby właściciel nie próbował traktować Państwa jako stron dwóch równoległych umów — np. naliczając podwójne zobowiązania.

Zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów do nowej umowy

Choć nowa umowa przewiduje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, właściciel w dalszym ciągu jest związany art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że nie może wypowiedzieć umowy swobodnie, a jedynie w ustawowo przewidzianych przypadkach.