Wypowiedzenie najmu z decyzji kwaterunkowej i nowa umowa

Status najmu opartego na dawnej decyzji kwaterunkowej

Dawne decyzje kwaterunkowe nie funkcjonują już jako bieżący sposób przydzielania lokali, ale stosunki najmu powstałe na ich podstawie nie wygasły tylko dlatego, że zmieniły się przepisy. Zgodnie z art. 56 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale stał się najmem umownym zawartym na czas nieoznaczony.

W praktyce oznacza to, że osoba, która nadal zajmuje lokal na podstawie takiego tytułu, jest lokatorem chronionym ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to także lokali w prywatnych kamienicach, jeżeli historyczny tytuł najmu powstał na podstawie decyzji administracyjnej lub został następnie skutecznie przeniesiony na kolejną osobę.

Nie należy więc przyjmować, że właściciel może jednostronnie „zamienić” taki najem w zwykłą umowę, którą da się wypowiedzieć bez podania ustawowej przyczyny. Każda próba zmiany podstawy najmu wymaga oceny dokumentów, okoliczności podpisania umowy i tego, kto rzeczywiście był stroną dotychczasowego stosunku najmu.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem lokalu?

Podstawową zasadę zawiera art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i musi wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Najczęstsze podstawy wypowiedzenia to:

• używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem, zaniedbywanie obowiązków, powodowanie szkód, niszczenie części wspólnych albo rażące lub uporczywe zakłócanie porządku domowego – po wcześniejszym pisemnym upomnieniu;
• zaległość w zapłacie czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo pobieranych przez właściciela opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności – po uprzedzeniu na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności;
• wynajęcie, podnajęcie albo oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
• konieczność opróżnienia lokalu w związku z rozbiórką lub remontem budynku, z prawem lokatora do lokalu zamiennego w przypadkach wskazanych w ustawie;
• niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia;
• posiadanie przez lokatora tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli może go używać i lokal spełnia warunki lokalu zamiennego – z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.

W aktualnym stanie prawnym nie należy powtarzać dawnego uproszczenia, że przesłanki dotyczące niezamieszkiwania lub posiadania innego lokalu odnoszą się wyłącznie do lokali z czynszem niższym niż 3% wartości odtworzeniowej. Obecny tekst jednolity art. 11 ust. 3 ustawy formułuje te podstawy szerzej.

Wypowiedzenie z powodu zamiaru zamieszkania właściciela

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny także wtedy, gdy zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Ustawa rozróżnia tu dwie sytuacje. Jeżeli lokator ma tytuł do innego lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich jak w lokalu zamiennym, albo właściciel dostarcza lokal zamienny, wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli właściciel nie dostarcza lokalu zamiennego, a lokator nie ma prawa do lokalu, w którym może zamieszkać, wypowiedzenie z tej przyczyny wymaga zachowania trzyletniego terminu, również na koniec miesiąca kalendarzowego. Te same zasady stosuje się, gdy w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. W takim wypowiedzeniu trzeba wskazać osobę, która ma zamieszkać w lokalu.

Jeżeli właściciel po takim wypowiedzeniu nie zamieszka w lokalu albo przestanie w nim mieszkać przed upływem pół roku od ustania stosunku prawnego, lokator może żądać powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach albo zapłaty różnicy w czynszu i opłatach za okres jednego roku. Właściciel ponosi też koszty przeprowadzki lokatora i ustawową karę w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Dodatkowa ochrona dotyczy lokatora, który w dniu otrzymania wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy przekroczył 75 lat, nie będzie miał po upływie terminu wypowiedzenia tytułu do innego lokalu i nie ma osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych. W takim przypadku wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero z chwilą śmierci lokatora.

Czy trzymiesięczne wypowiedzenie z umowy wystarczy?

Nie zawsze. Art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje ogólną zasadę, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy lokalu mieszkalnym przepis ten nie znosi jednak szczególnej ochrony lokatora wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów.

W praktyce właściciel nie może oprzeć wypowiedzenia wyłącznie na klauzuli umownej, która pozwala mu rozwiązać najem z trzymiesięcznym terminem bez ustawowej przyczyny. Taki zapis może mieć znaczenie zwłaszcza dla wypowiedzenia składanego przez najemcę, ale po stronie właściciela nadal trzeba sprawdzić, czy zachodzi jedna z przesłanek przewidzianych w art. 11 ustawy.

Co oznacza podpisanie nowej umowy przez męża?

Podpisanie nowej umowy przez męża podczas nieobecności najemczyni wymaga ostrożnej analizy. Nie można automatycznie przyjąć, że taki podpis zawsze likwiduje wcześniejszy najem wynikający z decyzji kwaterunkowej. Kluczowe jest ustalenie, czy mąż był stroną dotychczasowego najmu, czy działał jako pełnomocnik żony, czy miał zgodę na podpisanie dokumentu oraz czy rzeczywiście rozumiał, że podpisuje nową umowę, a nie samo potwierdzenie podwyżki czynszu.

Jeżeli mąż nie miał umocowania do reprezentowania najemczyni, podpisana przez niego umowa co do zasady nie powinna sama przez się pozbawiać żony praw wynikających z dotychczasowego stosunku najmu. Jeżeli natomiast mąż był współnajemcą albo właściciel może wykazywać, że działał w imieniu obojga małżonków, sprawa jest bardziej złożona i wymaga oceny całej korespondencji, treści umowy, okoliczności podpisania dokumentu oraz późniejszego zachowania stron.

Warto też odróżnić podpisanie nowej umowy od zgodnego rozwiązania poprzedniego stosunku najmu. Aby można było mówić o świadomej rezygnacji z dotychczasowej ochrony, z dokumentów i okoliczności powinno wynikać, że najemca wiedział, jaki skutek prawny wywołuje nowa umowa, i godził się na zastąpienie wcześniejszego tytułu prawnego. Sam fakt podpisania dokumentu nazwanego „umową najmu” nie zawsze wystarczy do takiego wniosku. Przy ocenie skutków nowego dokumentu trzeba również ustalić, czy jest to umowa najmu na czas określony czy nieokreślony, ponieważ od tego zależą zasady jej wypowiedzenia.

Jeżeli podpis został złożony pod wpływem istotnego błędu, np. osoba podpisująca była przekonana, że chodzi wyłącznie o zmianę wysokości czynszu, można rozważyć przepisy Kodeksu cywilnego o wadach oświadczeń woli, w szczególności o błędzie. Takie działanie wymaga jednak szybkiej reakcji i dobrze przygotowanego pisma, ponieważ terminy oraz sposób złożenia oświadczenia mają znaczenie.

Jak uporządkować sytuację po podpisaniu nowej umowy?

Najbezpieczniej zacząć od zebrania dokumentów: dawnej decyzji administracyjnej, dokumentów potwierdzających przeniesienie najmu, dotychczasowych aneksów, pism o podwyżkach, nowej umowy, potwierdzeń wpłat czynszu oraz korespondencji z właścicielem. Dopiero po ich analizie można ocenić, czy istnieje jeden stosunek najmu, czy doszło do próby zastąpienia go nową umową, czy też podpis męża nie wywołał skutku wobec najemczyni.

W piśmie do właściciela warto wskazać, że najemczyni nie składała oświadczenia o rozwiązaniu dotychczasowego najmu, nie upoważniała męża do rezygnacji z tytułu wynikającego z decyzji kwaterunkowej i oczekuje potwierdzenia, na jakiej podstawie właściciel uznaje nową umowę za wiążącą wobec niej. Jeżeli czynsz miał zostać podwyższony, należy dodatkowo sprawdzić, czy podwyżka została dokonana zgodnie z przepisami o ochronie praw lokatorów.

Nie należy podpisywać kolejnych dokumentów bez analizy. Szczególnie ryzykowne są oświadczenia o rozwiązaniu dotychczasowej umowy, potwierdzenia zrzeczenia się praw, uznania wypowiedzenia za skuteczne albo aneksy, które pośrednio potwierdzają, że lokator zgadza się na zmianę podstawy najmu.

FAQ

Podsumowanie

Najem oparty na dawnej decyzji kwaterunkowej nadal może dawać lokatorowi silną ochronę. Właściciel nie może wypowiedzieć go wyłącznie z powodu zmiany planów, chęci zawarcia nowej umowy albo wpisania w dokumencie trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Musi wykazać jedną z ustawowych przyczyn i zachować wymaganą formę.

Podpisanie nowej umowy przez małżonka trzeba oceniać indywidualnie. Jeżeli osoba podpisująca dokument nie miała pełnomocnictwa, działała pod wpływem błędu albo nie była stroną dotychczasowego stosunku najmu, może istnieć podstawa do kwestionowania skutków takiej umowy. Im szybciej lokator uporządkuje dokumenty i złoży pisemne stanowisko, tym łatwiej ograniczyć ryzyko sporu z właścicielem.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725 - ELI/Dziennik Ustaw
2. Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, Dz.U. 1994 nr 105 poz. 509 - ELI/Dziennik Ustaw
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 - ELI/Dziennik Ustaw

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.